TJ 68224, 5 juin 2025, RG 25/00065

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]
[Adresse 5]
[Adresse 8]
[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n° 25/1119

N° RG 25/00065 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JEJ6
Section 2
PH
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 05 juin 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 10], dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Camille MERCET de l’AARPI ROTH - MERCET, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 47

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [X] [C]
née le 11 Septembre 1982 à [Localité 12] (MADAGASCAR), demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Muriel LANOT : Président
Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 13 Mars 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 juin 2025 et signé par Muriel LANOT, magistrat à titre temporaire du tribunal judiciaire de MULHOUSE chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé le 31 janvier 2016, la SA HLM NOUVEAU LOGIS DE L'EST a loué à madame [X] [C] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 562,72 euros outre 201,85 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2024, la SA [Adresse 9] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 810,90 au titre des loyers et charges échus, mois de juin 2024 inclus, commandement visant la clause résolutoire.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 9 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2024, la SA [Adresse 9] a fait assigner madame [X] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail au 9 septembre 2024, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- ordonner l'expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,
- condamner la locataire à payer la somme de 2 589,87 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois 30 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1 810,90 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus,
- condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,
- condamner la locataire au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner la locataire à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens , dont coût du commandement de payer 127,61 euros et coût de saisine de la CCAPEX pour 26,91 euros, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.
- d’ordonner la capitalisation des intérêts échus dus sur une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 9 janvier 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 13 mars 2025.

A cette audience, la SA [Adresse 9], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant au 3 mars 2025 à la somme de 5 145,28 euros, au titre des loyers et charges échus outre 179,93 euros de frais soit 5 325,21 euros . Il est précisé qu’un dernier règlement est intervenu à la date du 8 janvier 2025 à hauteur de 280 euros.

Cité par acte délivré à personne, madame [X] [C], comparait en personne.

Elle explique, sans produire aucune pièce justificative, avoir été malade, puis licenciée. Son salaire a diminué depuis octobre, elle est inscrite à France travail. Ses ressources sont de 900 euros, les APL ont été coupées. Madame [X] [C] expose vouloir faire des efforts, un plan d’apurement va se mettre en place, l’assistante sociale va s’en occuper, un dossier de surendettement est en cours.

Le conseil du bailleur maintient l’intégralité de ses demandes.

L’affaire est mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation ».

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 9 juillet 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 9 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l'audience du 13 mars 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur les demandes principales
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article « clause résolutoire » qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 8 juillet 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 9 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d'occupation
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SA [Adresse 9] verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 28 février 2025, la dette locative de madame [X] [C] s’élève à la somme de 5 145,28 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d'occupation concernant le local à usage d'habitation Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 8 juillet 2024 pour la somme de 1 810,90, et à compter du présent jugement pour le surplus, sans capitalisation des intérêts.

Madame [X] [C] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l'occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

III. Sur l’octroi de délais de paiement

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il ressort des pièces du dossier que madame [X] [C] a procédé au versement d’une somme de 290 euros le 8 janvier 2025. Le diagnostic social et financier de la locataire confirme les difficultés évoquées.

Compte tenu de la situation financière exposée par la locataire dans le cadre de l’enquête sociale et à l’audience, il y a lieu d'accorder à madame [X] [C], par application de l'article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de l'autoriser à se libérer par mensualités de 140 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

IV. Sur la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit

En application de l'article 24-VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d'attirer l'attention de madame [X] [C] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, madame [X] [C] sera alors tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Compte tenu de la situation du locataire exposée dans le cadre de l’enquête sociale, il y a lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, par application de l'article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [X] [C] succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de la SA HLM NOUVEAU LOGIS DE L'EST les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS