TJ 75056, 10 juin 2025, RG 24/01928

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copies
délivrées le :

■

18° chambre
1ère section

N° RG 24/01928
N° Portalis 352J-W-B7I-C3U5C

N° MINUTE : 3

Assignation du :
01 Février 2024

contradictoire

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 10 Juin 2025

DEMANDERESSE

Société SAS TBT OPERA
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Laurent MEILLET de l’AARPI TALON MEILLET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #A0428

DEFENDERESSE

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ECHELLE OPERA
[Adresse 3]
[Localité 4] / FRANCE

représentée par Maître Antoine DEROT de la SELARL REINHART MARVILLE TORRE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #K0030

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DEBATS

A l’audience du 20 mars 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 mai 2025.
Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 10 Juin 2025.

ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 30 septembre 2019 la SCI Echelle Opera a donné à bail à la SAS TBT Opera des locaux dépendant de l'immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 1], à [Localité 4], pour une durée de 12 années à compter du 1er octobre 2019 et se terminant le 30 septembre 2031.

Le bail a été consenti moyennant un loyer principal annuel de 320.000 euros, pour une activité de salon de thé et restauration légère.

Aux termes d'une convention en date du 19 octobre 2023, les parties sont convenues de résilier amiablement le bail avant son échéance.

Par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 28 décembre 2023, la société TBT Opera a mis en demeure la S.C.I. Echelle Opera de lui rembourser les provisions pour charges versées au cours du bail jusqu'à sa résiliation le 19 octobre 2023, au motif du défaut de justification des régularisations de charges.

Par acte extrajudiciaire en date du 1er février 2024, la société TBT Opera a assigné la S.C.I. Echelle Opera devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamner au paiement de la somme de 85.000 euros en répétition des provisions sur charges versées et non régularisés.

Par conclusions notifiées par RPVA le 12 novembre 2024, la S.C.I. Echelle Opera a soulevé l'irrecevabilité de l'action de la société TBT Opéra.

Par dernières conclusions d'incident notifiées par RPVA le 28 février 2024, la S.C.I. Echelle Opera demande au juge de la mise en état de :
" JUGER que les demandes de la société SAS TBT OPERA sont irrecevables ;
DEBOUTER la société SAS TBT OPERA de toutes ses demandes à l'encontre de la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ECHELLE OPERA ;
METTRE HORS DE CAUSE la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ECHELLE OPERA;
CONDAMNER la société SAS TBT OPERA à payer à la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ECHELLE OPERA la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens. "

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu'=il était prévu au bail une clause de non-recours à l'encontre du bailleur pour les litiges portant sur les provisions pour charges ; qu'une telle clause librement convenue par les parties est valable ; que la demande de remboursement des provisions sur charges constitue une " réclamation concernant les provisions " à laquelle la société TBT Opéra a expressément renoncé dans le contrat de bail ; qu'elle est donc irrecevable faute de droit d'agir. Elle fait également valoir que les parties ont soldé leurs comptes dans la convention de résiliation qui avait pour objet de mettre un terme au bail et de régler le sort de toutes les sommes dues par les parties ; qu'elles ont entendu renoncer réciproquement à toute réclamation de paiement au titre du bail ; que la société TBT Opéra est donc irrecevable à ce titre là également.

Par conclusions rectificatives et en réponse sur incident notifiées au greffe par voie électronique le 28 février 2024, la société TBT OPERA a demandé au juge de la mise en état de :
" JUGER l'article 6.2.4 du contrat de bail illicite et subsidiairement inopposable à la SAS TBT OPERA,
JUGER recevable la SAS TBT OPERA en ses demandes, DEBOUTER la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ECHELLE OPERA de ses entières demandes, fins et conclusions, CONDAMNER la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ECHELLE OPERA à verser à la SAS TBT OPERA la somme de 2.500 € en vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER enfin la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ECHELLE OPERA aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Laurent MEILLET, conformément à l'article 699 du Code de procédure civile".

Elle soutient que la clause de non-recours stipulée au bail est illicite en ce qu'elle instaure une renonciation à un droit futur ; que cette clause, si elle était considérée valable, ne peut l'empêcher d'obtenir le remboursement des provisions versées en l'absence de régularisation, l'obligation de régularisation étant également contractuellement prévue. Elle soutient en outre que la convention de résiliation n'a porté que sur les comptes relatifs aux loyers et que sur les sommes dues par le preneur au bailleur, sans viser les sommes éventuellement dues par le bailleur au preneur, notamment au titre des charges ; que le préambule de la convention ne vise pas les charges dues par le bailleur au preneur de sorte que ces sommes ne sont pas entrées dans son champ d'application et qu'elle est recevable à agir.

L'affaire a été appelée par le juge de la mise en état à l'audience d'incidents du 20 mars 2025 et mise en délibéré au 20 mai 2025, prorogée au 10 juin 2025, date à laquelle elle a été rendue par mise à disposition.

*

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 789 du code de procédure civile dispose que " lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour: […]
6° Statuer sur les fins de non-recevoir ;
Par dérogation au premier alinéa, s'il estime que la complexité du moyen soulevé ou l'état d'avancement de l'instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.
Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d'administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement. "

Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l'espèce, la SCI Echelle Opera soulève deux moyens au soutien de la fin de non-recevoir relative au défaut de droit d'agir de la société TBT Opéra, lesquels nécessitent tous deux l'interprétation de clauses contractuelles.

Le premier moyen tient à l'inscription d'une clause de non de non-recours, relative aux provisions sur charges, à l'article 6 " Règlement des charges, prestations et dépenses ", du contrat de bail commercial en date du 30 septembre 2019.

Aux termes l'article 6.2.4. “le Preneur renonce expressément à toute réclamation ou contestation à l'avenir concernant ces provisions, provisions modificatives et provisions supplémentaires à l'encontre du Bailleur et/ou Gérant de l'immeuble”. Le contrat précise ensuite à son article 6.2.5 que “chaque année, le bailleur effectuera un arrêté annuel des comptes et fournira au Preneur un décompte des charges, prestations et dépenses réelles. [Y] Si la provision versée se révèle supérieure, le solde sera imputé par le Bailleur sur la provision due par le Preneur à la prochaine échéance”.

Les parties s'opposent sur le champ d'application de la clause de non recours figurant à l'article 6.2.4 et donc sur l'interprétation des clauses contractuelles. La société TBT Opéra conteste également la licéité de ladite clause.

Le second moyen soulevé porte sur l'objet de la convention de résiliation du bail en date du 19 octobre 2023, les parties s'opposant sur le fait que cette convention et le solde de tous comptes stipulé incluait les sommes éventuellement dues de part et d'autre au titre des charges.

La société TBT Opéra qui était précédemment locataire de la SCI Echelle Opera, a qualité et intérêt à agir au titre des sommes dues en exécution du contrat de bail à l'encontre de son ancien bailleur.

Il ressort des moyens développés au soutien de la fin de non-recevoir que l'interprétation des clauses contractuelles ayant lié les parties est nécessaire pour déterminer si son action et bien ou mal fondée au regard de ces stipulations. L'existence d'un renoncement de la société preneuse à agir sur le fondement des provisions sur charges versées doit être analysé au fond et ne constitue pas une fin de non-recevoir au sens de l'article 122 du code de procédure civile.

En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée par la SCI Echelle Opéra sera rejetée et les parties seront renvoyées à la mise en état dans les termes du dispositif.

Les dépens de l'incident et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile suivront le sort du principal.

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PAR CES MOTIFS