TJ 77284, 4 juin 2025, RG 24/02324

- N° RG 24/02324 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDP3X
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

2ème chambre - section 2
Contentieux

N° RG 24/02324 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDP3X
Minute n° 25/102

Demande relative à la liquidation du régime matrimonial

ORDONNANCE SUR INCIDENT DE MISE EN ÉTAT
du 04 JUIN 2025

Par mise à disposition au greffe, le 04 juin 2025, a été rendue la présente ordonnance, par Mme Cécile VISBECQ, Juge au tribunal judiciaire de Meaux, juge de la mise en état, assistée de Mme Karima BOUBEKER, Greffière, lors des débats et au prononcé de la décision ;

Dans l'instance N° RG 24/02324 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDP3X

ENTRE : DEMANDERESSES AU PRINCIPAL: DEMANDERESSES À L’INCIDENT

Société [23]
[Adresse 2] [Localité 16]
représentée par Me Yann ROCHER, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant, Me Marion GAVALDA, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON, avocat plaidant

Madame [T] [O]
[Adresse 2] [Localité 16]
représentée par Me Yann ROCHER, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant, Me Marion GAVALDA, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON, avocat plaidant

ET :

DÉFENDEUR AU PRINCIPAL :
DÉFENDEUR À L’INCIDENT
Monsieur [Y] [Z]
[Adresse 10] [Localité 20]
représenté par Maître Cédric BEAUDEUX de la SELEURL MALESHERBES AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, Me Henri GERPHAGNON, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant

- N° RG 24/02324 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDP3X

Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 02 mai 2025, puis en avoir délibéré conformément à la loi en faisant préalablement connaître que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date d’aujourd’hui, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

* * * *

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS

Madame [T] [O] et Monsieur [Y] [Z] ont vécu en concubinage.

Selon acte reçu le 28 mai 2004 par Maître [N] notaire à [Localité 20], Madame [T] [O] et Monsieur [Y] [Z] ont acquis la pleine propriété indivise à concurrence de la moitié chacun, d'un bien immobilier sis [Adresse 10] à [Localité 20] (77).

Le couple s'est séparé en juin 2014.

Courant 2016, Madame [T] [O] a souhaité vendre sa quote-part indivise dans le bien immobilier à la SCCV [23], dont elle est associée majoritaire et gérante.

Par acte d'huissier délivré le 15 mars 2016, Madame [T] [O] a dénoncé à Monsieur [Y] [Z] les conditions de la vente de sa quote-part indivise.

Bien que régulièrement touché à domicile, Monsieur [Y] [Z] n'a pas donné suite à cette signification et le droit de préemption a été purgé.

Par acte reçu le 27 décembre 2016 par Maître [B] [U], notaire associé à [Localité 20], Madame [T] [O] a vendu sa quote-part indivise de la moitié du bien immobilier à la société [23] au prix de 500 000 euros.

La société [23] s'est rapprochée de Monsieur [Y] [Z] aux fins de partage amiable, en vain.

Par acte délivré le 17 mai 2024, Madame [T] [O] et la société [23] ont assigné Monsieur [Y] [Z] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :
Vu les articles 815 et suivants du code civil,
- ordonner les opérations de compte, liquidation et partage de l'indivision existant entre la société [23] et Monsieur [Y] [Z] portant sur le bien immobilier sis [Adresse 22] à [Localité 20] (77) cadastré :
* section BH n° [Cadastre 3] Lieudit [Adresse 10] d'une surface de 33 ca,
* section BH n° [Cadastre 4] Lieudit [Adresse 11] d'une surface de 9 ca,
* section BH n° [Cadastre 5] Lieudit [Adresse 12] d'une surface de 4 ca,
* section BH n° [Cadastre 6] Lieudit [Adresse 13] d'une surface de 4 ca,
* section BH n° [Cadastre 8] Lieudit [Adresse 10] d'une surface de 62 ca,
* section BH n° [Cadastre 9] Lieudit [Adresse 10] d'une surface de 42 ca,
et sur le droit à la cour commune cadastrée section BH n° [Cadastre 7] Lieudit [Adresse 10] d'une surface de 2 a 4 ca,
- désigner Maître [B] [U], notaire associé à [Localité 20] pour y procéder,
Et préalablement à ces opérations de compte, liquidation et partage et pour y parvenir à défaut de vente amiable,
- ordonner la vente de la maison d'habitation et du droit à la cour commune par vente aux enchères publiques sur une mise à prix à 500 000 euros avec faculté de baisse de 10 % en cas de carence d'enchère par devant la chambre des criées du tribunal judiciaire de Meaux sur le cahier des conditions de la vente dressé par Maître Yann ROCHER avocat au barreau de Meaux,
- désigner tel commissaire de justice qu'il plaira aux fins de :
* procéder à l'établissement d'un procès-verbal de description de l'immeuble qui sera annexé au cahier des conditions de la vente,
* faire réaliser les diagnostics immobiliers nécessaires à la vente par tout professionnel de son choix,
* faire visiter l'immeuble avant la vente pendant un créneau de deux heures, Monsieur [Y] [Z] étant avisé 15 jours au préalable par lettre recommandée avec AR adressée par le commissaire de justice,
le tout avec si besoin, l'assistance d'un serrurier et de la force publique,
- ordonner la répartition immédiate du prix selon la quote-part de chacun par le notaire qui sera désigné pour les comptes de liquidation de l'indivision,
- subsidiairement sur ce point, ordonner la remise à la société [23] d'une avance en capital de 50% du prix,
- condamner Monsieur [Y] [Z] à payer à l'indivision une indemnité d'occupation et fixer cette indemnité pour la période s'écoulant pendant les cinq années précédant la délivrance de l'assignation à la somme de 297 891,00 euros à parfaire,
- condamner Monsieur [Y] [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à la libération complète du bien immobilier ou au paiement de la soulte à revenir à la société [23] et la fixer au mensuel de 4.964,85 euros, sous réserve d'une réévaluation annuelle au vu de l'augmentation du marché immobilier dans la région,
- juger que cette indemnité sera prélevée sur les deniers issus de la vente et que la société [23] pourra percevoir directement sa part avec le fruit de la vente,
- condamner Monsieur [Y] [Z] à restituer à Madame [T] [O], sous quinze jours à compter de la décision à intervenir et sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, divers biens selon une liste,
- condamner Monsieur [Y] [Z] au paiement des dépens, subsidiairement dire que les dépens
seront payés comme des frais privilégiés de partage et que Maître Yann ROCHER pourra les recouvrer directement en application de l'article 699 du code de procédure civile,
- condamner Monsieur [Y] [Z] à payer à la société [23] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 décembre 2024, Madame [T] [O] et la société [23] ont saisi le juge de la mise en état d'un incident.

Dans des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 février 2025, Madame [T] [O] et la société [23] demandent, au visa des articles 146 et 789 du code de procédure civile et l'article 815-13 du code civil, au juge de la mise en état de :
* ORDONNER deux mesures d’expertise,
* DESIGNER tel expert de l’immobilier qui plaira avec la mission de :
- se rendre sur les lieux et visiter l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 20] avec Madame [T] [O],
- procéder à l’estimation dudit bien à la date la plus proche du partage, et selon la consistance au jour de la jouissance divise, en détaillant la ou les méthode(s) d’évaluation retenue(s), du bien immobilier désigné ci-dessus,
- décrire l’ensemble immobilier et son état d’entretien, et chiffrer la moins-value sur le bien générée
par ces dégradations poste par poste
- de mandater une agence de diagnostiqueur neutre déterminer la valeur locative du bien et le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle,
- fournir tous les éléments utiles à la solution du litige, notamment en répondant aux questions des
parties posées dans le cadre de cette mission.
* DESIGNER tel expert en bâtiment qu’il plaira afin de :
- constater les dégradations présentées par Monsieur [Y] [Z] dans ses écritures (les poutres, le parquet, et les infiltrations),
- déterminer l’origine des désordres existants dans la maison et notamment dire s'ils sont dus à un défaut d’entretien ou à l’absence de réparations engagées suffisamment rapidement qui ont engendré des aggravations, dater l’apparition des désordres et savoir si le nécessaire a été fait auprès des assureurs, donner son avis sur la question de savoir si ces désordres auraient pu être évités ou limités par une prise en charge précoce,
- faire un récapitulatif des travaux réalisés sur le bien par Monsieur [Y] [Z] et Madame [T] [O] lorsqu’ils vivaient ensemble et l’état du bien en 2014 lors de la séparation,
- chiffrer les réparations,
- chiffrer la moins-value sur le bien générée par ces dégradations poste par poste,
* CONDAMNER Monsieur [Y] [Z] au paiement des honoraires des experts,
* CONDAMNER Monsieur [Y] [Z] à payer à la société [23] la somme de 1200 euros au titre de l’indemnité prévue à l’article 700 du code de procédure civile,
* CONDAMNER Monsieur [Y] [Z] au paiement des entiers dépens de l’incident,
* Subsidiairement sur ce point, JUGER que les honoraires et frais de l’expert judiciaires devront être mis à la charge des deux coindivisaires pour moitié, chacun conservant son article 700 et les dépens qu’il a engagés pour cet incident.

Madame [T] [O] et la société [23] demandent au juge de la mise en état d'ordonner deux expertises en application de l'article 789 5° du code de procédure civile.

Elles indiquent qu'en raison du désaccord des parties sur la valeur tant vénale que locative du bien, seule une expertise immobilière permettra de trancher ces points de façon objective. Elles précisent que Monsieur [Y] [Z] produit des estimations de la valeur vénale d'une moyenne de 337 341 euros alors qu'elles évaluent cette valeur à 1 489 455 euros, le bien se situant dans un quartier recherché de [Localité 20]. Elles font observer que Monsieur [Y] [Z], qui occupe le bien et souhaite se le voir attribuer, a tout intérêt à minorer la valeur du bien.

Elles exposent en outre que Monsieur [Y] [Z] a fait état de nombreuses dégradations et vétustés du bien qui devront donner lieu à indemnité ou moins-value du bien pour défaut d'entretien par le coïndivisaire occupant et négligence dans la gestion de ce bien. Elles précisent que des étais soutiendraient le plafond d'une chambre, qu'une infiltration serait présente au niveau d'un vélux et que la mauvaise isolation thermique engendrerait une surconsommation énergétique. Elles soutiennent que le bien avait été refait à neuf et qu'il est dès lors nécessaire de vérifier l'existence des dégradations, d'en déterminer l'origine et de chiffrer le coût des réparations à effectuer.

Elles demandent que les frais d'expertises soient mis à la charge de Monsieur [Y] [Z], celui-ci ne leur ayant pas permis de faire réaliser leurs propres estimations et ayant de toute évidence manqué à son obligation d'entretien et de bonne gestion du bien indivis.

Dans des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 mars 2025, Monsieur [Y] [Z] demande au juge de la mise en état de :
- CONSTATER qu'il ne s’oppose pas à la double mesure d’expertise demandée par Madame [T] [O],
- DEBOUTER Madame [T] [O] de sa demande de mission confiée à un « expert en bâtiment » en ce qu’elle viserait à « faire un récapitulatif sur les travaux réalisés sur le bien par Monsieur [Y] [Z] et Madame [T] [O] lorsqu’ils vivaient ensemble et l’état du bien en 2014 lors de la séparation » ;
- DEBOUTER Madame [T] [O] de sa demande au titre de l’article 700 code de procédure civile,
- RESERVER les dépens.

Monsieur [Y] [Z] ne s'oppose pas à la demande d'expertises compte tenu des positions divergentes des parties. Il demande toutefois d'ôter de la mission la réalisation d'un récapitulatif des travaux exécutés par le couple durant la vie commune et la détermination de l'état du bien au moment de la séparation, estimant que cela est impossible plus de dix ans après.

Il s'oppose à ce que les frais soient mis à sa charge au motif qu'il a fait diligences en faisant réaliser trois estimations de la valeur vénale et deux estimations de la valeur locative ainsi qu'un constat de l'état du bien et des devis de travaux de réparations.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L'incident a été fixé à l'audience du 28 février 2025 et renvoyé à l'audience du 2 mai 2025.

La décision a été mise en délibéré au 4 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d'expertise immobilière :

En application des dispositions de l'article 789 du code civil, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction.

Compte tenu de l'opposition des parties sur la valeur tant vénale que locative du bien immobilier indivis, il convient d'ordonner une expertise immobilière.

Afin de pouvoir évaluer les créances éventuellement dues au titre des plus-values apportées au bien immobilier, la mission de l'expert comprendra l'identification des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration réalisés depuis l’achat, la détermination de leur utilité (conservation, amélioration) ainsi que l'évaluation du bien au jour de l'expertise dans son état actuel mais aussi dans l'état qui aurait été le sien sans ces travaux.

L'expertise étant sollicitée par Madame [T] [O] et la société [23], la consignation sera mise à leur charge.

Sur la demande d'expertise en bâtiment :

En application des dispositions de l'article 789 du code civil, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction.

Il résulte du procès-verbal de constat établi le 25 juin 2024 par un commissaire de justice que :
* dans la chambre du 1er étage au fond du couloir, au plafond, la poutre centrale présente une large fissure en partie centrale, elle a dû être étayée au moyen de bastings,
* dans la chambre mansardée, des auréoles d'humidité et des infiltrations sont constatées notamment sur le velux donnant sur le versant arrière. Cette chambre est située au-dessus de la poutre endommagée constatée au 1er étage, on sent effectivement un creux au sol dans la pièce.

Il convient d'ordonner une expertise en bâtiment afin de confirmer l'existence des désordres, d'en déterminer l'origine et les causes et d'évaluer le coût des travaux de remise en état et des préjudices subis.

L'expertise étant sollicitée par Madame [T] [O] et la société [23], la consignation sera mise à leur charge.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l'article 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l'article 700.

L'équité commande de laisser à chacune des parties la charge des frais et dépens de l'incident.

PAR CES MOTIFS