TJ 31555, 5 juin 2025, RG 24/04276

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 24/04276
N° Portalis DBX4-W-B7I-TQCO

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 05 juin 2025

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA HLM NOUVEAU LOGIS MERIDIONAL

C/

[O] [M]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire à
Me DUPEYRON

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 05 juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 18 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL,
Venant aux droits de la SA HLM NOUVEAU LOGIS MERIDIONAL,
Prise en la personne de son représentant légal en exercice,
Dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Diane DUPEYRON, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [M],
demeurant [Adresse 4]
[Localité 2]

Comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 29 décembre 2017, la SA D’HLM NOUVEAU LOGIS MERIDIONAL, devenu la SA CDC HABITAT SOCIAL, a donné à bail à Monsieur [O] [M] un appartement à usage d'habitation et un jardin, situés [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 227.65 euros et une provision sur charges mensuelle de 39 euros.

La SA CDC HABITAT SOCIAL a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d'impayés de loyer le 25 avril 2024.

Le 03 juillet 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [O] [M] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 29 octobre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a ensuite fait assigner Monsieur [O] [M] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge conventionnels, jusqu'à la libération effective du logement,
- de la somme de 747,21 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 30 septembre 2024, somme à parfaire au jour de l'audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- d'une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 30 octobre 2024.

A l’audience du 18 mars 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par Maître Diane DUPEYRON, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 985,95 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de février 2025 comprise. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement, dans la mesure où l’impayé qui porte sur le loyer résiduel de 50 euros remonte à février 2024 et où le dernier paiement a été réalisé en juillet 2024.

Monsieur [O] [M] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Monsieur [O] [M] demande à pouvoir se maintenir en bénéficiant de délais de paiement suspensifs de sa dette locative, sans préciser combien il peut payer en plus de son loyer. S’agissant de sa situation, Monsieur [O] [M] explique qu’il a rencontré des difficultés avec son employeur, qui ne le payait plus. Il a abandonné son poste et touché le RSA pendant une période, mais a repris le travail en CDI auprès de cet employeur, qui continue de lui faire du chantage et ne pas le payer dans les délais. Il justifie sur son téléphone portable d’une fiche de paie pour février 2025, mentionnant un paiement de 2.080,79 euros par virement le 10 mars 2025, et d’une copie d’écran de son compte bancaire du 13 mars 2025 ne faisant pas apparaître de versement au 10 mars 2025.

L'affaire a été mise en délibéré au 05 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 30 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 25 avril 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 29 décembre 2017 contient une clause résolutoire (article Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.069,34 euros a été signifié le 03 juillet 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [O] [M] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 400 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 04 septembre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte du 01 mars 2025 démontrant que Monsieur [O] [M] reste devoir la somme de 985,95 euros, mensualité de février 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite. Monsieur [O] [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 985,95 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2024 sur la somme de 747,21 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Si Monsieur [O] [M] a un salaire de plus de 2.000 euros selon le bulletin de paie qu’il a présenté uniquement sur son téléphone à l’audience, il a indiqué ne pas le percevoir en réalité et a justifié d’une copie d’écran de son compte bancaire datant de 3 jours après le supposé paiement, ne montrant effectivement pas de versements. Toutefois, il n’a pas justifié de l’intégralité de son relevé bancaire à la date du 18 mars 2025, permettant de vérifier si le versement a été réalisé avec quelques jours de retard ou si son solde bancaire lui permettrait de réaliser des versements de son salaire. Il n’a pas non plus justifié de démarches pour obtenir le paiement de son salaire, de sorte qu’il ne justifie pas à l’audience de sa capacité à régler son loyer, ses charges ou toute somme au titre de délais de paiement.

Par ailleurs, alors que les impayés remontent à février 2024, son dernier versement remonte à juillet 2024 et le paiement de ses loyers courants, d’un montant résiduel de 50 euros, n’a pas repris, ce qui fait obstacle à l'octroi de délai de paiement.

Aussi, il convient de rejeter la demande de délai de paiement. En l’absence de délais de paiement, il n’est pas possible de suspendre les effets de la clause résolutoire.

IV. SUR LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

En l'absence de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 04 septembre 2024 et Monsieur [O] [M] est depuis occupant sans droit ni titre. Il convient ainsi de lui ordonner de quitter les lieux dans un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de payer, de prononcer l’expulsion de Monsieur [O] [M] ainsi que de tous les occupants de leur chef.

Monsieur [O] [M] sera également condamné au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré pour la période du 04 septembre 2024 au 28 février 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [O] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT SOCIAL, Monsieur [O] [M] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,