TJ 75056, 5 juin 2025, RG 25/00478

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [E] [H]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Marion LACOME D’ESTALENX

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/00478 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZFQ

N° MINUTE : 9 JCP

JUGEMENT
rendu le jeudi 05 juin 2025

DEMANDERESSES
Association OFFICE NATIONAL LOGEMENT ETUDIANTS, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922

S.A. WAKAM, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922

DÉFENDEUR
Monsieur [E] [H], demeurant [Adresse 5]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 31 mars 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juin 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Par acte sous seing privé en date du 26 février 2024, l’association OFFICE NATIONAL LOGEMENT ETUDIANTS a donné à bail à Monsieur [E] [H] un appartement meublé à usage d'habitation situé [Adresse 3], soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

La société WAKAM, par un contrat de cautionnement s'est portée caution des locataires dans le paiement des loyers et charges,

Par acte d'huissier en date du 6 janvier 2025, l'association OFFICE NATIONAL LOGEMENT ETUDIANTS et la SA WAKAM ont fait assigner Monsieur [E] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
-prononcer la résiliation judiciaire du bail,
-ordonner la libération des lieux par le défendeur et tout occupant de son chef si besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, avec le transport et la séquestration des biens mobiliers,
-condamner le défendeur à lui verser la somme de 3725, 90 euros au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, la somme de 1417, 42 euros due à la bailleresse et 2308, 48 euros à la société WAKAM, subrogée, outre à une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la libération des lieux égale au loyer courant augmenté des charges,
-condamner le défendeur à lui verser la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens.

A l'audience du 31 mars 2025, l'association OFFICE NATIONAL LOGEMENT ETUDIANTS et la SA WAKAM, représentées par leur conseil, ont sollicité oralement le bénéfice des termes de leur assignation.

Monsieur [E] [H], assigné à étude, ne comparaît pas.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail en raison des impayés locatifs

1. Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 7 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 31 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l'association OFFICE NATIONAL LOGEMENT ETIDIANTS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 23 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 6 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.
Décision du 05 juin 2025
PCP JCP fond - N° RG 25/00478 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZFQ

2. Sur le fond

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, il ressort du décompte produit par la bailleresse que Monsieur [E] [H] ne parvient pas à honorer sa dette, la dette ne cessant d’augmenter. La bailleresse a fourni un décompte actualisé à l’audience démontrant que le locataire n’a pas payé depuis le mois de septembre 2024, date à laquelle il n’a versé que la somme de 200 euros, le loyer s’élevant à la somme de 396, 24 euros.

Le manquement contractuel est suffisamment grave et répété pour justifier du prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

Monsieur [E] [H] étant sans droit ni titre, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier de son débiteur. En l’espèce, le contrat de cautionnement reprend les conditions permettant l’engagement de caution et le fait que les quittances délivrées subrogeront cette dernière conformément à l’article 2306 du Code civil dans tous les droits et actions du bailleur sur les sommes versées. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées. En outre, la société WAKAM produit les quittances subrogatives visant les sommes versées par elle. Il en résulte que la société WAKAM est subrogée dans les droits et actions de la bailleresse.

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

En l'espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur que Monsieur [E] [H] est redevable de la somme de 5457, 26 euros arrêtée au 15 mars 2025, la somme de 2308, 48 euros devant être versée à la société WAKAM tandis que la somme de 3148, 78 euros à l’association bailleresse.

Monsieur [E] [H] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [E] [H] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période du 16 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers (396, 24 euros) qui aurait été du si le bail s'était poursuivi,

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de fixer une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,