TJ 75056, 27 mai 2025, RG 25/00812

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [G] [W]
Madame [R] [W]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/00812 - N° Portalis 352J-W-B7J-C64DI

N° MINUTE : 12/2025

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 27 mai 2025

DEMANDERESSE
PARIS HABITAT-OPH
Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]
représenté par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1971

DÉFENDEURS
Monsieur [G] [W]
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
comparant en personne

Madame [R] [W]
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine METAYER, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 mars 2025

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 mai 2025 par Karine METAYER, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 27 mai 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/00812 - N° Portalis 352J-W-B7J-C64DI

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 1er juin 2022 avec effet au 23 juin 2022, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [Z] [W] ( en réalité se prénomme “[G]”) et Madame [R] [W] un ensemble immobilier composé d’un appartement à usage d’habitation et d’une cave, situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 484 euros, outre une provision sur charges. 

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a fait signifier à Monsieur [G] [W] et Madame [R] [W] par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2023 un commandement de payer la somme de 1 930,81 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de septembre 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2025, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur [G] [W] et Madame [R] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;
- ordonner l'expulsion de Monsieur [G] [W] et Madame [R] [W] et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
- condamner solidairement Monsieur [G] [W] et [L] [R] [W] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 22 novembre 2024, soit la somme de 2 070 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi ;
- condamner solidairement Monsieur [G] [W] et Madame [R] [W] à lui payer la somme de 390 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

A l’audience du 18 mars 2025, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à la provision au titre de l'arriéré de loyers à la somme de 2 414,86 euros et a donné son accord pour que des délais de paiement soient octroyés aux locataires et à ce que les effets de la clause résolutoire soient suspendus, le paiement intégral du loyer courant ayant été repris avant l’audience et ce depuis novembre 2024.

Comparant en personne, Monsieur [G] [W] a reconnu le montant de la dette à l’audience.
Il expose qu’il a dû se rendre au Congo pour l’enterrement de son frère.
Il a précisé vouloir se maintenir dans les lieux et a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, ayant repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et estimant être en capacité de régler la dette locative. Il a affirmé que ses revenus s'élèvent à 2 500 euros par mois en intérim et à 1800 euros pour son épouse comme femme de ménage. Il a ajouté qu'ils ont deux enfants étudiants à charge de 20 et 25 ans. Il a proposé de verser la somme de 100 euros par mois en sus du loyer courant pour apurer la dette.

Bien que régulièrement assignée l’étude du commissaire de justice, Madame [R] [W] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 27 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 janvier 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 2 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 14 janvier 2025.

En conséquence, l’action introduite par l’EPIC PARIS HABITAT-OPH est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable en l’espèce dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 1er juin 2022 avec effet au 23 juin 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 octobre 2023, pour la somme en principal de 1930,81 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 décembre 2023 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Sur le montant de la provision au titre de l'arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Monsieur [G] [W] et Madame [R] [W] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [G] [W] et Madame [R] [W] restaient devoir la somme de 2 414,86 euros à la date du 7 mars 2025.
Par ailleurs, il n’est pas contesté que le 11 mars 2025, les locataires ont versé la somme de 818,32 euros.
Il en résulte que la créance locative s’élève à la somme de 1596,54 euros à la date du 11 Mars 2025, échéance du mois février 2025 incluse.

Monsieur [G] [W] ne conteste pas devoir cette somme.
Pour la somme au principal, Madame [R] [W], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 1 596,54 euros arrêtée au 11 mars 2025, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la délivrance du commandement de payer conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

En présence d’une clause de solidarité dans le contrat de bail (article 10), les défendeurs seront condamnés au paiement de cette somme provisionnelle solidairement.

Monsieur [G] [W] et Madame [R] [W] seront également condamnés solidairement au paiement à compter du 11 mars 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, compte tenu de l'accord intervenu à l'audience entre les parties tant en ce qui concerne l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire, Monsieur [G] [W] et Madame [R] [W] ayant au surplus repris le paiement intégral du loyer courant et démontrant être en capacité de régler leur dette locative, des délais de paiement leur seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Faute pour Monsieur [G] [W] et Madame [R] [W] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [G] [W] et Madame [R] [W] parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS