TJ 93008, 2 juin 2025, RG 25/00363

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
Immeuble l'[10]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 9]

N° RG 25/00363 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2TLR

Minute : 25/00402

S.A. IN’LI
Représentant : Me Chidé liliane ARBABI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0996

C/

Monsieur [C] [H]
Madame [J] [L]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 Juin 2025

DEMANDEUR :

S.A. IN’LI
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 6]

représentée par Maître Chidé liliane ARBABI, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [H]
[Adresse 4]
[Localité 8]

comparant en personne

Madame [J] [L]
[Adresse 4]
[Localité 8]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 02 Mai 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 02 Juin 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 16 août 2023, la société IN'LI a donné à bail à M. [C] [H] et Mme [J] [L] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] et un emplacement de stationnement n° 353885, sous-sol 1, place 53 à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 962,43 euros pour le logement et 45 euros pour l'emplacement de stationnement, outre une provision pour charges récupérables.
Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2024, la société IN'LI a fait signifier à M. [C] [H] et Mme [J] [L] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme de 4 995,84 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d'impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 21 octobre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025, la société IN'LI a fait assigner M. [C] [H] et Mme [J] [L] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience de 2 mai 2025, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil, aux fins de :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer et insérée au bail, conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
Autoriser la société IN'LI à faire procéder à l'expulsion immédiate et sans délai de M. [C] [H] et Mme [J] [L] et de tous occupants de leur chef des lieux sis12, [Adresse 11] -associé à un emplacement de stationnement n° 353885, sous-sol 1, place 53, avec si besoin est, l'assistance du commissaire de police et de la Force publique,
Condamner solidairement par provision M. [H] et Mme [L] à payer à la société IN'LI les sommes de :
6 300 euros en deniers et quittances, représentant le montant des sommes dues au 10.01.2025 augmenté des intérêts légaux au jour du commandement de payer délivré le 16.10.2024 sur la somme de 4 995,84 euros et du jour de l'assignation pour le surplus,
Le montant des loyers et charges à courir entre le mois de février 2024 et la date de l'ordonnance de référé à intervenir,
Une indemnité d'occupation au moins égale au montant du loyer mensuel outre les charges à compter de l'ordonnance de référé à intervenir jusqu'au départ des lieux de M. [H] et Mme [L] et de tous occupants de leur chef,
Une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner M. [H] et Mme [L] aux entiers dépens, en application de l'article 696 et suivants du code de procédure civile qui comprendront notamment le coût du commandement de payer prescrit par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L'assignation a été notifiée à la préfecture le 23 janvier 2025.

A l'audience du 2 mai 2025, la société IN'LI, qui s'est fait représenter par son conseil, a maintenu les termes de son assignation actualisant la dette à la somme de 6 086,92 euros et s'est opposé à l'octroi de délais et à la suspension de la clause résolutoire.

M. [C] [H] et Mme [J] [L] ont comparu en personne. Ils ont fait valoir qu'ils avaient payé la somme de 656 euros le 2 mars 2025 et la somme de 1000 euros le 29 avril 2025 qui ne sont pas mentionnées sur le décompte. Ils ont demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, proposant de régler la somme mensuelle de 200 euros en plus du loyer.
La société IN'LI s'est engagée à produire en cours de délibéré, avant le 10 mai 2025, un décompte actualisé.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

La société IN'LI n'a pas adressé de décompte actualisé.

MOTIFS

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.
Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l'espèce, la société IN'LI produit le bail du 16 août 2023 démontrant l'obligation au paiement de M. [C] [H] et Mme [J] [L], le commandement de payer délivré le 16 octobre 2024 et un décompte de la créance arrêté au 28 avril 2025, échéance d'avril 2025 incluse mentionnant une dette de 6 086,92 euros, une fois déduits des frais de procédure d'un montant de 151,17 euros. M. [C] [H] et Mme [J] [L] produisent des justificatifs de paiement qui sont tous mentionnés dans le décompte de la société IN'LI. Ils ne produisent aucun justificatif d'un paiement de 656 euros le 2 mars 2025, d'un paiement de 1 000 euros le 29 avril 2025. Ils ne rapportent donc pas la preuve des paiement allégués alors que le bailleur démontre l'existence d'un arriéré de loyers, et charges impayés à hauteur de 6 086,92 euros.

Le contrat de bail contient à son article 11 une clause qui stipule que les titulaires sont tenus solidairement dans tous les cas et, en outre, indivisiblement s'ils sont mariés ou pacsés, aux obligations du présent contrat de location. "

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [C] [H] et Mme [J] [L] à payer à la société IN'LI la somme provisionnelle de 6 086,92 euros arrêtée au 28 avril 2025, échéance d'avril 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis le commandement de payer et depuis l'assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation
Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. "

En l'espèce, la société IN'LI justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 21 octobre 2024.

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 23 janvier 2025 soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de la société IN'LI aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "
En l'espèce, le bail du 16 août 2023 contient une clause à l'article 10 de ses conditions générales, qui prévoit que " le présent contrat pourra être résilié immédiatement de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiés ou en cas de non-versement du dépôt de garantie prévu au contrat. "

La société IN'LI a fait signifier à M. [C] [H] et Mme [J] [L] un commandement d'avoir à payer la somme de 4 995,84 euros, le 16 octobre 2024.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 17 décembre 2024.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, il ressort du décompte produit que M. [C] [H] et Mme [J] [L] ont payé la somme de 2 150 euros le 28 mars 2025, la somme de 250 euros le 1er avril 2025 et la somme de 350 euros le 16 avril 2024 pour un loyer et charges de 1206,17 euros. Il y a lieu de considérer qu'ils ont réglé les loyers de mars et avril 2025 et donc qu'ils ont repris le paiement intégral du loyer. Par ailleurs, M. [C] [H] et Mme [J] [L] ont produit leurs derniers bulletins de paie leurs deux contrats de travail et leur avis d'imposition, dont il résulte qu'ils sont en situation de payer la dette.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à M. [C] [H] et Mme [J] [L] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et de dire que les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, si M. [C] [H] et Mme [J] [L] ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. M. [C] [H] et Mme [J] [L] devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la société IN'LI sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, ainsi qu'au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Dans l'hypothèse où M. [C] [H] et Mme [J] [L] ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, ils devront indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement in solidum d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié, jusqu'à son départ définitif des lieux, manifesté par la remise des clés ou le procès-verbal d'expulsion ou de reprise.

Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [C] [H] et Mme [J] [L], qui succombent, supporteront in solidum les dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 16 octobre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société IN'LI, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS