TJ 78646, 10 juin 2025, RG 24/00748

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

10 JUIN 2025

N° RG 24/00748 - N° Portalis DB22-W-B7I-SATQ
Code NAC : 28E

DEMANDERESSE :

Madame [N], [S], [C] [E] épouse [V]
née le [Date naissance 6] 1943 à [Localité 14] (03),
demeurant [Adresse 5],

Non comparante, représentée par Maître Claire SIRQUEL-BERNEZ, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [E]
né le [Date naissance 3] 1947 à [Localité 13] (78),
demeurant [Adresse 7],

Non comparant, représenté par Maître Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 04 AVRIL 2025

Nous, Laurence MARNAT, Juge, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du
04 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Mai 2025 prorogé au
10 Juin 2025 pour surcharge magistrat, date à laquelle le jugement suivant
a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Madame [L] [U] veuve [E], est décédée le
[Date décès 2] 2007 à [Localité 11] (78) laissant pour lui succéder ses
deux enfants issus de son union avec Monsieur [Z] [E], prédécédé :
- Madame [N] [E] épouse [V],
- Monsieur [T] [E].

Il dépendait notamment de l'actif de la succession de Madame [L] [U] veuve [E] les biens immobiliers suivants :
- une maison d'habitation située au [Adresse 8] à [Localité 12] (78),
- un appartement situé [Adresse 16] à [Localité 13] (78),
- une maison d'habitation située [Adresse 9] à [Localité 10] (23),
- un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 13] (78), 1er étage,
- un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 13] (78), rez-de-chaussée,
- un garage situé au [Adresse 4] à [Localité 13] (78), 2ème sous-sol.

Aucun partage amiable de la succession n'étant intervenu, Madame [N] [E] a assigné Monsieur [T] [E] devant le tribunal de grande instance de Versailles d'une action en partage.

Par jugement du 8 juillet 2009, le tribunal a notamment :
- ordonné l'ouverture des opérations de compte liquidation et partage de l'indivision existant entre Madame [N] [E] et Monsieur [T] [E],
- ordonné à Monsieur [H], expert judiciaire, de procéder à une expertise aux frais avancés de Madame [N] [E] épouse [V] pour estimer la valeur des biens immobiliers dépendant de la succession.

Un projet de partage a été établi par Maître [A], notaire désigné pour procéder aux opérations de compte, liquidation et partage de la succession ; un procès-verbal de carence a été dressé le 17 mars 2014 par le notaire, aucun accord n'ayant pu intervenir entre les indivisaires sur le projet de partage.

Le juge commis a fait un rapport le 25 mars 2014, saisissant le tribunal en application de l'article 1373 du code de procédure civile.

Par jugement du 19 juin 2015, le tribunal de grande instance de Versailles a notamment homologué le projet d'état liquidatif annexé au procès-verbal de carence et renvoyé les parties devant Maître [A], notaire à [Localité 17] (78) pour établir l'acte constatant le partage.

Monsieur [T] [E] a interjeté appel de cette décision le
15 juillet 2015.

Par arrêt du 17 décembre 2019 la cour d'appel de Versailles a infirmé le jugement, statué sur des attributions et valeurs et renvoyé les parties devant Maître [A].

Cette décision est définitive.

Les parties ont alors entamé des pourparlers pour un partage amiable, après la vente des biens immobiliers.

Maître [A] a été avisée de cette décision, mais les parties n'ont pas souhaité qu'elle les convoque, car elles avaient entamé des pourparlers pour un partage amiable à intervenir après la vente des biens immobiliers.

Le 29 janvier 2020, Monsieur [T] [E] a signé un projet d'accord entre ayant-droit prévoyant que les parties s'engagent à procéder à la mise en vente des biens indivis dans les conditions habituelles du marché.

Le 30 juin 2020, Madame [N] [E] et Monsieur [T] [E] ont signé une convention d'accord entre ayant-droit prévoyant notamment que les parties s'engagent à procéder à la mise en vente des biens inclus dans l'indivision successorale et répartir par moitié les prix de vente.

Par procès-verbal de dires dressé le 23 mars 2021 par Maître [F] [A], notaire à [Localité 17], Madame [N] [E] épouse [V] et Monsieur [T] [E] ont déclaré ne pas conclure le partage de leur indivision successorale, souhaitant poursuivre leurs accords amiables et parvenir à la vente de leurs biens immobiliers indivis.

Le 29 juin 2021, il a été procédé à la vente de l'appartement situé au [Adresse 4] à [Localité 13], 1er étage.

Le 29 septembre 2021, il a été procédé à la vente de l'appartement situé au
[Adresse 4] à [Localité 13], rez-de-chaussée.

Le 1er octobre 2021, il a été procédé à la vente de l'appartement située au
[Adresse 8] à [Localité 13].

Les autres biens immobiliers de l'indivision successorale n'ayant pu être vendus, Madame [N] [E] a fait sommation à Monsieur [T] [E] de se trouver le 21 juillet 2022 à l'étude du notaire, lui indiquant que faute de comparaître, il serait dressé un procès-verbal de carence.

Monsieur [T] [E] ne s'est pas présenté et Maître [A] a dressé un procès-verbal de carence le 21 juillet 2022.

Exposant avoir entrepris les démarches nécessaires en vue de parvenir à un accord amiable sur le partage mais que ce dernier n'a pas respecté leur accord sur la mise en vente des biens, Madame [N] [E] a par acte de commissaire de justice, en date du 15 novembre 2022, fait assigné Monsieur [T] [E] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins notamment d'obtenir l'homologation de l'accord conclu entre les parties et l'autorisation de procéder seule à la vente des biens de la succession.

Parallèlement à cette procédure, faisant valoir l'urgence de procéder à la vente des biens immobiliers indivis dépendant de la succession de leur père et l'inertie de son frère, Madame [N] [E] a, par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2024 fait assigner Monsieur [T] [E] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins d'être autorisée à procéder seule à la vente des biens immobiliers indivis situés à [Localité 13] et [Localité 10].

Par jugement en date du 1er avril 2025, le tribunal judiciaire a homologué l'accord intervenu entre les parties le 29 janvier 2020 formalisé dans la convention du 30 juin 2020 signée par Monsieur [T] [E] et Madame [N] [E] annexée à l'acte notarié du 23 mars 2021 établi par Maître [A], et renvoyé les parties devant Maître [P] [M], notaire à [Localité 17], pour la poursuite des opérations de partage amiable dans le respect de cet accord.

Par dernières conclusions signifiées le 3 avril 2025, développées oralement à l'audience, Madame [N] [E] formule les demandes suivantes :

" Vu les articles 1380 et 481-1 du CPC 815-6 du Code civil
Vu l'article 815-6 alinéa 1 et suivants du code civil,

Recevoir Madame [V] en son action ; l'y dire bien fondée.

Autoriser, Madame [V], retraitée, épouse de Monsieur [Y] [K] [I] [V], demeurant à [Adresse 5], née à [Localité 14] le [Date naissance 6] 1943, mariés à la mairie de [Localité 13], le [Date mariage 1] 1964 initialement sous le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts aux termes du contrat de mariage reçu par Maître [W] [X], notaire à [Localité 13] le 02 juillet 1964, puis sous le régime de la communauté universelle, aux termes du contrat de mariage reçu par Maître [R] [B], notaire à [Localité 13], le 6 juillet 201.1 seule à signer, tant en son nom personnel qu'au nom et pour le compte de Monsieur [E] né le [Date naissance 3] 1947 à [Localité 13], de nationalité Française, demeurant [Adresse 7] :

Tout avant-contrat sous forme de promesse unilatérale de vente, ou de vente sous condition suspensive, ainsi que tout acte de vente concernant le bien situé : l'article 784 du code civil, Aux prix et conditions qu'elle estimera les plus adaptés au marché immobilier, en précisant toutefois qu'elle ne saurait vendre ledit bien immobilier en dessous du prix de 34 000 € net vendeurs.

Débouter Monsieur [E] de ses demandes.

Condamner Monsieur [E] d'avoir à payer à [V] la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Le condamner en tous les dépens.

Rappeler le caractère exécutoire de plein droit de la décision à intervenir. "

Madame [N] [E] demande d'être autorisée à vendre seule la maison située à [Localité 10], dernier bien immobilier dépendant de la succession de Madame [L] [U] veuve [E]. Elle fait valoir à cet égard que son frère bloque les opérations de partage de par son inertie et son absence de communication alors que les parties s'étaient entendues pour un règlement amiable et la vente de l'ensemble des biens immobiliers indivis. Elle souligne à cet égard que depuis l'engagement de la présente procédure, Monsieur [T] [E] a accepté de vendre le garage et l'appartement de la [Adresse 15] à [Localité 13], mais qu'il reste la vente de la maison d'[Localité 10] pour laquelle il reste taisant, sans justification, de sorte que le règlement du partage est bloqué.

Elle considère que la condition d'intérêt commun est respectée en l'espèce dès lors que le bien dépend de la succession de leur mère, dont ils sont les indivisaires, et qu'il est dans leur intérêt que le partage soit finalisé au plus vite, nécessitant au préalable la vente du dernier bien indivis. Elle conteste le fait que le bien aurait été sous-évalué puisqu'elle demande un prix de vente net vendeur correspondant aux estimations qu'elle produit. Elle affirme que l'inconstance et le manque de stabilité manifestés par son frère constituent un danger pour la préservation des droits et intérêts de chacun, soulignant les difficultés rencontrées par le notaire désigné pour communiquer avec lui.

Elle fait valoir que la condition d'urgence est caractérisée au motif que le bien génère des charges et des frais qui continuent à être pris en charge par l'indivision successorale, la maison étant inhabitée et peu entretenue de sorte qu'elle se déprécie, et que la succession est ouverte depuis 16 ans.

Par dernières conclusions signifiées le 3 avril 2025, développées oralement à l'audience, Monsieur [T] [E] formule les demandes suivantes :

" Vu les articles1380, 481-1 du CPC
Vu l'article 815-6 du code civil,

- DEBOUTER Madame [N] [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- CONDAMNER Madame [N] [V] à payer à Monsieur [T] [E] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre le dépens d'instance,

- Dans l'hypothèse où serait fait droit aux demandes de Madame [N] [V],

ECARTER l'exécution provisoire. "

Monsieur [T] [E] considère que la demanderesse ne rapporte pas la preuve de l'existence d'une urgence à vendre le bien indivis ni de l'intérêt commun des indivisaires, exposant que la maison n'a encore jamais été mise en vente, que le fait qu'elle expose qu'elle soit âgée et que l'indivision perdure depuis de nombreuses années n'exprime qu'un intérêt personnel à la vente et non une urgence.

Il affirme que sa demande d'être autorisée à vendre la maison conduit à une réduction de la valeur du bien en violation de ses droits, le prix demandé étant inférieur à sa valeur actuelle. Il souligne à cet égard que les évaluations sont succinctes, non détaillées, que le prix proposé est inférieur à l'estimation expertale dont le tribunal avait fait référence dans son jugement du 17 décembre 2019, et qu'il n'existe aucune raison objective à la dépréciation de valeur du bien depuis. Il conclut que la maison présente des atouts et est attractive de sorte que la vente du bien au prix demandé induirait une perte de patrimoine.

L'affaire a été appelée à l'audience du 20 septembre 2024 puis renvoyée à celles du 22 novembre 2024 et enfin à celle du 4 avril 2025 sur demande des parties. A l'audience du 4 avril 2025, Madame [N] [E], représentée par son conseil, a indiqué qu'elle n'entendait pas maintenir la demande de désignation d'un mandataire successoral.

L'affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025, prorogé au 10 juin 2025 pour surcroît d'activité du magistrat.

MOTIFS

Sur la demande tendant à la vente du bien immobilier indivis

L'article 815-6 du code civil dispose : " Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun. Il peut, notamment, autoriser un indivisaire à percevoir des débiteurs de l'indivision ou des dépositaires de fonds indivis une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l'emploi. Cette autorisation n'entraîne pas prise de qualité pour le conjoint survivant ou pour l'héritier. Il peut également soit désigner un indivisaire comme administrateur en l'obligeant s'il y a lieu à donner caution, soit nommer un séquestre. Les articles 1873-5 à 1873-9 du présent code s'appliquent en tant que de raison aux pouvoirs et aux obligations de l'administrateur, s'ils ne sont autrement définis par le juge ".

L'article 1380 du code de procédure civile dispose que les demandes formées en application de l'article 815-6 du code civil sont portées devant le président du tribunal judiciaire qui statue selon la procédure accélérée au fond.

Il entre dans les pouvoirs du président du tribunal d'autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d'un bien indivis pourvu qu'une telle mesure soit justifiée par l'urgence et par l'intérêt commun.

En l'espèce, il est constant qu'il existe une indivision sur la maison d'habitation située à [Localité 10] entre Madame [N] [E] et Monsieur [T] [E]. Il n'est pas contesté que le bien est inoccupé, de sorte qu'il ne génère aucun revenu pour les indivisaires alors que les charges continuent de courir, notamment des taxes foncières et d'habitation ainsi que cela résulte du relevé de compte de succession du notaire.

De plus, il ressort des pièces versées aux débats par la demanderesse que le bien se dégrade ; il a ainsi été constaté sur l'estimation réalisée le 24 décembre 2023 que le bien est dépourvu de chauffage faute de chaudière fuel fonctionnelle, et que l'électricité et l'isolation de la maison à faire ; l'estimation réalisée par Monsieur [O], agent IAD, le 27 septembre 2024 relève que la rénovation est nécessaire sur le bien, et que la toiture est à revoir, ce que confirme l'estimation de l'agence [18] du 3 octobre 2024, qui ajoute : " Entretien et aménagement intérieur : des traces d'humidité apparaissent dans le salon, à revoir la gouttière et le solin de la cheminée, une rive en béton est en train de tomber côté jardin, l'électricité est à reprendre entièrement, la chaudière fioul est HS, il faut aussi prévoir l'isolation et le remplacement des huisseries ". Ces éléments confirment que le bien indivis, inoccupé, se dégrade et génère des charges qui augmentent.

Il résulte de la combinaison de l'ensemble de ces éléments que l'urgence de mettre fin à l'aggravation du passif indivis en procédant à la vente du bien immobilier indivis est caractérisée, tout comme le risque pour l'indivision compte tenu notamment de la baisse de la valeur du bien et des charges qui continuent de courir, l'intérêt commun de l'indivision est de ne pas voir les fonds de la succession grevés de frais qui augmentent en raison de l'absence de liquidités pour payer les dettes.
Ainsi, l'urgence de vendre les biens immobiliers indivis est caractérisée, tout comme le risque pour l'indivision ; les conditions fixées par l'article 815-6 du code civil sont donc réunies.

Madame [N] [E] produit trois avis d'agents immobiliers concernant la valeur vénale du bien immobilier :
- Madame [G], agent IAD, du 27 décembre 2023, entre 38.000 et
40.000 euros prix honoraires inclus, soit 34.000 à 35.500 euros net vendeur,
- Monsieur [O], agent IAD, du 27 septembre 2024, prix de vente de 45.000 euros net vendeur,
- [19] du 3 octobre 2024, entre 34.000 et 39.000 euros.

Monsieur [T] [E] ne produit pour sa part aucune estimation mais seulement trois photographies (pièce n°4) qui ne permettent pas de rendre compte notamment des caractéristiques propres au bien, sa localisation, le marché immobilier local, pour déterminer un prix de vente. Par ailleurs, force est de constater que les pages du rapport qu'il verse aux débats concernent l'estimation des biens situés [Adresse 15] à [Localité 13], et non la maison d'[Localité 10] ; enfin, si l'arrêt de la cour d'appel du 17 décembre 2019 a rapporté une valeur de 70.000 euros, cette estimation est beaucoup plus ancienne que celles de la demanderesse, ne reflétant pas la réalité du marché immobilier actuel ; en outre, la cour a bien indiqué que l'expert n'a pu visiter le bien et qu'il a donné cette estimation à titre indicatif, sous réserve de sa consistance et de son état, ce qui est d'autant moins convaincant.

En conséquence, au vu des éléments produits, il convient d'autoriser Madame [N] [E] à vendre seule le bien immobilier indivis situé [Adresse 9] à [Localité 10] (23), à un prix minimum net vendeur de 38.000 euros.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [T] [E] qui succombe sera condamné à payer les dépens, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Les circonstances d'équité justifient de condamner Monsieur [T] [E] à payer la somme de 1.500 euros à Madame [N] [E] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS