TJ 35238, 10 juin 2025, RG 25/01418

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

10 Juin 2025

2ème Chambre civile
72A

N° RG 25/01418 -
N° Portalis DBYC-W-B7J-LOIR

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5],

C/

S.C.I. AVEL MAB,

copie exécutoire délivrée
le :
à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente, ayant statué seule, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 06 Mai 2025

JUGEMENT

En premier ressort, réputé contradictoire,
par mise à disposition au Greffe le 10 Juin 2025,
date indiquée à l’issue des débats.
Signé par Madame Jennifer KERMARREC, pour la présidente empêchée
Jugement rédigé par Madame Jennifer KERMARREC,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la Société Cabinet Jean Michel Lefeuvre SAS, immatriculée au RCS de Nantes sous le numéro 326 650 165, prise en son établissement secondaire de [Localité 6], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Gilles APCHER de la SELARL GILLES APCHER, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDERESSE :

S.C.I. AVEL MAB, immatriculée au RCS de RENNES sous le n° 827 649 104, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 3]
défaillante

EXPOSE DU LITIGE

Le 15 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5], situé [Adresse 2] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, la société CABINET JEAN MICHEL LEFEUVRE (SAS), a fait assigner la société AVEL MAB (SCI) devant le tribunal judiciaire de RENNES afin d’obtenir, principalement, le paiement des charges et travaux de copropriété impayés au 5 juillet 2024.

Citée par acte remis à étude, la société AVEL MAB n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été radiée le 28 novembre 2024, faute pour le syndicat des copropriétaires d’avoir justifié de la signification de ses demandes incidentes.

Sur justification de l’accomplissement de cette formalité, l’affaire a été réenrôlée.

Aux termes de conclusions d’actualisation signifiées à la société AVEL MAB par acte remis à étude le 13 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 10, 10-1 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, 1er et 55 du décret du 17 mars 1967, de :
“- CONDAMNER la SCI AVEL MAB à payer au Syndicat de copropriété de l’immeuble dénommé NEW WAY MABILAIS, sis [Adresse 2], la somme de 28.193,95 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires à leur recouvrement selon décompte arrêté au 1 er octobre 2024, assorti des intérêts de droit à compter du présent exploit ;
- CONDAMNER la SCI AVEL MAB au paiement de la somme de 2.500 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive ;
- CONDAMNER la SCI AVEL MAB au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
- RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit”.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 27 mars 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 6 mai 2025 et mise en délibéré au 10 juin suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I - Sur la demande de règlement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'article 10-1 suivant précise que par dérogation au deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, entre autres, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l'espèce, le syndicat de copropriétaires justifie de la propriété de la société AVEL MAB (SCI) concernant les lots n° 7, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61 et 62 de la copropriété litigieuse.

Il produit les contrats de syndic applicables du 13 avril 2021 au 30 septembre 2025 avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tels que les frais de relance et de mise en demeure.

Il fournit également le procès-verbal des assemblées générales ordinaires ou extraordinaires des 13 avril 2021, 7 juillet 2021, 17 décembre 2021, 30 mars 2022, 28 juin 2022, 6 avril 2023, 8 décembre 2023 et 23 avril 2024, ayant, entre autres, approuvé les différents travaux mis en oeuvre, les appels exceptionnels de charges et les comptes de charges du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2023 inclus, outre voté le budget prévisionnel des années suivantes jusqu’au 30 septembre 2025.

Est également produit un décompte détaillé des charges et travaux dus arrêté au 5 juillet 2024, puis actualisé au 2 octobre 2024.

Au vu de ces pièces et à défaut d’élément de contestation soulevé par la société AVEL MAB (SCI), la demande principale du syndicat des copropriétaires est fondée, sous réserve des déductions suivantes :
- des frais de “remise dossier avocat” facturés le 29 février 2024 pour un montant de 300 euros qui sont prévus uniquement en cas de diligences exceptionnelles dont il n’est nullement justifié,
- des frais d’“ouverture de dossier et envoi LRAR AVEL MAB” facturés le 20 mars 2024 pour 236,42 euros qui ne sont pas prévus par le contrat de syndic applicable,
- des frais de “mise en place plan apurement” facturés le 12 avril 2024 pour 90 euros qui ne sont pas non plus prévus par le contrat de syndic applicable.

En tenant compte de ces déductions, la société AVEL MAB (SCI) doit être condamnée à régler la somme totale de 27 567,53 euros arrêtée au 2 octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2025, date de signification des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires valant mise en demeure.

II - Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’occurrence, le seul fait pour la société AVEL MAB de ne pas régler les sommes dues est insuffisant pour caractériser sa mauvaise foi. Le syndicat des copropriétaires ne se prévalant d’aucune autre circonstance de nature à caractériser la mauvaise foi de la société, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée.

III - Sur les demandes accessoires

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, la société AVEL MAB (SCI), partie perdante, doit supporter les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice. En compensation partielle, il convient de lui allouer une indemnité de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,