TJ 68224, 5 juin 2025, RG 23/00325

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/00325 - N° Portalis DB2G-W-B7H-ID76
Section 3
VB
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 05 juin 2025

Juge des Contentieux de la protection
PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [P] [L], né le 22 Novembre 1963 à [Localité 3] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Claire-eva EBERLIN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 19

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [B] [F], née le 16 juillet 1968 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [O] [S], né le 06 juin 1971 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représentés par Me Nicolas GANTZER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 108

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Opposition à injonction de payer - procédure nationale -

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président
Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 06 Mars 2025

JUGEMENT : contradictoire en dernier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 juin 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 11 juillet 2018, Monsieur [P] [L] a donné à bail à Madame [B] [F] et Monsieur [O] [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 6] pour un loyer mensuel de 310 € outre 70 € de provision sur charges.

Monsieur [P] [L] a adressé aux locataires des courriers afin d’augmenter la provision sur charges.

Par ordonnance n°21-22-003593 du 20 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse a enjoint Madame [B] [F] et Monsieur [O] [S] de payer solidairement à Monsieur [P] [L] la somme de 826,44 € en principal, outre les sommes de 13 € au titre des frais de procédure et 27,04 € au titre du montant du dépôt de l’injonction de payer.

L’ordonnance a été signifiée par exploit de commissaire de justice le 25 janvier 2023.

Le 30 janvier 2023, Madame [B] [F] et Monsieur [O] [S] ont formé opposition à l’ordonnance d’injonction de payer.

L’affaire a été fixée à l’audience du 14 septembre 2023 et après plusieurs renvois à la demande de l’une au moins des parties a été plaidée à l’audience du 6 mars 2025.

A cette audience, Monsieur [P] [L], représenté par son conseil, a repris ses conclusions du 18 février 2025 dans lesquelles il demande au tribunal de :
- Condamner solidairement Madame [B] [F] et Monsieur [O] [S] à lui verser la somme de 2071,09 € avec les intérêts au taux légal à compter de ce jour au titre du solde des charges dues,
En tout état de cause,
- Condamner solidairement Madame [B] [F] et Monsieur [O] [S] à lui verser un montant de 1500 € à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner solidairement Madame [B] [F] et Monsieur [O] [S] aux entiers frais et dépens de la présente procédure ainsi qu’à la procédure ayant donné lieu à l’ordonnance d’injonction de payer du 20 janvier 2023,
- Débouter Madame [B] [F] et Monsieur [O] [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il expose avoir sollicité auprès des locataires l’augmentation de la provision sur charges mais que ces derniers n’ont jamais donné une suite favorable malgré le paiement régulier du loyer. Il ajoute avoir sollicité le paiement de la régularisation des charges et devant le non-paiement de la somme, avoir été contraint de solliciter une ordonnance d’injonction de payer. Il souligne que les locataires n’ont jamais sollicité les justificatifs se rapportant à la régularisation des charges et rappelle que l’immeuble est soumis au régime de la copropriété et que les justificatifs sont à disposition auprès du syndic. Il affirme que les charges récupérables comprennent toutes les dépenses en lien avec l’entretien et le bon fonctionnement de l’immeuble et joint les décomptes de charges établis par le syndic de copropriété.

Madame [B] [F] et Monsieur [O] [S], représentés par leur conseil, ont repris leurs conclusions du 4 décembre 2024 dans lesquelles ils demandent au tribunal de :
- Débouter Monsieur [P] [L] de l’intégralité de ses fins, moyens et conclusions,
- Condamner Monsieur [P] [L] à payer à Maître GANTZER la somme de 1800 € au titre de l’article 700 2° du code de procédure civile,
- Condamner Monsieur [P] [L] aux entiers frais et dépens.
Ils soutiennent que le tableau figurant dans l’annexe 3 n’est pas probant puisqu’il a été établi par Monsieur [P] [L] et que ce dernier augmente le montant des charges et invoque par la suite des impayés. Ils ajoutent que le décompte du syndic est illisible, n’est corroboré par aucun justificatif et qu’ils ne comprennent pas l’augmentation brutale des charges en 2021. Ils estiment que les factures produites ne permettent pas de connaitre le montant des charges correspondant au local d’habitation.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

L’opposition est, selon les termes des articles 1415 et 1416 du code de procédure civile, formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance, au greffe de la juridiction dont le juge a rendu l’ordonnance, soit par déclaration contre récépissé, soit par lettre recommandée.

En l’espèce, l’opposition de Madame [B] [F] et Monsieur [O] [S] a été formée dans les délais et forme précités, de sorte qu’elle est recevable.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions. L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l’extinction de son obligation.

En application des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables qui sont exigibles sur justification. Si les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle par le bailleur, qui doit justifier du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’espèce, Monsieur [P] [L] produit dans le cadre de ses annexes le décompte des charges du syndic SYNCHRO sur lequel figure le lot 162 correspondant au logement loué par Madame [B] [F] et Monsieur [O] [S], ce que ces derniers ne contestent pas. Sur chaque décompte produit, la période est mentionnée, le lot concerné est indiqué ainsi que la répartition en tantième. En outre, figure le montant concernant les sommes imputables aux locataires. Monsieur [P] [L] joint également pour les trois années concernées le relevé général des charges et les avis de taxe foncière sur lesquels sont mentionnés le montant dû au titre de la taxe sur les ordures ménagères.

Ainsi, au titre de l’année 2021, les charges s’élèvent à la somme de 1930,44 €. Les locataires ont versé une provision sur charges de 1104 € et le différentiel s’élève à la somme de 826,44 €.
Au titre de l’année 2022, les charges s’élèvent à la somme de 1804,60 €. Les locataires ont versé une provision sur charges de 1179 € et le différentiel s’élève à la somme de 625,60 €.
Au titre de l’année 2023, Monsieur [P] [L] sollicite au titre des charges la somme de 1544,55 €. Néanmoins, il ne produit pas le montant se rapportant à la taxe sur les ordures ménagères au titre de l’année concernée. Dès lors, en l’absence de justificatif, il convient de retenir la somme figurant dans l’avis de 2022 soit 124€. Les charges s’élèvent ainsi à la somme de 1668,55 €. Les locataires ont versé une provision sur charges de 1226 € et restent redevables de la somme de 442,55 €.

Madame [B] [F] et Monsieur [O] [S] contestent les pièces produites estimant que les justificatifs sont dépourvus de force probante puisqu’ils émanent du demandeur ou de son mandataire. Cependant en l’absence d’éléments plus précis émanant des défendeurs permettant de remettre en cause les sommes figurant sur les décomptes du syndic de copropriété, ces derniers sont défaillants dans la charge de la preuve. Après vérification, le tribunal confirme le montant sollicité par Monsieur [P] [L] au titre de la régularisation des charges de l’année 2021.
Au titre de l’année 2022, le tribunal retient la somme de 625,60 € ainsi que la somme de 442,55 € pour l’année 2023.

Dès lors, Madame [B] [F] et Monsieur [O] [S] sont redevables de la somme de 1894,59 € au titre de la régularisation des charges pour les années 2021,2022 et 2023. En application de la clause de solidarité prévue au contrat de bail, ils seront condamnés solidairement au paiement de ladite somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 février 2025, conformément à la demande.

Sur les demandes accessoires

Succombant, Madame [B] [F] et Monsieur [O] [S] sont condamnés in solidum aux dépens y compris les dépens liés à la procédure d’injonction de payer, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît inéquitable, de laisser la partie demanderesse supporter la charge des frais irrépétibles dont elle a fait l’avance, un montant de 800 euros lui sera octroyé sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Par ailleurs, au regard de l’issue du litige, la demande présentée par la Madame [B] [F] et Monsieur [O] [S] sera rejetée.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS