TJ 01053, 5 juin 2025, RG 24/00454

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 05 JUIN 2025

N° RG 24/00454 - N° Portalis DBWH-W-B7I-G6CO

N° minute : 25/00210

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. HYMAGO
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Monsieur [D] [E]

et

DEFENDEURS

Monsieur [S] [G]
né le 16 Mars 1999
demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [H] [U]
née le 06 Février 2000 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 17 Avril 2025
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025

copies délivrées le 05 JUIN 2025 à :
S.A.S.U. HYMAGO
Monsieur [S] [G]
Madame [H] [U]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 05 JUIN 2025 à :
S.A.S.U. HYMAGO

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 22 septembre 2022, Monsieur [B] [R] et Madame [F] [T] épouse [R] ont consenti un bail d'habitation à Monsieur [S] [G] et Madame [H] [U] portant sur un immeuble à usage d'habitation et une cave n°5 situés au 2ème étage, porte [Adresse 1] à [Localité 5] (01) contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 510 euros, outre les charges.

Monsieur [B] [R] est décédé.

Par acte délivré par commissaire de justice le 24 septembre 2024, Madame [F] [T] veuve [R] a fait commandement à Monsieur [S] [G] et Madame [H] [U] d’avoir à payer la somme en principal de 4.416 euros et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte notarié en date du 11 décembre 2024, Madame [F] [T] veuve [R], Madame [X] [R], Madame [W] [R] et Madame [C] [R] ont vendu à la SASU HYMAGO un ensemble immobilier dans lequel figure le logement, objet de la présente procédure.

Par acte délivré par commissaire de justice du 19 décembre 2024, dénoncé le même jour à la Préfecture de l'Ain par voie électronique, la SASU HYMAGO a fait assigner Monsieur [S] [G] et Madame [H] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail, par l'effet de la clause résolutoire,
- l'expulsion sans délai des occupants, si besoin avec le concours de la force publique, concernant tant le logement que la cave,
- la condamnation solidaire des défendeurs :
- au paiement de la somme de 5.946 euros au titre des loyers échus au 19 décembre 2024, outre ceux restant dus jusqu'au jour de l'audience selon décompte actualisé au cours des débats,
- au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu'à libération effective des lieux,
- au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil,
- au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.
A l'audience du 20 février 2025, la SASU HYMAGO, représentée par son président Monsieur [D] [E], a réitéré l'ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d'occupation et charges à la somme de 6.732 euros, échéance du mois de février 2025 incluse.
Assignés tous deux à personne, Monsieur [S] [G] et Madame [H] [U] n'ont pas comparu, ni personne pour eux.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience indiquant que les locataires n’avaient pas souhaité se présenter aux rendez-vous proposés par le CDS, qu’ils percevaient le RSA, attendaient leur second enfant pour février 2025. Ils se plaignaient du défaut d’isolation du logement et souhaitaient être relogés. Un dossier de surendettement aurait été déposé.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 03 avril 2025.

Par mention au dossier, le juge a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 17 avril 2025 afin que la SASU HYMAGO produise la preuve de sa qualité de créancière des loyers et indemnités d’occupation antérieurs à l’acquisition de l’immeuble le 11 décembre 2024, ou qu’à défaut elle produise un décompte actualisé de sa propre créance à compter du 11 décembre 2024.

A l'audience du 17 avril 2025, la SASU HYMAGO, représentée par son président Monsieur [D] [E], a indiqué ne pas pouvoir effectivement justifier d’une cession de créance à son profit concernant la période antérieure à la vente. Elle a donc porté sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d'occupation et charges à la somme de 855,48 euros, loyer du mois d’avril 2025 inclus.

Avisés de la réouverture des débats par lettre simple, Monsieur [S] [G] et Madame [H] [U] n'ont pas comparu, ni personne pour eux.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 05 juin 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la non comparution des défendeurs

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs ayant été régulièrement assignés, il y a lieu de statuer sur le fond.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l'Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 19 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SASU HYMAGO justifie avoir saisi par la voie électronique le 26 septembre 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d'expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l'espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 n'inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l'article 1er du code civil.

Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l'article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l'avenir et qu'elle n'a point d'effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.

Dès lors, et comme l'a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un avis en date du 13 juin 2024, l'article 10 de cette loi, "en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction".

Par acte délivré par commissaire de justice le 24 septembre 2024, la SASU HYMAGO a fait commandement à Monsieur [S] [G] et Madame [H] [U] d’avoir à payer la somme en principal de 4.416 euros. Ce commandement, délivré à tous deux en personne, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour les locataires de régler les sommes dues dans un délai de deux mois (page 1) ou de six semaines (page 3), le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Cependant, dès lors que le contrat de bail, conclu avant l'entrée en vigueur de la loi du 29 juillet 2023 et en cours au jour de cette entrée en vigueur, comportait une clause résolutoire prévoyant que les locataires disposaient d'un délai de deux mois pour régulariser leur dette locative après délivrance d'un commandement de payer, cette clause doit trouver à s'appliquer, de sorte que Monsieur [S] [G] et Madame [H] [U] avaient jusqu'au 24 novembre 2024 pour régler la dette visée au commandement de payer délivré le 24 septembre 2024.

À cette date, la situation n'avait pas été régularisée. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 25 novembre 2024 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Sur la demande au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [S] [G] et Madame [H] [U] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 25 novembre 2024.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner les défendeurs à payer à la SASU HYMAGO, bailleur depuis le 11 décembre 2024, une indemnité d'occupation mensuelle à compter de cette date, égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

En l'espèce, le bailleur produit un dernier décompte faisant état à la date du 17 avril 2025 d'une dette de 855,48 euros comprenant les indemnités d’occupation du 11 décembre 2024 (date de l’acquisition de l’immeuble) au mois d’avril 2025 inclus, et prenant en compte les versements reçus par la SASU HYMAGO de la CAF et des locataires (versements du 13 janvier 2025, 10 février 2025, 5 avril 2025).

En l’absence de preuve d’un versement supplémentaire par les locataires, il y a donc lieu de condamner Monsieur [S] [G] et Madame [H] [U] à payer à la SASU HYMAGO la somme de 855,48 euros au titre des indemnités d'occupation arrêtées au 17 avril 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse.

L'article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
Le contrat de bail stipule la solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et charges. En revanche, la clause n’étend pas expressément la solidarité aux indemnités d’occupation. Toutefois, les locataires se maintenant tous les deux dans les lieux, ils sont tenus in solidum aux indemnités d’occupation en application du principe selon lequel chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d'application immédiate, que :

V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)

VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [S] [G] et Madame [H] [U] n'ont pas comparu aux audiences, et personne n'a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire du bail.

Ainsi, et en dépit des efforts faits par les locataires pour reprendre ces derniers mois le paiement de leur loyer courant, il ne peut donc pas leur être octroyé de délais de paiement qui suspendraient les effets de la clause résolutoire.

En cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure.

Sur la demande de dommages et intérêts                                                                            

L'article 1231-6 du code civil prévoit en son alinéa 3, le seul invoqué par le bailleur, que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

La SASU HYMAGO ne démontrant pas la mauvaise foi des locataires, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Monsieur [S] [G] et Madame [H] [U] succombant, ils devront supporter les dépens in solidum, qui comprendront notamment les frais de l'assignation du 19 décembre 2024 (mais non les frais du commandement de payer du 24 septembre 2024 que la SASU HYMAGO, qui n’était alors pas bailleur, ne justifie pas avoir supportés).

Il paraît par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la SASU HYMAGO l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice. Il lui sera donc alloué la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,