TJ 28085, 11 juin 2025, RG 23/02042
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Texte de la décision
Jugement N°
du 11 Juin 2025
N° RG 23/02042 - N° Portalis DBXV-W-B7H-GCBG
[U] [F] [R], [T] [S]
C/
S.C.I. [Adresse 17],
N° MI : 25/00169
Copie certifiée conforme et
Copie exécutoire délivrées
le
à :
-SELARL GIBIER T21
-Me ROUSSELOT-WEBER (Versailles)
Copie certifiée conforme
délivrées le
à :
-S.Expertises
-Régie
-CEMA28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
PREMIÈRE CHAMBRE
JUGEMENT DU ONZE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ
DEMANDEURS :
Monsieur [U] [F] [R]
né le 13 Février 1990 à [Localité 16] (94), demeurant [Adresse 11] ; représenté par la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant [Adresse 8], avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21
Madame [T] [S]
née le 19 Octobre 1993 à [Localité 14] (68), demeurant [Adresse 11] ; représentée par la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant [Adresse 8], avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21
DÉFENDERESSE :
S.C.I. [Adresse 17],
RCS N° 851 282 517, dont le siège social est sis [Adresse 4] ; représentée par Me Karine ROUSSELOT-WEBER, demeurant [Adresse 6], avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 301
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Sophie PONCELET
Assesseurs: Elodie GILOPPE
Benjamin MARCILLY
Greffier : Vincent GREF
DÉBATS :
Après l’ordonnance de clôture du 27 février 2025, à l’audience du 19 Mars 2025 où siégeaient les magistrats susnommés, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision serait rendue par mise en disposition le 21 Mai 2025, date à laquelle les parties ont été informées que le délibéré avait été prorogé au 11 juin 2025.
JUGEMENT :
- Mis à disposition au greffe le 11 Juin 2025
- Contradictoire
- En premier ressort
- Signé par Sophie PONCELET, Première Vice-Présidente, et par Vincent GREF, Greffier.
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Suivant acte notarié en date du 18 septembre 2021, la SCI [Adresse 17] a vendu à Monsieur [U] [R] et Madame [T] [S], épouse [R] (ci-après désignés ensemble "les Epoux [R]") une maison d'habitation située [Adresse 11] à [Localité 15] (28) sur une parcelle cadastrée section AO N° [Cadastre 10]. (PIECE [R] N°1)
Cette parcelle faisait partie d'une parcelle plus importante qui a été préalablement divisée en 2 lots en 2017 par les associés de la SCI [Adresse 17].
En 2021, la SCI [Adresse 17] obtenait en 2021 un permis de démolition et de construction sur le 2eme parcelle- cadastrée AO [Cadastre 9] -issue de division cadastrale - et mitoyenne de la parcelle cadastrée section AO N° [Cadastre 10] des Epoux [R].
En 2022 , la SCI [Adresse 17] entreprenait la construction d'une maison neuve sur cette parcelle cadastrée AO [Cadastre 9].
Lors des opérations de terrassement nécessaires à la réalisation des fondations de la maison, deux foureaux -supposés contenirt l’un un câble électrique et l’autre un câble de télécommunications étaient découverts enterrés sur le terrain en construction ,ce qui conduisait les Epoux [R] à considérer que l’alimentation en élécticité et le réseau de telécommunication de leur maison d’habitation sur la parcelle cadastrée AO [Cadastre 10] était réliés aux réseaux via la parcelle mitoyenne cadastée A[Cadastre 9] que l’ acte notarié de vente de cette parcelle du 18 septembre 2021, n'en faisait état et ne comportait donc pas une servitude de passage de ces réseaux.
A la requête des Epoux [R], un procès -verbal d'huissier était établi le 7 septembre 2022.
Informé de cette situation , la SCI [Adresse 17] par courriel du 7 septembre 2022 - dans l'incertitude de l'appartenance des réseaux d'électricité et de télécommunication à l'une ou l'autre des deux parcelles- tentait de trouver une issue amiable en proposant un droit de servitude provisoire sur leur terrain dans l'attente de la réfection de nouveaux réseaux sur la parcelle AO N° [Cadastre 10] des Epoux [R], travaux que la SCI [Adresse 17] proposait de prendre à sa charge.
Le déplacement sur le chantier de la police municipale et d'un représentant de la commune le lendemain, 8 septembre 2022, à la requête des Epoux [R], conduisait la SCI [Adresse 17] à, d'une part, retirer sa proposition amiable par courriel du 9 septembre 2022, et d'autre à poursuivre les travaux en faisant couler du béton dans l'emplacement des fondations de sorte que -selon les Epoux [R]- ces fourreaux ne sont plus accessibles.
Par lettre recommandée avec AR du 17 janvier 2023 Me Vincent RIVIERRE, conseil des Epoux [R], considérant que la responsabilité de la SCI [Adresse 17] était engagée par l'absence de mention dans l'acte de vente du 18 septembre de l' existence de la servitude de passage des réseaux, sollicitait la prise en charge par la SCI [Adresse 17] des travaux nécessaires pour déplacer les réseaux sur la parcelle des Epoux [R].
Par lettre recommandée avec AR du 17 janvier 2023 Me Vincent RIVIERRE, conseil des Epoux [R], adressait à la SCI [Adresse 20] la copie des devis des travaux à cet effet et mettait en demeure la SCI [Adresse 17] de régler -sous3 semaines- la somme de 16.031, 88€ correspondant au montant total des devis annexés.
Par lettre recommandée avec AR du 16 janvier 2023, adressée à COVEA PROTECTION JUQUE, RIDIMe Karine ROUSSELOT-VEBER, conseil de la SCI [Adresse 17], au nom de ses clients, contestait l’existence de la servitude électrique et télécom alléguée par les époux [R] sur la propriété de la SCI [Adresse 20] aux motifs :
-qu'il n'était nullement établi que les réseaux existants sous la construction appartenant à la SCI [Adresse 17] était reliés à la propriété des époux [R] et leur conférait alors le bénéfice d'une servitude sur le terrain de la SCI [Adresse 17],
-que le permis de construire obtenu par la SCI [Adresse 17] le 14 septembre 2020 valant démolition ne saurait être remis en cause de charge et que son cahier des charges avait été respecté.
En l'absence de tout accord amiable, par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2024, Monsieur [U] [R] et Madame [T] [S], épouse [R] faisaient assigner la SCI [Adresse 17] devant le tribunal judicaire de CHARTRES.
***
Dans le dernier état de leurs écritures signifiées électroniquement le 22 novembre 2024- auxquelles il convient référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens- Monsieur [U] [R] et Madame [T] [S], épouse [R] l -au visa de l' articles 694 du Code civil, des articles 1604 et suivants du Code civil de l'article 701 du Code civil de l'article 1231-1 du Code civil et de l'article 232 du Code de procédure civile, ainsi que du bordereau des pièces qu'ils versent aux débats demandent au tribunal :
A titre liminaire, de :
-Constater l'existence d'une servitude grevant le fonds de la SCI [Adresse 17] au profit des époux [R],
-Enjoindre subsidiairement à la SCI [Adresse 17] de saisir un notaire afin de faire établir une servitude de passage des canalisations d'électricité et de télécom sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, étant précisé que les frais d'établissement de cette servitude seront à la charge de la SCI [Adresse 19]
-Ordonner en tant que besoin la publication du jugement à la conservation des hypothèques,
A titre principal, de :
-Constater que la SCI [Adresse 17] a manqué à son obligation de délivrance conforme,
-Constater que la SCI [Adresse 17] a aggravé la servitude,
-Constater que la SCI [Adresse 17] a commis une faute,
Et en conséquence,
-Condamner la SCI [Adresse 17] à payer à Monsieur [U] [R] et Madame [T] [S] épouse [R] les sommes suivantes avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir :
-16.031,88 € au titre des travaux de mise en conformité,
-3.000 € au titre du préjudice de jouissance,
A titre subsidiaire, de :
-Ordonner une expertise judiciaire pour déterminer que les réseaux existants sous la construction de la SCI [Adresse 17] sont reliés à la propriété des époux [R],
En tout état de cause, de :
-Condamner la SCI [Adresse 17] à payer à Monsieur [U] [R] et Madame [T] [S] épouse [R] la somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
-Condamner la SCI [Adresse 17] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL GIBIER-FESTIVI-RIVIERRE-GUEPIN par application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile,
-Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
****
Dans le dernier état de ses écritures signifiées électroniquement le 14 janvier 2025- auxquelles il convient référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens- la SCI [Adresse 17] - -au visa de l'article 694 du Code civil, des articles 1604 et suivants du Code civil, de l'article 701 du Code civil, de l'article 1231-1 du Code civil, de l'article 232 du Code de procédure civile et des pièces qu'elle verse aux débats, demande au tribunal :
A titre liminaire, de :
-DIRE ET JUGER qu'il n'existe aucune servitude grevant le fonds de la SCI [Adresse 17] au profit des époux [R],
EN CONSEQUENCE,
-DEBOUTER les époux [R] de leur demande d'injonction de saisir un notaire afin de faire établir une servitude de passage des canalisations d'électricité et d'énergie sous astreinte et de publication,
-DIRE ET JUGER que la SCI [Adresse 17] n'a pas manqué à son obligation de délivrance conforme,
-DIRE ET JUGER que la SCI [Adresse 17] ne peut aggraver une servitude inexistante,
-DIRE ET JUGER que la SCI [Adresse 17] n'a commis aucune une faute,
EN CONSEQUENCE,
- DEBOUTER Monsieur [U] [R] et Madame [T] [S] épouse [R] de l'ensemble de l'ensemble de leurs demandes tant principales que subsidiaires,
- CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [R] et Madame [T] [S] épouse [R] à payer à la SCI [Adresse 17] la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens dont distraction au profit de Maitre Karine ROUSSELOT-WEBER par application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile,
- Dire de pas avoir lieu à l'exécution provisoire.
****
Vu le renvoi au contenu des écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens respectifs, au visa de l'article 455 du Code de Procédure Civile ;
Vu l'ordonnance du juge de la mise en état du 27 février 2025 prononçant la clôture de la procédure et renvoyant l'affaire à l'audience de collégiale du 19 mars 2025, date à laquelle les avocats des parties, entendus en leurs plaidoiries, ont été informés que la décision était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 21 mai 2025, par mise à disposition au greffe de la 1ere Chambre de ce tribunal 2025, date à laquelle les parties ont été informées que le délibéré avait été prorogé au 11 juin 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l’article 143 du Code de Procédure Civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible.
En l’espèce, au vu des pièces du dossier, le Tribunal ne dispose pas des éléments techniques suffisants lui permettant de statuer sur la demande des requérants tendant à voir constater l’existence d’une servitude de passage de cables électriques et de télécomunication sur le fonds de la SCI [Adresse 17].
Il y a lieu au prélable d’ordonner avant dire droit, une mesure d’expertise judiciaire dans les conditions du dispositif de la présente décision.
Dans l’attente, il sera sursis à statuer sur les demandes des parties ainsi que sur les dépens.
L'article 22-1 de la loi n°95-125 du 8 février 1995 dans sa rédaction issue de la loi n°2019-222 du 23 mars 2019, dispose qu'" en tout état de la procédure y compris en référé, lorsqu'il estime qu'une résolution amiable du litige est possible, le juge peut, s'il n'a pas recueilli l'accord des parties, leur enjoindre de rencontrer un médiateur qu'il désigne. Celui-ci informe les parties sur l'objet et le déroulement d'une mesure de médiation. "
Le litige opposant Monsieur [U] [R] et Madame [T] [S], épouse [R] ( ci-après désignés ensemble " les Epoux [R] ") d’une part, à la SCI [Adresse 17] d’autre part, présente des critères d'éligibilité à une mesure de médiation, dès lors qu’il oppose des voisins. Il pourrait de manière plus perenne, trouver une issue via une mesure amiable.
Il convient donc d’ordonner concommitamment à la mesure d’expertise judiciaire sus ordonnée, une mesure d’injonction à information à médiation dans les conditions du dispositif de la présente décision.
Les parties seront donc convoquées devant un médiateur pour un rendez-vous d'information sur la médiation délivrée gratuitement par ledit médiateur désigné à cet effet.
A l'issue du rendez-vous, les parties pourront convenir d'entrer en médiation conventionnelle, ou si elles le préfèrent demander au juge d'ordonner une médiation judiciaire ou faire connaître qu'elles ne souhaitent pas entrer en médiation.
Si les parties donnent leur accord pour entrer en médiation, l'affaire reste inscrite au rôle et le juge statuera à défaut d'accord ou pour homologuer l'accord.
PAR CES MOTIFS,
LE TRIBUNAL, statuant par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, avant dire droit s’agissant de la mesure d’expertise judiciaire et par mesure d’administration judiciaire pour la mesure d’injonction à information à médiation:
ORDONNE une expertise et DÉSIGNE en qualité d'expert :
Madame [I] [C],
Adresse : [Adresse 18]
Tel fixe : [XXXXXXXX02]
Mél : [Courriel 13]
avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s'être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :
-1°) se rendre sur les lieux du litige, [Adresse 11] à [Localité 15] (28);
-2°) se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, à cet effet demander à la SCI [Adresse 17] de produire le plan cadastral de la division de la parcelle réalisée en 2021 par ses deux associés, en deux parcelles désormais cadastrée cadastrée AO [Cadastre 9] et AO [Cadastre 10] ainsi que le plan des réseaux établi par la SCI la SCI [Adresse 17] lors du dépôt du permis de construire la maison individuelle sur la parcelle cadastrée AO [Cadastre 9] dont elle est propriétaire;
-3°) faire toutes constatations sur le réseau d'électricité et de télécommunications ( via la fibre optique) au départ de l'arrête du mur de la maison des Epoux [R] sur la parcelle cadastrée section AO n° [Cadastre 10] mitoyenne de la parcelle cadastrée AO n° [Cadastre 9] appartenant à la SCI [Adresse 17] en vue de déterminer si le réseau d'électricité et le réseau de télécommunications ( par voie de fibre) qui sont situés sur l'arrête du mur pignon de la maison des Epoux [R] se prolongent sous la parcelle de la SCI LA [Adresse 17] section AO n° [Cadastre 9], et dans l'affirmative;
-4°) préciser, le cas échéant, si le réseau d'électricité et le réseau de télécommunications ( par voie de fibre) au départ de la maison des Epoux [R] sont reliés à ceux desservant la maison construite par la SCI [Adresse 17] sur sa parcelle AO [Cadastre 9] ou si traversant en sous-sol la parcelle de la SCI LA [Adresse 17], ils se branchent aux réseaux publics par un tracé indépendant ; et dans l’affirmative;
-5°) indiquer si les travaux de construction d'une maison individuelle que la SCI [Adresse 17] a réalisés en septembre 2022 sur sa parcelle AO n° [Cadastre 9] ont eu pour conséquences de diminuer ou rendre plus incommode, l'usage, la réparation et l'entretien du réseau d'électricité et du réseau de télécommunications ( par voie de fibre optique) desservant la maison des Epoux [R] jusqu'au point de raccordement aux réseaux publics et, dans l'affirmative, en préciser les éléments et qualifier les conséquences de ces travaux de faibles- modérées ou importantes dans une échelle allant de 1 à 10;
-6°) pour le cas où de l'avis de l'expert, le circuit primitif de passage des réseaux d'électricité et de télécommunications des Epoux [R] -via la parcelle de la SCI [Adresse 17]- serait devenu plus onéreux pour la SCI [Adresse 17]( notamment en empêchant ou retardant les travaux de construction de la maison) consigner la proposition éventuelle que pourrait faire la SCI LA [Adresse 17] de déplacement -par un autre circuit- aussi commode pour l'exercice par les Epoux [R] de leurs droits de passage des réseaux sous le même terrain et en chiffrer le coût ;
-7°) donner son avis sur les travaux nécessaires pour relier la réseau d'électricité et de télécommunications de la maison des Epoux [R] à un point de raccordement avec les réseaux publics sans passer par la parcelle de la SCI [Adresse 17] au vu :
-(a) des devis soumis par Epoux [R] pour un montant total de 16.031,88€, et des points de désaccord opposant les parties sur ces travaux (absence de plans détaillés du tracé des réseaux, existence de deux tranchés distinctes, changement de compteur , raccordement gratuit ou non à la charge de l'opérateur ) ,et
-(b) des devis qui pourraient présenter à l'expert par les parties au vu de ses recommandations de travaux ;
-8°)founir tous éléments de nature à permettreà la juridiction d'évaluer, le cas échéant, le préjudice de jouissance pouvant résulter pour les Epoux [R] des travaux de réfection de leurs réseaux pour les raccorder aux réseaux publics sans passer par la parcelle voisine appartenant à la SCI [Adresse 17] selon les travaux qui seront préconisés par l'expert et évaluer tous autres préjudices ;
-de manière tout générale,
- Faire toutes observations utiles au règlement du litige
DIT que l'expert désigné pourra, en cas de besoin, s'adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix, dans un domaine distinct du sien, après en avoir simplement avisé les conseils des parties et le magistrat chargé du contrôle des expertises ;
DÉSIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre les opérations d'expertise et, en cas d'empêchement de l'expert, procéder d'office à son remplacement ;
DIT que l'expert devra tenir informé ce magistrat de l'exécution de sa mission et de toute difficulté qu'il pourrait rencontrer pour l'accomplir ;
DIT que l'expert soumettra aux parties un pré-rapport et leur impartira un délai d'au moins quatre semaines pour remettre leurs dires à l'issue desquels il déposera son rapport définitif ;
DIT que l'expert devra déposer son rapport dans les 6 mois de sa saisine ;
DIT que dans le but de limiter les frais d'expertises, les parties sont invitées, pour leurs échanges contradictoires avec l'expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l'outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l'accord express et préalable de l'ensemble des parties ;
SUBORDONNE l'exécution de l'expertise au versement à la régie d'avances et de recettes du tribunal de ce siège (chèque de banque libellé à l'ordre de " TJ CHARTRES AV REC ") d'une avance de 3.000 € dans les 6 mois de la présente décision, payable par Monsieur [U] [R] et Madame [T] [S], épouse [R] unis d’intérêts;
DIT qu'à défaut de versement de cette avance avant cette date, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;
DIT qu'à l'issue de la première réunion des parties, l'expert nous soumettra et communiquera aux parties un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires et, en cas d'insuffisance de la provision allouée, demandera la consignation d'une provision supplémentaire ;
ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement
ENJOINT à Monsieur [U] [R] et Madame [T] [S], épouse [R] d’une part et à la SCI [Adresse 17], prise en la personne de son gérant d’autre part, de se rendre au rendez-vous d'information sur la médiation en personne et accompagnés de leur conseil s'ils le souhaitent, le vendredi 11 juillet 2025 à 10 heures au CEMA [Adresse 7] tél.: [XXXXXXXX01]; [Courriel 12];
INVITE, en cas de difficulté, les parties à prendre directement attache avec le CEMA ; [Adresse 5] [XXXXXXXX03] [Courriel 12];
RAPPELLE que ce rendez-vous est obligatoire et gratuit ;
DIT qu'aux fins de vérification de l'exécution de la présente injonction, le médiateur indiquera à la juridiction l'identité et la qualité des personnes s'étant présentées au rendez-vous d'information ;
RAPPELLE que l'inexécution de cette injonction, sans motif légitime est susceptible de constituer un défaut de diligences ;
RAPPELLE que les parties peuvent choisir d'entrer en médiation conventionnelle (dans les conditions des articles 1530 et suivants du code de procédure civile) avant, pendant ou à l'issue du rendez-vous, sans que le tribunal soit dessaisi ;
DISONS que, dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord à une mesure de médiation conventionnelle, le médiateur pourra immédiatement commencer sa mission et en informera la juridiction ;
DIT qu'à l'expiration de sa mission, le médiateur devra informer le juge de ce que les parties sont parvenues ou non à trouver une solution au litige qui les oppose;
DIT que le médiateur devra immédiatement aviser le juge de la mise en état de la 1ère chambre du tribunal judicaire de CHARTRES de l'absence de mise en œuvre de cette mesure, ou de son interruption, et tenir le juge informé des difficultés éventuellement rencontrées dans l'exercice de sa mission;
DIT que les actes constatant un accord issu d'une médiation lorsqu'ils sont contresignés par les avocats de chacune des parties, peuvent être revêtus de la formule exécutoire par le greffe de la juridiction compétente et qu'ils sont alors immédiatement exécutoires ;
ORDONNE le sursis à statuer sur les demandes des parties et sur les dépens dans l’attente de l’issue de l’expertise et d ela mesure d’information à médiation ou de médiation
RENVOIE l'affaire à l'audience de mise en état du 11 septembre 2025, pour vérifier l'état d'avancement du processus de médiation et/ou qu'il soit statué sur la suite de la procédure.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
Vincent GREF Sophie PONCELET
Données open data (Licence Ouverte 2.0), pseudonymisées à la source. Ne jamais citer uniquement sur la foi de cette base locale.