TJ 84007, 22 mai 2025, RG 24/02131

Minute N°
COUR D’APPEL DE NÎMES
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER
N. R.G. : N° RG 24/02131 - N° Portalis DB3F-W-B7I-J2SQ

JUGEMENT DU 22 Mai 2025

DEMANDEURS :
Monsieur [O] [L]
né le 19 Décembre 1961 à [Localité 13] (75)
[Adresse 9]
[Localité 3]
représenté par Me Nathalie KUJUMGIAN, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant, Me Michel GOUGOT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

S.C.I. GC FAVELOUNO, prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 5]
RCS 814.542.759
[Adresse 12]
[Localité 2]
représentée par Me Nathalie KUJUMGIAN, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant, Me Michel GOUGOT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

DÉFENDERESSES :
S.C.I. LES ABRICOTIERS, prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
défaillante

Madame [N] [M] veuve [U]
née le 27 Août 1939 à [Localité 11] (GUINEE)
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
défaillante

Madame [V] [U]
née le 12 Mars 1971 à [Localité 2]
[Adresse 6]
[Localité 2]
défaillante

PARTIE INTERVENANTE:
Monsieur [E] [U] en sa qualité d’associé de la S.C.I. LES ABRICOTIERS
né le 20 Juin 1968 à [Localité 2] (13)
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
représenté par Me Anne-marie LE CHARLES, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant, Me Lionel FEBBRARO, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Madame Isabelle DUMAS, Vice-Président, Juge rapporteur
Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente
Assesseur : Madame Corine THEVENOT, Magistrate à Titre Temporaire

Madame Isabelle DUMAS, et Madame Corine THEVENOT ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 805 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :
Audience publique du 27 Mars 2025
Greffier : Frédéric FEBRIER
Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .

JUGEMENT :
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, réputé contradictoire, en premier ressort, signé par Madame Isabelle DUMAS, Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

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Grosse + expédition à :Me Michel GOUGOT,
Expédition à :Me Lionel FEBBRARO,
délivrées le

EXPOSE DES FAITS :
La société LES ABRICOTIERS est une société civile immobilière ayant pour associés :
- Madame [N] [M] veuve [U], porteuse de 45% des parts en pleine propriété et de l’usufruit de 55% des parts restantes,
-Madame [V] [U] épouse [F], porteuse de 55% de la nue-propriété des parts indivises,
-Monsieur [E] [U], porteur de 55% de la nue-propriété des parts indivises.
Par acte du 26 mars 2021, la SCI LES ABRICOTIERS signait au profit de M.[L], avec faculté de substitution, un compromis de vente d’une parcelle avec bâti à [Localité 2] pour une somme de 700 000 €.
Dans cet acte figuraient trois conditions suspensives :
-l’acquéreur devait obtenir un arrêté de transfert du permis de construire à son profit, au plus tard le 15 novembre 2021 : cet arrêté de transfert a bien été délivré le 30 juillet 2021,
-l’acquéreur devait obtenir un arrêté de permis de construire modificatif au plus tard le 15 avril 2022 : cet arrêté modificatif a bien été délivré le 14 avril 2022,
-l’acquéreur s`engageait à effectuer pendant la durée de validité du permis de construire et jusqu'à la date de la réitération de la vente des travaux suffisamment significatifs pour valoir interruption du délai de péremption de l’arrêté de permis de construire.
La SCI GC FAVELOUNO, substituée à M. [L], a commencé les travaux. Les travaux ont été suspendus par ordonnance de référé du 10 janvier 2023 qui ordonnait une mesure d’expertise, décision réformée par la cour d’appel le 24 mai 2023.
En cours de la procédure de référé, les parties avaient signé un avenant les 1°, 4 et 29 août 2022 prorogeant le compromis au 31 décembre 2022.
Les parties convenaient, dans le cas où, à la date du 31 décembre 2022, les éléments obtenus ne permettaient pas au bénéficiaire de se prononcer sur la suite qu’il entendait donner à la promesse, que les parties se reverraient afin d’envisager l’éventuelle suite à donner à la promesse.
Les parties ne se sont pas revues. L’expertise s’est déroulée etn compte rendu du premier accedit (date limite de suspension des travaux) a été rendu de sorte que les travaux pouvaient reprendre.
Lorsque la SCI GC FAVELOUNO a repris les travaux, deux des trois associés de la SCI LES ABRICOTIERS ont, par lettre du 26 juin 2023, notifié qu’elles considéraient la promesse du 26 mars 2021 comme caduque et fait injonction d’arrêter les travaux et de remettre en état et de procéder au transfert des dossiers de permis de construire à la SCI LES ABRICOTIERS.
Considérant que la vente était parfaite (accord sur le prix et l’objet), par acte du 20 juillet 2023, la SCI GC FAVELOUNO et M. [L] ont assigné la SCI LES ABRICOTIERS, Mme [N] [M]  veuve [U] et Mme [V] [U] devant le tribunal judiciaire d’Avignon en réalisation de vente sous astreinte et en dommages et intérêts pour préjudice moral. Ils demandent de :
-juger parfaite la vente objet du compromis de vente du 26 mars 2021 par la SCI LES ABRICOTIERS de la parcelle cadastrée section MA N° [Cadastre 1] à [Localité 2] [Adresse 7] sur laquelle est édifiée une maison d’habitation inachevée au profit de la SCI FAVELOUNO dont le siège social est [Adresse 5] à [Localité 2], prise en la personne de son gérant en exercice, pour le prix de 700 000€, frais payables en sus,
-ordonner ladite vente par devant Me [T], notaire associé à [Localité 2], à première réquisition de cet officier ministériel ou de la SCI FAVELOUNO, sous astreinte de 10 000 € par jour de retard pendant un mois au-delà duquel il sera autrement fait droit,
-condamner la SCI LES ABRICOTIERS, Mme [N] [M] veuve [U] et Mme [V] [U] in solidum à payer à la SCI FAVELOUNO et M. [L] la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et de jouissance, la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
La SCI GC FAVELOUNO et M. [L] arguent de l’absence de qualité de Mmes [U] qui se sont présentées comme associées majoritaires de la SCI LES ABRICOTIERS pour revendiquer la caducité du compromis de vente alors que le consentement de tous les indivisaires était requis par application des statuts de la SCI et de l’article 815-3 du code civil. Ils ajoutent qu’une telle décision excédait les pouvoirs du gérant.
Ils soutiennent ensuite que le compromis n’est pas caduc et rappellent qu’il s’agit d’une promesse synalagmatique qui engagent donc les deux parties. Ils précisent que les deux conditions suspensives particulières, à savoir l’obtention d’un arrêté de transfert au plus tard le 15 novembre 2021 et l’obtention d’un permis de construire modificatif au plus tard le 15 avril 2022, ont été réalisées dans les délais prescrits. Ils rappellent que M. [L] s’est substitué la SCI GC FAVELOUNO, ce que savaient Mmes [U]. Ils affirment s’agissant de la troisième condition que la date de réitératon n’était pas extinctive et font valoir qu’un avenant a été signé pour reporter la date de signature du compromis et prévoir un rendez-vous pour envisager la suite en l’absence de réitération dans ce nouveau délai.
Ils sollicitent, en conséquence, la réalisation forcée de la vente et l’indemnisaiton de leur préjudice.

La SCI LES BRICOTIERS, Mme [U] et Mme [M] n’ont pas constitué avocat.

M. [E] [U] est intervenu volontairement pour s’associer à la demande.
Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 novembre 2024, M. [E] [U] demande au tribunal, au visa des articles 1844 du code civil , 328 et suivants du code de procédure civile, 1103 du code civil et 1583 du code civil, de :
- juger recevable l’intervention volontaire de Monsieur [E] [U],
- juger parfaite la vente, objet du compromis du 26 mars 2021 et constater la vente définitive au profit de la SCI GC FAVELOUNO de la parcelle bâtie sise à [Adresse 8] cadastrée section MA n°[Cadastre 1] conformément aux termes du compromis de vente signé le 26 mars 2021, pour le prix de 700.000 €, frais payables en sus ;
- ordonner en conséquence à la SCI LES ABRICOTIERS, Madame [N] [M] veuve [U], Madame [V] [U] épouse [F], la SCI GC FAVELOUNO et Monsieur [O] [L] de signer l’acte authentique de la vente par devant Maître [T], Notaire associé à [Localité 2], à première réquisition de cet officier ministériel ou de Monsieur [E] [U], et ce sous astreinte par personne de 10.000 € par jour de retard pendant un mois au-delà duquel il sera autrement fait droit,
-débouter Monsieur [O] [L] et la SCI GC FAVELOUNO de leurs demandes indemnitaires et plus généralement de toutes demandes pécuniaires formées à l’encontre de la SCI LES ABRICOTIERS,
-condamner solidairement entre elles Mesdames [N] [M] veuve [U] et Madame [V] [U] épouse [F] à verser à Monsieur [E] [U] la somme de 50 000 euros en réparation de son préjudice moral et de jouissance,
-condamner solidairement entre elles Mesdames [N] [M] veuve [U] et Madame [V] [U] épouse [F] à verser à Monsieur [E] [U] la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,
-condamner Mesdames [N] [M] veuve [U] et Madame [V] [U] épouse [F] à supporter les dépens de l’instance.
Il explique qu’ensuite du décès de son père, [G] [U], il se trouve indivisaire dans la SCI LES ABRICOTIERS, mais se trouve depuis plusieurs années écarté par les autres indivisaires de tout accès contrôle ou information relatifs aux biens indivis.
Il a donc tout intérêt à intervenir en s’associant à la demande principal, la reprenant à l’identique pour son propre compte et il formule des demandes de dommages et intérêts pour son préjudice moral et de jouissance à l’encontre de ses coindivisaires.
Il indique que suite à la modification du plan local d’urbanisme, il ne serait plus possible d’avoir un nouveau permis de construire et qu’il y a un risque de perte totale de valeur du bien.
Il soutient que si la décision de vendre a été régulièrement et à l’unanimité prise le 26 mars 2021, l’assemblée générale conférait tout pouvoir à Mme [V] [U] et M. [E] [U] avec faculté d’agir ensemble ou séparément à l’effet de signer toutes pièces et tous actes nécessaires à l’accomplissement de la résolution prise.
Il considère que la décision par courrier du 26 juin 2023 au nom de Mmes [U] et [F] en qualité affirmée d’associées majoritaires de la SCI LES ABRICOTIERS est irrégulière et qu’elle aurait dû intervenir selon les mêmes modalités que la décision de mise en œuvre de la promesse de vente.
Il ajoute qu’aucune réunion d’assemblée générale de la SCI n’ayant eu lieu, la SCI n’a pu utilement dénoncer la caducité de la promesse de vente.
Selon lui, la date du 30 mai 2022 n’était pas une date extinctive puisque qu’elle offrait une possibilité de la faire constater par décision de justice, ce qui n’a pas été fait.
Il rappelle au surplus qu’un avenant avait été signé en août 2022 prorogeant la durée de la promesse de vente au 31 décembre 2022 en vertu de la possibilité donnée dans l’acte initial à M. [U] et Mme [F] d’effectuer ensemble ou séparément « tout ce qui sera utile et nécessaire à la conclusion du contrat ». Il avance que c’est dans ce contexte qu’a été régularisé un autre avenant prorogeant la durée de la promesse de vente au 30 septembre 2023.
Il affirme que Mmes [U] et [F], qui ne sont pas associées majoritaires, n’avaient pas qualité pour représenter la SCI en l’absence de l’accord de M. [E] [U] et d’assemblée générale.
Il en conclut que la durée de la promesse était prorogée quant Mme [U] et Mme [F] ont dénoncé la caducité de l’acte, de sorte que les conditions suspensives étant réalisées, la vente se trouvait parfaite pour accord sur la chose et le prix.
Il ajoute que le comportement de Mmes [U] et [F] démontre une gestion sans aucune information d’un des associés qui a été sanctionné par la cour d’appel.
Il précise que le préjudice ne lui est nullement imputable et que seules doivent être condamnées Mmes [U] et [F].
Il considère que leurs agissements lui ont causé un préjudice personnel moral et de jouissance dont il demande réparation à hauteur de 50 000€ ainsi qu’une somme de 8 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de l’instance.

En application de l’article 455 du code de procédure civile ,il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens et prétentions.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 février 2025 et l’affaire a été évoquée à l’audience du 27 mars 2025.

MOTIFS

1) SUR LA RECEVABILITE DE L’INTERVENTION DE M. [E] [U] :

Il résulte de l’article 328 du code de procédure civile que : “ L'intervention volontaire est principale ou accessoire. » et de l’article 329 du même code que : “L'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.”
Il ressort des pièces produites que du fait du décès de son père, M. [E] [U] se trouve indivisaire de la SCI LES ABRICOTIERS à hauteur de 55% des parts en nue-propriété.
Alors qu’une assemblée générale unanime a permis la signature du compromis de vente du 26 mars 2021, des divergences de vue sont apparues ultérieurement et aucune assemblée n’a été tenue sur la décision de dénonciation de sa caducité.
M. [E] [U] se trouve donc avoir la qualité d’indivisaire et intérêt à agir dans la présente procédure qui a été justement délocalisée sur le tribunal judiciaire d’Avignon en raison de sa profession d’avocat au Barreau d’AIX EN PROVENCE en application de l’article 47 du code de procédure civile.
L’intervention volontaire de M. [E] [U] est recevable.

2) SUR LA DEMANDE DE REALISATION DE LA VENTE :

L’article 1583 du code civil prévoit : “La vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.”
L’article 1103 de ce même code stipule que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l’espèce, la SCI LES ABRICOTIERS et M.[L] ont signé le 26 mars 2021 un compromis de vente comportant trois conditions suspensives et une faculté de substitution pour M. [L] .
Les conditions étaient les suivantes :
- l’acquéreur devait obtenir un arrêté de transfert du permis de construire à son profit, au plus tard le 15 novembre 2021 : cet arrêté de transfert a bien été délivré le 30 juillet 2021,
-l’acquéreur devait obtenir un arrêté de permis de construire modificatif au plus tard le 15 avril 2022 : cet arrêté modificatif a bien été délivré le 14 avril 2022,
-l’acquéreur s`engageait à effectuer pendant la durée de validité du permis de construire el jusqu'à la date de la réitération de la vente des travaux suffisamment significatifs pour valoir interruption du délai de péremption de l’arrêté de permis de construire.
Il est précisé que la SCI LES ABRICOTIERS avait autorisé ledit acte par décision d’assemblée générale unanimes du 26 mars 2021, pouvoir étant donné à Mme [F] et M.[U] d’agir ensemble ou séparément à l’effet de signer ensemble ou séparément toutes pièces et tous actes nécessaires à l’accomplissement de la résolution.
L’acquéreur devait obtenir un arrêté de transfert du permis de construire à son profit, au plus tard le 15 novembre 2021 : cet arrêté de transfert a bien été délivré le 30 juillet 2021.
L’acquéreur devait obtenir un arrêté de permis de construire modificatif au plus tard le 15 avril 2022 : cet arrêté modificatif a bien été délivré le 14 avril 2022 .
L’acquéreur s`engageait à effectuer pendant la durée de validité du permis de construire et jusqu'à la date de la réitération de la vente des travaux suffisamment significatifs pour valoir interruption du délai de péremption de l’arrêté de permis de construire.
La SCI FAVELOUNO , substituée à M. [L] comme le compromis le permettait, a commencé les travaux. Les travaux ont été suspendus par ordonnance de référé du 10 janvier 2023 qui ordonnait une mesure d’expertise.
En cours de la procédure de référé, les parties avaient signé un avenant les 1°, 4 et 29 août 2022 prorogeant le compromis au 31 décembre 2022.
Les parties convenaient, dans le cas où à la date du 31 décembre 2022 les éléments obtenus ne permettaient au bénéficiaire de se prononcer sur la suite qu’il entendait donner à la promesse, que les parties se reverraient afin d’envisager l’éventuelle suite à donner à la promesse.
Les parties ne se sont pas revues, l’expertise s’est déroulée et un compte rendu du premier accedit (date limite de suspension des travaux) a été rendu, de sorte que les travaux pouvaient reprendre.
Cependant, l’entreprise mandatée par la SCI FAVELOUNO constatait le 29 juin 2023 que l’accès au chantier était impossible du fait de deux blocs de béton.
Lorsque la SCI GC FAVELOUNO a repris les travaux, deux des trois associés de la SCI LES ABRICOTIERS, à savoir Mmes [U], ont, par lettre du 26 juin 2023, notifié qu’elles considéraient la promesse du 26 mars 2021 comme caduque,et fait injonction d’arrêter les travaux et de remettre en état et de procéder au transfert des dossiers de permis de construire à la SCI LES ABRICOTIERS.

Sur l’absence de qualité de Mmes [U] et [F] pour dénoncer la caducité de la promesse de vente :

Il est rappelé que l’article 1844 du code civil dispose que “Tout associé a le droit de participer aux décisions collectives.”
L’article 37 des statuts de la SCI LES ABRICOTIERS prévoit que “les associés peuvent toujours, d’un commun accord et à tout moment, prendre à l’unanimité toutes décisions collectives qui leur paraitront nécessaires par acte notarié ou sous seings privés, sans être tenus d’observer les règles prévues pour les assemblées ordinaires et extraordinaires”, reprenant les termes de l’article 1854 du code civil.
L’article 815-3 du code civil indique que “Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3o.”
L’article 11 des statuts de la SCI rappelle le droit de vote du nu-propriétaire et les modalités de sa représentation et précise ainsi “ les propriétaires indivisaires sont tenus pour l’exercice de leurs droits de se faire représenter auprès de la société par l’un d’eux ou par un mandataire commun.”
C’est en conformité avec ces textes que la décision de vendre avait été prise à l’unanimité.
Pour dénoncer la caducité du compromis, Mmes [U] et [F] se sont présentées comme associées majoritaires.
Il est à noter qu’elles n’ont certes pas soutenu intervenir au titre de la SCI LES ABRICOTIERS mais en leur qualité d’associées majoritaires.
Il était donc impossible pour un acte aussi grave d’agir sans l’accord des autres indivisaires ou une décision d’assemblée générale unanime, ce qui n’a pas été fait.
La gérante, Mme [U], ne pouvait pas non plus engager la SCI, son pouvoir étant, conformément à l’article 24 des statuts, d’agir au nom de la SCI en vue de la réalisation de l’objet social, soit la constitution d’un patrimoine immobilier, ce qui n’est pas le cas ici.
Mmes [U] et [F] n’ont donc pas pu engager la SCI LES ABRICOTIERS en dénonçant la caducité de la promesse de vente.

Sur l’absence de caducité du compromis du 26 mars 2021 :
Cet acte qui engageait les deux parties doit être considéré comme une promesse synallagmatique.
Il faut rappeler que cet acte succède à plusieurs tentatives de vente depuis 2015 qui n’ont pu aboutir, à un début de travaux ne correspondant pas au permis de construire initial, ce qui contraignait au dépôt d’un permis modificatif.
C’est dans ce contexte que M.[L] est intervenu avec faculté de substitution au profit d’un tiers en l’occurrence la SCI GC FAVELOUNO. C’est donc régulièrement que la demande de transfert de permis de construire et le permis modificatif ont été déposés par la SCI GC FAVELOUNO.
Mme [U] et [F] ne pouvaient ignorer cette substitution puisqu’elles y faisaient référence devant le juge des référés dans leurs écritures du 21 novembre 2022.
Par ailleurs, s’agissant d’une condition suspensive expressément prévue au profit de l’acquéreur (p8et9)du compromis elles ne peuvent en invoquer la défaillance.
Il résulte de l’article 1188 du code civil que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties.
Or la date de réitération ne peut être considérée comme un date extinctive puisqu’il s’agissait d’une possibilité (l’autre partie pourra saisir le tribunal).
C’est d’ailleurs dans cet esprit qu’un avenant est intervenu pour la proroger au 31 décembre 2022, puis un autre prorogeant au 30 septembre 2023 régulièrement signé dans les conditions du compromis.
La rédaction de ces avenants intervenus dans le cadre de l’expertise précise “afin de permettre à l’acquéreur de prendre toutes les informations et mesures nécessaires à la poursuite de son projet d’acquisition…les parties conviennent de proroger la durée de la promesse de vente au plus tard le 31 décembre 2022.Ce temps sera mis à profit par les parties afin d’évaluer les suites à donner à la procédure en cours et au projet d’acquisition de l’acquéreur. Dans l’hypothèse où, à la date du 31 décembre 2022 les éléments et informations ayant pu être obtenus ne permettaient pas au bénéficiaire de se prononcer sur la suite qu’il entend donner à la promesse de vente , les parties conviennent de se revoir afin d’envisager l’éventuelle suite à donner à la promesse .A défaut d’accord ,la promesse sera caduque un mois après l’expiration du délai ci-dessus convenu.”
Cette clause n’est sans doute pas extinctive, puisque les parties convenaient de se revoir, ce que Mmes [U] et [F] n’ont jamais sollicité.
Elles n’ont d’ailleurs jamais évoqué la caducité en cours d’expertise ni dans leurs précédentes écritures.
Le compromis ne peut pas être considéré comme caduc.

Sur la demande de réalisation forcée de la vente :
Il résulte de l'article 1583 du code civil que la vente est “parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès que l'on est convenu de la chose et du prix quoi que la chose n'ait pas encore été livré le prix payé”.
Il convient de rappeler que les deux conditions figurant dans l’acte du 26 mars 2021 ont été réalisées, que M . [L] s’est fait substituer par la SCI GC FAVELOUNO, ce qui était prévu dans cet acte, et que ni M.[L], ni la SCI GC FAVELOUNO n’ont été mis en demeure de réitérer l’acte authentique de vente.
Ils n’ont donc pas défailli, ni refusé de signer l’acte authentique.
La chose était parfaitement définie par les termes du compromis du 26 mars 2021 : il s'agissait de la parcelle partiellement bâtie cadastrée à [Localité 2] section MA numéro [Cadastre 1].

Le prix de vente était la somme de 700 000 €

La vente se trouve donc parfaite.

Il conviendra d'ordonner en conséquence à la SCI les Abricotiers de signer l'acte authentique de la vente de la parcelle située à Aix-en-Provence section MA numéro [Cadastre 1] au prix de 700 000 €, frais payable en sus, au profit de la SCI GC FAVELOUNO par devant Maître [T] notaire associé à Aix-en-Provence à première réquisition de cet officier ministériel ou de la SCI GC Favelouno et ce sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter de la date fixée par le notaire pour la signature de l’acte et ce pendant un mois.

3) SUR LE PREJUDICE :

Selon l’article 1231-6 du code civil, “Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.”
La SCI GC FAVELOUNO , substituée aux droits de M. [L] a subi un préjudice de la part, non de la SCI LES ABRICOTIERS, mais de Mmes [U] et [F], qui par leurs agissements ont empêché l’accomplissement des travaux indispensables pour la sauvegarde du permis de construire en l’état de la modification du PLU et obligé ladite SCI a engagé des procédures pour sauvegarder ses droits.

Il apparaît, en effet, que M. [E] [U] a été écarté de la gestion de la SCI LES ABRICOTIERS. De nombreux actes et en particulier le dénoncé de la caducité n’ont été effectués que par Mme [U] et [F] et non par la SCI.

Si le préjudice est incontestable en son principe, aucun élément de preuve ne vient étayer le montant des dommages et intérêts sollicités qui sera ramené à une somme de 5 000 €.

4)SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE M. [U] :
M. [U] formule, sur le fondement de l’article 329 du code de procédure civile, une demande indemnitaire à l’encontre de Mmes [U] et [F].
Il lui appartient de démontrer une faute de leur part, un préjudice et un lien de causalité.
Il ressort des pièces versées aux débats que Mmes [U] et [F] n'ont pas respecté les engagements tels qu'ils résultent de la résolution de l'assemblée générale du 26 mars 2021 et s'opposent à la réitération de la vente alors qu'elle n'en ont ni le droit ni la capacité et retardent de ce fait le paiement du prix.

Elles privent leur associé en tout cas, la retardent, de la part lui revenant en sa qualité d’indivisaire sur le prix de vente du bien objet du compromis et l’ont entraîné dans une procédure judiciaire dont il n'est pas responsable.

Leurs agissements risquaient de faire perdre une part non négligeable de la valeur du bien.

De surcroît elles ne respectent pas le fonctionnement normal de la SCI.

Cependant, si le préjudice lié à ces agissements ne peut être contesté , il n’est produit aucun justificatif du quantum sollicité qui sera ramené à la somme de 5000 € à laquelle Mmes [U] et [F] seront condamnées in solidum.

5) SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Partie qui succombe, Mmes [U] et [F] seront condamnées in solidum aux entiers dépens de l’instance.

Il est établi que si la demande principale en réalisation de vente est initiée à l’encontre de la SCI LES ABRICOTIERS, elle n’est causée que par l’obstruction dont Mmes [U] et [F] se sont rendues coupables.

Il n’est pas inéquitable de les condamner in solidum à payer à M. [L] et à la SCI GC FAVELOUNO la somme de 3 000€ au tire de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [E] [U] n’étant pas la partie gagnante, sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :