TJ 21231, 3 juin 2025, RG 22/00031

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
de DIJON

2ème Chambre

MINUTE N°

DU : 03 Juin 2025

AFFAIRE N° RG 22/00031 - N° Portalis DBXJ-W-B7F-HOSZ

Jugement Rendu le 03 JUIN 2025

AFFAIRE :

S.C.I. H IMMO

C/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 6] (Côte d’or

ENTRE :

La S.C.I. H IMMO, immatriculée au RCS de DIJON sous le numéro 832 032 460, agisant poursuites et diligences de son gérant en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Alain RIGAUDIERE, avocat au barreau de DIJON plaidant

DEMANDERESSE

ET :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 6] (Côte d’or), pris en la personne de son syndic en exercice : la SAS NEXITY LAMY, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro B 487 530 099, dont le siège social est sis [Adresse 4] pris en son établissement secondaire sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 5] et [Adresse 1]

représentée par Maître Stéphane MAUSSION de la SCP MAUSSION, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Odile LEGRAND, Première Vice-Présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile, en présence de Madame [Y] [E], Auditrice de Justice

GREFFIER : Madame Catherine MORIN,

Les avocats des parties ont déposé leur dossier de plaidoirie conformément à l’article 799 du code de procédure civile ;

DEBATS :

Vu l’avis en date du 11 septembre 2024 ayant fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries à juge unique du 22 Octobre 2024 date à laquelle l’affaire a été appelée en audience publique ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 24 septembre 2024 ;

Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 18 février 2025 et prorogé jusqu’au 03 Juin 2025 ;

JUGEMENT :

- Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;
- Contradictoire
- en premier ressort
- rédigé par Odile LEGRAND
- signé par Odile LEGRAND, Présidente et Catherine MORIN, greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le
à
Maître Stéphane MAUSSION de la SCP MAUSSION
Me Alain RIGAUDIERE

* * *

Exposé du litige :

Le 21 janvier 2021, la SCI H Immo a acquis deux greniers formant les lots 28 et 29 au 4ème étage du bâtiment A de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 6] (21), avec pour projet de les réunir pour après travaux constituer un appartement de type studio qui serait mis en location.

Dans la mesure où les travaux projetés allaient affecter les parties communes, la SCI, représentée par son gérant M. [X] [W], a adressé au syndic une demande d’autorisation sur le fondement de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, à mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale annuelle du 30 septembre 2021.

Le dossier comprenait un descriptif des travaux à réaliser, un projet modificatif de l’état descriptif de division, et une décision de non-opposition à déclaration préalable de travaux prise le 25 août 2021 par le maire de [Localité 6] après accord de l’architecte des bâtiments de France.

La demande d’autorisation n’a pas été accueillie par l’assemblée générale des copropriétaires.

Par acte du 4 janvier 2022, la SCI H Immo a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS Nexity Lamy, devant le tribunal judiciaire de Dijon, deuxième chambre civile, sur le fondement des articles 9 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, afin d’obtenir judiciairement l’autorisation d’effectuer les travaux en question.

Une autre assemblée générale a eu lieu le 22 septembre 2022.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 avril 2023 auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé de ses moyens, la SCI H Immo demande au tribunal de :
- l’autoriser à réaliser à ses frais l’intégralité des travaux permettant l’aménagement en studio des lots 28 et 29 dont elle est propriétaire au sein de la copropriété sise [Adresse 5] à [Localité 6] et pour lesquels l’autorisation a été sollicitée lors des assemblées générales des 30 septembre 2021 et 22 septembre 2022 ;
- lui donner acte de son engagement à supporter seule les frais liés au modificatif de l’état descriptif de division (géomètre, acte notarié, publicité foncière…) ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 6] à lui payer en indemnisation du préjudice subi une somme mensuelle de 400 euros à compter du 1er janvier 2022 et jusqu’à ce qu’une décision définitive d’autorisation des travaux intervienne ;
- dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;
- le condamner à lui payer 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont le recouvrement s’effectuera conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 décembre 2022 auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS Nexity Lamy, demande au tribunal, sur le fondement de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- déclarer infondées les demandes formées par la SCI H Immo, et l’en débouter ;
- la condamner à lui payer 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont le recouvrement s’effectuera conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;
- juger n’y avoir lieu à exécution provisoire ;
- à titre infiniment subsidiaire, le « donner acte » n’ayant aucune valeur exécutoire, condamner la SCI H Immo à payer tous les frais et honoraires (géomètre, notaire et autres) liés au modificatif de l’état descriptif de division, règlement de copropriété, publication ainsi que les travaux, y compris en partie commune, consécutifs à l’aménagement des greniers lots 28 et 29 devenus lot 65 en habitation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 septembre 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience à juge unique du 22 octobre 2024 pour être mise en délibéré au 18 février 2025 successivement prorogé jusqu’au 3 juin 2025 pour cause de surcharge de travail du magistrat rédacteur.

Motifs :

Sur la demande d’autorisation de travaux :

La SCI demanderesse fonde sa demande sur l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25b, tout copropriétaire peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1 ci-dessus.

A titre principal, le syndicat des copropriétaires estime que le tribunal ne pourrait pas statuer sur la demande d’autorisation des travaux puisque l’assemblée générale n’aurait pas elle-même statué sur ladite demande mais uniquement sur la demande préalable de réunion des lots, la création d’un lot unique, le changement d’affectation et la répartition des charges, sachant qu’en l’absence de contestation de ces résolutions dans le délai de deux mois elles s’imposeraient. Il conteste par ailleurs le projet de « modificatif » s’agissant du quantum de quote-parts de parties communes générales.

Mais il faut constater avec la SCI H Immo que si l’assemblée générale du 30 septembre 2021 n’a pas expressément rejeté la demande d’autorisation de travaux, elle en était saisie au vu du libellé des résolutions 22 (qui mentionne « demande de la SCI H Immo, PJ courrier + projet géomètre) à 26, et que quoiqu’il en soit l’assemblée générale du 22 septembre 2022, dont le syndicat ne fait pas mention dans ses dernières écritures pourtant postérieures, a cette fois expressément refusé dans sa résolution n° 13 « la réalisation des travaux tels que présentés dans le courrier de la SCI H Immo ».
De plus, la demande d’autorisation judiciaire prévue par l’article 30 susvisé suppose précisément un rejet préalable de l’assemblée générale.
Enfin, si le syndicat critique le contenu de l’état descriptif de division modificatif, il n’en tire aucune conséquence juridique.
La demande reconventionnelle de rejet pour vice de forme ne peut qu’être elle-même rejetée.

A titre subsidiaire, le défendeur estime sur le fond que les travaux envisagés ne constitueraient pas des travaux d’amélioration au sens de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, et plus subsidiairement, qu’ils seraient contraires à la destination de l’immeuble et porteraient atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Il faut encore relever avec la demanderesse qu’il est constant qu’il n’est pas nécessaire pour user de la procédure de l’article 30 susvisé que la demande d’autorisation porte sur des travaux exclusivement relatifs aux parties communes.
Si l’article 4 au chapitre « destination de l’immeuble » du règlement de copropriété, auquel renvoie l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, exclut expressément le commerce des chambres garnies, il n’est pas établi que la SCI demanderesse ait l’intention de procéder à des locations de courte durée (auquel cas il serait de toute façon loisible au défendeur de lui contester ce droit

comme contrevenant à la destination de l’immeuble), pas plus qu’il n’est démontré que la transformation de deux greniers en un lieu d’habitation unique se heurte à la destination « bourgeoise » de l’immeuble, ou ne porte atteinte aux droits des autres copropriétaires.
Au contraire, la SCI H Immo produit une étude de capacité portante (pièce 9) qui confirme que le plancher desdits greniers est « largement dimensionné pour reprendre les charges d’un logement » tout en indiquant que « la nature du plancher par sa masse (remplissage en marin) lui confère des caractéristiques d’atténuation acoustique importantes ». Le descriptif des travaux envisagés (pièce 3) prévoit par ailleurs la pose d’un isolant phonique au sol.
De plus, ce descriptif mentionne l’existence de conduites d’arrivée et d’évacuation d’eau en faisant référence aux toilettes des chambres de bonnes, ce qui accrédite le fait que les « greniers » ont déjà été utilisés en guise de logements, comme en attestent les photos (pièce 11) puisque les pièces sont encore garnies de moquette et de tapisserie murale.
Enfin, le projet fait état d’un changement de lucarnes de fenêtre « à l’identique sans ragrandissement » (ce qui a vraisemblablement conditionné l’accord de l’ABF préalable à la non-opposition de la mairie, dont il est justifié pièce 7) ainsi que des travaux de rénovation à ses frais (ponçage et vitrification du parquet, reprise et peinture des murs et plafonds, changement des luminaires) des parties communes desservant le 4ème étage.
Il faut en déduire que les travaux projetés ne sont pas de nature à porter atteinte aux droits des autres copropriétaires au sens de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, et qu’ils apporteront en outre une amélioration aux parties communes.
Dans ces conditions, le rejet de la demande de la SCI H Immo par l’assemblée générale était mal fondé et il convient d’autoriser les travaux litigieux.
Il n’y a pas lieu de la condamner à prendre en charge les frais annexes afférant auxdits travaux puisqu’elle s’engage expressément en ce sens, ainsi qu’à assumer seule le coût les travaux en parties communes, ce dont il lui sera donné acte.

Sur la demande d’indemnisation d’un préjudice financier :

La SCI H Immo sollicite la condamnation du défendeur à lui verser une somme correspondant au revenu locatif dont elle a été privée par le refus « sans motif valable » de l’assemblée générale, qu’elle estime à 400 euros par mois à compter du 1er janvier 2022 soit trois mois après la tenue de l’assemblée générale du 22 septembre 2022.

Mais il n’est pas allégué que le droit du syndicat de copropriétaires de s’opposer aux transformations prévues par l’un d’eux ait dégénéré en abus, de sorte qu’aucune faute ne peut lui être imputée à ce titre.
Au surplus, la SCI H Immo ne peut prétendre avoir subi un manque à gagner du fait du refus opposé à compter du 1er janvier 2022, puisque le logement n’aurait pu être donné à bail avant que les travaux ne soient effectués, et il n’est pas allégué que tel aurait été le cas à la date indiquée.
Enfin, aucune pièce n’est produite au soutien de l’estimation de la valeur locative avancée.
La demande d’indemnisation sera donc rejetée.

Par ces motifs