TJ 28085, 4 juin 2025, RG 22/01979

---

Jugement N°
du 04 Juin 2025

N° RG 22/01979 - N° Portalis DBXV-W-B7G-FYLI

---

[N] [I] ès qualité de légataire universel de Monsieur [Z] [W].
C/
[N] [I], [R] [L] épouse [T]

Copie certifiée conforme et
Copie exécutoire délivrées
le

à :
-Me GUEPIN T21
-Me PAVAN T38
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU QUATRE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [I]
ès qualité de légataire universel de Monsieur [Z] [H], décédé le 28 septembre 2021, né le 10 mars 1973 à [Localité 13] (59), demeurant [Adresse 1] ; représenté par la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant [Adresse 8], avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

DÉFENDERESSE :

Madame [R] [L] épouse [T],
demeurant [Adresse 7]; représentée par Me Laure PAVAN, demeurant [Adresse 12], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 38

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Benjamin MARCILLY

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 23 janvier 2025, à l’audience du 02 Avril 2025 où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise en disposition le 04 Juin 2025

JUGEMENT :

- Mis à disposition au greffe le 04 Juin 2025
- Contradictoire
- En premier ressort
- Signé par Benjamin MARCILLY, Juge, et par Vincent GREF, Greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique en date 07 juillet 2000, Monsieur [Z] [H] a conclu avec Monsieur [G] [T] une vente en viager de ses biens immobiliers situés à [Localité 15], cadastrés section A n°[Cadastre 9] lieudit " [Adresse 16] ", n°[Cadastre 10] lieudit " [Adresse 3] ", n°[Cadastre 11] lieudit " [Localité 15] ", n°[Cadastre 6] lieudit " [Localité 15] ", n°[Cadastre 5] lieudit " [Adresse 16] " et section ZC n°[Cadastre 2] lieudit " [Adresse 16] ", pour un montant de 280.000 francs, ce prix étant converti en une rente annuelle et viagère de 1.200 francs, soit 182,94 euros par mois.

Ce contrat de vente prévoyait que le prix de la rente versée serait indexé sur l'indice des prix à la consommation des ménages urbains, ensemble des ménages, établi et publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques, l'actualisation de la rente s'effectuant chaque année au 1er août.

Le bien cadastré section A n°[Cadastre 5], et une partie du bien cadastré section ZC n°[Cadastre 2] ont été vendus, laissant comme biens immobiliers objets du viager les parcelles A n°[Cadastre 9] lieudit " [Adresse 16] ", n°[Cadastre 10] lieudit " [Adresse 3] ", n°[Cadastre 11] lieudit " [Localité 15] ", n°[Cadastre 6] lieudit " [Localité 15] ", et ZC n°[Cadastre 4] lieudit " [Adresse 16] ".

Monsieur [G] [T] est décédé le 30 novembre 2011, laissant comme héritière son épouse, Madame [R] [L] veuve [T].

Arguant que la rente qu'il percevait n'avait pas fait l'objet d'une indexation, Monsieur [Z] [H] a mis en demeure Madame [R] [L], par lettre recommandée avec avis de réception en date du 21 juillet 2021, de lui payer la somme de 2.908,80 euros au titre de l'indexation de la rente viagère pour la période du 1er août 2016 au 1er aout 2020.

Monsieur [Z] [H] est décédé le 28 septembre 2021 et a désigné comme légataire universel Monsieur [N] [I].

Par acte du 04 août 2022, délivré à étude, Monsieur [N] [I] a fait assigner Madame [R] [L] devant le tribunal judiciaire de CHARTRES aux fins d'obtenir la résolution du contrat de vente en viager.

La clôture de l'instruction est intervenue le 23 janvier 2025 par ordonnance du même-jour.

L'affaire a été appelée à l'audience du 02 avril 2025. Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 04 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 juin 2024, Monsieur [N] [I] demande au tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

A titre principal :
- Déclarer acquise la clause résolutoire au 21 août 2021 ;
- Constater la résolution du contrat de vente viager ;

A titre subsidiaire :
- Prononcer la résolution judiciaire du contrat de vente viager ;

En tout état de cause :
- Débouter Madame [R] [L] de ses prétentions ;
- Dire que les biens objets du contrat de vente viager seront réintégrés dans son patrimoine ;
- Ordonner l'expulsion de Madame [R] [L], ainsi que de tous occupants de son chef, des droits et biens immobiliers objets du contrat de vente viager ;
- Ordonner que les sommes perçues au titre de la rente viagère soient acquises à titre d'indemnités à Monsieur [N] [I] ;
- Ordonner la publication du jugement au service de la publicité foncière de [Localité 14] ;
-Condamner Madame [R] [L] aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL GIBIER-FESTIVI-RIVIERRE-GUEPIN ;
- Condamner Madame [R] [L] à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande principale aux fins de résolution du contrat de vente viager par acquisition de la clause résolutoire, Monsieur [N] [I], se fondant sur l'article 1103 du code civil, fait valoir que la clause du contrat relative à l'indexation de la rente prévoit une résolution de plein droit, sans formalité préalable, à l'issu d'un délai d'un mois après la constatation de l'inexécution. Il précise que la mise en demeure délivrée à Madame [L] le 21 juillet 2021 rappelait cette clause du contrat. Il relève que le paiement tardif de Madame [R] [L] ne remet pas en cause l'acquisition de la clause résolutoire.

En réponse au moyen relatif à sa mauvaise foi soulevé par Madame [R] [L], Monsieur [I] relève que Monsieur [Z] [H] avait déjà sollicité l'indexation de sa rente auprès de Madame [L] par courrier du 28 juillet 2019 et souligne qu'en raison de son inexécution, une seconde mise en demeure lui a été adressée. Il fait valoir que Madame [R] [L] n'a pas exécuté le contrat de vente viager de bonne foi.

Au soutien de sa demande subsidiaire de résolution judiciaire du contrat de vente viager, Monsieur [N] [I], se fondant sur les articles 1224 et 1227 du code civil, indique qu’en ne procédant pas à l’indexation de la rente contractuellement prévue, Madame [R] [L] a manqué à ses obligations contractuelles de manière grave et renouvelée. Il fait valoir qu'en sa qualité de débirentière, il lui appartenait de calculer le montant de la rente, sans sollicitation du crédirentier. Il souligne qu'elle a refusé à deux reprises de procéder à cette indexation et indique que ces refus constituent une violation grave et renouvelée de obligations contractuelles. Il relève que son règlement tardif et inférieur à la somme sollicitée ne fait pas obstacle à la résolution du contrat.

Monsieur [N] [I] relève également que Madame [R] [L] ne justifie pas des sommes versées au titre des rentes mensuelles et affirme qu'elle n'a pas régulièrement réglé cette rente. Il indique que Monsieur [Z] [H] reversait le montant de sa rente aux époux [T] et s'est acquitté de la somme de 18.645,23 euros pour de nombreux travaux. Il précise que ces éléments démontrent la mauvaise foi de Madame [R] [L] dans l'exécution de ses obligations justifiant la résolution du contrat.

En tout état de cause, Monsieur [N] [I] fait valoir, sur le fondement des articles 1103 et 1231-5 du code civil, que les arrérages échus ont un caractère alimentaire et indique que la clause pénale du contrat viager prévoyant qu’ils resteront acquis au vendeur à titre de dommages et intérêts n'est pas excessive.

*

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 octobre 2024, Madame [R] [L] demande au tribunal de :

A titre principal :
- Débouter Monsieur [N] [I] de ses prétentions ;

A titre subsidiaire :
-Constater que la clause pénale prévue au contrat de vente viager est manifestement excessive ;
- Fixer une juste indemnité au profit de Monsieur [N] [I] ;
- Ordonner la restitution des sommes acquises au titre des rentes versées ;

En tout état de cause :
- Condamner Monsieur [N] [I] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour s'opposer à titre principal à la demande de résolution du contrat de vente formulée par Monsieur [I], Madame [L] fait valoir, sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, qu'elle s'est toujours acquittée de la rente mensuelle au crédirentier, Monsieur [H], ainsi que de la taxe foncière afférente aux biens, et que seule l'indexation a posé difficulté. Elle relève que Monsieur [H] n'a jamais porté à sa connaissance un impayé concernant la rente mensuelle et précise que les versements effectués ont été supérieurs au prix de vente fixé dans le contrat. Elle souligne que Monsieur [I] ne rapporte pas la preuve de ces impayés, que le financement des travaux qu'il évoque n'est pas démontré et n'est pas de nature à justifier la résolution du contrat de vente viager.

Elle précise que la mise en demeure qui lui a été délivrée n'évoquait pas les dispositions relatives à la résolution du contrat de vente viager et qu'elle l'a réceptionné en période estivale alors qu'elle avait des difficultés de santé. Madame [L] indique également ne pas contester l'indexation de la rente et qu'elle a rapidement sollicité auprès du conseil de Monsieur [I] des délais afin de se renseigner auprès de son notaire et de s'organiser financièrement. Elle souligne avoir envoyé un chèque afin de régulariser la situation.

Madame [L] fait également valoir que son retard dans l'exécution de ses obligations n'est dû qu'à la mauvaise foi de Monsieur [I] et qu'elle n'a jamais entendu se soustraire à ses obligations. Elle ajoute qu'elle n'a commis aucune violation grave et renouvelée justifiant la résolution du contrat viager.

A titre subsidiaire, pour cantonner la demande de dommages et intérêts au titre de la clause pénale formulée par Monsieur [I], Madame [R] [L] soutient, sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil, que l'application de cette clause est excessive au regard de la durée du contrat et des sommes qu'elle a versées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L'article 1184 du code civil, dans sa version applicable au litige, dispose que la clause résolutoire de plein droit, doit être exprimée de manière non équivoque au sein du contrat et doit être invoquée de bonne foi par le créancier.

Il ressort de l'acte de vente authentique en date du 07 juillet 2000 que le prix des biens immobiliers objets de la vente serait converti en une rente annuelle et viagère. Ce contrat de vente précise en page 11 que la rente serait révisée chaque année en prenant pour éléments de comparaison les variations de l'indice des prix à la consommation des ménages urbains, ensemble des ménages établi et publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques.

Le contrat prévoit qu' " à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de la rente et trente jours après une simple mise en demeure contenant déclaration par le crédirentier de se prévaloir du bénéfice de la présente clause et restée sans effet, celui-ci aura le droit, si bon lui semble de faire prononcer en justice la résolution de la présente vente nonobstant l'offre postérieure des arrrérages ".

La clause d'indexation prévoit encore qu' " au cas où l'exécution de cette disposition serait contestée ou deviendrait impossible à exécuter, la présente vente sera, sauf application de la législation en vigueur, résolue de plein droit, un mois après la constatation de cette inexécution, à la demande de la partie qui se verrait opposer le refus ou l'impossibilité (…) "

En l'espèce, il résulte de la mise en demeure en date du 21 juillet 2021 que Monsieur [H] a informé Madame [L] de l'absence de révision de la rente depuis le 1er août 2016 et a sollicité le paiement de la somme de 2.908,80 euros dans un délai de 15 jours.

Il convient de relever que Madame [R] [L] n'a pas refusé de procéder à la régularisation de la situation mais a sollicité un délai plus large afin de " s'organiser financièrement " et ainsi procéder au règlement de la somme sollicitée, comme il ressort de son courrier en date du 02 août 2021 et du chèque adressé le 19 septembre 2021.

Madame [L] n'a donc pas contesté l'application de la clause d'indexation et son exécution n'est pas devenue impossible de sorte que les dispositions spécifiques prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de vente, insérées dans la clause d'indexation de la rente, ne trouvent pas à s'appliquer.

S'agissant de la cause résolutoire relative au défaut de paiement des termes de la rente, le contrat prévoit que le crédirentier ne peut se prévaloir de la clause que trente jours après avoir mis en demeure le débirentier de régulariser la situation, ce dernier devant être informé de l'intention du crédirentier de se prévaloir du bénéfice de la clause.

Or, la mise en demeure adressée le 21 juillet 2021, d'une part, ne laisse qu'un délai de 15 jours à Madame [L] pour régulariser la situation et, d'autre part, ne mentionne pas l'intention de Monsieur [I] de se prévaloir de la clause résolutoire. Au contraire, la mise en demeure adressée à Madame [L] indique que si elle ne procède pas au paiement des sommes réclamées, il sera pris à son encontre " toutes mesures propres à assurer la sauvegarde des droits de Monsieur [Z] [H] ", ou encore que l'intéressée doit considérer cette lettre comme " une mise en demeure de nature à faire courir tous délais, intérêts et autres conséquences que la loi et les tribunaux attachent aux mises en demeure ". Ces formulations génériques et évasives ne permettaient pas à Madame [L] de connaitre l'intention du crédirentier de se prévaloir de la clause résolutoire insérée au contrat de vente.

Cette mise en demeure n'est donc pas conforme aux prescriptions contractuelles.
Il est par ailleurs constant que la clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi par le créancier. (Cass. 3ème civ, 25 avril 2024, n°23-10.384)

A cet égard, il ressort du dossier que ce n'est que par courrier du 29 octobre 2021, soit après l'expiration du délai laissé à Madame [L] pour régulariser la situation, que celle-ci a été informée, d'une part, des conséquences de l'inexécution du paiement de l'indexation de la rente dans le délai prévu, et, d'autre part, de l'intention de Monsieur [I] de se prévaloir de la clause résolutoire, mettant ainsi Madame [L] dans l'impossibilité de régulariser la situation.

Il convient également de souligner que le 19 septembre 2021, Madame [L] a adressé à Monsieur [I] un chèque afin de régulariser la situation, soit plus d'un mois avant le courrier du 29 octobre 2021 précité, et que Monsieur [I] a refusé ce paiement et restitué ce chèque.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il doit être retenu :

- Que la clause de résolution de plein droit en cas de contestation ou d'impossibilité d'exécution de la cause d'indexation ne peut être valablement invoquée par Monsieur [I] ;
- Que la mise en demeure adressée à Madame [L] n'est pas conforme aux stipulations contractuelles en ce que, d'une part, le délai laissé à l'intéressée pour régulariser la situation n'est que de 15 jours et non de 30 jours comme convenu entre les parties, et que, d'autre part, la mise en demeure n'informait pas Madame [L] de l'intention de Monsieur [I] de son intention de se prévaloir de la clause résolutoire ;
- Que Madame [L] a tenté de régulariser la situation, cette tentative se heurtant au refus de Monsieur [I] qui a restitué à l'intéressée son chèque.

Ainsi, la clause résolutoire n'a pas été mise en œuvre de manière régulière et n'a, au surplus, pas été mise en œuvre de bonne foi.

En conséquence, Monsieur [N] [I] sera débouté de sa demande de résolution du contrat de vente en viager par acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande de résolution judiciaire du contrat de vente viager

Aux termes de l'article 1184 du code civil, dans sa version applicable au litige, la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté peut demander la résolution de la convention avec dommages et intérêts.

En application de ce texte, la résolution judiciaire du contrat n'est prononcée qu'en cas d'un manquement grave ou si l'inexécution porte sur une obligation déterminante de la conclusion du contrat.

Par ailleurs, l'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort de l'acte de vente que l'indexation de la rente constitue une " condition essentielle et déterminante " du contrat, de sorte que son inexécution revêt une certaine gravité aux yeux des parties.

Il convient toutefois de relever que le contrat ne met pas spécifiquement à la charge du débirentier le soin de calculer le montant de la rente viagère mais qu'au contraire, il ressort des stipulations contractuelles que cette révision annuelle doit faire l'objet d'une discussion entre les parties, de sorte que la révision de la rente relevait d'une obligation commune, contrairement à ce que prétend Monsieur [I].

Aux termes de sa mise en demeure du 21 juillet 2021, Monsieur [H] fait valoir que la rente n'a pas été révisée depuis le 1er août 2016, ce qui constitue un manquement grave à l'exécution du contrat.

Cependant, dans son courrier du 28 juillet 2019 l'intéressé n'évoquait pas cette difficulté, se bornant à préciser le montant de la rente mensuelle actualisé à compter du 1er août 2019. Ainsi, Madame [L] n'a été informée des difficultés relatives à l'indexation de la rente qu'à compter de la mise en demeure du 21 juillet 2021.

Or, dès le 02 août 2021, Madame [L] a informé Monsieur [H] de sa situation personnelle, et notamment de ses problèmes de santé, et de sa volonté d'exécuter le contrat. Il ressort également du courrier qu'elle produit qu'à cette même date elle a pris attache avec son notaire afin de se renseigner sur la situation et qu'elle a, dans un délai de moins de deux mois à compter de sa mise en demeure, procédé à l'envoi d'un chèque afin de régulariser la situation.

Aussi, les diligences effectuées par Madame [L] traduisent sa volonté d'exécuter de bonne foi le contrat de vente viager.

Si Madame [L] a manqué à ses obligations contractuelles, il convient de souligner qu'elle a tenté de régulariser la situation dans un délai raisonnable, de sorte que ce manquement, même attaché à une obligation essentielle du contrat, ne revêt pas une gravité suffisante pour que la résolution judiciaire du contrat soit prononcée.

Monsieur [I] fait également valoir que le défaut de versement des rentes mensuelles constitue un manquement grave imputable à Madame [L].

Cependant, il ressort des relevés de compte produit par Monsieur [I] que des versements ont bien été effectués au profit de Monsieur [H].

Si Madame [L] ne produit pas de justificatif concernant chaque versement effectué, il ressort néanmoins de sa demande de modification de virement permanent auprès de la banque postale du 17 septembre 2021 qu'elle a mis en place un virement automatique mensuel au profit de Monsieur [H] d'un montant de 182,94 euros, ce montant correspondant à la rente mensuelle contractuellement convenue.

Par ailleurs, ces manquements n'ont jamais été invoqués par Monsieur [H], ni dans son courrier de 2019, ni dans sa mise en demeure de 2021 et Monsieur [N] [I] ne produit aucun décompte permettant de justifier des rentes mensuelles impayées.

En outre, si Monsieur [I] affirme que Monsieur [H] reversait le montant de sa rente aux époux [T], il n'en rapporte pas la preuve qui ne peut être déduite des seuls retraits d'espèces effectués par Monsieur [H] pour des sommes ne correspondant pas au montant de la rente.

De plus, s'il est justifié, par la production de factures établies à son nom, que Monsieur [H] a effectué des travaux, il n'est pas démontré qu'ils auraient été réalisés à la demande et sous la contrainte de Madame [L].

Aussi, au regard de l'ensemble de ces éléments il sera considéré qu'il n'y a pas eu de manquement de la part de Madame [L] dans le versement des rentes.

En conséquence, Monsieur [I] sera débouté de sa demande de résolution judiciaire du contrat de vente en viager.

Sur les autres demandes de Monsieur [I]

Les demandes aux fins de résolution du contrat étant rejetées, Monsieur [I] sera débouté de ses demandes tendant, d'une part, à la réintégration dans son patrimoine des biens vendus et, d'autre part, à l'expulsion de Madame [L].

Il en sera de même de sa demande tendant à ce que les rentes déjà versées lui demeurent acquises.

Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, [I], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, Monsieur [I], condamné aux dépens, sera condamné à payer à Madame [L] une somme qu'il est équitable de fixer à 2.000 euros.

Il sera par ailleurs débouté de sa propre demande de ce chef.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En conséquence, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS