TJ 84007, 27 mai 2025, RG 25/00404

Minute N°
COUR D’APPEL DE NÎMES
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER
N. R.G. : N° RG 25/00404 - N° Portalis DB3F-W-B7J-J7CS

JUGEMENT DU 27 Mai 2025

DEMANDERESSE :
S.A.S. [Localité 5] DEVELOPPEMENT, prise en la personne de son représentant légal en exercice
SIREN 851.160.887
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Emilie BLAS, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant, Me Amal BOUABDELLI VASSEUR, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :
Monsieur [D] [C], en sa qualité d’entrepreneur individuel
RCS AVIGNON n° 820.410.553
[Adresse 2]
[Localité 5]
défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président, Juge rapporteur
Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur
Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente

Monsieur [T] [M] et Madame [Z] [L] ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 805 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :
Audience publique du 01 Avril 2025
Greffier : Frédéric FEBRIER
Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré au 06 mai 2025 prorogé à ce jour .

JUGEMENT :
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, réputé contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

---

Grosse + expédition à : Me Amal BOUABDELLI VASSEUR
Expédition à :
délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 décembre 2018, la S.C.I Payot, aux droits de laquelle vient la S.A.S. [Localité 5] Développement, a donné à bail, pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2019, à M. [C] [D] un local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 5] (84), moyennant paiement d'un loyer d'un montant mensuel de 370,00 euros T.T.C.

Constatant que les loyers ne sont plus réglés par le locataire de manière régulière, malgré les deux courriers de mise en demeure qui lui ont été adressés les 17 octobre 2024 et 18 décembre 2024, la S.A.S. [Localité 5] Développement a fait citer, par acte extra judiciaire du 28 janvier 2025, M. [C] [D] devant la présente juridiction aux fins de :
- recevoir et juger recevables les demandes de la S.A.S. [Localité 5] Développement,
- prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 31 décembre 2018, aux torts exclusifs de M. [C] [D], pour manquement grave, en l'espèce le non-paiement des loyers,
- ordonner, en conséquence, l'expulsion de M. [C] [D] ainsi que celle de toute personnel dans les lieux de son chef, et ce avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu,
- dire et juger qu'en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner M. [C] [D] à payer à la S.A.S. [Localité 5] Développement la somme de 3391,60 euros au titre de l'arriéré locatif jusqu’au 31 décembre 2024 inclus en vertu du bail à la date de résiliation judiciaire du bail, outre les intérêts de 10 % à compter de la date de la mise en demeure de payer, soit le 17 octobre 2024,
- fixer l'indemnité d'occupation due par M. [C] [D] à une somme égale au loyer majoré de 50 % et des charges récupérables jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés,
- condamner M. [C] [D] à payer à la S.A.S. [Localité 5] Développement, à compter du 1er janvier 2025, une indemnité d'occupation mensuelle de 425,67 euros majorée de 50 %, charges et taxes en sus, jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés,
- dire que l'indemnité d'occupation ainsi fixée serait indexée sur l'indice trimestriel du coût de la construction, publié par l’Insee, s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date du jugement à intervenir,
En tout état de cause,
- condamner M. [C] [D] à régler à la S.A.S. [Localité 5] Développement :
• la somme de 3 391,60 euros T.T.C. au titre des arriérés de loyers, avec intérêts de 10 % à compter du 17 octobre 2024,
• une indemnité d'occupation mensuelle de 425,67 euros, majorée de 50 %, charges et taxes en sus, à compter du 1er janvier 2025 jusqu'à libération effective des lieux,
- ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,
Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires ;
- condamner M. [C] [D] à régler une somme de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- le condamner aux entiers dépens,
- rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

Quoique régulièrement cité, M. [C] [D] n'a pas constitué avocat.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures visées ci-dessus pour un exposé plus précis des faits, prétentions, moyens et arguments des parties.

La clôture a été prononcée le 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

Il résulte des dispositions de l'article 472 de ce même code qu'au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il sera précisé, à titre liminaire, que les dispositions de l’article L.143-2 du code de commerce font obligation au propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel est exploité un fonds de commerce grevé d'inscriptions, de notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, pour leur permettre de sauvegarder leur gage dont le droit au bail est l'un des principaux éléments. En l'absence de cette diligence, la résiliation leur est inopposable et la rétractation de la décision litigieuse peut être encourue.

En l'espèce, la S.A.S. [Localité 5] Développement produit un état des inscriptions ne faisant apparaître aucun créancier inscrit.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail commercial :

Il résulte des dispositions de l'article 1728 du code civil que le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus. Le non-paiement des loyers constitue de la part de ce dernier un manquement suffisamment grave à ses obligations pour permettre de prononcer, sur le fondement des articles 1224, 1227 et 1741 du code civil, la résiliation du bail à ses torts et griefs et justifier son expulsion.

En l'espèce, il ressort des pièces et décomptes produits que, depuis le mois de janvier 2024, M. [D] n'a plus réglé régulièrement et intégralement ses loyers, laissant s’accroître de manière régulière sa dette locative. La S.A.S. [Localité 5] Développement a mis en demeure son locataire d'apurer sa dette locative, d'un montant de 2 979,34 euros, par courrier du 18 décembre 2024. Cependant, cet acte est demeuré vain, le locataire n'ayant pas régularisé sa situation et sa dette locative s'élevant, au mois de décembre 2024 inclus, à la somme de 3 391,60 euros.

M. [D], qui n'a pas constitué avocat, ne s'explique pas sur sa défaillance ni ne sollicite des délais pour apurer sa dette. Manifestement, M. [D] n’a pas fait les efforts nécessaires pour apurer sa dette locative.

Dés lors, la gravité des manquements de M. [C] [D] à ses obligations de preneur étant suffisamment caractérisée, la résiliation du bail commercial conclu le 31 décembre 2018 doit être prononcée à ses torts exclusifs et l'expulsion du locataire ordonnée, à défaut de départ amiable dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement.

A compter du prononcé du présent jugement, date à laquelle la résiliation du bail prend effet, M. [C] [D], occupant sans droit ni titre des lieux loués, devra s'acquitter d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer, éventuellement réévalué annuellement conformément au paragraphe “J” “Révision des loyers” de l’article “conditions financières” du bail, et des charges dûs mensuellement jusqu'à complète libération des lieux, et majoré de 50 % conformément à la demande formée par la bailleresse, qui est moindre que les stipulations du bail à l’article “Clause pénale”, qui prévoit que “en cas d’occupation des lieux après la résolution du bail, il sera dû par l’occupant jusqu’à son départ ou son expulsion une indemnité égale au double du loyer et des charges contractuelles”.

Il convient de faire droit, au vu des pièces justificatives produites, à la demande en paiement de l'arriéré de loyers formée par le bailleur et de condamner M. [C] [D] à payer à la S.A.S. [Localité 5] Développement la somme de 3 391,60 euros, représentant le montant des loyers dus jusqu'au mois de décembre 2024 inclus, cette somme portant intérêts au taux légal, et non au taux de 10%, la bailleresse confondant, dans ses écritures, le taux de l’intérêt de retard et la clause pénale prévue dans le bail, à compter du 22 octobre 2024, date de signature par le locataire de l’avis de réception du courrier recommandé qui lui a été adressé le 17 octobre 2024, sur la somme de 2980,34 euros, et à compter du 28 janvier 2025, date de l'assignation en justice valant mise en demeure de payer, pour le surplus.

Il y a lieu de constater qu’aucune demande n’est formée pour les loyers échus du mois de janvier 2025 à la date du prononcé de la résiliation du bail.

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Il y a lieu d'ordonner, en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts dus à l'expiration de chaque période annuelle.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M. [C] [D], qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance et versera à la S.A.S. [Localité 5] Développement, qui a été contrainte d'engager des frais pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure, la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS