TJ 97411, 10 juin 2025, RG 23/00595

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 23/00595 - N° Portalis DB3Z-W-B7G-GGKS

NAC : 28A

JUGEMENT CIVIL DU 10 JUIN 2025

DEMANDEUR

M. [M] [J] [Z]
[Adresse 4]
[Localité 15]
Rep/assistant : Maître Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS & PARTNERS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Rep/assistant : Maître Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS

M. [J] [Z]
[Adresse 3]
[Adresse 17]
[Localité 15]
Rep/assistant : Maître Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [Z] [G] [Z] épouse [S]
[Adresse 7]
[Localité 15]
Rep/assistant : Maître Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [D] [N] [Z]
[Adresse 3]
[Adresse 17]
[Localité 15]
Rep/assistant : Maître Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [R] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 14]
Rep/assistant : Maître Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [N] [I] [C] [Z]
[Adresse 9]
[Localité 15]
Non représenté
Mme [Y] [Z] épouse [A]
[Adresse 1]
[Localité 11]
Rep/assistant : Maître Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [X] [U] [Z] épouse [P]
[Adresse 3]
[Adresse 17]
[Localité 15]
Rep/assistant : Maître Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [B] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 15]
Rep/assistant : Maître Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le : 10.06.2025
CCC délivrée le :
à Maître Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, Maître Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN, Maître Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS & PARTNERS

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique
assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 Avril 2025.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 10 Juin 2025.

JUGEMENT : Réputé contradictoire, du 10 Juin 2025 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [U] [Z] [O] épouse [Z] est décédée le [Date décès 6] 2015 à [Localité 15] , laissant pour lui succéder, son époux, Monsieur [J] [Z] et ses huit enfants.

Par exploit délivré les 14 , 22 et 27 décembre 2022 Monsieur [M] [Z] a assigné son père et ses sept frères et sœurs pour demander notamment l'ouverture des opérations de liquidation partage de la succession de sa mère, l'attribution référentielle des parcelles CL [Cadastre 12] et [Cadastre 10], la vente sur licitation des parcelles CL [Cadastre 13] et [Cadastre 10] ( surplus) et la fixation d'une créance de 81.000 € à son profit.

Par ordonnance rendu le 08 octobre 2024, la juge de la mise en étant a notamment déclaré l'action en paiement du requérant prescrite au titre des échéances du prêt souscrit en 2013 pour toutes les mensualités antérieures aux 14 et 27 décembre 2017 et rejeté la fin de non recevoir tirée de l'autorité de chose jugée attachée au jugement rendu le 27 septembre 2022 par le tribunal judiciaire

Dans ses dernières conclusions enregistrées le 7 février 2025 , Monsieur [M] [Z] demande au tribunal de :

- ORDONNER l'ouverture des opérations de liquidation partage de la succession de sa mère et désigner un notaire à cet effet,
- LUI ATTRIBUER à titre préférentiel les parcelles CL [Cadastre 12] et [Cadastre 10],
- ORDONNER la vente sur licitation successions des parcelles CL [Cadastre 13] et [Cadastre 10]
( surplus) sans faculté de baisse de mise à prix,
- subsidiairement,
- LUI ATTRIBUER les parcelles CL [Cadastre 12] et [Cadastre 10],
- CONDAMNER solidairement les défendeurs à lui payer une créance au titre de la construction réalisée sur les parcelles, à charge pour le notaire de fixer son montant en application de l'article 555 du code civil,
- DEBOUTER les défendeurs de leur demande de démolition et dire qu’il a un droit de rétention sur les immeubles occupés par lui ;
- plus subsidiairement, CONDAMNER les défendeurs à lui payer une indemnité au titre de l'enrichissement sans cause, à charge pour le notaire ou l'expert de la fixer en application de l'article 1371 du code civil, dans sa rédaction antérieure,
- DEBOUTER les défendeurs de toutes leurs demandes,
- CONDAMNER les défendeurs à lui payer la somme de 4000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et liquider les dépens en frais privilégiés de partage, comprenant le cout du PV de difficultés.

Il décrit l'actif et le passif de l'indivision successorale et soutient que son action est recevable ; qu'en dépit des démarches effectuées par Maître [E], notaire à [Localité 18], aucun accord n'a pu aboutir en raison du refus des défendeurs de lui attribuer les biens agricoles et de fixer la créance à son profit.

Il demande, au visa de l’article 831-2 du code civil, l'attribution préférentielle des parcelles CL [Cadastre 12] et CL [Cadastre 10] en sa qualité d'exploitant agricole et en tant qu'héritier copropriétaire, à charge pour lui de verser une soulte au défendeurs ; il soutient qu’il exploite la parcelle CL [Cadastre 12] et une partie de la parcelle CL [Cadastre 10] en tant qu’agriculteur et qu’il a sa résidence principale sur la parcelle CL [Cadastre 12] ; qu’il importe peu que la construction ait été édifiée sans permis ; qu’il n’a pas, à ce stade, à justifier du financement de la soulte qui sera payée au moment du partage.

Il s'oppose à la vente amiable de ces parcelles et demande la licitation de la parcelle CL [Cadastre 13] qui n’est pas exploitée et qui constitue une unité foncière à part entière. Il ajoute que la valeur des biens est celle d’aujourd’hui et que les estimations revendiquées par les défendeurs sont exagérées.

Il s’estime également créancier de l’indivision, au visa de l’article 815-13 du code civil , pour avoir construit, à ses frais, la maison qu’il occupe, et ce, avec l’autorisation de ses parents, peu importe que la parcelle sur laquelle la maison est édifiée soit agricole ; Il estime que son action au titre du prêt immobilier souscrit à cet effet n’est pas prescrite à compter de l’année 2008.

Il affirme, au visa de l’article 555 du code civil, qu’il est constructeur de bonne foi et qu’il a versé à ses parents une somme de 5.000 € pour l’achat de cette parcelle CL [Cadastre 12].

A titre subsidiaire, il soutient, au visa de l’article 1303 du code civil, que le patrimoine de ses parents s’est enrichi par le coût de sa construction qu’il appartient au notaire ou à l’expert de chiffrer.

Il s’oppose à la demande en paiement d’une indemnité d’occupation au motif que les défendeurs disposent d’un accès indivis aux parcelles litigieuses ; qu’en toute hypothèse, il conteste la valeur locative alléguée et fait valoir qu’il doit être tenu compte des améliorations apportées par l’indivisaire occupant. Enfin, il s’oppose à la vente amiable des parcelles faute d’accord de l’ensemble des héritiers.

Dans leurs dernières conclusions enregistrées le 07 novembre 2024 , les consorts [Z] demandent au tribunal, au visa des articles 555 , 815 et suivants du Code civil, 831-2 du Code civil, 1343-2 du Code civil, et des articles 1360, 1361 et 1377 et suivants du Code de procédure civile, de :

DEBOUTER Monsieur [M] [J] [Z] de ses demandes d’attribution préférentielle ;

DEBOUTER Monsieur [M] [J] [Z] de sa demande de licitation de la parcelle cadastrée CL [Cadastre 13] et CL [Cadastre 10] (surplus) ;

DEBOUTER Monsieur [M] [J] [Z] de sa demande de reconnaissance d’une créance dans l’indivision au titre de la construction réalisée sur la parcelle CL [Cadastre 12] et, en tout état de cause, la déclarer prescrite pour les échéances du prêt souscrit auprès du [16] en 2013, pour toutes les mensualités échues antérieurement aux 14 et 27 décembre 2017 ;

DEBOUTER Monsieur [M] [J] [Z] de sa demande de reconnaissance d’une créance au titre d’une construction sur le terrain d’autrui ;

DEBOUTER Monsieur [M] [J] [Z] de sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNER Monsieur [M] [J] [Z] à payer aux indivisions post-communautaire et successorale la somme de 27.000 euros au titre de cette indemnité d’occupation, avec intérêt et anatocisme ;

CONDAMNER Monsieur [M] [J] [Z] à démolir le bâtiment illégalement construit sur la parcelle CL [Cadastre 12] et à remettre le terrain en l’état, à ses frais et sans indemnité, le tout sous astreinte.

AUTORISER la vente amiable à venir des parcelles cadastrées CL [Cadastre 12], CL [Cadastre 10] et CL [Cadastre 13], sur la base d’un compromis à établir et parfaire ;

Subsidiairement,

ORDONNER une expertise judiciaire aux fins d’estimer la valeur des parcelles cadastrées CL [Cadastre 12], CL [Cadastre 10] et CL [Cadastre 13], et de fournir des éléments, en particulier la valeur locative du bien, de nature à permettre au Tribunal judiciaire de fixer le montant de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNER Monsieur [M] [J] [Z], si le Tribunal devait faire droit à sa demande d’attribution préférentielle, à fournir des garanties réelles et suffisantes de paiement de la soulte due à ses cohéritiers et au paiement, sous astreinte, d’une avance de 80% du montant de cette soulte ;

FIXER le montant de la créance de Monsieur [M] [J] [Z] au titre des constructions édifiées sur la parcelle CL [Cadastre 12], pour le cas où le Tribunal la jugerait fondée, à l’aune de la plus faible des deux sommes entre le montant des dépenses réalisées et celui de la plus-value subsistante ;

FIXER en conséquence cette créance à un montant nul du fait de l’illégalité de la construction édifiée ;

ORDONNER, dans la seule hypothèse où la vente amiable ne pourrait être autorisée ou réalisée, la licitation des parcelles cadastrées CL [Cadastre 12], CL [Cadastre 10] et CL [Cadastre 13] ainsi que la désignation d’un notaire aux fins de procéder aux opérations de compte, liquidation et partage de la communauté et de la succession ;

En tout état de cause,

DIRE ET JUGER que les sommes dues par Monsieur [M] [J] [Z] produiront intérêts avec anatocisme ;

CONDAMNER Monsieur [M] [J] [Z] à payer aux DEFENDEURS la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils font valoir que la demande de partage n'a pas été précédée des diligences en vue de parvenir à un partage amiable et qu'ils privilégient la vente amiable au partage judiciaire.

Ils affirment que les demandes d'attribution du requérant sont confuses et contradictoires ; qu'il a cessé d'exercer l'activité agricole et ne peut pas revendiquer l’attribution préférentielle de la parcelle CL [Cadastre 12] puisque cette parcelle est un terrain agricole inconstructible ;

Ils ajoutent qu'il est constructeur de mauvaise foi au sens de l’article 555 du Code civil et que l'article 815-13 invoqué à l'appui d'une prétendue créance au titre de la construction est erroné puisque la construction édifiée par Monsieur [M] [J] [Z] n’a pas amélioré un bien indivis.

Ils ajoutent que Monsieur [M] [Z] jouit privativement des parcelles CL [Cadastre 12] et CL [Cadastre 10] depuis le décès de sa mère, sans payer ni loyer, ni indemnité ; qu'il est débiteur d’une indemnité d’occupation envers les indivisions post-communautaire et successorale au visa de l'article 815-9 du code civil , dont le montant a été estimé par un agent immobilier.

Ils sollicitent enfin l'autorisation de vendre à l'amiable les parcelles en arguant d'un projet de vente serait bientôt établi.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, le tribunal se réfère à leurs écritures.

La clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée le 14 avril 2025 . Après dépôt des dossiers au greffe, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2025 .

MOTIFS

Sur la régularité de la procédure à l'égard de la partie non comparante.

Le dossier révèle que Monsieur [N] [I] [C] [Z] , cité par un acte remis à sa personne le 22 décembre 2022, n'a pas constitué avocat. Vu ces éléments, le tribunal s'estime régulièrement saisi .

Sur l'ouverture des opérations de liquidation partage

Aux termes de l’article 444 du code de procédure civile: “Le président peut ordonner la réouverture des débats.”

En l’espèce il ressort des pièces produites, et notamment du PV de difficultés établi le 6 avril 2022 par Maître [E], notaire à [Localité 18], que Madame [U] [Z] [O] épouse [Z] est décédée le [Date décès 6] 2015 à [Localité 15], laissant pour lui succéder, son époux, Monsieur [J] [Z], et ses huit enfants, tous représentés ici , à l'exception de Monsieur [N] [I] [C] [Z].

Que cet acte retrace les formalités accomplies dans le cadre du règlement de cette succession et du partage des biens composant la succession dans laquelle figurent notamment des parcelles sises à [Localité 15], cadastrées CL n°[Cadastre 13] et CL n°[Cadastre 12].

En premier lieu, le tribunal relève que les parties ne produisent aucun acte de notoriété.

En second lieu, Maître [E] a relevé que Monsieur et Madame [J] [O] ont eu un enfant , Monsieur [F] [L] [Z], né le [Date naissance 5] 1962 et décédé le [Date décès 8] 1967 et que ni l’acte de notoriété, ni l’option du conjoint survivant, ni l’attestation de propriété immobilière , n’ont été régularisés à ce jour. 

En l'état, le tribunal ne peut pas ouvrir les opérations de liquidation partage de la succession de la défunte sans disposer de ces éléments.

En troisième lieu, le tribunal note que les parties se prétendent propriétaires d'une parcelle CL [Cadastre 10] sans justifier d'un titre de propriété. Or, Maître [E] a spécialement relevé qu'au vu de la fiche immeuble, cette parcelle appartient aux consorts [W] et [K] et que s'il s'avère une erreur de délimitation de la propriété, il y aura lieu de régulariser un acte rectificatif en accord avec les consorts [W] et [K], concomittamment au règlement de la succession.

En l'état le règlement de la succession suppose de connaître, au préalable , l'actif et le passif de la succession.

En l'état, il existe un doute sérieux sur la propriété de la parcelle CL [Cadastre 10] et il sera ainsi demandé aux parties de justifier de la propriété de cette parcelle.

Si les défendeurs invoquent le bénéfice d’un jugement rendu le 12 octobre 2015 par le tribunal d’instance de Saint Benoit, pour lequel il est demandé au tribunal d’ordonner la régularisation, ce jugement s’est borné à fixer les limites séparatives des parcelles cadastrées CL [Cadastre 12] et [Cadastre 10] des consorts [Z] et [W]. Or, ce jugement n’attribue pas la propriété de la parcelle CL [Cadastre 10] aux consorts [Z] et seule une action en revendication de cette parcelle semble pouvoir régulariser la situation .

En l’état, le tribunal ne peut donc pas accéder à la demande des défendeurs, qui n’est d’ailleurs pas reprise dans le dispositif de leurs conclusions.

Enfin, le PV de difficultés révèle qu'à l'issue d'une réunion avec la famille qui s'est tenue le 20 avril 2017, les parties ne pouvaient pas régler le coût des actes; que dès lors, le versement de la provision , qui sera nécessairement allouée au notaire qui sera désigné, risque de se heurter à cette même difficulté qui pourrait être solutionnée par la vente de la parcelle CL [Cadastre 13] qui est demandée par l'ensemble des parties ; qu'il leur appartient, en conséquence, de faire le nécessaire en ce sens, sans qu'il soit besoin de les y autoriser à ce stade.

Vu ces éléments, il convient d’ordonner la réouverture des débats pour que le requérant, et à défaut, les défendeurs, produisent les éléments demandés .

PAR CES MOTIFS