TJ 38185, 5 juin 2025, RG 22/05165

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 7]

6ème chambre civile

N° RG 22/05165 - N° Portalis DBYH-W-B7G-K3WM

N° JUGEMENT :

AC/MD

Copie exécutoire
et copie

délivrées

à :

Me Marie-catherine CALDARA-BATTINI

la SELARL DEJEAN-PRESTAIL

la SELARL RETEX ALMODOVAR AVOCATS

la SCP SHG AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 05 Juin 2025

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [S] [N], [X] [J]
né le 19 Février 1966 à [Localité 11] (42), demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Céline GRELET-GRANGEON de la SCP SHG AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [T]
né le 14 Août 1962 à [Localité 12], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Céline CASSEGRAIN de la SELARL RETEX ALMODOVAR AVOCATS, avocats au barreau de VALENCE

Société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL SUR RHONE ALPES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Marie-catherine CALDARA-BATTINI, avocat au barreau de GRENOBLE

S.A. CREDIT LYONNAIS (LCL), dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Pierre-marie DEJEAN de la SELARL DEJEAN-PRESTAIL, avocats au barreau de GRENOBLE

Madame [H] [B] [Z]
née le 17 Septembre 1973 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Céline CASSEGRAIN de la SELARL RETEX ALMODOVAR AVOCATS, avocats au barreau de VALENCE

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

A l’audience publique du 20 Mars 2025, tenue en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, par Adrien CHAMBEL, chargé du rapport, assisté de Magali DEMATTEI, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré, après audition des avocats en leur plaidoirie.

Le prononcé de la décision a été renvoyé au 05 Juin 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré

Après compte rendu par le magistrat rapporteur, le Tribunal composé de :

Adrien CHAMBEL, Juge des contentieux de la protection
Jean-Yves CAMOZ, Magistrat à titre temporaire
Delphine HUMBERT,Première Vice-Présidente

Assistés lors du rendu par Magali DEMATTEI, Greffier

a statué en ces termes :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [S] [J] était propriétaire en propre, d'un appartement de type T4 et d'une cave, situés dans un ensemble immobilier au [Adresse 2], à [Adresse 10] [Localité 9], qu'il a mis en vente courant 2021.

Par une lettre du 21 mai 2021, Mme [H] [Z] épouse [T] et M. [W] [T] (ci-après " les époux [T] ") ont fait part à M. [S] [J] de leur intention d'acheter ce bien pour un prix de 99.000 euros, frais d'agence inclus.

Par acte authentique du 5 août 2021, une promesse unilatérale de vente était régularisée entre M. [S] [J] et les époux [T], avec le concours, pour chacune des parties à la vente, de leur propre notaire. Ladite promesse prévoyait notamment une condition suspensive d'obtention d'un prêt au 16 octobre 2021 et fixait la date butoir de levée d'option au 16 novembre 2021, les caractéristiques du prêt étant notamment les suivantes : montant maximal de 115.096 €, durée maximale de remboursement de 240 mois et taux nominal d'intérêt maximal de 1 % l'an hors assurance.

Une indemnité d'immobilisation d'un montant de 9.900 euros au bénéfice de M. [S] [J] était prévue, dont le sort était fixé de la manière suivante :
" Le sort de l'indemnité d'immobilisation sera le suivant, selon les hypothèses ci-dessous envisagées, sans préjudice de l'application des autres stipulations du présent acte, savoir :
a) Toute somme versée au titre de l'indemnité d'immobilisation s'imputera sur le prix, à due concurrence, en cas de réalisation de la vente ;
b) Toute somme versée au titre de l'indemnité d'immobilisation sera restituée au BENEFICIAIRE, si l'une quelconque des conditions suspensives stipulées à l'acte n'est pas réalisée (ou n'est pas réputée réalisée au sens de l'article 1304-3 du code civil) et que toutes les parties pouvant s'en prévaloir n'y ont pas renoncé.
c) Si la vente n'était pas réalisée, faute pour le BENEFICIAIRE d'avoir levé l'option dans les conditions et délais stipulés au présente acte, l'indemnité d'immobilisation resterait acquise au PROMETTANT à titre de prix forfaitaire de l'indisponibilité entre ses mains du BIEN formant l'objet de la présente promesse.
Il est convenu entre les parties que l'intégralité de l'indemnité d'immobilisation sera acquise au PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE fait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d'expiration de la levée d'option. En aucun cas, l'indemnité d'immobilisation ne fera l'objet d'une réduction prorata temporis dans la mesure où son montant n'a pas été fixé en fonction de la durée de l'immobilisation " (pages 13 et 14).

La promesse authentique prévoyait en outre le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 3.000 euros par les époux [T] à M. [S] [J], pouvant être restitués dans les conditions suivantes : " L'obtention ou la non-obtention de l'offre de prêt devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire.
A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à l'expiration du délai ci-dessus [le 16 octobre 2021], la faculté de mettre le [6] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.
Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la constatation de la réception, sans que le BENEFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d'une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit.
Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l'exécution des présentes en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT " (page 15 et 16).

La promesse stipulait en outre que " Le bénéficiaire s'engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le bénéficiaire s'engage à déposer simultanément deux demandes de prêt. "

Un avenant a été régularisé le 15 novembre 2021 décalant le terme de la condition suspensive d'obtention de prêt au 30 novembre 2021 et fixant la date butoir de la levée d'option au 30 décembre 2021.

Les époux [T] sollicitaient les sociétés Crédit Agricole Sud Rhône Alpes et Crédit Lyonnais aux fins de financer l'acquisition du bien en cause.

Par courrier daté du 3 décembre 2021 et reçu par les époux [T] le 6 décembre 2021, M. [S] [J] invoquait la caducité de la promesse de vente, faute de levée des conditions suspensives dans le délai courant jusqu'au 30 novembre 2021, et sollicite qu'il soit justifié des démarches effectuées en vue d'obtenir le prêt considéré.

Par courriel en date du 13 décembre 2021, le notaire des époux [T] adressait un mail au notaire de M. [S] [J], détaillant les diligences effectuées par ses clients et sollicitait demandait une nouvelle prorogation du délai concernant la condition suspensive et la levée d'option.

Par courriel du 17 décembre 2021, le notaire de M. [S] [J] indiquait que ce dernier n'entendait pas libérer le dépôt de garantie pour non-respect des délais compris dans la promesse de vente.

Par actes de commissaires de justice délivré les 6 et 17 octobre 2022, M. [S] [J] a fait assigner (sous le RG n° 22/05165) les époux [T] devant le tribunal judiciaire de Grenoble à l'effet d'obtenir notamment le reliquat du versement de l'indemnité d'immobilisation à hauteur de 6.900 €.

Par actes de commissaires de justice délivrés les 19 et 23 avril 2023, époux [T] ont fait assigner (sous le RG n° 23/02268) la société Crédit Agricole Sud Rhône Alpes et la société Crédit Lyonnais devant le tribunal judiciaire de Grenoble à l'effet d'obtenir notamment et subsidiairement, la garantie de toute condamnation prononcée à leur encontre par elles.

Le 20 juin 2023, le juge de la mise en état a prononcé la jonction de la procédure RG n° 23/02268 avec la procédure RG n° 22/05165 par simple mention au dossier.

La clôture de l'instruction est intervenue le 31 décembre 2024 par ordonnance du même jour.

À l'audience du 20 mars 2025, l'affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 28 août 2024, M. [S] [J] sollicite de :
- condamner Madame et Monsieur [T] à verser à Monsieur [J] le solde restant à valoir sur l'indemnité d'immobilisation stipulée contractuellement à 9.900 €, soit 6.900 € ;
- débouter les consorts [T] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, formé à l'encontre de Monsieur [J] ;
- condamner en conséquence, Madame et Monsieur [T] à verser à Monsieur [J] une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts.
- condamner les mêmes à verser à Monsieur [J] une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC,
- condamner les mêmes aux entiers dépens de l'instance, distraits au profit de la SCP SHG AVOCATS, avocats au Barreau de GRENOBLE sur le fondement des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par RPVA le 12 novembre 2024, les époux [T] sollicitent de :
> débouter Monsieur [J] de l'intégralité de ses demandes ;
> à titre reconventionnel :
* principalement :
- constater la caducité de la promesse de vente du 5 août 2021 ;
- ordonner la restitution du dépôt de garantie, d'une valeur de 3.000 euros, au profit des consorts [E] ;
- condamner Monsieur [J] à indemniser les consorts [E] à hauteur de la somme totale de 2.000 euros, décomposée comme suit :
o 1.000 euros au titre de la perte de chance ;
o 500 euros au titre du préjudice moral subi par Madame [Z] ;
o 500 euros au titre du préjudice moral subi par Monsieur [T] ;
* subsidiairement :
- condamner LCL et le CREDIT AGRICOLE à garantir, au titre du manquement à leur devoir de conseil, les consorts [E] des sommes qui seraient mises à leur charge par la présente juridiction à hauteur de 100 % des condamnations prononcées à leur encontre ;
> en tout état de cause :
- condamner Monsieur [J] à verser aux consorts [E] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [J] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 29 mai 2024, la société Crédit Agricole Sud Rhône Alpes sollicite de :
- rejeter la demande des époux [T] tendant à ce que le CREDIT AGRICOLE les garantisse de toutes sommes qui seraient mises à leur charge en ce qu'elles sont infondées.
- écarter l'exécution provisoire.
- condamner les époux [T] au paiement d'une somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 9 octobre 2024, la société Crédit Lyonnais sollicite de :
- débouter les époux [Z] [T] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
- condamner les époux [Z] [T] à payer à la banque LE CREDIT LYONNAIS la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers
dépens.

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Il est rappelé que les demandes de " réserve ", de " constat ", de " donner acte " ou aux fins de " juger ", ainsi que les dispositions ne contenant que des moyens de faits et de droit, ne peuvent pas s'analyser comme des prétentions juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile, de sorte qu'elles n'ont pas été reprise dans l'exposé de prétentions des parties, qu'il n'y a pas lieu de les examiner et qu'il n'en sera pas fait mention au dispositif.

Sur les demandes de M. [S] [J]

Aux termes de l'article 1103 alinéa 1er du code civil dans sa version applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L'article 1104 code civil prévoit que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L'article 1304-3 du code civil prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

Il est jugé de manière constante que la condition est réputée accomplie quand le bénéficiaire de la promesse de vente n'a pas sollicité l'octroi d'un prêt conforme aux stipulations de celle-ci.

L'emprunteur, qui a la charge de la réalisation de la condition, doit prouver que sa demande est conforme aux stipulations de la promesse (1ère Civ., 13 novembre 1997, n° 95-18.276 ; 3ème Civ., 30 janvier 2008 n° 06-21.117 ; 3e Civ., 27 février 2013, n° 12-13.796).

Selon une jurisprudence constante depuis l'arrêt de la troisième chambre du 8 décembre 1999, n° 98-10.766, (3e Civ., 1er juin 2017, pourvoi n 16-16.953), au moins une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse restée infructueuse doit être présentée.

Les juges du fond apprécient souverainement si les diligences ont bien été accomplies par le débiteur de l'obligation (3e Civ., 15 décembre 2010, n° 10-10.473).

Toutefois, il appartient au vendeur de rapporter la preuve que le bénéficiaire a empêché l'accomplissement de la condition (3e Civ., 6 octobre 2010, n°09-69.914).

Aux termes de l'article 1188, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes.

Il résulte des articles 1217 et 1231-1 du code civil, que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté peut solliciter des dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l'espèce, il est établi que les époux [T] ont sollicité deux établissements bancaires, dont les dossiers ont été instruits avec les modalités suivantes :
- le 28 août 2021, s'agissant de la société Crédit Lyonnais : emprunt de 115.663 euros sur 252 mois (240 + 12 de travaux) avec un taux hors assurance de 1,07 %, dossier rejeté le 15 septembre 2021 ;
- le 16 septembre 2021, s'agissant la société Crédit Agricole Sud Rhône Alpes : emprunt de 115.545 euros sur 240 mois pour un taux hors assurance de 1 %.

Les époux [T] démontrent que seule la première demande de prêt a été rejetée par la société Crédit Lyonnais, puisque le conseiller du la société Crédit Agricole Sud Rhône Alpes en charge du dossier d'emprunt des époux [T] depuis mai 2021, leur indiquait dans un courriel du 23 novembre 2021, la nécessité d'une nouvelle prorogation du délai afin qu'une réponde définitive soit donnée.

Il convient en outre de relever que le très léger dépassement des montants sollicités auprès des établissements bancaires par rapport au montant stipulé dans la promesse de vente n'est aucunement de nature à démontrer que les bénéficiaires n'ont pas accompli de diligence suffisante pour obtenir le prêt en cause, puisqu'il ne peut être raisonnablement soutenu que ces différences de quelques centaines d'euros auraient été de nature à impacter la solvabilité des époux [T], et donc, à justifier le rejet de leur demande de prêt.

De même, les époux [T] démontrent avoir entamés les discussions avec la société Crédit Agricole Sud Rhône Alpes dès le mois de mai 2021, de sorte qu'il est manifeste que la condition de simultanéité est remplie, puisque deux établissements de crédits ont été sollicités conjointement.

Aussi, dans la mesure où le dossier de demande de prêt émanant du la société Crédit Agricole Sud Rhône Alpes correspondait aux conditions fixées dans la promesse de vente, sachant que les époux [T] ont sollicité le 13 décembre 2021 par l'intermédiaire de leur notaire - soit dans le délai de levée d'option - une nouvelle prorogation du délai prévu faute pour la société Crédit Agricole Sud Rhône Alpes d'avoir pu finaliser l'étude de leur dossier, il doit être considéré que défendeurs ont effectué les diligences adéquates et n'ont pas commis de faute dans l'exécution de la promesse, de telle sorte que l'article 1304-3 ne peut être appliqué.

En conséquence, la promesse de vente est caduque, la demande de paiement de l'indemnité d'immobilisation formée par M. [S] [J] rejetée, et celui-ci doit être condamnée à reverser aux époux [T] le dépôt de garantie à hauteur de 3.000 €.

Cela étant, les époux [T] ne démontrent aucunement que le fait que M. [S] [J] ne leur ait pas restitué le dépôt de garantie leur a effectivement causé un préjudice, de sorte que leurs demandes de dommages et intérêts doivent être rejetées.

Enfin, leur demande de garantie subsidiaire formée à l'encontre des établissements bancaires est sans objet, de sorte qu'il n'en sera pas fait mention au dispositif.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [S] [J], partie perdante, doit supporter les dépens de la présente instance.

Les avocats de la cause en ayant fait la demande, pourront, chacun en ce qui le concerne, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision en application de l'article 699 du Code de procédure civile.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

M. [S] [J], partie tenue aux dépens, est condamnée à verser aux époux [T] une indemnité que l'équité commande de fixer à la somme de 2.500 euros.

Les demandes au titre de l'article 700 formées par la société Crédit Agricole Sud Rhône Alpes et la société Crédit Lyonnais sont rejetées.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En application de l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut, d'office ou à la demande d'une partie par décision spécialement motivée, écarter l'exécution provisoire de droit en toute ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'application de l'exécution provisoire de droit, qui est compatible avec la nature de l'affaire, aucune demande n'ayant en outre été formée en ce sens.

PAR CES MOTIFS