TJ 31483, 2 juin 2025, RG 24/00023

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de SAINT- GAUDENS
Place du Palais
31806 SAINT-GAUDENS CEDEX

JCP FOND

N° RG 24/00023 - N° Portalis 46CZ-W-B7I-QBS

Nature de l'Affaire:
5AH

Jugement du 02 Juin 2025

Minute n° 2025 /

JUGEMENT

A l'audience publique du Tribunal judiciaire tenue le 2 juin 2025;

Sous la Présidence de Emilie SENDRANE, Vice présidente des contentieux de la protection, assistée de Thérèse BOUDON, Greffière ;

Aprés débats à l'audience du 31 Mars 2025,

l'affaire a été mise en délibéré au 02 juin 2025 date à laquelle le jugement suivant a été rendu,

ENTRE :

DEMANDEUR

Madame [B] [W], demeurant 18 Rue du Moulin d'Aulne - 31800 VILLENEUVE DE RIVIERE

non comparante, représentée par Me Etienne MOUNIELOU, avocat au barreau de SAINT-GAUDENS

c/

DEFENDEUR

Monsieur [G] [S], demeurant 221 Quartier les vignes - 31800 REGADES

non comparant, représenté par Me Emmanuel DINGUIRARD, avocat au barreau de SAINT-GAUDENS

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Notifié le
1 fe + 1 ccc Me MOUNIELOU
1 ccc Me DINGUIRARD
1 ccc dossier

EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 1er décembre 2019, M. [S] [G] a donné à bail à Mme [W] [B] un local à usage d'habitation situé Quartier Les Vignes 31800 REGADES, moyennant un loyer mensuel d'un montant de 550 €.

Par courrier recommandé du 13 mars 2023, M. [S] [G] a fait signifier au locataire un congé aux fins de reprise du bien immobilier lui appartenant, avec effet au 13 juin 2023 à minuit. Mme [W] [B] a remis les clés du logement le 1er juin 2023.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2023, Mme [W] [B] a fait assigner M. [S] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-GAUDENS aux fins de voir condamner ce dernier à lui verser des dommages et intérêts pour la délivrance d'un congé frauduleux.

A l’audience du 31 mars 2025, Mme [W] [B] - représenté par Maître MOUNIELOU - demande au Tribunal, sur le fondement de l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989 :

- de condamner M. [S] [G] à lui verser la somme de 12000 euros au tire du congé pour reprise frauduleux qui lui a été délivré ;
- de condamner M. [S] [G] à lui restituer l'intégralité du dépôt de garantie soit la somme de 550 euros avec 55 euros de pénalité par mois de retard depuis la remise des clés le 1er juin 2023 ;
- juger qu'il y a lieu à la compensation prévue à l'article 1347 du code civil compte tenu de l'arriéré locatif du ;
- de condamner M. [S] [G] à lui verser la somme de 1200 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Mme [W] [B] indique que le congé pour reprise qui lui a été délivré était nul compte tenu de la relocation ensuite du bien en question à une nouvelle locataire. Elle indique avoir de ce fait subi un préjudice, ayant du déménager précipitamment alors que sa fille passait le brevet des collèges. Elle ne conteste pas avoir un arriéré locatif mais demande à ce qu'il se compense avec la restitution du dépôt de garantie par M. [S] [G].
*
En défense, M. [S] [G] – représenté par Maître DINGUIRARD– sollicite du Tribunal :

- qu'il déboute Mme [W] de l'ensemble de ses demandes ;
- qu'il condamne Mme [W] à lui verser la somme de 436 euros au titre de l'arriéré locatif et de 360,50 euros au titre du remboursement de la taxe sur les ordures ménagères jusqu'au mois de mai 2023 inclus ;
- qu'il ordonne la compensation avec le dépôt de garantie de Mme [W]
- qu'il condamne Mme [W] à lui verser la somme de 2099,77 euros au titre des réparations locatives ;
- qu'il condamne Mme [W] aux entiers dépens ainsi qu'à la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [S] [G] soutient que le congé délivré est tout à fait valable en ce qu'il comptait occuper ce logement au moment où il a été délivré et où il l'a finalement donné à bail à la fille de sa concubine. Il soutient au demeurant que Mme [W] a une dette locative et doit s'acquitter des réparations locatives nécessaires après son départ des lieux.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA REGULARITE DU CONGE :

En application des dispositions de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues à cet article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l'espèce, Mme [W] [B] demande à ce que le congés qui lui a été délivré le 13 mars 2023 pour le 13 juin 2023 soit déclaré nul compte tenu des délais qui n'ont pas été respectés ainsi que du bénéficiaire de ce droit de reprise qui n'est pas M. [S] [G] mais Mme [F] [U].

Le congé délivré par M. [S] [G] ne respecte pas le délai de préavis de 6 mois et n'a pas été délivré à l'échéance du bail soit pour le 1er décembre 2023. Il mentionne en outre une reprise par le propriétaire, ce qui n'a pas été le cas puisque c'est Mme [F] [U], fille de la concubine de M. [S] qui a finalement occupé le bien à compter du mois de juin 2023.

Dans ces conditions, il convient de considérer que le congé délivré par M. [S] à Mme [W] est nul. La demande de dommages et intérêts de Mme [W] est notamment motivé par l'échec de sa fille aux épreuves du brevet, de l'impossibilité pour elle de retrouver un logement avec sa fille et les troubles anxieux provoqués par ce déménagement.

Compte tenu des attestations fournies, ainsi que du certificat médical, il convient de condamner M. [S] [G] à lui verser la somme de 2000 euros de dommages et intérêts.

II. SUR LA DEMANDE RECONVENTIONELLE AU TITRE DE L'ARRIERE LOCATIF:

Aux termes de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé « de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Aux termes de l'article 1315, devenu l'article 1353 du Code civil, "celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation".

En l'espèce, M. [S] [G] sollicite reconventionnellement le paiement des sommes de 436 euros au titre de l'arriéré locatif et de 360,50 euros au titre du remboursement de la taxe sur les ordures ménagères jusqu'au mois de mai 2023.

Cette créance n'est contestée ni dans son principe, ni dans son montant par Mme [W].

Dans ces conditions, il convient de condamner Mme [W] [B] au payement de la somme de 796,50 € au titre des loyers et charges impayés jusqu'au 1er juin 2023.

III SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE AU TITRE DES DEGRADATIONS LOCATIVES ET DE RESTITUTION DU DEPOT DE GARANTIE

En application des dispositions de l'article 1730 du Code civil, le locataire doit rendre l’immeuble d’habitation tel qu’il l’a reçu, suivant l’état des lieux établi avec son bailleur, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Par ailleurs, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “le locataire est obligé [...] :
c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,
d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives [...], sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

En application de cet article, le locataire supporte une présomption de responsabilité à raison des dégradations et pertes subies par le logement durant la durée de son occupation et il incombe au locataire de prouver que les désordres ne lui sont pas imputables.

Pour sa part, le décret du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme étant les “travaux d’entretien courant et les menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif”.

L'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à la preuve de l'exécution des travaux pour lesquels il demande réparation (voir notamment Cass 3ème civ. 30 janvier 2002, CA Reims 07 mai 2013 et Rép. min. n° 77691) et donc à la production de factures.

En l'espèce, si un état des lieux d'entrée a bien été établi, aucun état des lieux de sortie n'est fourni par le bailleur qui sollicite l'indemnisation de son préjudice constitué par l'entretien de la pelouse et des haies, la réparation de l'insert bois, le remplacement du cumulus d'eau chaude et du mitigeur de la baignoire, et de la remise en peinture de certains murs. M. [S] fournit au soutien de sa demande deux photographies de l'insert, une facture d'entretien des extérieurs, la facture du plombier pour le changement de cumulus et d'achat de peinture.

Les photographies de l'insert ne sont pas datées et les travaux de plomberie facturés ne caractérisent pas des dégradations commises par la locataire. L'achat de peinture alors que M. [S] indique avoir dans le même temps aménagé avec sa compagne dans un nouveau logement n'est pas non plus suffisant pour démontrer que les murs de la maison louée par Mme [W] nécessitaient une reprise. Enfin, l'état des lieux d'entrée ne mentionnait rien concernant les extérieurs et leur état d'entretien.

Or, en l'absence de production d'un état des lieux de sortie contradictoire et de tout élément permettant de caractériser d'éventuelles dégradations commises par Mme [W] pendant son occupation des lieux, il convient de rejeter la demande de M. [S] au titre des dégradations locatives et d'ordonner la restitution à Mme [W] de son dépôt de garantie soit la somme de 550 euros.

Conformément à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, M. [S] sera condamné à verser à Mme [W] 55 euros par mois de retard dans la restitution de ce dépôt de garantie à compter du 1er octobre 2023, la mise en demeure de la locataire étant du 18 septembre 2023. La pénalité est donc, au 31 mai 2025 d'un montant de 1100 euros, somme à laquelle M. [S] [G] sera condamné.

Il convient d'ordonner, conformément à la demande des parties, la compensation des sommes dues entre elles.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, M. [S] [G] succombant à l'instance, les dépens seront mis à sa charge.

Sur les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l'espèce, M. [S] [G] condamné aux dépens, sera également condamnés à verser à Mme [W] une somme qu'il est équitable de fixer à 1000 € au titre des frais irrépétibles.

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il n'y a pas lieu de déroger au principe de l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,