TJ 92050, 5 juin 2025, RG 24/00135

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT DU 05 JUIN 2025

N° RG 24/00135 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZXAA

AFFAIRE

[I] [D] agissant en qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de Monsieur [F] [H], né le [Date naissance 5]/1963 à [Localité 10] (94) Fonctions auxquelles il a été nommé par Jugement du Tribunal de Commerce de NANTERRE en date du 10 novembre 2016

C/

[X] [G] [E]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste TAVANT, juge, statuant en tant que juge de l’exécution, assistée de Jessica ALBERT, Greffier.

CREANCIER POURSUIVANT :

Maître [I] [D] agissant en qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de Monsieur [F] [H], né le [Date naissance 5]/1963 à [Localité 10] (94) Fonctions auxquelles il a été nommé par Jugement du Tribunal de Commerce de NANTERRE en date du 10 novembre 2016

[Adresse 6]
[Localité 8]
représenté par Me Sophie JEAN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 122

DEFENDERESSE :

Madame [X] [G] [E]
née le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 13]
[Adresse 2]
[Localité 9]

représentée par Me Stéphanie GRANCHON, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 7

DÉBATS :

L’affaire a été débattue le 03 avril 2025 en audience publique.

JUGEMENT

rendu par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe du tribunal

EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement délivré le 12 juin 2024, et publié le 2 août 2024 au service de la publicité foncière de Nanterre 3 Volume 9214P03 2024 S n°97, Maître [I] [D], agissant en qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de Monsieur [F] [H], a fait saisir divers biens et droits immobiliers appartenant à Madame [X] [E], situés à [Localité 12], [Adresse 11] et [Adresse 3], cadastré section Q N° [Cadastre 7] pour une contenance de 2 ares et 41 centiares, en l’espèce le lot n° 47 de l’état descriptif de division, plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé au greffe.

Par acte du 24 septembre 2024, le créancier poursuivant a fait assigner Madame [E] à comparaître devant le juge de l’exécution à l’audience du 7 novembre 2024.

Le cahier des conditions de la vente a été déposé au Greffe du Juge de l'Exécution le 26 septembre 2024.

Par acte en date du 26 septembre 2024, le créancier poursuivant a dénoncé au Trésor Public - Pôle Recouvrement Spécialisé des Hauts-de-Seine le commandement de payer valant saisie.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 3 avril 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 21 mars 2025, le créancier poursuivant, représenté par son conseil, demande au juge de l’exécution de :
- rejeter la contestation du décompte de créance ;
- rejeter la demande de réduction de la majoration du taux d’intérêt prévue à l’article L313-3 du Code monétaire et financier ;
- mentionner comme montant retenu pour la créance du poursuivant la somme de 152.900
euros (principal) + 73.427,80 euros (intérêts échus) - 68.666,52 euros (règlements affectés aux intérêts échus) + 13.539,06 (frais) = 171.200,34 euros au 6 mars 2025, avec intérêts au taux légal majoré de 5 points sur 152.900 euros du 7 mars 2025 et jusqu’à parfait paiement ;
Et, par suite, sur l’orientation de la procédure : A TITRE PRINCIPAL :
- ordonner qu’aux requête, poursuites et diligences de Maître [I] [D] es qualité, il soit procédé à la vente forcée du lot saisi sur la mise à prix de 120.000 euros et, à cet effet ;
- fixer la date de l'audience à laquelle il sera procédé à la vente forcée des biens dans un délai
compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de la décision ;
- ordonner qu’indépendamment de la publicité légale, une insertion sommaire paraîtra également sur le site internet www.licitor.com
- Désigner la Sarl LEROI-WALD-REYNAUD-AYACHE-TOMMASONE-CASES, Commissaire de Justice au [Adresse 4], avec mission de faire visiter les lieux objets de la vente forcée aux éventuels amateurs, dans la quinzaine
précédant l’audience d’adjudication ;
- dire que le Commissaire commis pourra, si besoin est, procéder comme il est dit aux articles
L. 142-1 et L. 142-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;
- dire que les frais et honoraires du Commissaire de Justice feront partie des frais ordinaires de poursuite, qui seront taxés par le Juge et payés par privilège en sus du prix ;
A TITRE SUBSIDIAIRE, si la vente amiable venait à être autorisée à la demande du débiteur :
- fixer à 180.000 euros le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne pourra être vendu ;
- fixer la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée, dans un délai qui ne pourra excéder quatre mois ;
- rappeler que le débiteur devra accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable, et devra rendre compte au créancier poursuivant, sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin ;
- taxer les frais de poursuite tels qu’ils seront indiqués et justifiés lors de l’audience d’orientation par le créancier poursuivant, et dire qu’ils seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente ;
- dire qu’en application de l’article A444-191 du Code de Commerce, l’Avocat poursuivant percevra l'émolument perçu par les notaires en application de l'article A 444-91 dudit Code, et qu’il sera versé directement par l’acquéreur en sus du prix de vente ;
- en tout état de cause, dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente.

Aux termes de ses dernières écritures signifiées le 2 avril 2025, Madame [E], assistée par son conseil, demande au juge de l’exécution de :
- juger que les sommes sollicitées au titre des frais pour un total de 13.453,19 € ne sont pas justifiées et ne seront donc pas pris en considération dans le calcul de la créance ;
- exonérer, à titre principal, Madame [E] de la majoration de cinq points, et fixer le montant des intérêts dus à la somme de 19.573,28 € ;
- fixer, en conséquence, la créance à la somme de 103.806,76 € ;
- réduire, à titre subsidiaire, la majoration des intérêts de quatre points, fixant la majoration des intérêts à un point, et fixer le montant des intérêts dus, sur la totalité des condamnations, à la somme de 30.577,07 ;
- fixer, en conséquence, la créance à la somme de 114.810,55 € ;
- fixer, à titre très subsidiaire, le montant des intérêts à la somme de 68.120,29 € et le montant de la créance à 152.353,77 € ;
- autoriser Madame [E] à procéder à la vente amiable de son bien sis à sis à [Adresse 11] et [Adresse 3], le lot n°47 ;
- fixer le prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu à 140.000 € ;
- fixer la date d’audience à laquelle la présente affaire sera rappelée ;
- ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article L.311-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Sur la régularité de la procédure et le montant de la créance

L’article L.311-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l'objet d'une cession.

Sur le titre exécutoire

En l’espèce, le créancier poursuivant agit en vertu :

D’un jugement du tribunal de commerce du 15 décembre 2017 ayant notamment condamné Madame [E] à payer à Maître [D] ès qualités les sommes suivantes :
- 147 900 euros [au titre de plusieurs virements intervenus au profit de Madame [E] entre le 13 mai 2015 et le 31 octobre 2016, postérieurement à la date de la cession des paiements de l’enseigne FB RENOVATION exploité en son nom personnel par Monsieur [H]] ;
- 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code code de procédure civile, outre les dépens.

Ce jugement a été signifié à Madame [E] par acte en date du 28 décembre 2017.

D’une ordonnance de référé en date du 7 juin 2018 de la cour d’appel de Versailles ayant rejeté la demande d’arrêt de l’exécution provisoire de Mme [E] et condamné cette dernière à verser à Maître [D] la somme de 1 000 euros autre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Cette ordonnance de référé a été signifiée à Madame [E] par acte en date du 22 juin 2018.

D’un arrêt de la cour d’appel de Versaillesen date du 13 novembre 2018 ayant notamment :
- déclaré l’appel de Mme [E] irrecevable ;
- déclaré irrecevable la demande additionnelle de capitalisation des intérêts formés par maître [D], ès qualités ;
- condamné Mme [E] aux dépens de la procédure d’appel lesquels pourront être recouvrés directement par Maître Minault conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;
- condamné Mme [E] à payer à Maître [D] ès qualités la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Cet arrêt a été signifié à Madame [E] par acte en date du 28 novembre 2018.

Par conséquent, le créancier poursuivant justifie d’une créance certaine, liquide et exigible.

Sur le montant de la créance

a. Sur la somme de 13 412, 33 euros au titre des frais d’exécution

Au soutien de sa demande de retranchement de la somme de 13 412, 33 euros du montant total de la créance, se fondant notamment sur les articles L. 111-7 du code des procédures civiles d’exécution, 650 et 701 du code de procédure civile, Madame [E] fait valoir que les actes diligentés en vue de recouvrer la créance n’avaient aucune utilité, soit ab initio, soit en raison de leur répétition. Elle indique à ce titre que des saisies des droits d’associés et valeurs mobilières ont été diligentées 21 reprises et que des mainlevées de saisies attribution ont été facturées à 85 reprises, pour un montant total de 4 146, 71 euros, sur des comptes très faiblement créditeurs, outre le fait que ces frais de mainlevée ne sont pas mentionnés par les textes. Elle ajoute que l’addition des frais du dernier décompte fourni par le créancier poursuivant en date du 21 mars 2025 fait apparaître une somme totale de 6 644, 09 euros et non de 13 412, 33 euros. Elle conteste enfin le montant de 85, 87 euros du 25 février 2019 intitulé “virement du dossier”.

Sur le montant des frais, se fondant notamment sur l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Maître [D] ès qualités indique que tous les frais sont détaillés et que tous les actes d’exécution lui ont été dénoncés. Il précise que les frais de mainlevée partielle font l’objet d’un émolument tarif au 102 de l’article A 444-24 du code de commerce.

En l’espèce, il convient tout d’abord de relever que la somme du coût des actes justifiés en pièce 9 ne permet pas de faire apparaître la somme totale de 13 539, 06 euros mais la somme de 6 643, 89 euros, de sorte qu’il sera retranché la différence du montant total de la créance, soit la somme de 6 895,17 euros.

Sur la somme de 6 895, 17 euros, il convient par ailleurs de relever :
- que l’article A444-24 numéro 102 du code de commerce mentionne bien un émolument au titre de la mainlevée quittance au tiers saisi, de sorte que ces frais sont dus ;
- que le coût de l’acte nommé “procès-verbal de saisie-attribution et de saisie de droits d’associés et de valeurs mobilières”, en effet non daté, n’a pas été comptabilisé par le juge de l’exécution dans la somme de 6 895, 17euros ;
- que le montant de 85,87 euros contesté par Madame [E] est justifié par la pièce 8 du créancier poursuivant.

Enfin, il est incontestable que le créancier poursuivant a diligenté un nombre important d’actes d’exécution, la répétition de certains d’entre eux pouvant questionner tant leur nécessité que leur pertinence.

Pour autant, ces mesures d’exécution doivent être appréciées au regard des éléments suivants :
- la période temporelle de leur mise en oeuvre, à savoir du 4 janvier 2018 au 25 octobre 2022, soit, et si seuls les actes dont la facturation est justifiée sont retenus (58 actes), moins d’un acte par mois;
- la pertinence des actes en question, qui a permis sur la même période de recouvrer la somme de 56 166, 52 pour un coût total de 6 895, 17, ce qui justifie, ne serait-ce qu’en partie, leur pertinence, dans un contexte où il n’est pas contesté que Madame [E] a volontairement versé la seule somme de 12 500 euros ;
- le comportement de Madame [E], enfin, dont il faut rappeler qu’elle a été déclarée coupable du chef de recel de bien provenant d’une banqueroute commis entre courant 2013 et le 10 novembre 2016 par un arrêt de la cour d’appel de Versailles en date du 4 octobre 2023, le créancier poursuivant faisant ainsi face à un risque répété de disparition de fonds, lesquels ont parfois pu transiter sur les comptes familiaux ou sur ceux de Madame [E], ce qui justifie une insistance particulière dans le recouvrement de sa créance.

Par conséquent, et compte tenu des éléments précités, il convient de fixer à ce stade le montant de la créance à la somme de 164 305, 17 euros.

b. Sur la majoration du taux d’intérêt légal

L’article L. 313-3 du code monétaire et financier dispose qu’ en cas de condamnation pécuniaire par décision de justice, le taux de l'intérêt légal est majoré de cinq points à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du jour où la décision de justice est devenue exécutoire, fût-ce par provision. Cet effet est attaché de plein droit au jugement d'adjudication sur saisie immobilière, quatre mois après son prononcé.

Toutefois, le juge de l'exécution peut, à la demande du débiteur ou du créancier, et en considération de la situation du débiteur, exonérer celui-ci de cette majoration ou en réduire le montant.

Au soutien de sa demande principale d’exonération de la majoration et, à titre subsidiaire, de réduction de quatre points, Madame [E] soutient tout d’abord qu’elle n’était pas concernée par la procédure de liquidation judiciaire de la société FB RENOVATION, laquelle était exploitée par son compagnon. Elle fait valoir qu’elle n’a jamais perçu le virement de 147 900 euros qui a été effectué par le seul Monsieur [H], aux fins de régler les charges familiales. Elle indique par ailleurs qu’elle n’a pas été en mesure de faire valoir ses arguments devant le tribunal de commerce ou la cour d’appel, son appel ayant été déclaré irrecevable. Elle déclare enfin qu’elle a toujours tenté de verser les montants relatifs à la dette mais qu’elle subit aujourd’hui les choix de son compagnon.

En réponse, le créancier poursuivant indique que Madame [E] a été déclarée coupable de recel de banqueroute par arrêt du 4 octobre 2023, de sorte qu’elle n’ignorait nullement le mécanisme mis en place par son mari, Monsieur [H]. Par ailleurs, il souligne que la majorité des règlement ont été permis par la voie de mesures d’exécution, et non par le biais de versements volontaires de Madame [E]. Il précise que le premier versement volontaire de Madame [E] date du 7 février 2022, soit cinq années après sa première condamnation.

En l’espèce, il convient de rappeler à titre liminaire que Madame [E] a tout à fait été en mesure de faire valoir ses arguments, que ce soit devant le tribunal de commerce, devant le premier président de la cour d’appel s’agissant de l’exécution provisoire et jusqu’en cause d’appel sur le plan pénal, étant souligné que l’irrecevabilité de son appel sur le plan civil ne résulte que des dispositions légales figurant dans l’acte de signification du jugement.

Par ailleurs et surtout, il est constant qu’[X] [E] a été déclarée coupable du chef de recel de bien provenant d’une banqueroute par arrêt de la cour d’appel de Versailles en date du 4 octobre 2023, ladite cour précisant que les virements effectués, comprenant la somme pour laquelle la présente procédure de saisie immobilière a été diligentée, excédaient très largement les revenus déclarés de Monsieur [H], ce que “[Madame [E]] ne pouvait ignorer”. C’est donc en vain que Madame [E] tente de se placer en qualité de victime des agissements de son mari ou à tout le moins de simple tiers mal informée, alors qu’il résulte de l’arrêt précité qu’elle était entièrement bénéficiaire des opérations financières de Monsieur [H].

Enfin, Madame [E] ne se prononce pas sur son patrimoine immobilier actuel, lequel n’a pas fait l’objet d’une entière confiscation par l’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 4 octobre 2023, de sorte qu’il n’est pas possible d’établir avec certitude les conséquences de l’application de la majoration de cinq points au regard de sa situation matérielle.

Il résulte ainsi des éléments précités que la situation de Madame [E] ne justifie ni exonération, ni réduction des intérêts légaux.

c. Sur la demande de fixation du montant des intérêts à la somme de 68 120, 29 euros

L’article 1343-1 du code civil énonce notamment que lorsque l'obligation de somme d'argent porte intérêt, le débiteur se libère en versant le principal et les intérêts. Le paiement partiel s'impute d'abord sur les intérêts.

Au soutien de sa demande, Madame [E] fait valoir que son propre décompte figurant en pièce n°11 fait apparaître un total de 68 120, 29 euros d’intérêts et non de 73 427, 80 euros.

Sur ce montant, le créancier poursuivant fait valoir que le décompte opéré par Madame [E] ne prend pas en considération l’article 1343-1 du code civil.

En l’espèce, il sera rappelé qu’en application de l’article 1343-1 du code civil, le paiement partiel d’une somme d’argent s’impute d’abord sur les intérêts, de sorte que le montant des intérêts sera fixé à la somme de 73 427, 80 euros, conformément au décompte du créancier poursuivant.

Par conséquent, la créance du créancier poursuivant sera fixé à la somme de 164 305, 17 euros au 6 mars 2025, avec intérêts au taux légal majoré de 5 points sur 152 900 euros du7 mars 2025 jusqu’à complet paiement.

Sur la demande de vente amiable

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article R.311-4 du code des procédures civiles d’exécution, les parties sont tenues de constituer avocat, sauf disposition contraire telle l’article R.322-17 du même code aux termes duquel la demande du débiteur aux fins d'autorisation de la vente amiable de l'immeuble ainsi que les actes consécutifs à cette vente sont dispensés du ministère d'avocat.

Madame [E], propriétaire exclusif du bien saisi, ayant sollicité l’autorisation de vente amiable lors de l’audience d’orientation, sa demande est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

Conformément à l’article R.322-21 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d'un engagement écrit d'acquisition et qu'à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l'acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

Et, en application de l’article R.322-15 alinéa 2 du même code, lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

En l’espèce, à l’appui de sa demande d’être autorisé à vendre son bien à l’amiable, Madame [E] verse notamment aux débats :
- un mandat de vente auprès de l’agence GUY HOQUET en date du 25 janvier 2025 avec un prix fixé à hauteur de 179 000 euros ;
- un mandat de vente auprès de l’agence LAFORET en date du 27 janvier 2025 avec un prix fixé à hauteur de 180 000 euros ;
- un email du directeur de l’agence GUY HOQUET du 5 mars 2025 indiquant “Je pense qu’il serait judicieux de passer à 170 000 net vendeur pour espérer avoir plus de retour” ;
- un avenant n°2 au mandat de vente auprès de l’agence GUY HOQUET du 27 mars 2025 pour un prix de vente de 174 000 euros.

En l’espèce, le débiteur saisi rapporte dès lors la preuve de son intention de vendre son bien et de premières diligences en ce sens, dans des conditions satisfaisantes.

S’agissant du prix, il résulte des derniers éléments versés aux débats par la défenderesse un prix de marché qui s’établit à environ 170 000 euros net vendeur, de sorte que la fixation d’un prix de vente amiable à hauteur de 140 000 euros sera exclue.

Il convient donc d'accueillir la demande d’autorisation de vendre à l’amiable, en fixant un prix minimum de vente à 165 000 euros net vendeur euros compte tenu de la situation du bien et du marché immobilier.

Sur la taxe

La taxe, arrêtée et contestable dans le cadre de la procédure sommaire du décret du 16 février 1807, doit être fixée dans le jugement d’orientation en vente amiable en application de l’article R.322-21 alinéa 2 du code des procédures civiles d'exécution, l’acquéreur devant régler les seuls frais taxés qui s’ajoutent au prix de vente conformément à l’article R.322-24 du même code. Toute dépense doit avoir une utilité pour la procédure de saisie immobilière.

En l’espèce, au vu des justificatifs produits, il convient de taxer les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2 202, 59 euros.

Il y a lieu de rappeler au notaire rédacteur de l’acte de vente, qu'en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l'avocat poursuivant perçoit l'émolument prévu en application de l'article A. 444-191 V du code de commerce.

PAR CES MOTIFS