TJ 38185, 5 juin 2025, RG 25/01001

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 25/01001 - N° Portalis DBYH-W-B7J-MJGB

Copie exécutoire
délivrée le : 05 Juin 2025

à :SELARL LEVY ROCHE SARDA

Copie certifiée conforme
délivrée le :05 Juin 2025

à :Madame [M] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 - JCP

JUGEMENT DU 05 JUIN 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON, substituée par Me ABAD, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Madame [M] [V]
née le 01 Mai 1996 à [Localité 4] (38)
demeurant [Adresse 2]

non comparante

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 07 Avril 2025 tenue par Mme Clémence BONNIN, Vice-Présidente près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, en présence de M.[L] [K], auditeur de justice et assistés de Mme Ouarda KALAI, Greffier ;

Après avoir entendu l’avocat en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 05 Juin 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DES FAITS :

Par contrat de bail en date du 15 juin 2022 à effet du même jour, Madame [C] [W] a consenti à Madame [M] [V] un logement situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 610 €, outre 10 € de charges.

Suivant contrat de cautionnement " VISALE " en date du 12 juin 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution de la locataire, pour la durée du bail dans la limite de 10 mois d'impayés.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé à Madame [C] [W] la somme de 4.340 euros en sa qualité de caution de Madame [M] [V].

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer le 20 septembre 2024 visant la clause résolutoire à Madame [M] [V].

Compte tenu de l'absence de paiement, par acte d'huissier en date du 22 janvier 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Madame [M] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE aux fins de voir :
- Dire et juger recevable et bien-fondée en son action,
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de la locataire,
- Ordonner l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,
- Condamner la locataire à payer la somme de 4.340 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 septembre 2024 sur la somme de 1.860 euros et pour le surplus à compter de l'assignation,
- Fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,
- Condamner la locataire à payer lesdites indemnités d'occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES jusqu'à libération effective des lieux,
- Condamner la locataire à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC,
- Dire n'y avoir lieu à suspendre l'exécution provisoire de droit,
- Condamner la locataire aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l'audience du 7 avril 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES était représentée par son conseil, ès qualité de caution agissant pour le compte d'un bailleur particulier. Elle a maintenu l'intégralité de ses demandes et actualisé le montant de la somme réclamée à 5.351 euros au 02 avril 2025, en indiquant que la locataire n’a pas repris le paiement des loyers depuis juin 2024.

Bien que régulièrement citée à étude, Madame [M] [V] n'a pas comparu, n'a pas été représentée et ne s'est pas présentée à l'enquête sociale diligentée par la Préfecture en prévention des expulsions locatives prévue par la loi n°98-657 du 29 juillet 1998.

A l'issue des débats l'affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

En application de l'article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

L'article 7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de la garantie VISALE rappelle expressément ce principe de subrogation et indique qu'elle doit permettre d'engager une procédure de résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire).

Etant par ailleurs précisé qu'elle produit la quittance subrogative attestant de l'exigibilité de sa créance, il sera donc considéré que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a qualité pour agir tant en paiement, qu'en constat de résiliation, qu'en fixation d'une indemnité d'occupation, toutes ces demandes venant en subrogation du bailleur et constituant des demandes déterminables.

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, l'assignation en date du 22 janvier 2025 a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 22 janvier 2025.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de ce même texte, dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. "

En l'espèce, le bailleur justifie de la saisine de la commission de coordination des expulsions locatives au 20 septembre 2024, soit dans les délais légaux.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l'article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié à la locataire le 20 septembre 2024 pour la somme de 1.860,00 euros (hors frais) au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date 31 août 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n'ont plus été payés depuis le mois de juin 2024. En outre, les causes du commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 21 novembre 2024.

Il y a lieu de prévoir qu'à défaut de libération volontaire, la locataire pourra être expulsée dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'arriéré locatif :

Aux termes des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges au terme convenu.

En l'espèce, le décompte actualisé et contradictoire, des sommes réclamées et la dernière quittance subrogative n° 9 versée au dossier par le demandeur, font apparaître à la date du 02 avril 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d'un montant de 5.351,00 euros, au paiement de laquelle sera condamnée Madame [M] [V], outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur l'octroi de délais de paiements au locataire :

Aux termes des dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023 -668 du 27 juillet 2023 :
V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il ressort du dossier que Madame [M] [V] n'a pas, au jour de l'audience, procédé au paiement intégral des loyers et charges et n'est pas à jour du loyer courant, la dette locative étant au demeurant importante, s'étalant de juin 2024 à mars 2025.

La locataire n'ayant pas comparu, ne s'étant pas présentée aux rendez-vous des 27 février et 10 mars 102035 pour l'enquête sociale (procès-verbal de carence du 21 mars 2025), ce qui aurait permis à la juridiction de connaitre sa situation, ni à l'audience, ni enfin formulé de demande de délai de paiement, il ne lui en sera pas accordé d'office.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Madame [M] [V], partie perdante, devra supporter les entiers dépens de l'instance qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation et du commandement de payer en date du 20 septembre 2024.

Elle sera par ailleurs condamnée à verser la somme de 150 euros à la requérante au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. La décision sera donc exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS :