TJ 67482, 4 juin 2025, RG 21/02498

N° RG 21/02498 - N° Portalis DB2E-W-B7F-KL5X

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 21/02498 - N° Portalis DB2E-W-B7F-KL5X

Minute n°

Copie exec. à :

Me Mélanie ZIMMERMANN
Me BENSMIHAN

Le

Le greffier

la SELARL LAW
Me Mélanie ZIMMERMANN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG

JUGEMENT DU 04 JUIN 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [W]
né le 21 Août 1953 à , demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Mélanie ZIMMERMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 312

Monsieur [V] [W]
né le 22 Novembre 1983 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Mélanie ZIMMERMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 312

DEFENDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la copropriété “les Oréades” sis [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS IMMIUM RIVE GAUCHE, représentée par son représentant légal y domicilié, dont le siège social est sis [Adresse 3] à [Localité 5]
représentée par Maître Caroline BENSMIHAN de la SELARL LAW, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire 347

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Chloé MAUNIER, Juge, Président,
assistée de Stéphanie BAEUMLIN, greffier

OBJET : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

DÉBATS :

A l'audience publique du 12 Février 2025 à l’issue de laquelle le Président, Chloé MAUNIER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Juin 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Chloé MAUNIER, Juge et par Stéphanie BAEUMLIN, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [I] [W] et Monsieur [V] [W] sont respectivement usufruitier et nu-propriétaire d’un studio situé au deuxième étage d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 5].

La S.A.S. IMMIUM RIVE GAUCHE exerce les fonctions de syndic.

Le studio était loué à Monsieur [J], décédé le 27 mars 2020 à l’hôpital de [7]. Le décès a été constaté le 2 mai 2020.

Un écoulement d’eau chaude dans le logement appartenant aux consorts [W] a été signalé par le syndic le 22 juin 2020. Les pompiers sont intervenus le 26 juin 2020.

Un autre écoulement d’eau chaude a été signalé à Madame [U], propriétaire d’un studio situé au deuxième étage du même immeuble.

Par courrier daté du 14 août 2020, le service de l’eau et de l’assainissement de l’Eurométropole de [Localité 5] a signalé au syndic une augmentation importante de la consommation d’eau, le relevé en date du 13 juillet 2020 faisant apparaître une consommation de 3 494 m³ tandis que les relevés réalisés le 12 juillet 2019 et le 9 janvier 2020 faisaient apparaître une consommation de 1 336 et 1 460 m³.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 08 février 2021 au cours de laquelle a été votée une résolution n°11 imputant aux consorts [W] et à Madame [U], chacun pour moitié des frais de surconsommation d’eau chaude évalués à 16 550 €.

Par acte d’huissier en date du 15 avril 2021, Monsieur [I] [W] et Monsieur [V] [W] ont fait attraire le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 8] » sise [Adresse 1] à [Localité 5], aux fins de voir annuler la question n°10 et la résolution relative à la question n°11 de l’assemblée générale du 08 février 2021 et juger que la consommation d’eau estimée à la somme de 16 550 € devra être mise à la charge de l’ensemble des copropriétaires à l’exclusion des consorts [W].

L’instruction a été clôturée par ordonnance en date du 29 juin 2022. L’affaire a été évoquée à l’audience du 09 novembre 2022 et la décision a été mise en délibéré au 17 janvier 2023, délibéré prorogé au 1er février 2023 en raison de la surcharge du service.

Par jugement en date du 1er février 2023, le tribunal a ordonné a la réouverture des débats aux fins de solliciter les conclusions des parties d’une part sur la recevabilité de l’exception de procédure et des fins de non-recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires, d’autre part sur le moyen tiré de la nullité de la résolution numéro 11 de l’assemblée générale des copropriétaires pour excès de pouvoir.

L’instruction a été clôturée par ordonnance en date du 2 octobre 2024. L’affaire a été évoquée à l’audience du 12 février 2025 et la décision a été mise en délibéré au 4 juin 2025.

Dans leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 14 mai 2024, Monsieur [I] [W] et Monsieur [V] [W] demandent au tribunal de :
- Déclarer la demande formée par les demandeurs recevable et bien fondée ;
- Se déclarer incompétent pour statuer sur l’exception de procédure et la fin de non-recevoir soulevées par la défenderesse
- Déclarer nulles la question n° 10 ainsi que la résolution adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires relatives à la question n°11 lors de l’assemblée générale du 8 février 2021 ;
- Rejeter toutes les demandes formées par le syndicat des copropriétaires contre les consorts [W]
- Dire et juger que la surconsommation d’eau chaude devra être mise à la charge de l’ensemble des copropriétaires à l’exclusion des consorts [W] ;
- Condamner le défendeur à verser à chacun des demandeurs un montant de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner le défendeur aux entiers frais et dépens de l’instance ;
- Rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique 3 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
A titre principal,
- DEBOUTER Monsieur [I] [W] et Monsieur [V] [W] de tous leurs fins et prétentions,
A titre subsidiaire,
- CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [W] et Monsieur [V] [W] à indemniser le Syndicat des copropriétaires et à réparer le préjudice subi du fait des surconsommations d’eau et de gaz et à leur verser à ce titre la somme de 10.438,67 € outre intérêts légaux à compter de l’assemblée générale litigieuse,
En tout état de cause,
- CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [W] et Monsieur [V] [W] aux entiers frais et dépens,
- CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [W] et Monsieur [V] [W] au paiement d’une indemnité de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures visées ci-dessus quant à l'exposé plus détaillé des faits, et quant aux moyens respectifs des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera observé que les consorts [W] ne soulèvent plus d’exception de nullité et de fin de non-recevoir dans leurs écritures aux fonds, de sorte que le tribunal n’en est plus saisi. Par ailleurs, il ne relève pas de l’ensemble des échanges de conclusions portés à la connaissance du tribunal que le juge de la mise en état aurait été saisi d’un incident de recevabilité par conclusions distinctes qui lui auraient été spécialement adressées.

I. Sur la demande d’annulation des résolutions numéros 10 et 11 de l’assemblée générale du 8 février 2021

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.
A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.

La résolution numéro 10 de l’assemblée générale du 8 février 2021 ne constitue pas une résolution soumise au vote mais un point d’information, sans conséquence juridique. Il en résulte que les consorts [W] ne peuvent pas solliciter l’annulation de ce point d’information, peu important que les informations y figurant soient exactes ou fausses.

Leur demande d’annulation de la résolution numéro 10 sera donc rejetée.

La résolution numéro 11 litigieuse est quant à elle ainsi rédigée :
« Imputation de la surconsommation de production d’eau chaude aux seuls lots de Mr et Mme [W], lot 20 et de Mme [U] lot 22.
(…)
L’assemblée, après avoir pris connaissance de l’historique au point précédent, décide d’imputer à Madame [U] et aux époux [W], chacun pour moitié, la surconsommation d’eau chaude.
L’ensemble des frais annexes, prestataires extérieurs à ces deux sinistres, les frais d’expertise seront imputés aux copropriétaires des logements concernés.
Les frais spéciaux du syndic pour les déplacements exceptionnels, seront imputés, conformément au contrat, en fonction des évènements sur les lots concernés et, si non imputables à un seul lot, à part égale entre les deux copropriétaires des logements concernés.
Eau chaude :
Sur la base du coût de production de l’eau chaude de l’exercice précédent, le calcul provisoire ets de :
- 8.275,00 €uros pour les époux [W] (50 % de 1324 m³ oit 662 m³ d’eau chaude produite à 12,50 € = 8.275,00 €uros).
- 8.275,00 €uros pour Mme [U] (50 % de 1324 m³ oit 662 m³ d’eau chaude produite à 12,50 € = 8.275,00 €uros).
Fais accessoires connus à ce jour :
Affaire [W] – FONCIA :
- La facture de recherche de fuite du sanitaire
- La facture du serrurier
- La facture d’huissier
- La facture d’avocat
- La facture des vacations du syndic
Affaire [U] :
- La facture des vacations du syndic. »

Le règlement de copropriété stipule en son article 5 « frais et répartition des charges » que « la répartition des frais de consommation d’eau sera faite par le syndic sur la base du nombre de personne habitant chaque logement, selon un relevé qui sera fait annuellement au premier janvier par le syndic de l’immeuble et qui restera applicable pour toute l’année, même en cas de départ en vacances ou autres, de l’un ou l’autre des occupants des lots ».

Le règlement de copropriété stipule une clause d’aggravation des charges en son article 7 « aggravation des charges » : « Tout copropriétaire qui, par son fait ou par négligence ou ceux de ses locataires ou gens de service, aggraverait les charges communes normales de l’une ou l’autre catégorie, aura à supporter seul les frais et dépenses occasionnés par ce fait. »

La résolution numéro 11 déroge à la répartition des charges telle que stipulée à l’article 5 du règlement de copropriété. En effet, en application de cette dernière, la répartition des charges d’eau est effectuée en fonction du nombre de personnes habitant dans chaque lot au premier janvier de chaque année, peu important la consommation réelle de ses occupants. La consommation n’est ainsi pas individualisée. Dès lors, l’imputation aux propriétaires des lots 20 et 22 d’une surconsommation en raison de fuites émanant desdits lots constitue bien l’application de la clause d’aggravation des charges stipulée au règlement de copropriété.

Or, l’imputation des charges sur le compte d’un copropriétaire en particulier relève des attributions du syndic et non de l’assemblée générale. Par ailleurs, il apparaît que si un règlement de copropriété comporte une clause d’aggravation des charges stipulant que les copropriétaires qui, par leur fait, aggravent les charges communes, auront à supporter seuls les frais et dépenses occasionnés par ce fait, l’application de cette clause suppose un comportement fautif du débiteur dont l’appréciation doit résulter d’une décision judiciaire et non d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires (Cass., 3e Civ., 26 janvier 2000, pourvoi n° 98-15.900).

L’assemblée générale ne pouvait donc décider d’imputer aux consorts [W] cette surconsommation et, le faisant, a commis un excès de pouvoir.

La résolution numéro 11 sera donc annulée.

II. Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires

A. Sur la responsabilité des consorts [W]

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

L'article 9 I de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

Ainsi qu’il a été précédemment exposé, le règlement de copropriété stipule une clause d’aggravation des charges en son article 7 « aggravation des charges » en ces termes : « Tout copropriétaire qui, par son fait ou par négligence ou ceux de ses locataires ou gens de service, aggraverait les charges communes normales de l’une ou l’autre catégorie, aura à supporter seul les frais et dépenses occasionnés par ce fait. »

Il est constant que la surconsommation d’eau et de gaz provient des lots appartenant aux consorts [W] et à Madame [U]. De l’eau chaude s’est ainsi écoulée de manière ininterrompue dans l’appartement des consorts [W] sur la période de mars à juin 2020, le robinet d’eau chaude de la salle de bain étant ouvert et la chasse d’eau bloquée coulant en permanence.

Le fait d’avoir laissé un robinet ouvert constitue une négligence du locataire, laquelle a entraîné une aggravation des charges communes d’eau et de gaz. En application de la clause d’aggravation des charges susmentionnée, les consorts [W] doivent supporter seuls les frais occasionnés par cette négligence fautive.

Afin de s’exonérer de leur responsabilité, les consorts [W] soutiennent en premier lieu qu’ils n’ont commis aucune faute et fait preuve de réactivité, le syndicat des copropriétaires soutenant le contraire.

Or et en effet, il n’est pas démontré que les consorts [W] avaient connaissance du décès de leur locataire et donc qu’ils ont fait preuve de négligence en ne procédant pas à une vérification de l’état de l’appartement. Toutefois, les consorts [W] ne peuvent s’exonérer de leur responsabilité en indiquant qu’ils n’ont pas commis de faute personnelle dès lors qu’ils répondent de l’aggravation causée par la négligence de leur locataire. De même, ils ne peuvent arguer du décès de Monsieur [J] et de l’impossibilité pour ce dernier de fermer le robinet dès lors que le robinet a été laissé ouvert antérieurement audit décès et non concomitamment à celui-ci, de sorte que le décès ne constitue pas un cas de force majeure. Ces faits sont donc indifférents.

Afin de s’exonérer de leur responsabilité, les consorts [W] entendent démontrer en second lieu que le syndicat des copropriétaires a fait preuve de carence. Plus particulièrement, ils se prévalent des dispositions du règlement de copropriété et indiquent que ni les copropriétaires, ni le concierge n’ont signalé immédiatement l’écoulement d’eau dans le logement occupé par Monsieur [J], ce dernier n’ayant été dénoncé que trois mois plus tard. A ce titre, ils précisent que l’installateur sanitaire a relevé « la présence d’un bruit correspondant à un robinet ouvert ».

Toutefois, il n’est nullement démontré par les consorts [W] que le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son représentant le syndic, aurait été averti avant le 22 juin 2020 de l’écoulement d’eau par un copropriétaire ou le concierge et aurait donc tardé à intervenir. L’examen des pièces produites aux débats démontre au contraire qu’il a fait preuve de réactivité puisqu’il s’est tourné vers les consorts [W] rapidement et a fait intervenir les pompiers le 26 juin 2020. Il ne peut dès lors lui être reproché aucune faute.

Ainsi, les consorts [W], qui répondent de l’aggravation des charges causée par la négligence de leur locataire, doivent être condamnés à assumer seuls la surconsommation d’eau et de gaz en résultant.
B. Sur le montant de la surconsommation d’eau et de gaz

S’agissant de la surconsommation d’eau, le syndicat des copropriétaires et les consorts [W] s’accordent pour indiquer que la surconsommation d’eau de la copropriété par rapport aux périodes précédentes correspond à 1 954 m³, soit 5 249,93 euros.

S’agissant de la surconsommation de gaz, les parties s’accordent pour retenir un coût au m³ de gaz de 0,79976579 euros mais sont en désaccord quant au montant de la surconsommation.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires prétend que la surconsommation de gaz induite par la surconsommation d’eau chaude s’élève à 19 540 m³, soit 15 627,42 euros.

Les consorts [W] indiquent qu’en partant du postulat que 10 m³ de gaz sont nécessaires pour obtenir 1m3 d’eau, l’augmentation théorique du gaz s’élève à 13 240 m³ de gaz. Observant que l’augmentation réelle n’a été que de 4 319 m³, ils en déduisent que le coût réel de l’augmentation est de 3 455,20 euros.

En l’espèce, le calcul effectué par le syndicat des copropriétaires ne peut être retenu. En effet, ce dernier met en compte une surconsommation de gaz de 19 540 m³ selon le calcul précité. Or, il est constant que l’écoulement continu d’eau dans le lot des consorts [W] a cessé le 26 juin 2020, date à laquelle la consommation pour l’année ne s’élevait qu’à 13 159 m³, selon le tableau figurant en page 15 des conclusions du syndicat des copropriétaires. La surconsommation alléguée dépasserait donc la consommation totale, ce qui est impossible.

Il y a lieu d’évaluer la surconsommation de gaz au regard des pièces produites aux débats, et en particulier des factures de gaz synthétisées par le syndicat des copropriétaires.

La consommation de gaz s’est élevée à 17 768 m³ en 2018, soit 15 044,68 euros. En 2019, elle s’est élevée à 18 790 m³, soit 17 101,70 euro. Il en résulte une moyenne de 18 279 m³ à l’année.
En 2020, cette même consommation s’est élevée à 28 522 m³, soit 22 810,92 euros à l’année. Il en résulte un différentiel de 10 243 m³. Au regard du coût au m³ du gaz de 0,79976579 euros, le surcoût représenté par ce différentiel est de 8 192 euros.

Il en résulte une augmentation de l’eau et du gaz à hauteur de 13 441,33 euros (5 249,33 + 8 192).

Si les consorts [W] prétendent que la surconsommation d’eau pourrait résulter d’autres fuites, l’existence desdites fuites ne repose sur aucun élément de preuve. Or, le syndicat des copropriétaires ne peut pas apporter la preuve contraire, négative donc impossible.

De même, les consorts [W] indiquent que la surconsommation pourrait être en partie imputable à la modification des habitudes de consommation pendant la période de pandémie, considérant que ces derniers étaient davantage présents. Toutefois, cette prétendue augmentation de la consommation globale d’eau chaude pendant la période de pandémie n’est étayée par aucune pièce. En outre, la surconsommation est en l’espèce suffisamment significative pour qu’elle puisse être imputée aux écoulements en provenance des appartements de Madame [U] et des consorts [W].

Dès lors que dans chacun des appartements, un robinet avait été laissé ouvert, le calcul opéré par le syndicat des copropriétaires et consistant à imputer la surconsommation pour moitié à chaque lot apparaît conforme à la réalité de l’aggravation générée par chacun des lots.

La surconsommation directement imputable aux époux [W] s’élève donc à 6 720,66 euros (13 441,33 / 2).

Les époux [W] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 720,66 euros.

Cette somme présentant un caractère indemnitaire, elle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

III. Sur les mesures de fin de jugement

Chaque partie succombant partiellement à l’instance, il y a lieu de partager les dépens par moitié et de rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS