TJ 45234, 5 juin 2025, RG 24/00067

N° RG 24/00067 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GQCM - décision du 05 Juin 2025

ST/ N° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 05 JUIN 2025

N° RG 24/00067 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GQCM

DEMANDERESSE :

Madame [R], [I], [F] [V]
née le 06 Juin 1965 à [Localité 6] (SEINE-SAINT-DENIS)
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Emmanuel POTIER de la SELARL CASADEI-JUNG, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

La S.A. ALLIANZ IARD
immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 542 110 291,
dont le siège social est sis à [Adresse 7])
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par Maître Benoit DE GAULLIER DES BORDES de la SCP LEMAIGNEN - WLODYKA - DE GAULLIER, avocats au barreau d’ORLEANS

La S.A.R.L. DB45 PROMOTION
immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’Orléans sous le n° 519.901.201,
dont le siège social est sis [Adresse 3]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

non représentée

Monsieur [G] [U] [M]
né le 04 Octobre 1973 à [Localité 5] (LOIRET)
Profession : Agent commercial
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Edouard BARBIER SAINT HILAIRE de la SELARL BERGER-TARDIVON-GIRAULT-SAINT-HILAIRE, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉBATS : à l’audience publique du 06 Février 2025, qui s’est tenue à double rapporteurs, sans opposition des avocats des parties, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile

Puis, la Présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 05 Juin 2025 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats
Président : Madame Bénédicte LAUDE
Assesseur : Monsieur Sébastien TICHIT
Greffier : Madame Heimaru FAUVET,

Lors du délibéré et de la mise à disposition
Président : Madame Bénédicte LAUDE
Assesseur : Madame Sandie LACROIX DE SOUSA
Assesseur : Monsieur Sébastien TICHIT
Greffier : Madame Pauline REIGNIER ,

EXPOSE DU LITIGE

M. [G] [M] et la société IMMODREAM (RCS 793 887 886) ont conclu un contrat de mandataire " associé " indépendant en immobilier en date du 18 juillet 2013 ayant pour objet de confier à M. [G] [M] le mandat de négocier et de s'entremettre pour le compte de la société IMMODREAM en vue de la réalisation de certaines opérations définies à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970.

La SARL DB45 PROMOTION, ayant pour associé et gérant M. [G] [M], était propriétaire d'une maison d'habitation située [Adresse 2] à [Localité 8].

La SARL DB45 PROMOTION a, selon mandat de vente en date du 13 mars 2018, chargé la société IMMODREAM, de vendre la maison d'habitation située [Adresse 2] à [Localité 8].

M. [G] [M] a procédé à la commercialisation du bien.

Par acte authentique du 13 juin 2018, Mme [R] [V] a acquis auprès de la société DB45 PROMOTION la maison d'habitation située [Adresse 2] à [Localité 8].

Se plaignant de désordres, Mme [R] [V] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire d'Orléans qui, par ordonnance du 2 octobre 2020, a fait droit à la demande d'expertise judiciaire et a désigné Monsieur [Y] pour y procéder.

Monsieur [Y] a déposé son rapport d'expertise le 18 janvier 2023.

Selon assignations délivrées les 27 et 30 octobre 2023 et 5 janvier 2024 à la société ALLIANZ IARD, la société DB45 PROMOTION et Monsieur [G] [U] [M], et conclusions, notifiées par RPVA le 13 septembre 2024, Mme [R] [V] sollicite de :
- CONDAMNER solidairement la société ALLIANZ IARD, la société DB45 PROMOTION et Monsieur [G] [U] [M] à payer à Madame [V] la somme totale de 87 851,51 €, détaillé comme suit :
o 41 998,77 € TTC au titre des travaux réparatoires, somme indexée sur l'indice BT01 à la date du dépôt du rapport de l'Expert judiciaire,
o 2 727,74 € TTC au titre des travaux pris en charge aux frais avancés de la requérante durant l'expertise judiciaire, notamment pour la dépose de la terrasse bois (page 27 du rapport d'expertise judiciaire),
o 42 375 € au titre des préjudices de jouissance et du préjudice moral subis en raison des problèmes d'humidité affectant la maison, provoquant une dégradation des conditions de vie de Madame [V] et empêchant l'achèvement des travaux d'aménagement jusqu'à l'issue des opérations d'expertise judiciaire.
o 750 € au titre du préjudice de jouissance subi durant les 4 semaines nécessaires à la réalisation des travaux de reprise.
- CONDAMNER solidairement la société ALLIANZ IARD, la société DB45 PROMOTION et Monsieur [G] [U] [M] à payer à Madame [V] une indemnité de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
- CONDAMNER solidairement la société ALLIANZ IARD, la société DB45 PROMOTION et Monsieur [G] [U] [M] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais et honoraires de l'expert judiciaire taxés à la somme de 3 372,75 €.

S'agissant de la SARL DB45 PROMOTION, Mme [R] [V] soutient que cette dernière est tenue de la garantie de l'article 1641 du code civil en raison des défauts cachés de la chose vendue, et que les fuites affectant le réseau d'évacuation et le défaut d'étanchéité du pignon ont causé des infiltrations et des traces d'humidité sur les murs de la maison et constituent des vices rédhibitoires, cachés lors de la vente, rapport d'expert judiciaire à l'appui. Mme [R] [V] expose ensuite que la SARL DB45 PROMOTION, venderesse professionnelle, dont le gérant M. [G] [M] est également agent commercial spécialisé en immobilier, doit réparer l'intégralité du préjudice provoqué par le vice caché affectant la chose vendue. Enfin, Mme [R] [V] fait valoir que la garantie des vices cachés est également acquise lorsque le vendeur s'abstient de révéler au vendeur un vice qu'il ne pouvait ignorer, et que, au cas présent, M. [G] [M], gérant de la SARL DB45 PROMOTION, ne pouvait ignorer les vices affectant l'immeuble parce qu'il a habité la maison litigieuse avant la vente.

S'agissant de M. [G] [M], Mme [R] [V] expose que ce dernier, en qualité intermédiaire professionnel, tenu envers l'acheteur d'une obligation d'information, de renseignement et de conseil, engage sa responsabilité sur le fondement de l'article 1240 du code civil. Mme [R] [V] fait valoir que M. [G] [M] est agent commercial spécialisé en matière de vente immobilière, conseiller en immobilier et co-gérant de la SARL DB45 PROMOTION qui exerce elle-même une activité de marchand de biens, qu'il a habité la maison litigieuse avant la vente, qu'il ne pouvait ignorer les vices et qu'il s'est abstenu de lui révéler la nature des vices affectant l'immeuble.
Mme [R] [V] soutient par ailleurs que, si M. [G] [M] a agi en qualité d'agent commercial, comme la SA ALLIANZ IARD l'expose, la faute du mandataire engage sa responsabilité délictuelle à l'égard du cocontractant du mandant, sans que cette faute doive être détachable ou extérieure au contrat. Mme [R] [V] précise que M. [G] [M] n'a pas agi dans le seul intérêt de son mandant mais également dans son propre intérêt ce qui suffit à établir la responsabilité personnelle de M. [G] [M] ; que M. [G] [M] habitait dans la maison avant la vente, qu'il avait une connaissance personnelle du bien et qu'il a caché à Mme [R] [V] les vices affectant les biens ; qu'il aurait dû renseigner Mme [R] [V] sur les caractéristiques de ce bien, notamment sur les infiltrations, l'état des canalisations, le défaut d'étanchéité du pignon et le fait que les réseaux sont partiellement situés sous la propriété voisine ; que M. [G] [M] n'a jamais notifié à Mme [R] [V] qu'il agissait en qualité d'agent commercial.

Enfin, Mme [R] [V] expose qu'elle dispose d'une action directe contre la SA ALLIANZ IARD sur le fondement de l'article L.124-3 du code des assurances.

Aux termes de conclusions, notifiées par RPVA le 14 janvier 2025, M. [G] [M] demande de :

- A titre principal, DEBOUTER Madame [R] [V] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires dirigées à l'encontre de Monsieur [G] [M].
- A titre subsidiaire, CONDAMNER ALLIANZ IARD à garantir et relever indemne Monsieur [G] [M] de l'ensemble des condamnations en principal et accessoires dont pourrait bénéficier à son encontre Madame [R] [V].
- En toute hypothèse, DEBOUTER Madame [R] [V], DB45 et ALLIANZ IARD de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires dirigées à l'encontre de Monsieur [G] [M].

Au soutien de ses prétentions, M. [G] [M] soutient, à titre principal, que Mme [R] [V] opère une confusion entre M. [G] [M], agent commercial, et la SARL DB45 PROMOTION dont il est associé ; que seule la SARL DB45 PROMOTION peut être tenue à la garantie des vices cachés ; que M. [G] [M], agissant en qualité d'agent commercial, a reçu mandat de la SARL IMMODREAM ; que Mme [R] [V] confond la qualité d'agent commercial et d'agent immobilier dont les régimes juridiques sont distincts ; que les tiers au mandat ne peuvent pas engager la responsabilité de l'agent commercial pour des circonstances liées à l'exécution de son mandat d'agent commercial, sauf à justifier d'actes accomplis par le mandataire en dehors de son mandat d'agent commercial, susceptibles alors d'engager leur responsabilité délictuelle ; que la circonstance que M. [G] [M] ait été associé de la société venderesse et mandataire d'IMMODREAM n'est pas constitutif d'une faute ; que Mme [R] [V] échoue à justifier que M. [G] [M] ait accompli des actes en dehors de son mandat, ainsi que d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité ; que M. [G] [M] a transmis à Mme [R] [V] l'intégralité des informations nécessaires à la prise de décision de l'achat du bien immobilier ; qu'il n'habitait pas au moment de la vente au sein du bien litigieux ; qu'il n'avait pas connaissance de l'humidité dans la maison, laquelle n'apparaîtra qu'ultérieurement à la vente, dont la cause est liée à des fuites affectant le réseau d'évacuation des eaux ; que l'expert en impute la responsabilité à la SARL DB45 PROMOTION seule en sa qualité de venderesse ; que c'est donc la SARL DB45 PROMOTION qui pourrait être seule redevable de la garantie des vices cachés à supposer pour autant que Mme [R] [V] justifie que l'humidité préexistait à la vente ; qu'il n'appartenait pas à M. [G] [M] de vérifier le réseau d'évacuation enterré.

Subsidiairement, M. [G] [M] expose qu'il ne peut être tenu qu'à l'indemnisation d'une perte de chance de ne pas acheter le bien immobilier, ou une perte de chance de l'acheter à un prix plus faible, ce qui ne peut pas correspondre au montant du préjudice sollicité. En outre M. [G] [M] fait valoir que le préjudice de jouissance est excessif, la SARL DB45 PROMOTION ne justifiant pas de la date d'apparition de l'humidité.

Subsidiairement encore, M. [G] [M] sollicite la garantie de la SA ALLIANZ IARD.

Aux termes de conclusions, notifiées par RPVA le 16 juin 2024, la SA ALLIANZ IARD demande de :

1°) Sur la mise en cause de la responsabilité civile professionnelle de Monsieur [G] [M] en qualité d'agent commercial de la société IMMODREAM :

- DEBOUTER Madame [R] [V] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de Monsieur [G] [M], ès qualités d'agent commercial de la société IMMODREAM,
- DEBOUTER Madame [R] [V] de son action directe dirigée à l'encontre de la société ALLIANZ IARD aux fins de garantie de Monsieur [M], ès qualités susvisée,
- DECLARER irrecevable et non fondée Madame [R] [V] en sa demande de condamnation solidaire des parties défenderesses à l'instance,
- DEBOUTER Madame [R] [V] de sa demande de condamnation solidaire de Monsieur [G] [M], ès qualités d'agent commercial de la société IMMODREAM, et de la société ALLIANZ IARD, aux fins de restitution partiel du prix de vente,
- DEBOUTER Madame [R] [V] du surplus de ses demandes indemnitaires, faute pour elle de justifier des caractères réel, certain et direct des préjudices allégués,
- Si par impossible et extraordinaire, FAIRE application de la notion de perte de chance et REDUIRE à de plus justes proportions toutes éventuelles condamnations prononcées à l'encontre de Monsieur [G] [M], en qualité d'agent commercial de la société IMMODREAM,

2°) Sur la garantie d'ALLIANZ IARD, dans l'hypothèse où le Tribunal de céans entrerait en voie de condamnation à l'encontre de Monsieur [G] [M], ès qualités d'agent commercial de la société IMMODREAM,
- DECLARER recevable et bien fondée la société ALLIANZ IARD à dénier sa garantie en raison de la faute intentionnelle ou dolosive de son assuré,
- DEBOUTER alors l'ensemble des parties à l'instance de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la société ALLIANZ IARD,
- En toutes hypothèses, DECLARER RECEVABLE ET BIEN FONDEE la société ALLIANZ IARD à opposer les limites et plafond de garantie, ou encore le montant de sa franchise contractuelle stipulée au contrat d'assurance n°53.985.084, lequel est fixé à hauteur de 10% du montant du sinistre, avec un minimum de 750 € et un maximum de 3.000 €,

3°) En tout état de cause,
- CONDAMNER toute partie succombante à régler à la société ALLIANZ IARD la somme 3.500,00 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER la ou les mêmes aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Benoit de GAULLIER DES BORDES, Avocat aux offres de droit et ce, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SA ALLIANZ IARD rappelle que :
- elle assure M. [G] [M] au titre de son activité d'agent commercial en transaction sur immeubles et fonds de commerces, et non en qualité d'associé ou de gérant de la SARL DB45 PROMOTION ;
- M. [G] [M] n'a pas la qualité d'agent immobilier mais uniquement celle d'agent commercial, étant intervenu en qualité de mandataire de la société IMMODREAM, agence immobilière ;
- les actes passés par M. [G] [M] l'ont été au nom et pour le compte de la société IMMODREAM ;
- Mme [R] [V] ne justifie d'aucune faute personnelle de M. [G] [M] au titre d'un dépassement des pouvoirs qui lui ont été confiés ;
- au surplus les désordres d'infiltrations sont apparus postérieurement à la vente ;
- dès lors, l'action directe dirigée contre la SA ALLIANZ IARD s'avère dépourvu d'intérêt et d'objet ;
- Mme [R] [V] ne démontre pas l'existence d'une quelconque perte de chance de ne pas acquérir l'immeuble ou de l'acquérir à un moindre coût (qui est, au demeurant, le seul préjudice indemnisable) ;
- Une demande de condamnation solidaire est manifestement infondée, la solidarité ne se présumant pas ;
- Subsidiairement, le manquement de M. [G] [M] relève de la faute intentionnelle, voire dolosive ;
- Très subsidiairement, elle est fondée à opposer les limites, plafonds et franchise prévus au contrat d'assurances.

Il y a lieu de se référer aux conclusions susvisées pour un examen complet des moyens et prétentions des parties en application des dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile.

La clôture de l'instruction est intervenue le 17 janvier 2025, par une ordonnance du même jour, avec fixation d'une audience de plaidoirie au 6 février 2025. La décision a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Bien que régulièrement citée à personne morale, la SARL DB45 PROMOTION n'a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile. Dès lors, comme indiqué aux termes de l'article 472 du code de procédure civile lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur l'action en garantie des vices cachés dirigée contre la SARL DB45 PROMOTION

Selon l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

En application de cet article, il appartient aux juges du fond statuant sur l'action en garantie des vices cachés, de relever les circonstances établissant que le vice allégué est antérieur à la vente.

Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, bien que l'expert judiciaire indique dans son rapport (p.18) que les infiltrations sont apparues après la vente et que les premières investigations ont eu lieu en mai 2019, Mme [R] [V] ne rapporte pas la preuve que ce vice préexistait à la vente en date du 13 mars 2018. De même, Mme [R] [V] ne rapporte pas la preuve que M. [G] [M], agissant en qualité d'associé et gérant de la SARL DB45 PROMOTION ou en qualité d'agent commercial, habitait dans la maison litigieuse préalablement à la vente, les attestations des proches de Mme [R] [V] étant insuffisantes pour démontrer la réalité de cette circonstance.

Dès lors, Mme [R] [V] sera déboutée de sa demande de condamnation dirigée contre la SARL DB45 PROMOTION.

II. Sur la responsabilité délictuelle de M. [G] [M]

Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le fondement de la responsabilité de l'agent immobilier ou de l'agent commercial est contractuel à l'égard de ses clients et délictuel à l'égard des autres parties.

Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que :
- le contrat de «mandataire «associé» indépendant en immobilier» confie à M. [G] [M] (RCS 478 261 001) le mandat de négocier et de s'entremettre pour le compte de l'agence IMMODREAM RCS n°793 887 886 en vue de la réalisation des opérations immobilières dans le cadre de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, bien que le contrat soit régi par les dispositions des articles L. 134-1 et s. du code de commerce relatifs aux agents commerciaux (pièce ALLIANZ n°2) ;
- selon le mandat exclusif de vente signé entre la SARL DB45 PROMOTION et l'agence IMMODREAM RCS n°793 887 886, M. [G] [M] a été désigné comme étant le " négociateur " de cette opération (pièce ALLIANZ n°1) ;
- dans ce cadre, M. [G] [M] (RCS 478 261 001), s'affichant en qualité de «conseiller immobilier» a publié l'annonce relative au bien litigieux (pièce n°3 de Mme [R] [V]) ;
- Mme [R] [V] a fait, par l'intermédiaire de M. [G] [M] « exerçant sous l'enseigne IMMODREAM RCS Orléans 478 261 001 au [Adresse 4]», une proposition d'achat de ce bien (pièce n°4 de Mme [R] [V]).

Dès lors, quand bien même il n'existe pas de contrat entre Mme [R] [V] et M. [G] [M], ce dernier reste susceptible, en qualité d'agent immobilier tenu à un devoir de conseil, d'engager sa responsabilité délictuelle à l'égard de Mme [R] [V].

Toutefois, si Mme [R] [V] soutient que M. [G] [M] a manqué à son devoir d'information, de conseil ou de renseignement, elle ne rapporte pas la preuve que M. [G] [M] disposait d'une telle information dans la mesure où elle ne justifie pas que le vice rédhibitoire, dont elle fait état, préexistait à la vente.

Dès lors, Mme [R] [V] sera déboutée de sa demande de condamnation dirigée contre M. [G] [M].

En conséquence, Mme [R] [V] sera déboutée de sa demande de condamnation dirigée contre la SA ALLIANZ IARD, assureur de M. [G] [M].

III. Sur les autres demandes

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Mme [R] [V] qui succombe devra supporter les dépens de la présente procédure, dont distraction au profit de Maître Benoit de GAULLIER DES BORDES, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

L'équité et la situation respective des parties commandent de rejeter les demandes formées au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS