TJ 93008, 2 juin 2025, RG 25/00997

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 3]
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[Localité 7]

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N° RG 25/00997 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3BM7

Minute : 25/00411

S.A. EMMAUS HABITAT, SA D’HLM
Représentant : Me Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Madame [W] [K] épouse [H]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 Juin 2025

DEMANDEUR :

S.A. EMMAUS HABITAT, SA D’HLM
[Adresse 5]
[Localité 6]

représentée par Maître Romain DELAVAY, du cabinet de Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [W] [K] épouse [H]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 7]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 02 Mai 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 02 Juin 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 4 octobre 2021, la société EMMAUS HABITAT a donné à bail à Mme [W] [H] et M. [C] [H] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel initial de 641,64 euros, outre une provision pour charges récupérables de 180,11 euros.
Par avenant du 13 janvier 2022, il a été convenu entre les parties qu'à la suite du divorce entre M. [C] [H] et Mme [W] [H], cette dernière restait seule tenue de toutes les obligations du bail signé le 4 octobre 2021, que ledit bail se poursuivant en faveur de Mme [W] [H] à compter du 1er décembre 2021 et que de convention expresse, il n'est apporté aucune modification ou dérogation au bail précité.
Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2023, la société EMMAUS HABITAT a fait signifier à Mme [W] [H] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme de 5 619,55 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d'impayés a été notifiée à la caisse d'allocations familiales par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 16 novembre 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 février 2025, la société EMMAUS HABITAT a fait assigner à Mme [W] [H], devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience du 2 mai 2025, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :
Condamner Mme [H] à payer par provision à EMMAUS HABITAT la somme de 7 153,76 euros,
Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise au profit de EMMAUS HABITAT,
En conséquence,
Ordonner l'expulsion du logement ainsi que de tous les locaux accessoires, sis [Adresse 4] de Mme [H] ainsi que de toutes les personnes dans les lieux de son chef et ce, avec le concours de la force publique, ainsi que d'un serrurier s'il y a lieu,
Condamner Mme [H] à payer à EMMAUS HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux comme si le bail s'était poursuivi,
La condamner à verser à EMMAUS HABITAT la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
La condamner en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
L'assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 28 février 2025.

A l'audience du 2 mai 2025, la société EMMAUS HABITAT, qui s'est fait représenter par son conseil, a maintenu les termes de son assignation actualisant la dette à la somme de 8 252,17 euros échéance de mars 2025 incluse. Elle a indiqué que le paiement des loyers courants était repris et qu'elle était favorable à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Mme [W] [H] a comparu en personne. Elle a précisé qu'elle était au chômage avait deux enfants à charge et qu'elle avait saisi la commission de surendettement mais n'avait pas encore reçu de réponse à sa saisine. Elle a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire pendant ces délais proposant de payer la somme de 200 euros par mois en plus des loyers.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.
Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l'espèce, la société EMMAUS HABITAT produit le bail du 4 octobre 2021 et l'avenant du 13 janvier 2022 démontrant l'obligation au paiement de Mme [W] [H], le commandement de payer délivré le 21 novembre 2023 et un décompte de la créance arrêté au 17 avril 2025 échéance de mars 2025 incluse mentionnant une dette de 8 292,17 euros. Ce décompte inscrit au débit de la locataire 12 fois la somme de 7,62 euros au titre de " pénalité enq sociale ". Mais la société EMMAUS ne démontre pas que Mme [W] [H] est bien débitrice de ces sommes Il convient donc de les déduire de la dette.
Ainsi, le bailleur rapporte la preuve de l'existence d'un arriéré de loyers, et charges impayés à hauteur de 8 200,73 euros (8 292,17 - 91,44).

En conséquence, il convient de condamner Mme [W] [H] à payer à la société EMMAUS HABITAT la somme provisionnelle de 8 200,73 euros arrêtée au 17 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis le commandement de payer et depuis l'assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation
Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation."

En l'espèce, la société EMMAUS HABITAT justifie avoir signalé la situation d'impayés à la caisse d'allocations familiales par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 16 novembre 2023. La situation d'impayés a perduré après cette date.

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 28 février 2025 soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de la société EMMAUS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "
En l'espèce, le bail du 17 juillet 1998 dont les dispositions sont reprises par l'avenant du 13 janvier 2022 contient une clause qui prévoit que "en cas de non-paiement des loyers ou charges régulièrement appelées ou de non-paiement du dépôt de garantie, le contrat pourra être résilié de plein droit à l'initiative de la Société. Cette résiliation interviendra dans le cadre des dispositions de l'article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 reproduit en annexe au présent contrat. "

Au jour de la signature du contrat du 17 juillet 1998 comme au jour de l'avenant le 13 janvier 2022, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 disposait que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. "

La société EMMAUS HABITAT a fait signifier à Mme [W] [H] un commandement d'avoir à payer la somme de 5 619,55 euros, le 21 novembre 2023.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 22 janvier 2024.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, il ressort des éléments communiqués que Mme [W] [H] a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l'audience. La bailleresse ne s'est pas oposé à l'octroi de délais de paiement ni à la suspension de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Mme [W] [H] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et de dire que les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, si Mme [W] [H] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. Mme [W] [H] devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la société EMMAUS HABITAT sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, ainsi qu'au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Dans l'hypothèse où Mme [W] [H] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié, jusqu'à son départ définitif des lieux, manifesté par la remise des clés ou le procès-verbal d'expulsion ou de reprise.

Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [W] [H], qui succombe, supportera les dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 21 novembre 2023.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société EMMAUS HABITAT, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS