TJ 75056, 5 juin 2025, RG 24/05519

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 11] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me JAMI
Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me JAMI

■

Charges de copropriété

N° RG 24/05519 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C4SEE

N° MINUTE :

Assignation du :
22 Avril 2024

JUGEMENT
rendu le 05 Juin 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5], représenté par son Syndic, le Cabinet MY SYNDIC, SAS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés audit siège en cette
[Adresse 6]
[Localité 9]

Représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811

DÉFENDERESSE

Madame [K] [P] [O]
[Adresse 7]
[Localité 10]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente adjointe
Madame Céline CHAMPAGNE, Juge
Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire
assistées de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

Décision du 05 Juin 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/05519 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4SEE

DÉBATS

À l’audience du 10 Avril 2025 tenue en audience publique devant Madame ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
En premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS :

Madame [K] [O] est propriétaire des lots 12 et 33 au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 12].

Par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2024, le syndicat des copropriétaires l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à Paris 20ème, représenté par son syndic la SAS Cabinet MY SYNDIC, a fait citer Mme [O] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Au visa de la Loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

« - CONDAMNER Madame [K] [P] [O], au paiement d’une somme de 8.130,58 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 1er trimestre 2024 incluse),
- ORDONNER la capitalisation des intérêts,
- CONDAMNER Madame [K] [P] [O] au paiement d’une somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,
- RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée,
- CONDAMNER Madame [K] [P] [O] à verser au syndicat des copropriétaires l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] [Localité 12] une indemnité d’un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. »

Régulièrement citée à personne, Mme [K] [O] n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 janvier 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 10 avril 2025 puis mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des chargesDécision du 05 Juin 2025
Charges de copropriété
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Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l'article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l'article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Pour justifier sa demande principale à hauteur de la somme de 8.130,58 euros au titre des charges et travaux de copropriété arrêtés au 19 février 2024 incluant l'appel de fonds du 1er trimestre 2024, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
* extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de Mme Madame [K] [P] [O] des lots 12 et 33,
* le décompte des sommes dues du 1er avril 2020 au 1er janvier 2024,
* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l'immeuble à Mme [O] entre le 2ème trimestre 2020 et le 1er trimestre 2024,
* les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du syndicat des 21 février 2019, 28 juillet 2021, 7 septembre 2022 et 22 juin 2023, portant notamment approbation des comptes des exercices 2020, 2021 et 2022 et votant le budget prévisionnel des exercices 2020, 2022, 2023 et 2024,
* les attestations de non-recours des assemblées générales des 21 février 2019, 28 juillet 2021, 7 septembre 2022 et 22 juin 2023,
* le contrat de syndic à effet du 1er janvier 2023 au 30 juin 2024.

L'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais légaux s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

En application des textes précités et au regard des pièces produites par le syndicat, la créance en principal du syndicat des copropriétaires, pour la période du 1er avril 2020 au 1er janvier 2024 est établie à hauteur de la somme de 7.560,58 euros, déduction faite des frais.

Mme [K] [O] sera donc condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts.
Décision du 05 Juin 2025
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Sur la demande en paiement au titre des fraisAux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Les frais nécessaires visés à l'article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l'article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.

À l'inverse, ne relèvent pas des dispositions de l'article 10-1 précité les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.

Le syndicat des copropriétaires a intégré, dans sa demande principale, la somme de 570 euros se décomposant, selon le décompte produit, en :

04/08/2020 frais de mise en demeure : 30,00 €15/11/2021 frais de mise en demeure : 30,00 €25/08/2022 frais de mise en demeure : 30,00 €05/12/2022 frais de mise en demeure : 30,00 €25/01/2023 frais de mise en demeure : 30,00 €10/03/2023 protocole d’accord : 390,00 €24/10/2023 frais de mise en demeure : 30,00 €
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

Le syndicat ne justifie d’aucune une mise en demeure adressée à Mme [O], par le syndic ou par le conseil de celui-ci, antérieurement à l’assignation signifiée le 22 avril 2024, dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, à savoir par lettre recommandée avec demande d'avis de reception (aucun avis de reception n’étant produit), conformément aux dispositions de l'article 64 du décret du 17 mars 1967.
Décision du 05 Juin 2025
Charges de copropriété
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Les frais intitulés « protocole d’accord » ne sont justifiés par aucun document.

Au regard de l'ensemble des éléments précités, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formée au titre des frais nécessaires relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 chiffrés à hauteur de 570 euros.

3. Sur la demande indemnitaire

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, le demandeur sollicite la somme de 2.000 euros sans toutefois rapporter la preuve que le défaut de paiement de Mme [O] a été à l'origine de difficultés quelconques ou qu'il aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4. Sur les demandes accessoires

Mme [K] [O] succombant, sera condamnée aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 1.500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il n'y a pas lieu en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :