TJ 31555, 5 juin 2025, RG 24/04423

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/04423
N° Portalis DBX4-W-B7I-TRGW

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 05 juin 2025

La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

C/

[C] [Y] [S]
[C] [L] [E] [D] en qualité de cautionnaire de monsieur [S] [C] [K]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire à la SCP LARRAT

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 05 juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 18 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE,
Prise en la personne de son représentant légal en exercice,
Dont le siège social est sis [Adresse 3]
[Localité 2]

Représentée par la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par Maître Marie MARTIN-LINZAU, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSES

Madame [C] [Y] [S],
demeurant [Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]

Non comparante, ni représentée

Madame [C] [L] [E] [D]
en qualité de cautionnaire de Madame [S] [C] [K], demeurant [Adresse 1]
[Localité 4]

Non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 09 octobre 2018, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Madame [C] [Y] [S] un appartement à usage d’habitation n°2427, situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 271,65 euros et une provision sur charges mensuelle de 83,56 euros.

Madame [C] [L] [E] [D] s’est portée caution solidaire des sommes dues par Madame [C] [Y] [S] au titre du contrat du 09 octobre 2018, par acte séparé du 05 octobre 2018.

Le 05 juillet 2024, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier à Madame [C] [Y] [S] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Ce commandement de payer a été dénoncé à Madame [C] [L] [E] [D] le 30 juillet 2024.

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d'impayés de loyer le 25 janvier 2024 et a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 08 juillet 2024.

Par actes de Commissaire de justice en date du 07 novembre 2024 et du 12 novembre 2024, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Madame [C] [Y] [S] et Madame [C] [L] [E] [D] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire ; la condamnation de Madame [C] [Y] [S] à quitter les lieux, sous astreinte de 16 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance ; son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique ; et la condamnation solidaire des défendeurs au paiement :
- de la somme de 2.166,76 euros, représentant les arriérés de loyers et charges au 11 octobre 2024, somme à parfaire au jour de l'audience,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu'à la libération effective du logement,
- d'une somme de 600 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire assorti du taux d’intérêt légal à compter du prononcé de la décision, et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 08 novembre 2024.

A l’audience du 18 mars 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par Maître Nicolas LARRAT, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.172,74 euros.

Convoquées par actes de Commissaire de justice signifiés respectivement à étude le 07 novembre 2024 et selon les modalités de l'article 659 du Code de procédure civile le 12 novembre 2024, Madame [C] [Y] [S] et Madame [C] [L] [E] [D] ne sont ni présentes ni représentées.

L'affaire a été mise en délibéré au 05 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du Code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 08 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 08 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 07 novembre 2024 et 12 novembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 09 octobre 2018 contient une clause résolutoire (article 6.2 Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 1.623,13 euros a été signifié le 05 juillet 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [C] [Y] [S] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 335,16 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 06 septembre 2024.

En l'absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 06 septembre 2024 et Madame [C] [Y] [S] est depuis occupante sans droit ni titre. Il lui sera demandé de quitter les lieux dans le délai de deux mois à compter d’un commandement de quitter les lieux, délai de droit. A défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [C] [Y] [S] sera ordonnée, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique.

Par ailleurs, le demandeur ne justifie pas de la nécessité et de la proportionnalité de l’astreinte sur l’obligation de quitter les lieux. Dès lors, il convient de constater qu’elle n’est pas justifiée et de rejeter cette demande.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte du 10 mars 2025 démontrant que Madame [C] [Y] [S] reste devoir la somme de 3.163,94 euros, mensualité de février 2025 comprise, après soustraction des frais d’assurance, la demanderesse ne justifiant pas que la locataire ait effectivement reçu l’information d’une souscription à une assurance pour son compte.

Madame [C] [Y] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [C] [Y] [S] et Madame [C] [L] [E] [D], tenues solidairement à la dette, compte-tenu de l’acte de cautionnement fourni à la procédure, seront ainsi condamnées solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.163,94 euros.

Elles seront également condamnées au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période du 06 septembre 2024 au 28 février 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [C] [Y] [S] et Madame [C] [L] [E] [D], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la caution, de sa dénonce à la CCAPEX, des assignations en référé et de leur notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Madame [C] [Y] [S] et Madame [C] [L] [E] [D] seront condamnées in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Il convient de préciser qu’il n’y a lieu d’assortir cette somme d’intérêts.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,