TJ 01053, 5 juin 2025, RG 25/00002

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

ORDONNANCE DE REFERE DU 05 JUIN 2025

N° RG 25/00002 - N° Portalis DBWH-W-B7J-G7M7

N° minute : 25/00211

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. CGP
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Valérie REDON REY avocat au barreau de Toulouse, substituée par Me Marie MERCIER-DURAND, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEUR

Monsieur [L] [T]
né le 23 Avril 1999 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 17 Avril 2025
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025

copies délivrées le 05 JUIN 2025 à :
S.C.I. CGP
Monsieur [L] [T]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 05 JUIN 2025 à :
S.C.I. CGP

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé les 25 juin et 03 juillet 2020, la SCI CGP a consenti un bail d'habitation à Monsieur [L] [T] portant sur un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 2] à BOURG EN BRESSE (01) contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 460 euros, provision sur charges comprise.

Par acte délivré par commissaire de justice le 24 octobre 2024, la SCI CGP a fait commandement à Monsieur [L] [T] d’avoir à payer la somme en principal de 1.483,28 euros et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte délivré par commissaire de justice du 05 février 2025, dénoncé à la Préfecture de l'Ain par voie électronique le 06 février 2025, la SCI CGP a fait assigner en référé Monsieur [L] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d'obtenir :
- la constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire,
- l'expulsion sans délai des occupants au besoin avec le concours de la force publique,
- la condamnation du locataire au paiement :
- de la somme provisionnelle de 3.027,96 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés à fin janvier 2025, à parfaire au jour de l'audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu'à libération effective des lieux, soit à la somme de 512,06 euros,
- d'une indemnité de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- des entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l'audience du 17 avril 2025, la SCI CGP, représentée par son conseil, a réitéré l'ensemble de ses demandes, portant à 3.788,72 euros, la somme réclamée au titre des impayés de loyers, indemnités d'occupation et charges au 01 avril 2025. Elle a indiqué être opposée à l'octroi de délais de paiement.

En défense, Monsieur [L] [T], comparant en personne, n'a contesté ni le principe, ni le montant de la dette mais a réclamé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Il a proposé d'apurer sa dette par mensualités de 150 euros par mois, en plus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

La Présidente a interrogé le bailleur sur le fait qu’il réclame au locataire, dans le décompte produit, les frais de courtage dont il ne serait pas le créancier. La SCI CGP n’a pas répondu à cette observation.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 05 juin 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Il résulte de l'article 835 du même code que le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l'Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 06 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI CGP justifie avoir saisi le 25 octobre 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d'expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l'espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 n'inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l'article 1er du code civil.

Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l'article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l'avenir et qu'elle n'a point d'effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.

Dès lors, et comme l'a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un avis en date du 13 juin 2024, l'article 10 de cette loi, "en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction".

Par acte délivré par commissaire de justice le 24 octobre 2024, la SCI CGP a fait commandement à Monsieur [L] [T] d’avoir à payer la somme en principal de 1.483,28 euros. Ce commandement délivré en personne reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

La situation n'a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 25 décembre 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants.

Aucune circonstance ne justifie la demande d'expulsion "sans délai" et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

Monsieur [L] [T] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 25 décembre 2024. Il convient de réparer ce dommage et de le condamner à payer à la SCI CGP une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges qui aurait été du en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu'à restitution effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation

En application de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé les 25 juin et 03 juillet 2020 et un dernier décompte faisant état à la date du 15 avril 2025 d'une dette de 3.788,72 euros dont il y a lieu de déduire les sommes suivantes :
- les primes mensuelles, contribution annuelle et frais de courtage MRH imputés depuis le départ de la dette locative (août 2024), qui ne peuvent être réclamés par le bailleur, qui n'en est pas le créancier, soit la somme de 172 euros (11,50 x 5 + 6 x 5 + 6,50 + 12,50 x 4 + 7 x 4),
- la somme réclamée le 01 avril 2025 au titre du “solde des charges”, qui n'est pas justifiée, soit 236,70 euros,
- la somme réclamée le 1er septembre 2024 au titre de “l’entretien” qui n’est pas justifiée, soit la somme de 104,50 euros.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [L] [T] à payer à la SCI CGP la somme de 3.275,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 15 avril 2025, échéance du mois d'avril 2025 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 24 octobre 2024 sur la somme de 1.483,28 euros comme sollicité, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d'application immédiate, que :

V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)

VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [L] [T] a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspensifs. Il a déclaré être en changement d'emploi et commencer un nouveau emploi le 23 avril 2025 pour un salaire de 2.600 euros brut.

Toutefois, Monsieur [L] [T] n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

En l'absence de reprise du paiement du loyer courant, et au vu des nouvelles dispositions de la loi, il ne peut pas lui être accordé des délais de paiement qui suspendraient les effets de la clause résolutoire. Sa demande ne pourra donc qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [T], qui succombe à l'instance, devra supporter les dépens, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 24 octobre 2024.

Il n'apparaît par ailleurs pas équitable de laisser à la charge de la SCI CGP l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice, il lui sera donc accordé la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,