TJ 06088, 10 juin 2025, RG 24/00368

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
(Décision Civile)

JUGEMENT : [T] [N], [A] [N], [P] [N], [K] [N], [L] [N], [X] [N], [W] [N] c/ A.S.L. LOTISSEMENT [R], [C] [N] épouse [H]

MINUTE N° 25/
Du 10 Juin 2025

3ème Chambre civile
N° RG 24/00368 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PPFC

Grosse délivrée à

la SELARL [30]
, Me Julien DUCLOUX
, Me Nathalie VINCENT

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du dix Juin deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à double rapporteurs sans opposition des avocats conformément aux articles 806 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 24 mars 2025 en audience publique , devant :

Président : Madame GILIS, rapporteur
Assesseur : Madame VELLA
Greffier : Madame LETELLIER-CHIASSERINI présente uniquement aux débats

Les rapporteurs ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Corinne GILIS
Assesseur : Anne VELLA
Assesseur : Cécile SANJUAN PUCHOL,

DEBATS

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 10 juin 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 10 Juin 2025 signé par Madame GILIS, Président et Madame LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Monsieur [T] [N]
[Adresse 16]
[Localité 1]
représenté par Maître Robin EVRARD de la SELARL BOSIO-EVRARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Monsieur [A] [N]
[Adresse 27]
[Localité 1]
représenté par Maître Robin EVRARD de la SELARL BOSIO-EVRARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Monsieur [P] [N]
[Adresse 16]
[Localité 1]
représenté par Maître Robin EVRARD de la SELARL BOSIO-EVRARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Monsieur [K] [N]
[Adresse 27]
[Localité 1]
représenté par Maître Robin EVRARD de la SELARL BOSIO-EVRARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Monsieur [L] [N]
[Adresse 27]
[Localité 1]
représenté par Maître Robin EVRARD de la SELARL BOSIO-EVRARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Madame [X] [N]
[Adresse 16]
[Localité 1]
représentée par Maître Robin EVRARD de la SELARL BOSIO-EVRARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Madame [W] [N]
[Adresse 16]
[Localité 1]
représentée par Maître Robin EVRARD de la SELARL BOSIO-EVRARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDERESSES:

A.S.L. LOTISSEMENT [R]
[Adresse 31]
[Localité 28]
représentée par Me Julien DUCLOUX, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Madame [C] [N] épouse [H]
[Adresse 27]
[Localité 1]
représentée par Me Nathalie VINCENT, avocat au barreau de NICE, avocat plaida

EXPOSE DU LITIGE

[F] [R] et [I] [N] se sont mariés sous le régime de la séparation des biens le [Date mariage 5] 1955. De leur union sont issus trois enfants:

-[T] [N] né le [Date naissance 14] 1959
-[A] [N] né le [Date naissance 11] 1962,
-[C] [N] née le [Date naissance 13] 1967

[F] [R] est décédée le [Date décès 25] 2000 et [I] [N] est décédé le [Date décès 26] 2015, laissant la succession aux trois enfants précités.

Parmi les biens issus de la succession se trouve une propriété située sur la commune du [Localité 32] parcelles prétendument cadastrées AL [Cadastre 15] et AL [Cadastre 19]. Le 27 février 2015, [A] [N] a fait donation à ses enfants [K] et [L] [N] du tiers indivis en nue-propriété de ses droits relatifs à cette propriété, et le 10 avril 2017 [T] [N] a fait donation à ses enfants [P], [X] et [W] [N] du tiers indivis en pleine propriété de ses droits sur ladite propriété.

C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice en date du 16 mai 2019 [T], [A], [P], [K], [L], [X] et [W] [N] ont fait assigner [C] [N] aux fins d’ouverture des opérations de partage de l’indivision successorale avec désignation d’un notaire, composition de lots et tirage au sort de ceux-ci outre la condamnation de la défenderesse à verser à l’indivision la somme de 1500 € par mois depuis le mois de septembre 2015 ainsi qu’une somme de 4500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par jugement du 18 novembre 2021 le tribunal a ordonné l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de la succession de [I] [N] et a réservé le sort de la parcelle AL54 à l’appel en cause de l’association syndicale du lotissement [R].

Or, [T], [A], [P], [K], [L], [X] et [W] [N] exposent qu’une partie de cette parcelle AL [Cadastre 19] est utilisée par le lotissement comme chemin d’accès et qu’une autre partie est physiquement incluse dans le périmètre de la propriété familiale; qu’il convient donc de l’intégrer dans la succession.

Ils précisent que [C] [N] a donné son accord écrit le 20 décembre 2016 pour que la parcelle AL [Cadastre 19] soit partagée, mais qu’entre-temps elle a fait l’acquisition d’une propriété dans le lotissement de l’ASL directement contigue à la parcelle AL [Cadastre 19], affirmant depuis que cette parcelle appartient au lotissement et qu’elle ne ferait donc pas parti du patrimoine successoral.

[T], [A], [P], [K], [L], [X] et [W] [N] s’opposent à la position de [C] [N] en expliquant que cette parcelle n’a jamais fait l’objet d’une quelconque cession de la part de la famille [N] et que de son côté le lotissement ne l’a jamais revendiquée depuis sa création 1954.

Ainsi [T], [A], [P], [K], [L], [X] et [W] [N] ont par acte de commissaire de justice en date du 9 mars 2022 assigné en intervention forcée l’ASL lotissement [R] sollicitant du tribunal :
–ordonner la jonction avec l’instance en partage,
–déclarer que le bien immobilier situé au [Localité 32] dépendant de la succession [N] est composé des parcelles AL [Cadastre 15] et AL [Cadastre 19].

Par ordonnance en date du 24 octobre 2022 l’affaire a été jointe à l’instance en partage n° RG 19/22 16 et renvoyée à la mise en état du 9 janvier 2023.

Lors de cette audience de mise en état, l’affaire a fait l’objet d’une radiation. Toutefois les consorts [N] ont sollicité la remise au rôle de cette affaire afin qu’il soit statué sur le sort de la parcelle AL [Cadastre 19] du bien situé au [Localité 32]. C’est dans ces conditions que lors de l’audience de mise en état du 25 mars 2024 l’affaire ayant reçu initialement le n°RG 19/2216 a été réenrôlée sous le n°RG 24/368 et renvoyée à l’audience de mise en état du 24 juin 2024.

Dans le dernier état de la procédure, les prétentions des parties sont les suivantes :

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par la voie électronique le 20 juin 2024 [T], [A], [P], [K], [L], [X] et [W] [N] demandent au Tribunal de :

–Juger que le bien immobilier situé au [Adresse 33] dépendant de l’indivision [N] est composé des parcelles cadastrées AL numéro [Cadastre 15] et section AL numéro [Cadastre 19],
–débouter [C] [N] de toutes demandes contraires,
–débouter l’ASL lotissement [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
–condamner l’ASL lotissement [R] à procéder au retrait de la barrière installée, privant les consorts [N] d’accéder librement à la parcelle cadastrée section AL [Cadastre 19], sous astreinte de 100 € par jour de retard à l’issue d’un délai d’un mois qui suivra le jugement à intervenir,
–à défaut, condamner l’ASL lotissement [R] à remettre aux demandeurs deux badges permettant l’ouverture de la barrière installée, sous astreinte de 100 € par jour de retard à l’issue d’un délai d’un mois qui suivra le jugement à intervenir,
–condamner solidairement [C] [N] et l’ASL lotissement [R] à payer aux demandeurs la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens de la présente instance dont distraction au bénéfice de la SELARL Bosio Evrard & Associés.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par la voie électronique le 10 mars 2025 [C] [N] sollicite du Tribunal de :
–statuer ce que de droit sur la revendication formulée par les demandeurs quant à l’appartenance de la parcelle cadastrée section AL [Cadastre 19] sur le territoire de la commune du [Localité 32] à l’indivision successorale [N],
–débouter les demandeurs de leurs demandes de condamnation formulées à son encontre à titre de dommages-intérêts et au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
–condamner la partie succombant aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par la voie électronique le 5 mars 2025 l’ASL lotissement [R] sollicite du Tribunal de:
–débouter les consorts [N] demandeurs, de leur action en revendication,
–débouter les consorts [N] demandeurs, de leur demande principale visant à solliciter la condamnation de l’ASL lotissement [R] à procéder au retrait de la barrière installée, ainsi que de leur demande subsidiaire visant à mettre à leur disposition deux badges permettant l’ouverture de ladite barrière,
–débouter les consorts [N] demandeurs, de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,
–condamner solidairement les consorts [N] ainsi que [C] [N] à signer et à régulariser la cession par acte authentique de la parcelle située au [Adresse 33] figurant au cadastre section AL numéro [Cadastre 19], sous astreinte de 100 € par jour de retard à l’issue d’un délai d’un mois qui suivra le jugement à intervenir,
–condamner solidairement les consorts [N] ainsi que [C] [N] à restituer à l’ASL lotissement [R] la partie de la parcelle située au [Adresse 33] figurant au cadastre section AL54, annexée et rattachée à la parcelle figurant au cadastre section AL27 ainsi qu’à enlever ou faire enlever à leurs frais le mur qu’ils ont édifié illégalement, le tout sous astreinte de 300 € par jour de retard à l’issue d’un délai d’un mois qui suivra le jugement à intervenir,,
–condamner [T], [A], [P], [K], [L], [X] et [W] [N] à payer à l’ASL lotissement [R] la somme de 7500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2024, avec effet au 10 mars 2025 et l’affaire fixée à plaider en formation collégiale le 24 mars 2025.

La décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la revendication de propriété

Dans leur argumentaire qui vient préciser les prétentions visées au dispositif de leurs conclusions, [T], [A], [P], [K], [L], [X] et [W] [N] se considèrent pleinement propriétaires de la parcelle AL [Cadastre 19] en cause, voie d’accès A-H sur les plans fournis, qui selon eux est matériellement incluse dans le périmètre de leur propriété du [Localité 32] constituée de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 15], soit anciennement les parcelles [Cadastre 3], [Cadastre 2] et [Cadastre 7].

Ils exposent que cette parcelle AL [Cadastre 19] se compose de deux chemins issus de deux opérations distinctes, l’une en 1913, confirmée en 1916 et l’autre en 1954.

Il apparaît en effet, sans que les demandeurs soient très explicites sur ce point, qu il y a une grande voie d’accès A-H qui part de la route départementale jusqu’à la propriété Viva longeant le sud de leur propriété, et que sur cette même voie à mi-parcours part le chemin d’accès au lotissement d’un point dénommé G sur les plans.

Les demandeurs soutiennent que le cadastre répertorie toujours ces deux voies sous la forme d’une seule et même parcelle dénommée AL [Cadastre 19] inscrite au nom de [S] [R], aïeul de la famille [N].

Pour étayer leur revendication, ils se basent sur une convention du 19 mai 1988 : ils rappellent que le [34] devenu la société [36] a signé ladite convention pour renoncer à son droit de passage sur la voie A-H en échange d’un élargissement d’une autre voie dite B-C située au nord de la propriété [N], sous forme d’une nouvelle servitude de passage, et que cette convention identifie bien la famille [R]/[N] comme l’unique propriétaire de la parcelle AL [Cadastre 19] puisque sur le plan annexé à la convention de même que dans l’acte il est noté “... portion A-H appartenant aux consorts [R]..” et ils exposent que s’il a pu être envisagé que le lotissement était le propriétaire de la portion A-G cela a été abandonné car la mention a été barrée au profit des consorts [R].

Ils arguent également que l’existence corrélatifs d’actes notariés du 19 mai 1989 et du 8 juin 1989 relatifs à la renonciation à la servitude de passage sur la voie A-H font ressortir que la voie d’accès appartient aux consorts [R], ne mentionnant aucun autre propriétaire de la voie A-H.

Ils mentionnent que le chemin G-H sur la parcelle AL [Cadastre 19] n’étant plus grevé d’une servitude de passage, ils ont entendu physiquement le séparer par un mur du reste de la parcelle AL [Cadastre 19] et ce depuis 1988, sans qu’aucune revendication n’ait été formulée.

Les demandeurs entendent donc sur le fondement de l’article 544 du Code civil obtenir l’intégration dans l’indivision [N] de toute la parcelle AL54 exclusivement prise sur leur propriété et en obtenir le libre accès.

L’ASL lotissement [R] s’oppose à ces demandes. Elle fait valoir l’absence de titre de propriété des consorts [N] sur cette parcelle alors même que le cahier des charges du lotissement fait référence aux voies dont la propriété est pouvue et soutient qu’il résulte des documents produits que cette parcelle cadastrée AL [Cadastre 19], précédemment cadastrée section CN [Cadastre 12] est depuis l’origine la voie de desserte du lotissement [R], qu’il s’agit du seul et unique accès aux sept lots du lotissement et qu’elle en est la légitime propriétaire.

Sur ce,

Il incombe à [T], [A], [P], [K], [L], [X] et [W] [N] qui revendiquent la propriété exclusive de l’intégralité de la parcelle AL [Cadastre 19] d’en rapporter la preuve.

Le droit de propriété défini à l’article 544 du Code civil se prouve par tous moyens. À défaut de titre légal de propriété, celui-ci peut être prouvé par la production d’un autre titre ou par tout autre indice, dont la possession, ou encore les mentions cadastrales, bien que le cadastre ne constitue pas un titre de propriété.

Il ressort des pièces produites que la parselle cadastrée section C numéro [Cadastre 4] a été lotie par [S] [R] en 1954 emportant une découpe de la parcelle, la création d’un lotissement et la constitution d’une ASL entre les différents propriétaires.

Le cahier des charges du lotissement a été régulièrement publié et déposé au rang des minutes de Me [M] [Y] notaire à [Localité 29] le 25 mars 1954.

Il ressort des documents produits par la défenderesse que ladite parcelle, cadastrée section C numéro [Cadastre 4], s’est ainsi trouvée divisée en 8 parcelles, les sections C ainsi numérotées n°[Cadastre 6] devenue AL 52,1557 devenue AL53, [Cadastre 9] devenue AL55,1560 devenue AL56,1561 devenue AL57,1562 devenue AL58 ,[Cadastre 10] devenue AL59 et la section C n°[Cadastre 8] devenue AL54; les 7 premières parcelles mentionnées étaient des parcelles à construire, telles que répertoriées: AL [Cadastre 17], AL [Cadastre 18], AL [Cadastre 20], AL [Cadastre 21], AL [Cadastre 22], AL [Cadastre 23] et AL [Cadastre 24] qui ont été vendues selon le projet de lotissement; elles apparaissent au plan général dressé et annexé à l’acte susvisé; il apparaît que la dernière parcelle issue de la division de la parcelle C [Cadastre 4] devenue AL [Cadastre 19] constituait quant à elle la voie d’accès au lotissement .

Cette voie d’accès, parcelle AL [Cadastre 19], est bien présente sur les plans produits et se trouve être conforme au programme des travaux du lotissement annexé au cahier des charges dans lequel il est spécifié que “le lotisseur fera exécuter un chemin d’accès selon le tracé figurant au plan d’ensemble”. Le tracé correspond à la parcelle AL54.

Il est donc certain que cette voie a été incluse dans l’assiette du lotissement.

Il est précisé à l’article 12 du cahier des charges- généralités: “dès que l’association syndicale des propriétaires sera constituée,le lotisseur lui fera remise en toute propriété de la voirie entièrement exécutée conformément au programme des travaux.”

Il est également visé dans le cahier des charges susmentionné à l’article 5. Charges du syndicat: “Le syndicat aura la charge de toutes les dépenses relatives aux travaux supplémentaires de toute nature qui pourrait être prescrits par l’administration ou qu’il estimerait nécessaire, en dehors de ceux auxquels le vendeur est engagé aux termes du présent cahier des charges. Il aura également la charge des travaux d’entretien, de réfection et de réparation concernant la voirie, l’enlèvement des boues, ordures ménagères et autres, plantations, débroussaillement et généralement de tous les frais quelconques relatifs aux voies dont la propriété lui est attribuée par le présent cahier des charges. Le syndicat paiera tous les impôts et contributions afférents à la voirie.” et il n’est pas sérieusement contesté que l’ASL a depuis l’origine de la création du lotissement pris en charge l’entretien de cette voirie conformément au chahier des charges.

En dernier lieu, la fiche d’immeuble présente au service de la publicité foncière mentionne bien que la parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 8] devenue la parcelle AL [Cadastre 19] est la “voie” du lotissement.

Les documents produits par les demandeurs sont insuffisants à prouver que se sont eux les véritables propriétaires de cette parcelle AL54; Il importe peu que des servitudes antérieures à 1954 aient existées au profit d’un fond voisin en l’occurence celui d’Unibail. Quand une servitude de passage existe sur une parcelle qui est cédée la servitude continue d’exister à moins qu’une convention la modifie ou la supprime expressément. Ainsi est intervenue la convention du 19 mai 1988, par laquelle il y a eu une modification de la servitude dont bénéficiait antérieurement [35], sur une autre voie, sans que se soit significatif; en effet si cette convention a désigné les consorts [N] comme propriétaire du chemin A-H, constituant la voirie cédée lors la constitution du lotissement, cette convention est simplement erronnée dans la mesure où la parcelle avait été cédée en 1954 par [S] [R] pour la création du lotissement, et cette convention faite en dehors de l’ASL qui n’était pas présente à l’acte et ne l’a pas signé, lui est inopposable.

S’agissant des actes notariés des 19 mai et 8 juin 1989 ils n’évoquent pas la parcelle AL54 de sorte qu’ils ne constituent en rien des actes de propriété de cette parcelle au profit des demandeurs. Eu égard aux obervations ci-dessus, concernant la numérotation des parcelles de la famille [R], il convient en effet d’observer qu’ils évoquent d’autres parcelles qui ne sont pas concernées par le présent litige.

Il en résulte que les consorts [N] ne disposent d’aucun titre sur la parcelle AL [Cadastre 19] qui incontestablement depuis 1954 appartient à l’ASL lotissement [R] et constitue l’unique voie d’accès du lotissement, et cela est d’autant plus vrai qu’il n’existe aucun accès à la propriété des consorts [N] depuis la parcelle AL [Cadastre 19] tel que cela ressort du procès-verbal de constat de Me [V] du 4 octobre 2024.

Eu égard aux observations ci-dessus les consorts [N] seront déboutés de leur demande tendant à ce que l ’ASL lotissement [R] soit condamnée à procéder au retrait de la barrière installée et subsidiairement à leur remettre deux badges en permettant l’ouverture.

Il sera opportun de condamner in solidum les consorts [N] à signer et à régulariser la cession de la parcelle AL [Cadastre 19] par acte authentique, à l’issue d’un délai de deux mois qui suivra la signification du jugement, sous astreinte comme il sera dit au dispositif.

Les consorts [N] seront condamnés à restituer à l ’ASL lotissement [R] la partie de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 19] qu’ils ont rattachés à la parcelle AL [Cadastre 15] en faisant procéder à l’enlèvement du mur qu’ils ont édifié, sous astreinte comme il sera dit au dispositif.

Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514–1 alinéa 2, l’exécution provisoire de droit sera écartée celle-ci apparaissant peu compatible avec la nature de l’affaire.

Sur les demandes accessoires

[T], [A], [P], [K], [L], [X] et [W] [N] qui succombent à la procédure supporteront in solidum les dépens et seront condamnés sous la même solidarité à payer à l’ASL lotissement [R] une somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile; [C] [N] n’est pas concernée par ces condamnatiosn aux dépens et au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile faute de demandes présentées à son encontre à ce titre par l ’ASL lotissement [R]; elle conservera donc à sa charge ses propres dépens et ne sera pas condamnée au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :