TJ 57631, 5 juin 2025, RG 25/00002

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE SARREGUEMINES Référés JCP
Minute n° 2025/13
N° RG 9.N° RG 25/00002 - N° Portalis DBZK-W-B7J-DUYE CIV

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 JUIN 2025 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDERESSE :
S.C.I. DE [Localité 4] représentée par M. [C] [W]
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Thierry COUMES, avocat au barreau de SARREGUEMINES

DÉFENDEUR :
Monsieur [P] [Z]
né le 27 Décembre 1996 à [Localité 3] (MADAGASCAR), demeurant [Adresse 2]
non comparant

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Betty SCHWARTZ, Greffière,
présente lors des débats et du prononcé de l’Ordonnance

DÉBATS à l’audience publique du 03 AVRIL 2025

ORDONNANCE : Réputée contradictoire,
En premier ressort,

Prononcée par mise à disposition au greffe le 05 JUIN 2025,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signée par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
et par Madame Betty SCHWARTZ, Greffière,

EXPOSE DU LITIGE :
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé en date du 24 novembre 2023 avec effet au 1er décembre 2023, la SCI DE [Localité 4], par l’intermédiaire de l’agence immobilière NORD SUD IMMOBILIER, a donné à bail à Monsieur [P] [Z] un appartement situé [Adresse 2], à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 415 euros et une provision sur charges de 15 euros.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [P] [Z] pour un montant de 1 880 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 14 octobre 2024, la SCI DE [Localité 4] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Suivant acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024 signifié à personne, la SCI DE [Localité 4] a fait assigner Monsieur [P] [Z] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, outre sa condamnation au paiement de la somme de 2 740 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêt au taux légal ainsi qu’à son expulsion.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Moselle le 17 décembre 2024.

L'affaire a été appelée à l’audience du 3 avril 2025 puis mise en délibéré au 5 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
A l’audience, la SCI DE [Localité 4], assistée par son conseil, Maître COUMES, reprend les termes de son assignation et sollicite de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [P] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux,
- ordonner la remise des clés de l’appartement et de la cave, concomitamment au départ des lieux, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
- condamner Monsieur [P] [Z] au paiement des sommes suivantes :
- la somme de 2 740 euros au titre de la dette locative, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- la somme de 133,56 euros au titre du coût de l’acte du commandement de payer, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- la somme de 7,50 euros au titre vol d’électricité, assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2024,
- une indemnité d'occupation mensuelle égale à 430 euros par mois à compter du mois de décembre 2024 jusqu’à la libération des locaux et restitution des clés,
- aux dépens et à la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI DE [Localité 4] soutient que Monsieur [P] [Z] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 14 octobre 2024. En conséquence, la convention de bail se trouve donc résiliée de plein droit. Ainsi, elle sollicite son expulsion immédiate, en application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la restitution des clés de l’appartement et de la cave sous astreinte de 100 euros par jour de retard, ainsi que l’enlèvement des meubles et objets mobiliers de l’appartement aux frais, risques et périls de Monsieur [P] [Z]. La SCI DE [Localité 4] considère avoir subi un dommage résultant d’une part du montant des loyers et charges non payés s’élevant à 2 740 euros et d’autre part du coût du commandement de payer d’un montant de 133,56 euros. En vertu de l’article 1240 du code civil, elle soutient que Monsieur [P] [Z] a utilisé à deux reprises une rallonge électrique pour se brancher sur le tableau électrique des parties communes et qu’il a reconnu l’avoir fait pendant plusieurs jours. Elle estime que ce vol d’électricité lui à cause un préjudice qu’elle évalue à la somme de 7,50 euros pour une période de 8 jours et au regard du prix moyen annuel de la consommation d’électricité.
Monsieur [P] [Z], bien que régulièrement assigné, ne comparaît pas et n’est pas représenté.
***

MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, Monsieur [P] [Z], bien que cité à personne, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 17 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, la SCI DE [Localité 4] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 14 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande de la SCI DE [Localité 4] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur la demande en paiement
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, le décompte produit à l’audience par la SCI DE [Localité 4] met en évidence de nombreux impayés locatifs depuis l’échéance de février 2024 pour atteindre effectivement la somme de 2 740 euros à novembre 2024, terme de novembre inclus.
Monsieur [P] [Z], non comparant, ne démontre l’existence d’aucun paiement qui n’aurait pas été comptabilisé dans le décompte de la SCI DE [Localité 4].

En conséquence, il convient de condamner à titre provisionnel Monsieur [P] [Z] à payer à la SCI DE [Localité 4] la somme de 2 740 euros, dont à déduire le dépôt de garantie de 415 euros, soit un solde de 2 325 euros.
Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1 880 euros à compter du commandement de payer du 14 octobre 2024, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (VIII pages 4 et 5) qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 14 octobre 2024.
Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues n'ont pas été intégralement payées par Monsieur [P] [Z], ce manquement s'étant perpétué pendant plus de six semaines après le commandement de payer qui lui a été délivré.
Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 novembre 2024.
Monsieur [P] [Z] est donc occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour le bailleur un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les demandes relatives aux modalités de l'expulsion
Sur la demande d'astreinte
Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [P] [Z] à quitter les lieux et à remettre les clés de l’appartement et de la cave, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.
Il convient de rejeter la demande d’astreinte de la SCI DE [Localité 4].
Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution
Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.
Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.
Il convient donc de rejeter la demande de suppression de ce délai formulée par la SCI DE [Localité 4].

Sur la demande de fixation de l’indemnité d’occupation
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 novembre 2024, Monsieur [P] [Z] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.
Il y a lieu de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer augmenté des charges, et ce à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux.
Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tels qu'ils auraient été si le contrat s'était poursuivi, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande de dommages et intérêts
S’agissant du coût du commandement de payer
Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l’espèce, la SCI DE [Localité 4] ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.
En outre, le coût du commandement de payer relève des frais de justice compris dans les dépens et indemnisable uniquement à ce titre.
Il convient en conséquence de rejeter la demande de paiement de la somme de 133,56 euros à titre de dommages et intérêts.
S’agissant du vol d’électricité
Les articles 1240 et suivants du code civil prévoient qu’une partie peut solliciter l’engagement de la responsabilité extracontractuelle de l’autre partie et sa condamnation à des dommages et intérêts si elle démontre l’existence d’une faute, d’un lien de causalité et d’un préjudice. Ce dernier se doit de revêtir plusieurs caractères pour être indemnisable et notamment être personnel.
En l’espèce, le préjudice soulevé par la SCI DE [Localité 4] résultant du branchement d’une rallonge par Monsieur [P] [Z] sur le tableau électrique des parties communes, constitue bien un préjudice certain et légitime mais qui ne lèse pas les intérêts personnels de la demanderesse. Il s’agit d’un dommage causé au préjudice de la copropriété et non du propriétaire. Ce dernier n’est pas habilité à solliciter la réparation du dommage subi par la copropriété et ne peut donc se voir octroyer des dommages et intérêts à ce titre.
Il convient en conséquence de rejeter la demande de paiement de la somme de 7,50 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [P] [Z], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation au défendeur et de sa notification au représentant de l’État, ainsi que celui de la dénonce à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du commandement de payer.
Sur les demandes au titre des frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Monsieur [P] [Z], condamné aux dépens, sera également condamné à verser la SCI DE [Localité 4], au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros et sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS