TJ 13055, 10 juin 2025, RG 25/04297

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 25/04297 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6JPX

AFFAIRE :

La société VENCO (la SARL [E] AVOCATS)
C/
La société HYCON, représentée par la SELARL AAM

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l'audience Publique du 13 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : MANNONI Corinne, Vice-Président
BERBIEC Alexandre, Juge
SPONTI Anna

Greffier : PLAZA Sylvie

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 10 Juin 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré :

Président : MANNONI Corinne, Vice-Président
BERBIEC Alexandre, Juge
SPONTI Anna

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

La société VENCO (S.A.S.)
Identifiée au SIREN sous le numéro 931 233 563 et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de MARSEILLE
dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 2], prise en la personne de son Président en exercice, Monsieur [U] [X], domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Bastien BRIGNON de la SARL BRIGNON AVOCATS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

C O N T R E

DEFENDERESSE

La société HYCON (S.A.S.)
Identifiée au SIREN sous le numéro 887 954 931 et immatriculée au RCS de MARSEILLE
dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 1], prise en la personne de son Président en exercice, Monsieur [D] [K], domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Géraldine FERRANDIS de la SELARL AAM, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Le 29 septembre 1992, la société civile immobilière [T] [B] a donné à bail à la société à responsabilité limitée CASANOVA un local sis [Adresse 4], [Localité 1], à destination exclusive de bar-dancing. Ce bar a pour nom « [6] ».

Le 6 septembre 1999, le fonds de commerce de bar-dancing exploité dans les lieux par la société à responsabilité limitée CASANOVA a été cédé à la société à responsabilité limitée BEMOL.

A une date inconnue, les consorts [B] sont devenus propriétaires des lieux en lieu et place de la société civile immobilière [T] [B].

Par acte du 29 juillet 2020, la société par actions simplifiée HYCON a acquis auprès de la société à responsabilité limitée BEMOL le fonds de commerce de bar-dancing, en ce compris le droit au bail commercial. La société par actions simplifiée HYCON a poursuivi l'exploitation du fonds de commerce de bar-dancing [6].

Par acte authentique du 14 novembre 2024, la société par actions simplifiée VENCO a acquis auprès des consorts [B] la propriété des lieux loués, devenant ainsi la bailleresse de la société par actions simplifiée HYCON.

Par acte extrajudiciaire du 11 décembre 2024, la société par actions simplifiée VENCO a donné congé avec offre d'indemnité d'éviction à la société par actions simplifiée HYCON en vue d'un effet au 30 juin 2025.

Par requête reçue au greffe du Tribunal judiciaire de MARSEILLE le 14 mars 2025, la société par actions simplifiée VENCO, alléguant l'existence d'importantes nuisances sonores et de sécurité publique causées par l'activité de sa locataire à l'égard du voisinage immédiat des lieux loués, a sollicité d'être autorisée à assigner à jour fixe la société par actions simplifiée HYCON.

Par ordonnance du juge délégué à cette fin par le Président du Tribunal judiciaire de MARSEILLE, datée du 17 mars 2025, la société par actions simplifiée VENCO a été autorisée à assigner la société par actions simplifiée HYCON à jour fixe à l'audience du 13 mai 2025 de la troisième chambre civile B de ce Tribunal, en sa composition collégiale.

Par acte d’huissier en date du 7 avril 2025, la société par actions simplifiée VENCO a assigné la société par actions simplifiée HYCON devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins notamment de voir prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail commercial du 29 septembre 1992 et ce, à compter du prononcé du délibéré du jugement à venir ou, au plus tard, à compter du 30 juin 2025, juger que la société par actions simplifiée HYCON n'a droit à aucune indemnité d'éviction, et ordonner l'expulsion des lieux loués de la défenderesse.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 11 mai 2025, au visa des articles 1217, 1227, 1728, et 544 du code civil et de l’ordonnance n°2023-77, la société par actions simplifiée VENCO sollicite de voir :

- déclarer irrecevable la constitution de Maître [P] [N] pour irrégularité substantielle ;
- déclarer irrecevables les conclusions de la société HYCON pour irrégularité substantielle;
- débouter la société HYCON de toutes ses demandes formulées à titre principal, à titre subsidiaire, à titre infiniment subsidiaire et en tout état de cause,
- prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail commercial du 29 septembre 1992 portant sur les locaux situés [Adresse 4], [Localité 1], et ce à compter du prononcé du délibéré du jugement à venir ou, au plus tard, à compter du 30 juin 2025 (date de la fin contractuelle du bail pour laquelle un congé sans offre de renouvellement a été régulièrement délivré) ;
- juger que la société HYCON n’a droit à aucune indemnité d’éviction en raison du non-respect des clauses du bail et du trouble à l’ordre public qu’elle a pu causer ;
- ordonner l’expulsion des lieux loués de la société HYCON et de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, dans le mois suivant la signification du présent jugement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’expiration de ce délai, pendant 4 mois, à la suite de quoi le juge de l’exécution pourra liquider cette astreinte et au besoin, fixer une nouvelle astreinte ;
- ordonner le transport et la séquestration des meubles lui appartenant et se trouvant dans les lieux aux frais, risques et péril de la société HYCON sur place ou en garde-meubles;
- fixer l’indemnité d’occupation due par la société HYCON à une somme au moins égale au loyer mensuel, outre les charges, taxes et accessoires ;
- fixer le cas échéant l’indemnité d’occupation due par la société HYCON à la valeur locative, ladite indemnité n’étant pas soumise aux règles de plafonnement du loyer commercial ;
- condamner la société HYCON à verser à la société VENCO cette indemnité d’occupation, outre les charges, taxes, et accessoires, à compter de la résolution du bail jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, et plus tard à partir du 1er juillet 2025 ;
- condamner la société HYCON à verser à la société VENCO la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société HYCON aux entiers dépens, en ce compris le procès-verbal de constat d’huissier de la SCP CHARBIT – BENISTI du 12 janvier 2025 ;
- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la société par actions simplifiée VENCO affirme que les habitants de l'immeuble litigieux, voisins immédiats du bar-dancing [6], font état de trouble très importants : musique forte à faire trembler les murs de 22h à 10h du matin et perceptible jusqu'au 4ème étage, odeurs et fumées pénétrant jusqu'à l'appartement situé au dessus de l'établissement, climat d’insécurité permanent, un voisin indiquant notamment : « nous avons constaté plusieurs bagarres, parfois avec des gens armés (couteaux, une fois les voisins, nous parlé d’une arme à feu), ainsi que de traces de sang sur la devanture de l’immeuble » ou encore « «chaque nuit des altercations éclatent devant l’entrée, avec des cris, des bagarres et des insultes qui résonnent jusque dans nos appartements, pire encore certains individus se permettent de sonner à nos portes en pleine nuit, nous effrayant et perturbant notre tranquillité ».
Ces plaintes du voisinage ont été communiquées récemment à la société par actions simplifiée VENCO : entre décembre 2024 et avril 2025.

La demanderesse expose que les nuisances ont été constatées et mesurées par huissier de justice. La locataire, au surplus, en raison des troubles générés par son établissement, a déjà subi plusieurs mesures de fermeture administrative. Ainsi, un arrêté de fermeture administrative a été pris le 7 juin 2023. Le 4 octobre 2024, suite à une rixe d'une quarantaine de personnes ayant entraîné des violences aggravées, l'établissement a de nouveau été fermé par arrêté préfectoral.

La demanderesse entend se prévaloir de l'article 1217 du code civil et de l'inexécution fautive par la société par actions simplifiée HYCON de ses obligations contractuelles, notamment celle de jouir paisiblement des lieux loués.

S'agissant de l'irrégularité de la constitution de Maître [P] [N] aux intérêts de la société par actions simplifiée HYCON, la demanderesse fait valoir les points suivants. La constitution de Maître [N] mentionne qu'elle est « associée » de l’AARPI CAMPOCASSO & Associés, alors qu'elle en est membre. « L'AARPI en question n’est pas une société d’avocats, qui plus est inter-barreaux. L’AARPI est une association (et non une société), laquelle association est inscrite aux barreaux de [Localité 7] et d’[Localité 5]. Elle n’est donc pas une société inter-barreaux. En outre, l’avocat du demandeur n’est pas Maître [W] [E], mais la SARL [E] AVOCATS, avocat au barreau d’AIX EN PROVENCE, représentée par son gérant en exercice, Maître [W] [E]. »

Les conclusions de la défenderesse, qui comportent les mêmes mentions erronées relatives à Maître [N] et Maître [E], sont irrégulière de ce même chef.

La défenderesse ne saurait s'exonérer du respect des stipulations contractuelles et des dispositions légales en prétendant que la clause relative au bruit est une clause de style. Par ailleurs, la défenderesse n'entretient pas les lieux en état de propreté. La gravité des manquements est justifiée par les preuves versées aux débats. La totalité des habitants de l'immeuble atteste en la procédure. Seul le 5ème étage manque : c'est parce qu'il est inoccupé.

Les attestations de la défenderesse émanent de commerces certes voisins, mais qui sont des enseignes fermées aux heures d'ouverture du bar [6] : ils ne peuvent donc constater les nuisances litigieuses.

La demanderesse n'a pris connaissance des motifs de la résolution qu'elle sollicite judiciairement qu'après la délivrance du congé. Mais en tout état de cause, ces motifs sont suffisants pour solliciter cette résolution, qu'ils aient été connus avant ou après la délivrance de ce congé.

Si la demanderesse forme une demande de résolution judiciaire, elle n'en sollicite les effets que pour l'avenir : l'emploi du terme « résolution » ne résulte que du fondement choisi par la demanderesse, à savoir l'article 1217 du code civil.

S'agissant des travaux d'isolation phonique, contrairement à ce qu'allègue la défenderesse, ils incombent à la locataire.

L'expertise sollicitée reconventionnellement en défense est dilatoire : l'accorder serait contradictoire avec l'autorisation d'assigner à jour fixe délivrée. Au surplus, cette expertise ne porte que sur les troubles de voisinage. Or, la demande de résolution ne se fonde pas que sur ces troubles. La demanderesse invoque aussi le non-respect des heures de fermeture, à l’origine des arrêtés de fermeture administrative, les nuisances olfactives et sanitaires ainsi que les troubles liés à l’insécurité.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 12 mai 2025, au visa des articles 1217, 1227, 1240, 1253, 1358, 1719, 1720, 1721, 1728, 1741 et 544 du code civil, la société par actions simplifiée HYCON sollicite de voir :

A titre préliminaire :

- dire et juger que les constitutions et écritures du défendeur sont recevables et rejeter les demandes d’irrecevabilité de la première constitution et des écritures en défense du 7 mai 2025 ;

A titre principal :

- débouter la société VENCO de sa demande de résolution du bail commercial, ainsi que de l’ensemble de ses autres demandes ;

A titre subsidiaire :

- débouter la société VENCO de l’ensemble de ses demandes et notamment de toute résiliation judiciaire du bail commercial ;
- dire et juger que les clauses sur lesquelles s’appuie le demandeur pour mettre à la charge du preneur les travaux d’isolation phoniques sont non écrites ;

A titre infiniment subsidiaire :

- désigner, avant dire droit, tel expert qu’il plaira à la juridiction de céans ayant pour mission d’évaluer le niveau d’insonorisation du local commercial objet du litige et de l’ensemble de l’immeuble situé [Adresse 4], dans le [Localité 1], afin de de déterminer si les caractéristiques acoustiques respectent les normes en vigueur et sont adaptées à l’activité exercée par le preneur à bail et ayant donc pour mission :

* Visite sur site et analyse des conditions environnementales.
* Recueil des informations techniques sur la structure du bâtiment et les matériaux utilisés;
* Réalisation de tests in situ (niveau de bruit ambiant, isolement phonique, propagation des vibrations), tant au niveau du local commercial, que des parties communes de l’immeuble et des parties donnés à bail d’habitation ;
* Comparaison avec les seuils réglementaires prévus par les normes en vigueur
* Identification des sources de nuisances sonores.
* Vérification de la conformité des installations existantes.
* Proposition de solutions correctives si nécessaire.
* Synthèse des observations et résultats des mesures.
* Conclusion sur la conformité du local et de l’immeuble.
* Recommandations techniques et éventuelles préconisations de travaux.

- renvoyer les parties à une audience de mise en état fond, dans l’attente dudit rapport ;

En tout état de cause :

- condamner la SAS VENCO au paiement de la somme de 427 385 € entre les mains de la société HYCON, en guise de réparation du préjudice subi sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;
- condamner la SAS VENCO à la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société par actions simplifiée HYCON fait valoir qu'elle a toujours respecté ses obligations au titre du bail. La clause contractuelle du bail commercial de 1992 relative à la jouissance paisible est une clause de style, dont le non-respect ne saurait justifier une résolution. Il convient de rappeler que la résolution est l'anéantissement du contrat de manière rétroactive. Les restitutions respectives seraient complexes et la résolution apparaît comme une sanction disproportionnée aux manquements prétendus de la société par actions simplifiée HYCON à ses obligations.

La défenderesse verse aux débats des attestations émanant de voisins et de locataires n'ayant pas à se plaindre des troubles allégués par la demanderesse. Contrairement à ce qu'affirme la demanderesse, ces attestations n'émanent pas uniquement de voisins commerçants ayant des horaires décalés par rapport à ceux de l'établissement [6]. Monsieur [A], voisin habitant, en atteste. Et une partie des commerces voisins, qui attestent en la procédure, ont des horaires qui chevauchent ceux de l'établissement tenu par la défenderesse. Ils attestent de la propreté de la rue et de la diligence des équipes de sécurité de la défenderesse.
Le bar [6] ouvre principalement de 4h à 8h en weekend et peut également ouvrir en sus, aux environs de 22h jusqu’à 2h du matin, mais stoppe toute activité entre 2h et 4h du matin. Il cesse toute activité entre 2h et 4h du matin.

En réalité, la demanderesse avait connaissance des doléances de certains voisins, et notamment de Madame [L] [S], locataire du logement situé au dessus du bar [6], avant la délivrance de son congé. La présente procédure a pour but d'échapper au paiement de l'indemnité d'éviction.

La défenderesse fait valoir qu'il est exigé en jurisprudence que le bailleur ait découvert les manquements allégués au contrat postérieurement à la délivrance du congé. Il est nécessaire, « en cas d’infraction antérieure au congé, que le bailleur n’en ait pas eu connaissance avant la délivrance de l’acte ; en effet et dans le cas contraire comme en l’espèce, le bailleur est présumé avoir renoncé à s’en prévaloir (Civ. 3ème, 5.10.1999, n°98-11.525) ». En l'espèce, les fermetures administratives évoquées dans les conclusions en demande sont antérieures à la délivrance du congé. Elles étaient connues de la société par actions simplifiée VENCO au moment de la délivrance du congé.
Les courriers des locataires versés aux débats démontrent également l'ancienneté des plaintes de ceux-ci, ce qui établit que la demanderesse avait connaissance avant la délivrance de son congé des troubles dont elle prétend désormais se prévaloir pour solliciter la résolution du bail.

S'agissant du trouble anormal de voisinage prétendument causé à Madame [S], locataire de l'immeuble, il convient de rappeler qu'en jurisprudence, un tel trouble ne peut être caractérisé qu'à l'égard d'une personne présente dans les lieux antérieurement à la naissance du trouble. Tel n'est pas le cas en l'espèce : Madame [L] [S] est venue habiter l'immeuble postérieurement à l'ouverture de l'établissement [6]. Par ailleurs, la société par actions simplifiée HYCON, preneuse à bail, a tenté d'échanger avec Madame [S] afin de trouver des solutions quant à ses plaintes.
Le trouble doit par ailleurs être continu ou répétitif. En l'espèce, seulement certains locataires se sont plaints, et le constat d'huissier produit en demande ne démontre pas la répétition du trouble. Ce constat d'huissier a d'ailleurs vu sa date être rectifiée postérieurement aux premières conclusions de la défenderesse. Un constat réalisé à la demande de la société par actions simplifiée HYCON démontre à l'inverse le caractère tranquille de certaines soirées et nuits.

Il appartient au bailleur, le cas échéant, de mettre en œuvre les solutions techniques et les travaux nécessaires à ce que l'immeuble ne soit pas troublé. Si la demanderesse tente de faire valoir qu'au titre du bail, les travaux d'isolation seraient à la charge du preneur, le bail est sur ce point contraire aux dispositions d'ordre public de l'article L145-40-2 du code de commerce issu de la loi « Pinel » de 2014. Les clause mettant les travaux à la charge « du locataire les travaux notamment issus de prescriptions administratives ou les travaux visant à adapter les locaux aux normes en vigueur sont belles et bien non écrites ».

Très subsidiairement, une expertise serait nécessaire.

Reconventionnellement, la défenderesse est fondée à solliciter une indemnisation au titre de la procédure abusive diligentée par la demanderesse. L'indemnité d'éviction à laquelle la société par actions simplifiée HYCON serait en droit de prétendre serait de 427 385 euros.
La bailleresse a d'ores-et-déjà fait visiter les lieux à une représentante d'UNICIL, signe que la bailleresse a déjà en tête l'idée de commercialiser de nouveau les lieux, ou de réhabiliter l'ensemble de l'immeuble. Enfin, la bailleresse, qui est également bailleresse de Madame [S], a délivré à celle-ci un logement non-insonorisé, et tente désormais de se prévaloir des propres manquements en tant que bailleresse pour obtenir l'éviction de l'établissement [6] sans indemnité.
La procédure est manifestement abusive et justifie l'allocation à la défenderesse de la somme de 427 385 €.

A l'audience collégiale du 13 mai 2025, les parties se sont accordées pour dire que les prétentions relatives à la régularité de la constitution de Maître [P] [N] et à la régularité des conclusions de la société par actions simplifiée HYCON étaient devenues sans objet, au regard des conclusions notifiées par la défenderesse le 12 mai 2025. Il en a été pris acte à la note d'audience.

A l'audience, le conseil de la société par actions simplifiée VENCO a sollicité l'irrecevabilité des conclusions notifiées par la société par actions simplifiée HYCON le 12 mai 2025.

Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de "donner acte", "constater", "dire", "dire et juger", "rappeler" qui ne s'analyseraient pas comme des demandes au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n'appelant pas de décision spécifique n'ont pas été rappelées dans l'exposé des demandes des parties.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité des conclusions notifiées par la société par actions simplifiée HYCON le 12 mai 2025 :

L'article 844 du code de procédure civile dispose que « le jour de l'audience, le président s'assure qu'il s'est écoulé un temps suffisant depuis l'assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. Si le défendeur a constitué avocat, l'affaire est plaidée sur-le-champ en l'état où elle se trouve, même en l'absence de conclusions du défendeur ou sur simples conclusions verbales. En cas de nécessité, le président de la chambre peut user des pouvoirs prévus à l'article 779 ou renvoyer l'affaire devant le juge de la mise en état. Si le défendeur n'a pas constitué avocat, il est procédé selon les règles prévues à l'article 778. »

Puisque le code de procédure civile autorise le défendeur d'une procédure à jour fixe à conclure jusqu'à la date de l'audience, et même au cours de celle-ci par simples conclusions verbales, il ne saurait être prétendu par la société par actions simplifiée VENCO que les conclusions de la société par actions simplifiée HYCON notifiées le 12 mai 2025, soit la veille de l'audience, qui est plus est en réponse aux propres conclusions de la société par actions simplifiée VENCO notifiées le 11 mai, seraient tardives.

Il convient d'admettre aux débats les conclusions de la société par actions simplifiée HYCON notifiées le 12 mai 2025.

Sur la résolution du bail commercial :

Si, dans le dispositif de ses prétentions, la société par actions simplifiée VENCO sollicite la résolution du bail commercial, dans ses motifs, elle fait valoir que cette sanction sollicitée ne devra avoir d'effet que pour l'avenir. C'est également le sens des observations de la société par actions simplifiée HYCON qui fait valoir que la « résolution », en ce qu'elle emporte anéantissement rétroactif des obligations réciproques et restitutions, serait trop lourde à mettre en œuvre.

Aussi, par application de l'article 12 du code de procédure civile, il convient de requalifier la prétention de la société par actions simplifiée VENCO en demande de résiliation judiciaire du bail commercial litigieux.

L'article 1728 du code civil dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

Le bail litigieux, daté du 29 septembre 1992, indique que les lieux sont à destination exclusive de « bar dancing ». Le bail stipule notamment : « le preneur s'interdit (…) de faire aucun bruit ou d'exercer aucune profession de nature à endommager la maison ou troubler la jouissance paisible des autres locataires (…) ».

La société par actions simplifiée HYCON fait valoir que cette dernière clause est « de style ». Cette affirmation est extra-juridique et sans portée : les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont passés et une partie ne saurait s'exonérer de respecter les stipulations du contrat qu'elle a signé en affirmant unilatéralement que telle ou telle clause, qui ne lui convient pas ou plus, est non applicable ou « de style ».

Si les deux parties évoquent, parmi d'autres moyens de droit, la qualification juridique du trouble anormal de voisinage, cette qualification est erronée dans le cadre du présent litige. Elle s'applique entre deux voisins qui ne sont liés par aucun contrat. En l'espèce, la société par actions simplifiée VENCO et la société par actions simplifiée HYCON sont liés par un bail : c'est donc le régime juridique du bail et les stipulations de ce contrat qui trouvent à s'appliquer.

La société par actions simplifiée VENCO verse aux débats les attestations de plusieurs habitants de l'immeuble.

Madame [L] [S] indique, par courrier du 13 décembre 2024, « les nuits d'ouverture du bar, nous ne dormons pas, les enfants sont réveillés sans cesse par la musique, les hurlements du DJ, les basses qui font vibrer tout l'appartement. ». Elle ajoute : « nous sommes soumis de façon régulière à des fumées qui pénètrent notre domicile les nuits d'ouverture. Nous nous levons en toussant et avec l'appartement rempli d'une odeur qui mélange fumée de tabac, vapeurs d'alcool et sueur ». Elle évoque également le fait que, juste devant sa chambre à coucher, un extracteur d'air de l'établissement [6] a, « jusqu'à il y a quelques mois », craché une « fumée malodorante et nocive ». Elle indique que suite à des travaux récents et « après un an de plaintes répétées », les gérants de l'établissement ont installé un autre extracteur, plus petit. Elle ajoute que les fumées sont néanmoins toujours présentes.
Enfin, Madame [L] [S] ajoute que « la police est intervenue à plusieurs reprises le matin pendant le weekend, nous avons constaté plusieurs bagarres, parfois avec des gens armés (couteaux, une fois les voisins nous ont parlé d'une arme à feu) ainsi que des traces de sang sur la devanture de l'immeuble ».

Madame [R] [Z], par courrier du 20 janvier 2025, indique qu'elle fait face à des nuisances sonores : « bruits incessants qui perdurent tout au long de la nuit et jusqu'au matin très tôt. Musique à haut volume, cris dans les rues ». Elle évoque aussi des « atteintes à la sécurité », constituées de regroupement d'individus devant la porte de l'immeuble, « parfois accompagnés de comportement agressifs ou d'incivilités ». Elle indique que « les abords de l'établissement sont fréquemment jonchés de détritus (bouteilles mégots, emballages divers) ».

La demanderesse produit également un constat d'huissier du dimanche 12 janvier 2025 à minuit et quarante-cinq minutes. Le commissaire de justice indique : « nous pénétrons ensuite dans le hall de l'immeuble et relevons une forte odeur de produit de vapotage laquelle est prégnante. » L'huissier ajoute que ces odeurs sont des mélanges d'arômes de cigarettes électroniques et de chichas. Il expose qu'après être entré dans l'immeuble, il se rend chez Madame [L] [S]. « en entrant dans l'appartement, nous observons là encore que les odeurs mélangées d'arômes de cigarettes électroniques et/ou de chichas sont également perceptibles, particulièrement dans le couloir de distribution ainsi que dans la salle de bain. » « Nous accédons ensuite à la chambre à coucher de Monsieur et Madame [S] placée sur l'arrière de l'immeuble et constatons que la musique diffusée dans l'établissement de nuit au rez-de-chaussée est très nettement perceptible. Nous procédons alors à une prise de mesure du volume sonore dont s'agit au moyen d'un appareil de marque VELLEMAN, modèle DVM501 durant une minute. Pendant ce laps de temps, nous observons que le volume de décibels oscille entre 52 et 55 dB. Nous effectuons une mesure similaire fenêtre ouverte constatons que le volume de la musique est alors couvert par le bruit d'un extracteur placé à proximité, ce dernier venant évacuer les odeurs de l'établissement [6] ». La mesure prise à proximité de la fenêtre oscille entre 58 et 62 db. L'huissier procède également à une mesure dans la cuisine : il mesure entre 47 et 55 db. Enfin, dans la salle de bain, il mesure entre 52 et 59 db. Le commissaire de justice relève : « durant nos constatations et dans toutes les pièces du logement sis au second étage, nous pouvons par ailleurs percevoir les vibrations du sol manifestement générées par les ondes sonores se propageant au gré de la musique diffusée dans l'établissement de nuit ».

Une autre attestation, signée de « [G] [J] » et « [G] [H] » indique : « nous subissons quotidiennement des nuisances d'une intensité inacceptable s'étalant de 19-22h jusqu'à 10h du matin ». « La musique et les basses sont si fortes que les vibrations font trembler nos murs, déplacent nos meubles et font tinter notre vaisselle ». « Outre le bruit insoutenable, l'atmosphère de notre immeuble est devenue délétère à cause de votre clientèle. Chaque nuit, des altercations éclatent devant l'entrée, avec des cris, des bagarres et des insultes ». « Votre système d'aération, situé côté cour, produit un bruit infernal et rejette une fumée nauséabonde et inquiétante, nous empêchant d'ouvrir nos fenêtres par crainte d'une intoxication ».

Une autre attestation du 6 février 2025 d'une personne signant « [M] », indiquant résider également dans l'immeuble au [Adresse 4], fait état des mêmes doléances que les consorts [G] ou Madame [S] : bruits et vibrations d'une intensité anormale toute la nuit, environs de l'immeuble voyant se dérouler des bagarres et des incivilités, odeurs prégnantes de fumées dans l'immeuble.

La demanderesse établit aussi que l'établissement [6] a fait l'objet de deux arrêtés préfectoraux portant fermeture administrative : le premier le 7 juin 2023 et le second le 18 septembre 2024. Le premier a été rendu notamment pour défaut de respect des horaires de fermeture fixés par arrêté préfectoral du 11 février 2019 et présence au niveau du bar central de seize bouteilles de protoxyde d'azote. Le second arrêté a été rendu en raison de la survenance d'une rixe d'une quarantaine de personne qui sortaient de l'établissement, requérant l'usage par les forces de l'ordre de renforts importants avec usage de lacrymogènes.

Si la société par actions simplifiée HYCON fait valoir qu'il est constant en jurisprudence que le bailleur ne peut se prévaloir d'une jouissance anormale des lieux dont il avait connaissance avant la délivrance d'un congé avec indemnité d'éviction pour solliciter la résiliation du bail, il convient de relever que la défenderesse n'invoque aucun texte légal ou règlementaire au soutien de cette affirmation. Il convient de rappeler à la défenderesse que des décisions de justice prises isolément n'ont pas de portée normative erga omnes.

Mais surtout, la défenderesse ne rapporte pas la preuve que la société par actions simplifiée VENCO aurait eu connaissance, avant son acquisition des lieux, des troubles ni, surtout, de l'ampleur de ceux-ci. La circonstance que la jouissance anormale des lieux par la société par actions simplifiée HYCON préexistait au contrat du 14 novembre 2024 par lequel la société par actions simplifiée VENCO est devenue propriétaire des lieux ne rapporte pas la preuve que l'acheteuse a eu connaissance, avant cette acquisition, ou même avant la délivrance du congé du 11 décembre 2024, de la totalité des troubles, de leur ampleur, de leur gravité.
La mention « une fois de plus et par écrit » figurant dans l'attestation de Madame [S] ne démontre pas la date à laquelle ses doléances ont été pour la première fois communiquées à la société par actions simplifiée VENCO, étant relevé que la demanderesse indique qu'avant l'envoi de ce courriel, Madame [L] [S] l'avait appelée par téléphone.

A titre superfétatoire, il convient de relever que les observations de la défenderesse sur la « mauvaise foi » de la demanderesse, qui aurait consisté à délivrer d'abord un congé, puis à tenter de s'exonérer du paiement de l'indemnité d'éviction en tentant d'obtenir la résiliation judiciaire pour manquement à l'obligation de jouissance paisible, apparaissent illogiques. Si l'objet de la présente procédure avait été de contourner l'obligation du paiement de l'indemnité d'éviction, la demanderesse aurait au contraire eu intérêt à ne pas délivrer le congé portant offre d'indemnité.

Cette chronologie (congé le 11 décembre 2024, puis requête aux fins d'assignation à jour fixe le 14 mars 2025), que la défenderesse souligne, apporte au contraire du crédit aux explications de la demanderesse tendant à indiquer que ce n'est que postérieurement à la délivrance de ce congé avec offre d'indemnité d'éviction qu'elle a eu connaissance des troubles, de leur ampleur et de leur gravité.

La défenderesse, en réponse aux allégations de jouissance anormale et excessive, produit aux débats une étude acoustique réalisée 2020. Toutefois, cette attestation, qui fait simplement état d'une mesure, ne remet pas en cause l'ensemble des preuves multiples versées aux débats par la demanderesse, preuves qui concernent des troubles postérieurs à 2020. Les troubles causés par la jouissance de la société par actions simplifiée HYCON apparaissent d'ailleurs excéder très largement la seule question du niveau sonore : sécurité, salubrité, odeurs, fermetures administratives...

Au surplus, les allégations de la défenderesse sur la charge des travaux d'isolation phonique sont étrangères au présent litige : la société par actions simplifiée VENCO ne sollicite pas de voir condamner la société par actions simplifiée HYCON à réaliser des travaux, mais se fonde sur la jouissance anormale de cette dernière pour voir ordonner la résiliation du bail et l'expulsion.

Les attestations produites aux débats par la défenderesse émanent, pour la majorité, de commerçants n'habitant pas dans l'immeuble et ayant des horaires de travail quasiment sans chevauchement avec les horaires d'ouverture du bar [6]. L'attestation de Monsieur [A], qui n'habite pas non plus l'immeuble mais réside à proximité, si elle tend à indiquer un souci croissant de la part des actuels gérants du bar [6] de la tranquillité de la rue, ne remet pas pour autant en cause les troubles subis au premier chef par les habitants du [Adresse 4]. Au surplus, cette attestation rassurante, quant à la sécurité et au bruit dans la rue, émanant d'un seul individu, est contredite par l'arrêté préfectoral du 18 septembre 2024 prononçant la fermeture de l'établissement au titre de la survenance d'une rixe d'environ quarante personnes survenue en mai 2024, nécessitant l'intervention d'importantes forces de l'ordre.

Il convient de relever que si l'objet du bail est l'activité de « bar-dancing », il n'est jamais précisé que l'établissement est autorisé à ouvrir toute la nuit et jusqu'en cours de mâtinée du lendemain. Et surtout, cette activité doit être mise en balance avec l'exigence du bail de « ne faire aucun bruit ou d'exercer aucune profession de nature à endommager la maison ou troubler la jouissance paisible des autres locataires ».

Les troubles causés par l'usage du bail par la société par actions simplifiée HYCON sont d'une gravité excédant de manière particulièrement forte « l'usage normal » autorisé par l'article 1728 du code civil. Si la société par actions simplifiée HYCON indique, et justifie avoir formé un recours gracieux contre l'arrêté du 18 septembre 2024, la seule ampleur des troubles causés aux autres locataires de l'immeuble litigieux, troubles dont la preuve contraire n'est pas rapportée, caractérise des manquements par la locataire à ses obligations contractuelles. Ces manquements sont graves.

Aussi, il convient de prononcer, à la date du présent jugement, la résiliation judiciaire du bail du 29 septembre 1992 liant présentement la société par actions simplifiée VENCO et la société par actions simplifiée HYCON.

Sur le caractère non-écrit des clauses du bail :

La société par actions simplifiée HYCON sollicite de voir « dire et juger que les clauses sur lesquelles s’appuie le demandeur pour mettre à la charge du preneur les travaux d’isolation phoniques sont non écrites ».

Le Tribunal relève que la société par actions simplifiée VENCO, dans ses prétentions, ne sollicite aucune mise à la charge de la preneuse à bail de travaux quelconques : elle sollicite son expulsion, pas sa condamnation à réaliser des travaux.

Au surplus, l'article L145-40-2 du code de commerce invoqué par la défenderesse est sans rapport avec la question de la charge des travaux.

La société par actions simplifiée HYCON sera déboutée de cette prétention.

Sur l'indemnité d'éviction :

Le bail étant résilié judiciairement pour inexécution des obligations contractuelle, et non pas par l'effet d'un congé, il sera ordonné qu'il n'y a pas lieu au paiement d'une indemnité d'éviction.

Sur l'expulsion :

Il y a lieu d'ordonner l’expulsion des lieux loués de la société par actions simplifiée HYCON et de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique.

L'article L131-1 du code des procédure civiles d'exécution dispose que « tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. Le juge de l'exécution peut assortir d'une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité. »

L'article L131-2 du même code ajoute : « l'astreinte est indépendante des dommages- intérêts.
L'astreinte est provisoire ou définitive. L'astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n'ait précisé son caractère définitif. Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu'après le prononcé d'une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l'une de ces conditions n'a pas été respectée, l'astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire. »

Faute pour la société par actions simplifiée HYCON d'avoir libéré les lieux de toute occupation, à l'expiration du délai de trois mois postérieur à la signification du présent jugement, elle sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 200 € par jour de retard. L’astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de quatre mois. A l'issue du délai de quatre mois de l'astreinte provisoire, à défaut d'avoir libéré les lieux de toute occupation, il appartiendra à la société par actions simplifiée VENCO de saisir le juge de l'exécution, afin d'obtenir la liquidation de l'astreinte provisoire, ainsi que la fixation de l'astreinte définitive.

Il est ordonné le transport et la séquestration des meubles appartenant à la société par actions simplifiée HYCON et se trouvant dans les lieux aux frais, risques et péril de la société HYCON sur place ou en garde-meubles.

Sur l'indemnité d'occupation :

Sur le fondement de l'article 1760 du code civil, il convient de condamner la société par actions simplifiée HYCON à verser à la société par actions simplifiée VENCO une somme mensuelle équivalente au dernier loyer hors charges, à titre d'indemnité d'occupation, à compter du présent jugement et jusqu'à libération effective des lieux.

Sur l'expertise :

La société par actions simplifiée HYCON sollicite reconventionnellement de voir ordonner une expertise relative à l'insonorisation des lieux. Le Tribunal ayant prononcé la résiliation du bail et l'expulsion, cette prétention sera rejetée.

Sur la procédure abusive :

Le Tribunal faisant droit aux prétentions de la demanderesse, la défenderesse est nécessairement mal fondée en sa prétention reconventionnelle tendant à la voir condamner à lui verser la somme de 427 385 € au titre de la procédure abusive.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner la société par actions simplifiée HYCON, qui succombe aux demandes de la société par actions simplifiée VENCO, aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du procès-verbal de constat d’huissier de la SCP CHARBIT – BENISTI du 12 janvier 2025.

Il y a lieu de condamner la société par actions simplifiée HYCON à verser à la société par actions simplifiée VENCO la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société par actions simplifiée HYCON sera déboutée de sa prétention sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :