TJ 68224, 5 juin 2025, RG 23/00888

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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Site [5]
[Adresse 2]
[Adresse 6]
[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/00888 - N° Portalis DB2G-W-B7H-IHKX
Section 3
VB
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 05 juin 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [W] [G], née le 08 Juillet 1994 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Olivier NAHON de la SELARL ORION AVOCATS ET CONSEILS ZIMMERMANN ET ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 27

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [V] [B], ayant pour mandataire la SAS FONCIA, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1]

représentée par Me Vincent BURKARD-RUBY de la SCP WAHL KOIS BURKARD, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président
[F] [Y] : Auditrice de justice
Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 30 Janvier 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 juin 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 27 juillet 2019, Madame [V] [B] a donné à bail à Madame [W] [G] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 3], pour un loyer mensuel initial de 480 € avance sur charges comprise. Un état des lieux a été établi entre les parties.

Un contrat de gestion locative a été conclu entre Madame [V] [B] et la SAS FONCIA.

Madame [W] [G] a informé son bailleur de problèmes d’humidité dans son logement et l’a mis en demeure par courrier du 7 octobre 2021 de réaliser des travaux outre une diminution du montant du loyer.

Madame [W] [G] a fait intervenir un commissaire de justice qui a établi le 24 mars 2022 un procès-verbal de constat.

Madame [W] [G] a déposé le 27 juin 2022 son préavis de résiliation de bail.

Par assignation du 5 octobre 2022, Madame [W] [G] a assigné Madame [V] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins d’obtenir la condamnation de cette dernière au paiement de la somme de 16200 € avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2021 à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et 1300 € au titre des frais irrépétibles.

Par jugement du 9 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse.

L’affaire a été fixée à l’audience du 5 octobre 2023 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande de l’une au moins des parties avant d’être retenue à l’audience du 30 janvier 2025.

A cette audience, Madame [W] [G], représentée par son conseil, a repris ses conclusions du 2 octobre 2024 dans lesquelles elle demande au tribunal de :
- Déclarer Madame [W] [G] recevable et bien fondée en ses demandes,
En conséquence,
- Condamner Madame [V] [B] à verser à Madame [W] [G] la somme de 16200 € à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure datée du 7 octobre 2021,
- Condamner Madame [V] [B] au paiement de la somme de 1300€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la procédure,
- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses demandes, elle expose être entrée dans le logement le 27 juillet 2019 et avoir informé dès son entrée dans les lieux la SAS FONCIA de l’état d’insalubrité dans lequel se trouvait son logement et de manière générale l’immeuble, lié à des problèmes d’humidité. Elle ajoute que l’immeuble a subi un dégât des eaux dans la cave, non réparé, et que son logement rencontre des problèmes électriques outre une absence d’isolation des fenêtres. Elle précise que suite à l’inaction de sa propriétaire elle a procédé à l’envoi d’une mise en demeure en date du 7 octobre 2021. Elle souligne que les services de la ville de [Localité 3] ont été informés de la situation et qu’un constat de commissaire de justice a été établi le 24 mars 2022 et qu’en raison de la dégradation de son état de santé, elle a été dans l’obligation de résilier son bail. Elle estime que son bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et avoir subi un trouble de jouissance.
En défense, Madame [V] [B], représentée par son conseil, a repris ses conclusions du 28 novembre 2023 dans lesquelles elle demande au tribunal de :
- Débouter Madame [W] [G] de toutes ses fins et prétentions comme étant irrecevables à tout le moins non fondée,
- Condamner Madame [W] [G] au paiement de la somme de 1200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner Madame [W] [G] aux entiers frais et dépens.

Elle fait valoir que lors de l’état des lieux d’entrée aucune mention se rapportant à la présence de moisissures ou de champignon n’a été constatée et que l’appartement se trouvait dans un état décent. Elle relève que Madame [W] [G] n’a entrepris des démarches qu’à compter du 7 octobre 2021 soit plus de deux ans après son entrée dans les lieux. Elle indique avoir entrepris des démarches dès réception de la mise en demeure mais que Madame [W] [G] s’est opposée à l’intervention des entreprises mandatées. Elle ajoute que la SAS FONCIA a proposé une indemnisation jusqu’à la réalisation des travaux qui a été rejetée par Madame [W] [G]. Elle estime n’avoir commis aucune faute. Concernant la somme sollicitée, elle constate qu’elle correspond à l’intégralité des loyers versés alors que les désordres n’ont été invoqués qu’à compter du 7 avril 2021 et que cette dernière de par son comportement à participé au retard de la prise en charge des désordres.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025 et prorogée au 5 juin 2025.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.
Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.
Le logement est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante.
La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas par ailleurs présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.
En outre, le logement doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Le bailleur est également obligé en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

S’agissant d’une obligation de résultat, le bailleur ne peut s’exonérer de sa responsabilité au motif qu’il n’aurait pas commis de faute ou de la faute d’un tiers.

L’inexécution par le bailleur de son obligation d’entretien ne peut ouvrir droit à des dommages et intérêts que s’il a été mis en demeure. En revanche, l’indemnisation du trouble de jouissance subi en l’absence de délivrance d’un logement décent n’est pas soumise à une mise en demeure préalable.

En l’espèce, la défenderesse produit dans le cadre de son annexe 2 l’état des lieux d’entrée dans lequel aucune mention ne figure concernant l’existence de moisissure ou de champignon. Si Madame [W] [G] produit dans son annexe 5 des mails du mois d’août 2019 dans lesquels elle sollicite une réduction du loyer suite à « la non jouissance du logement », le tribunal constate que cette dernière procède par affirmation et ne produit, dans le cadre de la présente procédure, aucun justificatif. De plus, si Madame [W] [G] produit un courrier daté du 26 août 2019 dans le cadre de son annexe 9, il n’est pas justifié de l’envoi dudit courrier à la SAS FONCIA. Néanmoins, il ressort de l’annexe 8 que la SAS FONCIA a accordé une réduction de la somme de 545,58 € au titre des loyers. Ainsi, suite à l’existence des désordres dénoncés par Madame [W] [G], la SAS FONCIA a accordé une réduction des loyers et les pièces produites à la procédure permettent de constater que Madame [W] [G] n’a pas recontacté la SAS FONCIA ou son bailleur avant le mois d’octobre 2021.

Par courrier du 7 octobre 2021, Madame [W] [G] a mis en demeure son bailleur de réaliser des travaux se rapportant à la présence d’une humidité importante dans le logement ainsi que de champignons dans la douche, sur les joints et les murs. Elle dénonce également une absence d’aération du logement, une mauvaise isolation des fenêtres et l’absence d’une prise de terre. Ces éléments sont corroborés par un courrier du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 3] du 3 décembre 2021 qui note notamment une présence d’humidité dans toutes les pièces, sur les murs donnant sur l’extérieur et autour des fenêtres, une forte humidité dans la salle d’eau, une absence d’étanchéité de la fenêtre du séjour et une absence de ventilation haute dans la cuisine, la salle d’eau et dans les wc. Enfin, il est fait mention que les anomalies électriques mentionnées dans le diagnostic électrique n’ont pas été levées.

De plus, il ressort notamment du procès-verbal du constat du commissaire de justice qui a été établi le 24 mars 2022 que :
- La hauteur du tableau électrique n’est pas conforme et deux prises sont implantées dans le mur et peuvent recevoir de l’eau
- Dans la chambre, l’absence d’un joint d’étanchéité entre le bâti et les ouvrants ainsi que l’existence de moisissure
- Dans la cuisine, l’absence d’aération en partie haute mais une ventilation basse existe, la présence de moisissures sur la fenêtre et les joints,
- Dans la salle de bain, la présence de moisissures sur le mur, sur les ouvrants, dans la douche et une absence de joint sur dix centimètres au niveau de la porte de douche
- Dans le wc, la chambre et le bureau, la présence de moisissures
- Dans le séjour, une absence de joint d’étanchéité au niveau de la porte fenêtre
- Le conduit d’évacuation des eaux usées figurant au sous-sol est vétuste et rongé par la rouille

En défense, Madame [V] [B] soutient que Madame [W] [G] s’est opposée à l’intervention des entreprises mandatées et que des rendez vous ont été décalés.
Si Madame [V] [B] produit dans le cadre de son annexe 4 une demande de report émanant de Madame [W] [G], il n’est pas démontré que cette dernière s’est opposée à la venue des différentes entreprises. De plus, il n’est pas démontré par Madame [V] [B] que des travaux ont été réalisés suite aux désordres signalés.

Madame [W] [G] démontre ainsi l’existence de désordres présents dans son logement et l’absence de travaux réalisés par la défenderesse.

Il s’évince de ces éléments que Madame [V] [B] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent conforme au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 à l’égard de Madame [W] [G] qui a subi un préjudice de jouissance.

Dès lors, ces manquements, à l’exception de l’absence du joint dans la douche qui correspond à une réparation locative et au conduit d’évacuation des eaux usées dont aucun lien n’est établi avec l’existence des désordres, ont entrainé pour Madame [W] [G] un trouble de jouissance tenant à l’humidité, à la dégradation des revêtements (traces et moisissures) et à une installation électrique non conforme (notamment tableau électrique et de deux prises électriques).

Madame [W] [G] sollicite une indemnisation pendant la durée totale de l’occupation de son logement. Néanmoins, si des désordres ont existé, mais non démontré dans le cadre de la présente procédure, lors de son entrée dans les lieux, Madame [W] [G] a obtenu une réduction de loyer à hauteur de 545,58 €. De plus, entre la période du mois de septembre 2019 au mois d’octobre 2021, Madame [W] [G] ne démontre pas avoir informé son bailleur ou la SAS FONCIA, es qualité de gestionnaire, de désordres dans son logement. Dès lors, au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance, il convient de retenir la période du 15 octobre 2021 (huit jours après la mise en demeure) au 27 juillet 2022 (date de l’état des lieux de sortie).

Madame [W] [G] a été indemnisée par la SAS FONCIA à hauteur de 545,58 €.

En considération de cette indemnisation, de la nature des désordres, de leur ampleur et de leur localisation, de la surface et de la valeur locative du logement, il y a lieu d’allouer à Madame [W] [G] la somme de 110 € par mois pendant 9 mois et 12 jours soit la somme de 1034 €.

Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2021, date de la mise en demeure.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [V] [B], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.
 
Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
 
Compte tenu des démarches accomplies par Madame [W] [G] , Madame [V] [B] sera condamnée à lui verser la somme de 800 € au titre de l’article précité. Au regard de l’issue du litige la demande présentée par Madame [V] [B] sur ce fondement sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS