TJ 49007, 3 juin 2025, RG 25/00166

TRIBUNAL JUDICIAIRE
d’ANGERS
([Adresse 8])

N° RG 25/00166

N° Portalis DBY2-W-B7J-HZ3Z

JUGEMENT du
03 Juin 2025

Minute n° 536

[Y] [C]
[H] [C]

C/

[M] [J]
[R] [A]

Le

Copie conforme
+ copie exécutoire

Me Cyrille GUILLOU

Copie conforme

M. [M] [J]
M. [R] [A]

Préfecture du Maine et Loire

Copie dossier

JUGEMENT

---

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 03 juin 2025,

après débats à l'audience du 1er avril 2025, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire - Juge des Contentieux de la Protection,
assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [O] [C]
né le 28 août 1942 à [Localité 7]

Madame [H] [W] [E] [T] épouse [C]
née le 06 septembre 1947 à [Localité 4]

demeurant ensemble [Adresse 1]
[Localité 2]

représentés par Maître Cyrille GUILLOU (SELARL G. BOIZARD - C. GUILLOU), avocat au barreau d’ANGERS,

ET :

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [Y] [K] [J]
né le 06 septembre 1978 à [Localité 5]
représenté par Monsieur [R] [A], muni d’un pouvoir,

Monsieur [R] [U] [K] [A]
né le 22 décembre 1975 à [Localité 6]
comparant en personne,

demeurant ensemble [Adresse 3]
[Localité 2]

FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [Y] [C] et Madame [H] [T] épouse [C] ont, par contrat conclu sous seing privé le 31 octobre 2019, donné à bail d'habitation à Monsieur [R] [A] et Monsieur [M] [J], une maison située [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable de 670,00 €.

Le contrat mentionne le versement d'un dépôt de garantie de 670,00 €.

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2024, Monsieur [Y] [C] et Madame [H] [T] épouse [C] ont fait délivrer à Monsieur [R] [A] et Monsieur [M] [J], un commandement de payer la somme de 2.707,20 € au titre de l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 20 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2025, notifié au représentant de l’État dans le département le 14 janvier 2025, Monsieur [Y] [C] et Madame [H] [T] épouse [C] ont assigné Monsieur [R] [A] et Monsieur [M] [J] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d'ANGERS, aux fins de voir :

à titre principal :

- constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties à la date du 18 novembre 2024 et subsidiairement du 30 octobre 2024 ;

à titre subsidiaire :

- prononcer la résiliation du bail en raison du manquement aux obligations nées du contrat de location, et ceci à compter du jugement à intervenir ;

dans tous les cas :

- ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [R] [A] et de Monsieur [M] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef, laquelle pourra être poursuivie à l’expiration du délai légal suivant la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, et ceci avec la concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

- fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à compter de la fin du bail liant les parties jusqu’à la libération définitive des lieux, correspondant à la date de remise des clefs au propriétaire ou à son mandant, à la somme mensuelle de 702,40 € ;

- condamner solidairement ou in solidum enfin Monsieur [R] [A] et Monsieur [M] [J] au paiement de :

• l’indemnité d’occupation fixée par la présente juridiction :

• une somme de 4.814,40 € sauf mémoire arrêtée à la date du 1er décembre 2024 au titre des loyers échus et impayés ;

• une somme de 1.800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire s’il n’a pas été intégré à la somme ci-dessus ;

- prendre acte de ce qu’il sera versé aux débats le jour de l’audience de plaidoirie un décompte actualisé des sommes restant encore dues ;

- ordonner que les condamnations prononcées portent intérêt au taux légal à compter de la date du commandement de payer délivré par commissaire de justice ou subsidiairement de l’assignation délivrée, ou plus subsidiairement encore du jugement à intervenir ;

- ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

- rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 1er avril 2025.

A cette audience, Monsieur [Y] [C] et Madame [H] [T] épouse [C], par l’intermédiaire de leur conseil, maintiennent l'intégralité de leurs demandes.
Ils indiquent que l’arriéré locatif est de 6.219,20 € au 1er mars 2025, le loyer révisé étant actuellement de 702,40 €.

Ils précisent qu’ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement, du fait de l’ancienneté de la dette et de son montant.

Ils ajoutent que, contrairement à Monsieur [R] [A] qui a perdu son emploi, Monsieur [M] [J] exerce toujours une activité et a perçu 3.000,00 € au mois de février 2025.

Monsieur [R] [A] a comparu à l’audience en personne.

Il produit un pouvoir donné par Monsieur [M] [J] de le représenter à l’audience.

Il indique qu’il a en effet perdu son emploi au mois d’août 2024.

Il précise, s’agissant de la somme de 3.000,00 € perçue par son ami, qu’elle a servi à d’autres paiements.

Il note qu’il a repris le paiement du loyer au mois de mars 2025 et sollicite un délai de paiement pour régulariser l’arriéré locatif, proposant le versement de 200,00 € par mois en sus du loyer.

Il dit percevoir 1.300,00 € par mois.

Il ajoute qu’en cas de difficulté, son conjoint pourra aider au paiement.

Le Tribunal autorise le bailleur à produire sous un délai maximal de 15 jours un décompte actualisé au mois de mars 2025.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal et il en a été fait état à l’audience.

Il y est notamment indiqué que les locataires souhaitent obtenir un plan d’apurement de leur dette locative et rester dans le logement.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d'expulsion

Conformément aux dispositions de l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.
Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

Et, l'article 24-II de la loi précitée indique :
« Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandement de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l'espèce, Monsieur [Y] [C] et Madame [H] [T] épouse [C] justifient avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX), par voie électronique, le 20 septembre 2024.

En outre, conformément à l'article 24 III de la loi précitée,
« A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

Et, l'article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l'espèce, une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 14 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l'audience.

Par conséquent, il convient de constater que l'action de Monsieur [Y] [C] et Madame [H] [T] épouse [C] en demande de résiliation du bail et d'expulsion est recevable.

Sur le montant de l'arrieré locatif

Conformément à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

En application de l'article 1353 du code civil, « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

En l'espèce, Monsieur [Y] [C] et Madame [H] [T] épouse [C] ont produit le contrat de bail, le commandement de payer, un décompte de la créance actualisé au 31 mars 2025, comme convenu lors de l’audience, démontrant que Monsieur [R] [A] et Monsieur [M] [J] restaient devoir, à la date du commandement de payer, le 17 septembre 2024, la somme de 2.707,20 € et le 31 mars 2025 celle de 5.516,80 €, prenant en compte le versement de 702,40 € effectué le 12 mars 2025.

La dette est fondée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Monsieur [R] [A] ayant reconnu l’arriéré locatif à l’audience, sera condamné, solidairement avec Monsieur [M] [J], conformément aux termes du contrat de bail, à payer la somme de 5.516,80 € au titre de l’arriéré locatif.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion du locataire

Conformément à l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,
« Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En application de l'article 24 V de la même loi,
« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail a été signifié le 17 septembre 2024 pour la somme en principal de 2.707,20 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai légal en vigueur, puisque l'arriéré locatif n'a pas été régularisé pendant ce délai, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 novembre 2024, le bail étant résilié depuis cette date.

Il n'est pas possible d'accorder des délais de paiement à Monsieur [R] [A] et Monsieur [M] [J], compte tenu de l’absence totale de règlement entre le mois de juillet 2024 et celui de mars 2025.

En outre, le plan d’apurement proposé par Monsieur [R] [A] à l’audience, à hauteur de 200,00 € mensuels en sus du loyer de 702,40 € paraît peu fiable compte tenu du revenu mensuel de ce dernier de 1 300,00 € et de l’absence de justificatif de revenus de Monsieur [M] [J].

Par conséquent, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [A] et Monsieur [M] [J], occupant le logement sans droit ni titre depuis le 18 novembre 2024.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur l’indemnité d'occupation

Monsieur [R] [A] et Monsieur [M] [J] occupant désormais les lieux sans droit ni titre depuis le 18 novembre 2024, causent par ce fait un préjudice aux bailleurs qu'il convient de réparer en les condamnant solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au montant du loyer et charges qui aurait été dû si le bail n'avait pas été résilié.

Par conséquent, Monsieur [R] [A] et Monsieur [M] [J] seront condamnés solidairement à verser à Monsieur [Y] [C] et Madame [H] [T] épouse [C] une indemnité mensuelle d'occupation des lieux égale au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, et ce, jusqu'à la libération complète des lieux, cette indemnité étant déjà comprise dans le décompte arrêté à la somme de 5.516,80 € au 31 mars 2025, incluant l’échéance du mois de mars 2025.

Sur les autres demandes pécuniaires

En application de l'article 1231-6 du code civil, « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Conformément à l'article 1343- 2 du même code, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce, Monsieur [Y] [C] et Madame [H] [T] épouse [C] sollicitent le paiement des intérêts au taux légal sur les sommes dues, avec capitalisation.

Conformément à l'article 1231-6 précité, la somme de 5.516,80 € sera assortie des intérêts au taux légal, à compter de la présente décision, avec capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 précité.

Sur les frais et les dépens

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

L'article 700 du même code prévoit pour sa part que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, Monsieur [R] [A] et Monsieur [M] [J], partie perdante, supporteront in solidum la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure, notamment le coût du commandement de payer.

Compte des démarches judiciaires qu'ont dû engager Monsieur [Y] [C] et Madame [H] [T] épouse [C], l'équité commande de condamner in solidum Monsieur [R] [A] et Monsieur [M] [J] à leur payer la somme de 1.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur l’exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,