TJ 27229, 26 mai 2025, RG 24/00525

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX
[Adresse 6]
[Localité 3]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00525 - N° Portalis DBXU-W-B7I-HXD4

[V] [J]
[E] [P] épouse de Monsieur [V] [J]

C/
[G] [U]
[Z] [C] épouse de Monsieur [G] [U]

JUGEMENT DU 26 MAI 2025 TRIBUNAL JUDICIAIRE D'EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l'article 450 du Code de procédure civile le 26 Mai 2025 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [V] [J]
[Adresse 1]
[Localité 5]

Représentée par la SCP RSD AVOCATS, Avocats au Barreau de l'EURE
Madame [E] [P] épouse de Monsieur [V] [J]
[Adresse 1]
[Localité 5]

Représentée par la SCP RSD AVOCATS, Avocats au Barreau de l'EURE

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [U]
[Adresse 7]
[Localité 4]

Représenté par Maître Marion AUBE de la SELARL EHMA AVOCATS, Avocat au Barreau de l'EURE

Madame [Z] [C] épouse de Monsieur [G] [U]
[Adresse 7]
[Localité 4]

Représenté par Maître Marion AUBE de la SELARL EHMA AVOCATS, Avocat au Barreau de l'EURE

DÉBATS à l'audience publique du : 19 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY
Greffier : Valérie DUFOUR

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :
Copie exécutoire délivrée le :
à :

EXPOSÉ DU PRÉSENT LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 01er mars 2019, Monsieur [V] [J] et Madame [E] [P] épouse [J] ont consenti à Monsieur [G] [U] et Madame [Z] [C] épouse [U] un bail d'habitation portant sur un bien immobilier situé [Adresse 2] moyennant un loyer de 800,00 euros hors charges.

Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement par les parties le 01er mars 2019.

Par lettre recommandée du 30 octobre 2023 avec accusé de réception, Monsieur [G] [U] et Madame [Z] [C] ont donné congé.

Monsieur [G] [U] et Madame [Z] [C] ont quitté les locaux pris à bail et un procès-verbal a été établi par huissier de justice le 08 décembre 2023.

Par courrier non daté, les bailleurs ont informé les locataires de la non-restitution du dépôt de garantie du fait de factures de réparations ; puis ils ont fait assigner Monsieur [G] [U] et Madame [Z] [C] devant le Juge des Contentieux de la Protection près du Tribunal judiciaire d'EVREUX par acte de Commissaire de Justice en date du 07 mai 2024 afin qu'ils soient condamnés au paiement du solde locatif, des réparations locatives et du coût du procès-verbal de constat.

A l'audience du 19 mars 2025, après 2 renvois pour mise en état des parties,

Monsieur [V] [J] et Madame [E] [P] épouse [J] - représentés par leur Conseil - s'en sont référés aux dernières écritures déposées et visées par le greffe à l'audience.

Ils ont sollicité du tribunal de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- condamner solidairement Monsieur [G] [U] et Madame [Z] [C] à payer la somme de 206,40 au titre des loyers et charges impayés au 08 décembre 2023,
- condamner solidairement Monsieur [G] [U] et Madame [Z] [C] à payer la somme actualisée de 21.842,67 euros au titre des réparations locatives,
- condamner in solidum Monsieur [G] [U] et Madame [Z] [C] à payer la somme de 1.800,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner in solidum Monsieur [G] [U] et Madame [Z] [C] aux entiers dépens.

Monsieur [G] [U] et Madame [Z] [C], régulièrement assignés - représentés par leur Conseil, s'en sont référés à leurs dernières écritures déposées et visées par le greffe à l'audience - contestent être redevables de quelque somme que ce soit et sollicitent la restitution de dépôt de garantie d'un montant de 800,00 euros majoré d'une somme de 10% à compter du 1er janvier 2024 et jusqu'à parfait règlement outre la condamnation des demandeurs au paiement d'une somme de 1.800,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

En application de l'article 455 du Code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF :

En application des dispositions de l'article 9 du Code de procédure civile, " il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ".

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et charges courants.

Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, " lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.
Le délai de préavis est toutefois d'un mois :
1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;
2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
3° bis Pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;
4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;
5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.
Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués ".

En l'espèce,

Monsieur [G] [U] et Madame [Z] [C] ont donné congé par lettre recommandée du 30 octobre 2023 avec accusé de réception et bénéficient d'un délai de préavis abrégé d'un mois.

Un rendez-vous a été fixé entre les parties aux fins d'établissement d'un état des lieux de sortie.

Au vu de la divergence de vue entre elles au titre de l'état dans lequel la maison était restituée aux bailleurs, cet état des lieux contradictoire n'a pu être établi.

Du fait de l'expiration du délai de préavis et de la perte de tout titre d'occupation des locataires, il appartenait au bailleur de recevoir la restitution des clés et non de les menacer d'appeler la gendarmerie pour faire refermer la maison.

En conséquence, la demande au titre des loyers et charges ayant courus entre le 1er décembre 2023 et le 08 décembre 2023 sera rejetée.

II. SUR LES RÉPARATIONS LOCATIVES :

En application des dispositions de l'article 9 du Code de procédure civile, " il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ".

Aux termes de l'article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'État, après avis de la Commission nationale de concertation.
Le décret 82-526 du 22 juin 1982 détermine les réparations locatives à la charge du locataire.

Il convient de retenir qu'il :
- appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, compte tenu cependant de l'usure normale dont il ne saurait être tenu responsable.
- incombe au bailleur qui formule une demande en paiement au titre de la remise en état des lieux, de rapporter la preuve de l'existence de dégradations locatives, laquelle est notamment établie par comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie.

Aux termes de l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf à rapporter la preuve du contraire.

En l'espèce,

La maison donnée à bail semble avoir été construite en 2005.

Lors de l'état des lieux d'entrée en date du 01er mars 2019, les murs, sols et plafonds étaient, selon les parties qui ont signé ce document, en état moyen dans l'intégralité de la maison.

La comparaison de l'état des lieux d'entrée, dressé contradictoirement le 01er mars 2019 et du procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 08 décembre 2023 permet d'établir que des dégradations sont imputables à Monsieur [G] [U] et Madame [Z] [C] et qu'au vu des justificatifs versés (factures …), elles doivent être partiellement mises à la charge des locataires à hauteur des montants suivants, en tenant compte de la durée d'occupation du bien (de 4 années et 7 mois) et du fait que les locataires n'ont pas vocation à supporter, même en partie, la remise à neuf du logement après leur départ.

Au vu de la facture de l'entreprise LAMBERT Mathieu, gendre des bailleurs, que des postes ne peuvent être pris en compte au vu des travaux de remise à neuf décidés par les bailleurs, notamment dans la cuisine et la salle de bain dépassants une simple remise en état.

Les factures de fournitures émanant de la SASU Brico Dépôt n°1920043 d'un montrant de 1.204,20 euros correspondant à des meubles, de la SAS Ets P. CHRETIEN n°5035890 d'un montant de 53,88 euros, n°5036565 pour un montant de 39,44 euros relatives à des plaques de placoplâtre et du ciment, n°5037218 d'un montant de 91,69 euros et de la société Sani 27 n°2004611 pour un montant de 209,95 euros ne seront pas retenues à la charge des locataires tout comme le ticket de caisse la SAS SDM du 09 décembre 2023 relatif à un enduit anti goutte pour un montant de 133,55 euros.

Il en sera de même de la facture émanant de la SASU Brico Dépôt N°1920098 pour un montant de 835,80 euros relative à des travaux de plomberie correspondant à un changement de chauffe-eau alors que le procès-verbal de constat ne fait pas état de défaillance de cet appareil.

Sera également rejetée la demande formulée par les bailleurs au titre du ramonage du poêle à bois selon facture de l'entreprise Frédéric LENOIR en date du 18 décembre 2023 au vu de la facture de l'entreprise JEANMAIRE en date du 23 novembre 2023 portant sur le ramonage dudit poêle à bois.

Au regard du devis de l'Entreprise Individuelle Guillaume BARRE Paysagiste (D000151), seuls le nettoyage de ronces au fond de la cour (270,00 euros H.T) et le traitement afférent (20,00 euros H.T) peuvent être mis à la charge des locataires au titre du défaut d'entretien. La réduction de la haie ne démontre pas une absence d'entretien habituel et de la taille de la celle-ci par les locataires qui justifient que celle-ci a été effectuée le 14 novembre 2023 par l'entreprise DOUCERAIN Paysage selon facture n°00012. Ainsi, les locataires peuvent se voir imputer une somme de 348,00 euros TTC.

Peuvent être retenus à hauteur de 10 % à la charge des locataires en raison de l'ancienneté de la maison, construite en 2005, et dont aucun travaux de peintures et papiers-peints ne sont justifiés depuis sa construction, les factures et tickets de caisse suivants :

- 11,60 euros selon ticket de caisse de la SAS SDM du 30 décembre 2023 d'un montant de 119,60 euros, le remplacement des prises n'étant pas à la charge des locataires car n'étant pas décrites comme dégradées au sein du procès-verbal de constat,
- 3,14 euros selon facture de la SASU Brico Dépôt n°1916304 d'un montant de 31,40 euros,
- 1.343,72 euros selon facture de l'Entreprise Individuelle LAMBERT Mathieu après déduction des postes relatifs à la cuisine et à la salle de bains ainsi que le rebouchage de trous (372,00 euros) du fait de la reprise totale de l'enduit des murs et plafonds et du changement d'une seule serrure et clenche en vertu des constatations de l'huissier instrumentaire.

Seront à la charge des locataires les sommes correspondants aux factures suivantes :

- 185,13 euros TTC au titre de la SAS Ets P. CHRETIEN n°5036254 après déduction de 5 serrures à clé et de 5 clenches non décrites comme dégradées par l'huissier dans son procès-verbal de constat,
- 90,52 euros TTC au titre de la facture pro-forma de la SASU Brico-Dépôt au titre de la terrasse au vu des 35 carreaux (25 cassés et 10 fissurés) susceptibles d'être mis à la charge des locataires selon procès-verbal de constat au regard des les 275 carreaux acquis et du mortier afférents.

Les réparations locatives imputées à Monsieur [G] [U] et Madame [Z] [C] s'élèvent à la somme de (348,00 euros + 11,60 euros + 3,14 euros + 1.343,72 euros + 185,13 euros + 90,52 euros) 1.982,11 euros.

En conséquence, Monsieur [G] [U] et Madame [Z] [C] seront condamnés au paiement de la somme de 1.182,11 euros dont :

- 1.982,11 euros au titre des réparations locatives ;
- 800,00 euros de dépôt de garantie à déduire.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES :

o Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [G] [U] et Madame [Z] [C], parties perdantes, doivent supporter la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure qui comprendront la moitié du coût du procès-verbal de constat, soit une somme de 143,29 euros.

o Sur l'article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de l'équité et compte tenu de la situation économique des parties, il y a lieu de condamner Monsieur [G] [U] et Madame [Z] [C] à Monsieur [V] [J] et Madame [E] [P] épouse [J] la somme de 600,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

o Sur l'exécution provisoire :

L'exécution provisoire de la présente décision est de droit en vertu de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS