TJ 93008, 2 juin 2025, RG 25/00780

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 9]

N° RG 25/00780 - N° Portalis DB3S-W-B7J-242I

Minute : 25/00408

Monsieur [W], [V], [K] [J]
Représentant : Me Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 403

C/

Monsieur [E] [P]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 Juin 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [W], [V], [K] [J]
[Adresse 3]
[Localité 7]

représenté par Maître Harry ORHON, substituant Maître Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [P]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 6]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 02 Mai 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 02 Juin 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 28 mai 2021, M. [W] [J] a donné à bail à M. [E] [P] un local à usage d'habitation [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel initial de 750 euros outre une provision pour charges récupérables de 100 euros.
Suite à des impayés de loyers, M. [W] [J], par acte de commissaire de justice en date du 5 novembre 2024 a fait signifier à M. [E] [P] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 1 790,90 euros au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d'impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) par voie électronique le 6 novembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 28 janvier 2025, M. [W] [J] a fait assigner M. [E] [P] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience de 2 mai 2025, au visa des articles 834 du code de procédure civile et 24 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :
Constater la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyer et charges dans les deux mois du commandement délivré en application de la clause résolutoire,
Constater que vous êtes occupant sans droit ni titre,
Ordonner votre expulsion de corps et de biens et de tous occupants de votre chef, au besoin avec l'assistance de la force publique du logement sis [Adresse 8],
De vous condamner au paiement d'une provision portant sur la somme de 4 666,33, euros avec les intérêts de droit et à une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance,
De vous condamner au paiement d'une provision au titre de la participation aux frais et honoraires exposés par le demandeur en vertu de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de la somme de 800 euros,
De vous condamner en tous les dépens dans lesquels seront compris le coût du commandement et celui de l'assignation en vertu de l'article 696 du code de procédure civile.

L'assignation a été notifiée à la préfecture le 29 janvier 2025.

A l'audience du 2 mai, M. [W] [J] représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il a indiqué que la dette avait augmenté et que le paiement du loyer courant n'ayant pas été repris, il s'opposait à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

M. [E] [P], régulièrement assigné à étude, n'a pas comparu.
L'affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIF

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [E] [P] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de constat de résiliation
Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 29 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de M. [W] [J] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "
En l'espèce, le bail contient une clause qui prévoit que " le présent contrat de location sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie prévu au contrat. ".

M. [W] [J] a fait signifier, le 5 novembre 2024 à M. [E] [P] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 1 790,90 euros, somme au moins égale à une fois le montant mensuel du loyer.
Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 28 mai 2021 est résilié à la date du 6 janvier 2025.
Il convient par conséquent, d'ordonner l'expulsion de M. [E] [P], devenu occupant sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l'article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [E] [P], devenu occupant sans droit ni titre depuis le 6 janvier 2025, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser M. [W] [J] du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, il sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle à compter du 6 janvier 2025 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d'expulsion, ou de reprise déduction faite des sommes déjà versées.
Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l'espèce, M. [W] [J] au soutien de sa demande verse aux débats le bail du 28 mai 2021, le commandement de payer délivré le 5 novembre 2024 et un décompte de la créance actualisé au 2 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, faisant apparaître un solde d'arriéré locatif de 8 059,05 euros. La preuve de l'obligation au paiement de M. [E] [P] est donc rapportée.
En conséquence, il convient de condamner M. [E] [P] à payer M. [W] [J] la somme provisionnelle de 8 059,05 euros, au titre des sommes dues au 2 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 666,33 à compter du 28 janvier 2025, date de l'assignation et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [E] [P] qui succombe, supportera les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 5 novembre 2024 et celui de l'assignation du 28 janvier 2025

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [W] [J], les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS