TJ 31555, 5 juin 2025, RG 24/04196

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/04196
N° Portalis DBX4-W-B7I-TPUD

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 05 juin 2025

L’E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

C/

[J] [Y]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire à
L’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 05 juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 18 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

L’E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE,
Prit en la personne de son représentant légal en exercice,
Dont le siège social est sis [Adresse 3]
[Localité 2]

Représentée par Madame [B] [X], munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [Y],
demeurant [Adresse 4]
[Localité 2]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22 août 2023, l'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [J] [Y] un appartement à usage d'habitation (n°308) situé [Adresse 1] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 317,41 euros et une provision sur charges mensuelle de 88,96 euros.

L'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a prévenu les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 29 janvier 2024.

Le 24 mai 2024, l'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [J] [Y] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 14 octobre 2024, l'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [J] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation de plein droit du bail par la clause résolutoire qui y est insérée, son expulsion immédiate et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 2.778,35 euros, ainsi qu'au paiement des échéances postérieures impayées s'il y a lieu,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge à compter du jour où le bail s'est trouvé résilié et jusqu'à libération effective des lieux,
- d'une somme de 150 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et de tous les frais et dépens de l'instance.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 octobre 2024.

A l’audience du 18 mars 2025, l'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [B] [X], munie d'un pouvoir spécial, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4.275,45 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de février 2025 comprise.

Convoqué par acte de Commissaire de justice signifié par remise à l'étude du Commissaire de justice le 14 octobre 2024, Monsieur [J] [Y] n'est ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du Code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 29 janvier 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 22 août 2023 contient une clause résolutoire (article 9.1) stipulant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer et non de six semaines, comme le dispose l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Ce délai est favorable au locataire, que l’article 24 vise à protéger en prévoyant les modalités de résiliation et les remèdes à celle-ci. S’il protège moins le bailleur, il doit être considéré qu’il est la partie en position de force dans le contrat et qu’il a renoncé au délai plus court prévu par la loi du 27 juillet 2023 de son plein gré. Ainsi, compte-tenu de la convention des parties dérogeant aux règles d’ordre public de protection du locataire et plus favorable à ce dernier, il convient d’appliquer la clause résolutoire contractuelle avec son délai de deux mois.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.097,88 euros a été signifié le 24 mai 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [J] [Y] n'a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 juillet 2024.

La résiliation est intervenue le 25 juillet 2024 et Monsieur [J] [Y] est depuis occupant sans droit ni titre.

Il lui sera ordonné de quitter les lieux, au plus tard dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, rien ne justifiant la suppression du délai légal dont il bénéficie pour quitter les lieux. A défaut de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [J] [Y] sera ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

L'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 18 mars 2025 démontrant que Monsieur [J] [Y] reste devoir la somme de 4.168,77 euros, mensualité de février 2025 comprise, après soustraction des pénalités d'enquête biennale d'un montant de 106,68 euros non justifiés au dossier.

Monsieur [J] [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.168,77 euros.

Monsieur [J] [Y] sera également condamné au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période du 25 juillet 2024 au 28 février 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [J] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT, Monsieur [J] [Y] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,