TJ 01053, 5 juin 2025, RG 25/00080

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 05 JUIN 2025

N° RG 25/00080 - N° Portalis DBWH-W-B7J-G7WL

N° minute : 25/00217

Dans l’affaire entre :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [P]
né le 01 Avril 1963 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 1]

comparant

et

DEFENDEURS

Monsieur [E] [J]
né le 03 Janvier 1988
demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [M] [H]
née le 28 Décembre 1995
demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 17 Avril 2025
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025

copies délivrées le 05 JUIN 2025 à :
Monsieur [D] [P]
Monsieur [E] [J]
Madame [M] [H]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 05 JUIN 2025 à :
Monsieur [D] [P]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 14 août 2022, Monsieur [D] [P] a consenti un bail d'habitation à Monsieur [E] [J] et Madame [M] [H] portant sur un immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 5] (01) contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 750 euros, outre les charges.

Par acte délivré par commissaire de justice le 19 novembre 2024, Monsieur [D] [P] a fait commandement à Monsieur [E] [J] et à Madame [M] [H] d’avoir à payer la somme en principal de 5.812,50 euros et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte délivré par commissaire de justice du 05 février 2025, dénoncé le 07 février 2025 à la Préfecture de l'Ain par voie électronique, Monsieur [D] [P] a fait assigner Monsieur [E] [J] et Madame [M] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail, par l'effet de la clause résolutoire,
- l'expulsion sans délai des occupants, si besoin avec le concours de la force publique,
- la suppression du délai de deux mois prévu par le commandement de quitter les lieux,
- la condamnation solidaire des défendeurs :
- au paiement de la somme de 6.562,50 euros au titre des loyers impayés, outre ceux restant dus jusqu'au jour de l'audience selon décompte actualisé au cours des débats, avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,
- au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu'à libération effective des lieux,
- au paiement de la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts en application de l'article de l'article 1231-6 du code civil, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,
- au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et des formalités adressées par voie dématérialisée à la Préfecture de l'Ain.
A l'audience du 17 avril 2025, Monsieur [D] [P], comparant en personne, a réitéré l'ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d'occupation et charges à la somme de 9.562,50 euros. Il a précisé qu'un seul règlement a été effectué au mois de janvier 2025 pour le loyer de décembre 2024.

Assignés à étude, Monsieur [E] [J] et Madame [M] [H] n'ont pas comparu.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience indiquant que les locataires ne s'étaient pas présentés aux rendez-vous proposés par la CDS.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 05 juin 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la non comparution des défendeurs

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs ayant été régulièrement assignés, il y a lieu de statuer sur le fond.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l'Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 07 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [D] [P] justifie avoir saisi le 20 novembre 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d'expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l'espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 n'inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l'article 1er du code civil.

Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l'article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l'avenir et qu'elle n'a point d'effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.

Dès lors, et comme l'a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un avis en date du 13 juin 2024, l'article 10 de cette loi, "en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction".

Par acte délivré par commissaire de justice le 19 novembre 2024, Monsieur [D] [P] a fait commandement à Monsieur [E] [J] et Madame [M] [H] d’avoir à payer la somme en principal de 5.812,50 euros. Ce commandement, délivré à tous deux en étude, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour les locataires de régler les sommes dues dans un délai de six semaines, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Cependant, dès lors que le contrat de bail, conclu avant l'entrée en vigueur de la loi du 29 juillet 2023 et en cours au jour de cette entrée en vigueur, comportait une clause résolutoire prévoyant que les locataires disposaient d'un délai de deux mois pour régulariser leur dette locative après délivrance d'un commandement de payer, cette clause doit trouver à s'appliquer, de sorte que Monsieur [E] [J] et Madame [M] [H] avaient jusqu'au 20 janvier 2025 pour régler la dette visée au commandement de payer délivré le 19 novembre 2024.

À cette date, la situation n'avait pas été régularisée. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 20 janvier 2025 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Sur la demande de suppression du délai pour quitter les lieux

Aucune circonstance ne justifie la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [E] [J] et Madame [M] [H] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 20 janvier 2025. Il convient de réparer ce dommage et de condamner les défendeurs à payer à Monsieur [D] [P] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

L'article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
Le contrat de bail stipule la solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et charges. En revanche, la clause n’étend pas expressément la solidarité aux indemnités d’occupation. Toutefois, les locataires se maintenant tous les deux dans les lieux, ils sont tenus in solidum aux indemnités d’occupation en application du principe selon lequel chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l'article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, le bailleur produit le bail signé le 14 août 2022. Le dernier décompte fait état à la date du 24 janvier 2025 d'une dette de 6.562,50 euros, auquel le bailleur ajoute les sommes dues au titre des mois de janvier, février, mars et avril 2025, soit la somme de 3.000 euros (750 x 4).

A défaut de rapporter la preuve d’autre versement effectué (en dehors de celui de 750 euros en janvier 2025 au titre du loyer du mois de décembre 2024), il y a donc lieu de condamner Monsieur [E] [J] et Madame [M] [H] à payer à Monsieur [D] [P] la somme de 9.562,50 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés au 17 avril 2025 (date de l’audience), échéance du mois d’avril 2025 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, comme sollicité.

L'article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
Cette condamnation sera solidaire, une clause de solidarité étant prévue expressément dans le contrat de bail.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d'application immédiate, que :

V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)

VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [E] [J] et Madame [M] [H] n'ont pas comparu à l'audience, et personne n'a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire du bail.

En outre, le rapport social et financier a indiqué qu'ils ne sont pas présentés aux rendez-vous proposés par le service. Il a toutefois relevé qu'ils n'ont fait aucune démarche auprès de la CAF malgré des droits potentiels et n'ont pas déclaré leurs ressources.

Il ne peut donc pas leur être accordé de délais de paiement qui suspendraient les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de dommages et intérêts                                                                            

L'article 1231-6 du code civil prévoit en son alinéa 3, le seul invoqué par le bailleur, que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Le bailleur Monsieur [D] [P] ne démontrant pas la mauvaise foi des locataires, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Monsieur [E] [J] et Madame [M] [H] succombant, ils devront supporter les dépens in solidum, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 19 novembre 2024, de l'assignation du 05 févirer 2025 et de la notification de ces actes aux administrations.

Il paraît par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [D] [P] l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice. Il lui sera donc alloué la somme de 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,