TJ 68224, 5 juin 2025, RG 24/02080

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

---

[Adresse 12]
[Adresse 4]
[Adresse 8]
[Localité 5]

---

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02080 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I57F
Section 3
VB
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 05 juin 2025

Juge des Contentieux de la protection
PARTIE DEMANDERESSE :

SAHLM 3F GRAND EST, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 7]
prise en son agence de [Localité 10] sis [Adresse 3]

représentée par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [Z] [D], né le 26 Mai 1984 à [Localité 9] (HAUTE [Localité 11]), demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [S] [U] épouse [D], née le 16 Juin 1984 à [Localité 9] (HAUTE [Localité 11]), demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président
[M] [K] : Auditrice de justice
Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 30 Janvier 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 juin 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 14 novembre 2013, la Société IMMOBILIERE 3F ALSACE a donné à bail à Monsieur [Z] [D] et Madame [S] [U] épouse [D] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 6].

Les parties ont signé un avenant le 11 juin 2018 se rapportant à la location d’un emplacement de stationnement n°A046P-0118, un deuxième avenant du 17 août 2018 se rapportant à la location d’un emplacement de stationnement n°A046P009 a été signé entre les parties et enfin un dernier avenant se rapportant à la location d’un emplacement de stationnement n°A046P-0101 a été signé entre les parties.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société 3F GRAND EST SAHLM a fait signifier à Monsieur [Z] [D] et Madame [S] [U] épouse [D] le 12 mars 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par actes de commissaire de justice en date du 16 août 2024, la Société 3F GRAND EST SAHLM a fait assigner Monsieur [Z] [D] et Madame [S] [U] épouse [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée et retenue à l’audience du 30 janvier 2025.

A cette audience, la Société 3F GRAND EST SAHLM a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :
- Constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 14 novembre 2013 consenti à Monsieur [Z] [D] et Madame [S] [U] épouse [D] pour les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 6] ainsi que les trois emplacements de stationnement est acquise,
- Constater la résiliation du bail à compter du 12 mai 2024,
- Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail et des trois avenants aux torts exclusifs de Monsieur [Z] [D] et Madame [S] [U] épouse [D],
- Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [Z] [D] et Madame [S] [U] épouse [D] ainsi que tous occupants de leur chef, des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 6] et des trois emplacements de stationnement, dans le mois de la décision à intervenir et ce sous astreinte d’un montant de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
- Dire qu’en tant que de besoin, la demanderesse pourra y procéder à l’aide de la force publique et d’un serrurier,
- Condamner solidairement Monsieur [Z] [D] et Madame [S] [U] épouse [D] à payer à la société 3F GRAND EST, à compter du 12 mai 2024 ou à compter du jugement à intervenir une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges dus au jour de la résiliation par mois, avec application de l’indexation prévue au bail et des majorations sous réserve du décompte de charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,

- Condamner solidairement Monsieur [Z] [D] et Madame [S] [U] épouse [D] à payer à la société 3 F GRAND EST la somme de 2009,35 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 31 juillet 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 mars 2024 sur la somme de 1459,90 € et à compter de la présente assignation pour le surplus,
- Condamner solidairement Monsieur [Z] [D] et Madame [S] [U] épouse [D] aux entiers frais et dépens y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré en date du 12 mars 2024 pour un montant de 126,69 € ainsi que les frais et honoraires de l’huissier poursuivant dans le cas où l’exécution forcée du jugement serait indispensable suite à la non-exécution dudit jugement par la partie débitrice,
- Condamner solidairement Monsieur [Z] [D] et Madame [S] [U] épouse [D] au paiement de la somme de 850€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- Rappeler l’exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir, y compris les dépens, conformément aux dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

La Société 3F GRAND EST SAHLM, représentée par son conseil, maintient ses demandes et produit un décompte mis à jour selon lequel la dette locative a diminué. Elle indique s’en remettre à sagesse concernant des éventuels délais de paiement.

Bien que régulièrement assignés par remise de l'exploit à personne présente pour Monsieur [Z] [D] et à personne pour Madame [S] [U] épouse [D], ces derniers n’ont pas comparu et personne pour les représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025 et prorogée au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 16 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la Société 3F GRAND EST SAHLM justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Haut-Rhin le 13 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 14 novembre 2013 contient une clause résolutoire en son article 9 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 mars 2024, pour la somme en principal de 1459,90 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 mai 2024.

Monsieur [Z] [D] et Madame [S] [U] épouse [D] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Ils seront condamnés solidairement, en application de la clause de solidarité figurant au contrat de bail, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 13 mai 2024, équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de dire qu'elle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers majorée des charges locatives dûment justifiées ainsi que des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

Ils devront quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour eux de le faire, ils pourront être expulsés ainsi que tous occupants de leur chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, sans qu'il y ait lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les défendeurs sont non comparants et il ressort du décompte produit à l’audience que le loyer courant n’est pas acquitté, le versement du 15 janvier 2025 ayant fait l’objet d’un rejet de paiement. En outre, ils n’ont formulé aucune demande pour solliciter la suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

La Société 3F GRAND EST SAHLM produit à l’audience un décompte daté du 28 janvier 2025 dans lequel il ressort que Monsieur [Z] [D] et Madame [S] [U] épouse [D] restent devoir la somme de 1058,19 € terme de décembre 2024 inclus.

Monsieur [Z] [D] et Madame [S] [U] épouse [D], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner solidairement Monsieur [Z] [D] et Madame [S] [U] épouse [D] au paiement de la somme de 1058,19 €, terme de décembre 2024 inclus (loyers impayés et indemnités d'occupation échues).

Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer soit le 12 mars 2024.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, les locataires sont non comparants, ne justifient pas de la reprise du paiement du loyer et le tribunal ne dispose pas des éléments permettant de vérifier de leur capacité financière de régler la dette locative.

Dès lors et malgré des versements effectués, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [Z] [D] et Madame [S] [U] épouse [D] supporteront in solidum la charge des dépens, sans qu’il n’y ait lieu de statuer sur les dépens de l’exécution forcées, hypothétiques à ce stade. Les dépens comprendront notamment le coût du commandement de payer (126,69 €), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches qu’à dû accomplir le bailleur, il convient de lui accorder la somme de 400 € au titre des frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance.
Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS