TJ 93008, 2 juin 2025, RG 25/00779

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 9]
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[Adresse 9]
[Localité 5]

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Télécopie : [XXXXXXXX01]
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N° RG 25/00779 - N° Portalis DB3S-W-B7J-242F

Minute : 25/00407

Madame [I], [L], [O] [F]
Représentant : Me Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 403

C/

Madame [C] [S]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 Juin 2025

DEMANDEUR :

Madame [I], [L], [O] [F]
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Maître Harry ORHON, substituant Maître Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR :

Madame [C] [S]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 7]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 02 Mai 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 02 Juin 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1er mars 2018, Mme [I] [F] a donné à bail à Mme [C] [S] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel initial de 643 euros, outre une provision pour charges récupérables de 60 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2024, Mme [I] [F] a fait signifier à Mme [C] [S] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme de 5 406,33 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d'impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique 16 octobre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 28 janvier 2025, Mme [I] [F] a fait assigner à Mme [C] [S], devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience du 2 mai 2025, au visa des articles 834 du code de procédure civile et 24 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :
Constater la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyer et charges dans les deux mois du commandement délivré en application de la clause résolutoire,
Constater que vous êtes occupant sans droit ni titre,
Ordonner votre expulsion de corps et de biens et de tous occupants de votre chef, au besoin avec l'assistance de la force publique du logement sis [Adresse 4],
De vous condamner au paiement d'une provision portant sur la somme de 4 989,33 euros avec les intérêts de droit et à une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance,
De vous condamner au paiement d'une provision au titre de la participation aux frais et honoraires exposés par le demandeur en vertu de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de la somme de 800 euros,
De vous condamner en tous les dépens dans lesquels seront compris le coût du commandement et celui de l'assignation en vertu de l'article 696 du code de procédure civile.
L'assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 29 janvier 2025.

A l'audience du 2 mai 2025, Mme [I] [F], qui s'est fait représenter par son conseil, a maintenu les termes de son assignation actualisant la dette à la somme de 4 165,25 euros. Elle a indiqué qu'elle n'était pas opposée à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Mme [C] [S] a comparu en personne. Elle a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire pendant ces délais, proposant de payer en plus de son loyer la somme de 300 euros.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l'espèce, Mme [I] [F] produit le bail du 1er mars 2018 démontrant l'obligation au paiement de Mme [C] [S], ainsi qu'un décompte de la créance arrêté au 2 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse mentionnant un solde locatif de 4 165,25 euros. Mme [C] [S] n'a pas contesté ce solde.
Ainsi, la bailleresse rapporte la preuve de l'existence d'un arriéré de loyers et de charges impayés à hauteur de 4 165,25 euros.

En conséquence, il convient de condamner Mme [C] [S] à payer à Mme [I] [F] la somme provisionnelle de 4 165,25 euros arrêtée au 2 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis le commandement de payer et depuis l'assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation
Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 29 janvier 2025 soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de Mme [I] [F] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "
En l'espèce, le bail du 1er mars 2018 prévoit à l'article X de ses conditions générale que " le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice : deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement au terme convenu du loyer et des charges dûment justifiées (…) "

Mme [I] [F] a fait signifier à Mme [C] [S] un commandement d'avoir à payer la somme de 5 406,33 euros, le 15 octobre 2024.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 16 décembre 2024.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, Il ressort des éléments communiqués que Mme [C] [S] a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l'audience et qu'elle a commencé à payer sa dette.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Mme [C] [S] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et de dire que les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, si Mme [C] [S] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. Mme [C] [S] devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, Mme [I] [F] sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, ainsi qu'au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Dans l'hypothèse où Mme [C] [S] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, elle devra indemniser la propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à cete dernière un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié, jusqu'à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [C] [S], qui succombe, supportera les dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 15 octobre 2024 et celui de l'assignation du 28 janvier 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [I] [F], les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS