TJ 01053, 5 juin 2025, RG 24/00003

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 05 JUIN 2025

N° RG 24/00003 - N° Portalis DBWH-W-B7H-GTEL
N° minute : 25/00208

Dans l’affaire entre :

DEMANDEURS
Monsieur [T] [S]
né le 30 Septembre 1977 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Charlotte VARVIER avocat au barreau de l’Ain, substituée par Me Katie BOZONNET, avocat au barreau de l’Ain

Madame [U] [C] [X] [F] [M]
née le 18 Août 1977 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Charlotte VARVIER avocat au barreau de l’Ain, substituée par Me Katie BOZONNET, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Monsieur [L] [J],
né le 1er Janvier 1961 à [Localité 8] (MAROC)
demeurant [Adresse 5]
assisté par l’A.T.M.P. DE L’AIN en sa qualité de curateur dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentés par Me Clémence NEVEU avocat au barreau de l’Ain

CAF DE L’AIN
dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente
Greffier : Madame TALMANT, Greffier
Débats : en audience publique le 17 Avril 2025
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025

copies délivrées le 05 JUIN 2025 à :
Monsieur [T] [S]
Madame [U] [C] [X] [F] [M]
A.T.M.P. DE L’AIN
Monsieur [L] [J]
CAF DE L’AIN

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 05 JUIN 2025 à :
Monsieur [T] [S]
Madame [U] [C] [X] [F] [M]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 15 octobre 2015, Madame [V] [O] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [L] [J] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis au [Adresse 1], à [Localité 6] (01), contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 300 euros, outre une provision sur charges de 20 euros.

L’état des lieux d’entrée a été établi en présence de chacune des parties et annexé au contrat de bail.

Monsieur [L] [J] a versé à la bailleresse la somme de 300 euros à titre de dépôt de garantie.

Par acte du 30 août 2016, Madame [V] [O] a vendu l’immeuble objet du bail à Monsieur [T] [S] et à Madame [U] [M].

Aux termes d’un rapport de visite en date du 25 mai 2021, l’inspecteur de la salubrité de la commune de [Localité 6] a conclu que le logement présentait plusieurs infractions au règlement sanitaire départemental, à savoir l’ « absence de système de ventilation », le « manque d’entretien général en lien avec la vétusté globale du logement », un « trou/infiltration au niveau du plafond », ainsi que des « parois dégradées dans la salle de bains ».

Par courrier du 18 janvier 2022, la Caisse d’allocations familiales de l’Ain a informé Monsieur [T] [S] de ce que le versement aux bailleurs de l’allocation de logement à laquelle a droit Monsieur [L] [J] serait conservée dans l’attente des travaux de mise en conformité du logement.

Par courrier recommandé du 21 avril 2023, Monsieur [T] [S] a donné congé à Monsieur [L] [J] à effet au 15 octobre 2024, invoquant un motif légitime et sérieux tiré de l’inexécution par ce dernier de ses obligations contractuelles. Ce congé a été notifié à l’A.T.M.P. DE L’AIN, en sa qualité de curatrice de Monsieur [L] [J].

Par acte de commissaire de justice du 7 décembre 2023, Monsieur [T] [S] et Madame [U] [M] ont fait assigner Monsieur [L] [J], l’A.T.M.P. DE L’AIN, en sa qualité de curatrice de Monsieur [L] [J], ainsi que la Caisse d’allocations familiales de l’Ain, devant le juge des contentieux de la protection aux fins, essentiellement, qu’il prononce la résiliation du contrat de bail, qu’il ordonne en conséquence l’expulsion des lieux de Monsieur [L] [J], qu’il le condamne à leur verser une indemnité d’occupation jusqu’à son départ des lieux ainsi qu’à leur payer la somme de 15.712,79 euros au titre des réparations locatives, et qu’il condamne la Caisse d’allocations familiales de l’Ain à débloquer les sommes séquestrées, à savoir la somme de 5.632 euros.

Appelée initialement à l’audience du 25 janvier 2024, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

La somme retenue par la Caisse d’allocations familiales de l’Ain a été versée aux bailleurs le 21 octobre 2024.

Monsieur [L] [J] a quitté le logement et l’état des lieux de sortie a été réalisé le 20 novembre 2024 par Maître [I] [G], commissaire de justice, en présence de Monsieur [T] [S], de Madame [D] [Y] représentant l’A.T.M.P. DE L’AIN, et de Monsieur [A] [J], frère de Monsieur [L] [J].

A l’audience du 17 avril 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [T] [S] et Madame [U] [M], représentés par leur conseil, se réfèrent à leurs écritures et demandent ainsi au juge des contentieux de la protection de :
condamner Monsieur [L] [J] à leur payer la somme de 12.073,53 € au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 300 € et du solde créditeur en faveur du locataire concernant les loyers de 106,86 € ;condamner Monsieur [L] [J] à leur payer la somme de 1.431,08 € à titre de dommages-intérêts ;débouter Monsieur [L] [J] de ses demandes ;condamner Monsieur [L] [J] aux dépens ;condamner Monsieur [L] [J] à leur payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de leurs demandes au titre des réparations locatives, Monsieur [T] [S] et Madame [U] [M] allèguent, en se fondant sur les articles 1728, 1730 et 1732 du code civil – outre plusieurs moyens rendus inopérants par la modification de leurs prétentions – que :
au moment de l’état des lieux d’entrée, établi par un professionnel aguerri, il n’était pas indiqué que le logement était « vétuste » mais seulement qu’il s’agissait d’un logement ancien et en bon état de fonctionnement, le locataire a causé de nombreux troubles, n’a pas entretenu le logement et a notamment provoqué cinq dégâts des eaux, l’appartement était, en mars 2023, très sale, fortement dégradé, avec des prises électriques arrachées, des murs et des plafonds détériorés, et des fils d’éclairage à nu ; la pièce à vivre, en particulier, était très sale, avec un éclairage assuré par un point lumineux sans ampoule, et des traces de projections sur les murs et plafonds ; le chauffage était assuré par un radiateur sans cache ;de nombreuses dégradations ont été relevées dans l’état des lieux de sortie et sont le résultat de faits volontaires ou de la négligence de Monsieur [L] [J] ;si certains dégâts ont été réparés dans la salle de bains, plusieurs réparations restent à effectuer, chiffrées selon un nouveau devis établi le 23 janvier 2025 à la somme de 12.479,81 euros ;Pour fonder leur demande de dommages-intérêts, les bailleurs soutiennent qu’ils n’ont pas pu relouer le bien immobilier au départ de Monsieur [L] [J] en raison de la négligence et des dégradations volontaires de ce dernier et estiment leur préjudice à quatre mois de loyer.

Lors de la même audience, Monsieur [L] [J], assisté de son curateur l’ATMP, tous deux représentés par leur conseil, se réfère à ses conclusions et demande ainsi au juge des contentieux de la protection de :
débouter les consorts [S]-[M] de leurs demandes ;les condamner aux dépens et à lui payer la somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Pour demander le rejet des prétentions des bailleurs relatives aux réparations locatives, Monsieur [L] [J] soutient, outre plusieurs moyens rendus inopérants par la modification des prétentions des bailleurs, que :
la vétusté de l’appartement ne lui est pas imputable ; l’état des lieux d’entrée décrit un appartement dans un état moyen, avec des traces d’humidité, des carreaux décollés, un carrelage usé et ancien ;il existait déjà un problème d’humidité dans l’appartement ;les infractions relevées par l’inspecteur de salubrité sont de la responsabilité du bailleur, qui ne justifie pas de la réalisation de travaux pour y remédier ;de nombreux postes de travaux visés par le devis du 18 avril 2023 sont abusifs comme tendant à la rénovation de l’appartement et non sa remise en état ; en particulier, les travaux de plâtrerie et de peinture sont injustifiés, alors que l’appartement était déjà ancien lors de son entrée dans les lieux et qu’il y est resté neuf ans ;il a fait réaliser avant son départ un débarrassage et un nettoyage de l’appartement, ainsi que divers travaux dans la salle de bains (dont il justifie), de sorte qu’il ne saurait être tenu à aucune réparation supplémentaire.
Régulièrement assignée le 7 décembre 2023 et ensuite avisée des renvois par lettre simple, la Caisse d’allocations familiales de l’Ain, contre laquelle aucune demande n’était plus formulée, n’a comparu à aucune des audiences. Elle a adressé au tribunal des conclusions le 15 octobre 2024, sans toutefois venir les soutenir oralement à une audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur les demandes au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « le locataire est notamment obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret n° 87-112 du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Il est constant que le bailleur est en droit de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail, que son indemnisation n'est pas subordonnée à l’exécution des travaux et qu’il appartient au juge d'évaluer le montant d'un dommage dont il constate l'existence dans son principe.

Il résulte en outre de l’article 1731 du code civil qu’à défaut d’état des lieux ou si l’état des lieux ne mentionne pas l’état de certaines parties du logement donné à bail, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels.

Sur la réfection des murs et plafond

L’article 1er du décret n° 87-712 du 26 août 1987 dispose que « sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif ».

Concernant les murs et plafonds, le même décret qualifie de réparations locatives le « maintien en état de propreté » et les « menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci ».

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée indiquait simplement que les murs et plafonds étaient « peints », et s’agissant des murs de la salle de bains, qu’ils étaient « peints et faïencés ». De manière générale, il décrivait un « appartement ancien mais en bon état de fonctionnement ».

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie mentionne quant à lui, dans l’entrée, que le plafond est « recouvert d’une peinture jaunâtre » et que les murs sont « recouverts d’une peinture orangée / taupe, en mauvais état, sale, notamment sur la partie basse du mur, avec quelques impacts ».

Concernant la chambre, il mentionne un plafond « recouvert d’une peinture blanche très sale, avec des fils électriques » et des murs « recouverts d’une peinture blanche et bleue sale, avec des éclats », qui « est écaillée et se décolle du mur » Nord. La peinture sous la fenêtre est « en très mauvais état ».

Dans la salle d’eau, le plafond est décrit comme « à l’état de placoplâtre non peint », et les murs « recouverts d’une peinture rose et verte, en très mauvais état, écaillée et manquante par endroits ».

Dans la pièce principale, le plafond est, selon le constat, « recouvert de peinture jaunâtre, en mauvais état », avec un « trou », des « tâches noires » et des « fissures ». Quant aux murs, ils sont « recouverts d’une peinture orangée, en très mauvais état, sale ».

Il est constant que la durée de vie moyenne des éléments d’embellissement tels les peintures est évaluée à environ dix ans et que le logement était, en l’espèce, déjà « ancien » au moment de l’entrée du locataire dans les lieux.

Le locataire, resté neuf ans dans les lieux, ne saurait donc être tenu responsable du palissement de peintures déjà anciennes, de leur mauvais état, de leur écaillement ou de leur décollement, qui caractérisent un état d’usage au terme de neuf années d’occupation.

Les travaux de « préparation + peinture » des murs et plafond, par « application d’une impression » et « mise en place de deux couches de peinture finition blanc mat lessivable », ne seront donc pas mis à la charge du locataire.

Toutefois, l’effet du temps ne saurait justifier ni le caractère sale des murs et plafonds, ni les dégradations, telles les tâches et trous, qui y ont été constatées.

Les travaux de « nettoyage et de désinfection », d’une part, et de « reprise des surfaces », d’autre part, par « réparations des dégradations présentes sur les murs et plafonds », « reprise à l’enduite » et « ponçage », mentionnés par le devis établi par la société BOURG SERVICES BATIMENT en date du 23 janvier 2025 produit par les bailleurs, doivent donc être mis à la charge du locataire sortant.

Ils sont respectivement évalués par ce devis aux sommes de 300 euros et 1.500 euros HT. Monsieur [J] supportera également les frais de préparation du chantier, évalués par le devis à 250 euros HT et qui sont le préalable nécessaire aux travaux précités.

Monsieur [L] [J] supportera donc la seule somme de 2.255 euros TTC (300 + 1.500 + 250 HT avec une TVA à 10%) au titre de la réfection des murs et plafonds du logement.

Sur la réfection des parquets

L’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 qualifie de réparations locatives, concernant les « parquets, moquettes et autres revêtements de sol », l’ « encaustiquage et entretien courant de la vitrification » ainsi que le « remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous ».

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée mentionne un « parquet poncé et vitrifié » dans l’entrée et une partie de la cuisine, ainsi qu’un « sol en parquet » dans la chambre, sans que l’état de ce parquet ne soit spécifié. Les parquets sont ainsi présumés s’être trouvés en bon état de réparations locatives à l’entrée du locataire dans les lieux, étant toutefois ici rappelé qu’il était noté que l’appartement était globalement « ancien ».

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie indique que, dans l’entrée, « le sol est recouvert d’un parquet, lequel est sale, présentant quelques tâches, notamment vers la porte d’entrée » où est constatée la présence de « tâches noires ».

Dans la chambre, il est mentionné que « le sol est recouvert d’un parquet sale, présentant quelques tâches, notamment une tâche noire à proximité de la fenêtre ».

Les dégradations ainsi constatées (salissement, tâches sur le parquet) doivent être réparées par le locataire sortant qui en est responsable, étant ici souligné que les bailleurs ne sollicitent nullement la réfection du parquet.

Il y a donc bien lieu de mettre à la charge du locataire le coût des travaux de remise en état du parquet, évaluée à la somme de 1.326 euros HT, soit 1.458,60 euros TTC, selon le devis du 23 janvier 2025 produit par les demandeurs.

Sur le remplacement de la porte de la chambre

L’état des lieux d’entrée ne comporte aucune indication sur l’état de la porte de la chambre.

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie mentionne une « porte en bois, avec un "tag M" », « en mauvais état et abîmée, côtés intérieur et extérieur ». Le constat ajoute qu’ « une partie de la boiserie est manquante côté intérieur ».

L’état des lieux de sortie fait ainsi apparaître l’existence de dégradations justifiant le remplacement de la porte.

L’achat, la pose et la peinture d’une porte de remplacement ainsi que de sa poignée sont évalués, selon le devis du 23 janvier 2025 produit par les bailleurs, à la somme totale de 848 euros HT (115 + 53+ 680), soit 932,80 euros TTC.

Cette somme sera mise à la charge du locataire, responsable desdites dégradations.

Sur le remplacement des prises de courant

L’état des lieux d’entrée ne fait mention ni du nombre ni de l’emplacement des prises de courant.

Le devis du 23 janvier 2025 produit par les bailleurs fait état du remplacement de 8 prises de courant (6 prises murales et 2 prises plafonnier), pour un montant total de 400 euros, soit 50 euros l’unité.

L’état des lieux de sortie mentionne que dans la chambre, « une prise électrique est arrachée à proximité de la porte d’entrée de la pièce ». Dans la pièce principale, il mentionne aussi qu’ « une prise est descellée » et qu’un interrupteur est défait. Concernant les prises au plafond, il manque deux douilles et le plan lumineux de la salle de bain n’a pas de douille et comporte « trois fils à nu ».

Il ne fait pas mention de l’existence ou de la dégradation d’autres prises électriques.

La somme mise à la charge du locataire sera réduite à celle de 250 euros HT, soit 275 euros TTC, correspondant au remplacement des cinq prises électriques dont l’état des lieux de sortie mentionne la dégradation.

Sur le remplacement des radiateurs

L’état des lieux d’entrée mentionne que « le chauffage de l’appartement est assuré par deux radiateurs alimentés par le gaz de ville ».

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie fait mention de l’existence d’un convecteur qui « n’a pu être vérifié » dans la chambre et d’un « petit convecteur fixé au mur dans la salle de bains ». Il décrit également, dans la pièce principale, un « convecteur brûlé, noir, au-dessus duquel la peinture est noircie ».

L’état de cet appareil, confirmé par les photographies annexées au procès-verbal, n’est pas un état d’usure consécutif à un usage normal, même après neuf années d’occupation du logement, et résulte manifestement d’un usage inadapté.

Le devis produit par les bailleurs mentionne un coût total de 3.971,28 euros pour la dépose de deux radiateurs existants et la pose de deux nouveaux.

Si le remplacement d’un radiateur apparaît nécessaire eu égard à son état de dégradation, le remplacement d’un second radiateur n’est pas justifié puisque l’état des lieux de sortie ne dit rien de son absence de fonctionnement.

La somme mise à la charge du locataire sur ce fondement sera donc seulement de la moitié que celle réclamée par les bailleurs, à savoir 1.985,64 euros HT (3.971,28 /2) soit 2.184,20 euros TTC.

Sur les comptes entre les parties

Il n’est pas contesté que Monsieur [L] [J] a versé la somme de 300 euros à titre de dépôt de garantie, que les bailleurs ont conservée. Cette somme viendra en déduction de la créance des consorts [S]-[M] au titre des réparations locatives.

En outre, les bailleurs reconnaissent avoir perçu un excédent de loyer de 106,28 euros. Comme ils le proposent, cette somme sera donc déduite également de la créance qu’ils détiennent à l’encontre Monsieur [L] [J].

Monsieur [L] [J] sera donc condamné à verser aux consorts [S]-[M] la somme de 6.699,32 euros au titre des réparations locatives, selon le détail suivant :
2.255 euros TTC au titre de la réfection des murs et plafonds ;1.458,60 euros TTC au titre de la réfection des parquets ;932,80 euros TTC au titre du remplacement de la porte de la chambre ;275 euros TTC au titre du remplacement des prises de courant ;2.184,20 euros TTC au titre du remplacement d’un radiateur ;– 300 euros versés à titre de dépôt de garantie ;– 106,28 euros correspondant au trop-versé pour les loyers.
Sur la demande de dommages-intérêts

Par application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, précité, le locataire doit indemniser le bailleur de l’ensemble des préjudices subis par ce dernier en cas d’inexécution des réparations locatives ; ces préjudices ne sauraient donc se limiter aux frais de remise en état du logement.

En l’espèce, il résulte des motifs précédents que Monsieur [L] [J] est responsable de nombreuses dégradations dans le logement qu’il occupait.

La remise en état du logement nécessite la réalisation de travaux importants et rend, pendant ces travaux, le logement impropre à être donné à bail ; le manquement de Monsieur [L] [J] empêche ainsi les consorts [S]-[M] de percevoir les fruits de la location du logement pendant la période de travaux. Le préjudice résultant de cette privation est certain.

Les bailleurs, s’ils estiment avoir subi un préjudice correspondant à quatre mois de loyer, ne justifient cependant aucunement de la durée réelle ou prévisible desdits travaux ni des démarches entreprises pour relouer l’appartement immédiatement après leur achèvement.

Il y a lieu, eu égard à la nature des travaux nécessaires à la remise en état de l’appartement, de retenir une durée d’un mois et de condamner Monsieur [L] [J] à verser aux consorts [S]-[M] la somme de 357,77 euros, correspondant au montant du dernier mois de loyer et donc à la valeur locative du logement.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Monsieur [L] [J], partie perdante à la présente instance, sera tenu aux dépens.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge des consorts [S]-[M] l’intégralité des sommes avancées par eux et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de leurs droits et intérêts en justice. Il leur sera donc alloué la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [L] [J] sera quant à lui débouté de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS