TJ 31483, 2 juin 2025, RG 24/00177

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de SAINT- GAUDENS
[Adresse 5]
[Localité 2]

JCP FOND

N° RG 24/00177 - N° Portalis 46CZ-W-B7I-RFC

Nature de l'Affaire:
5AD

Jugement du 02 Juin 2025

Minute n° 2025 /

JUGEMENT

A l'audience publique du Tribunal judiciaire tenue le 2 JUIN 2025;

Sous la Présidence de Emilie SENDRANE, Vice présidente des contentieux de la protection, assistée de Thérèse BOUDON, Greffière,Greffier;

Aprés débats à l'audience du 31 Mars 2025,

l'affaire a été mise en délibéré au 02 juin 2025 date à laquelle le jugement suivant a été rendu,

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [R] [X], demeurant [Adresse 1]

non comparant, représenté par Me [D], avocat au barreau de SAINT-GAUDENS

c/

DEFENDEUR

Commune COMMUNE DE [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

non comparante, représentée par Me Jean- gervais SOURZAC, avocat au barreau de TOULOUSE

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Notifié le
1 fe + 1 ccc Me ABADIE
1 ccc Me SOURZAC
1 ccc dossier

EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 10 juin 2006, la Commune de [Localité 7] a donné à bail à M. [X] [R] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel d'un montant de 244 €, outre 8 € de provisions sur charges.

Par lettre recommandée en date du 8 décembre 2022, la Commune de [Localité 7] a fait signifier au locataire un congé aux fins de vente du bien immobilier lui appartenant, avec effet au 30 juin 2024 à minuit. Ce congé formule au preneur une offre d'achat pour un prix de vente arrêté à la somme de 200.000 €.

Le preneur n'a pas quitté les lieux à l'échéance du bail, il a fait assigner la Commune de [Localité 7] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 2], par acte d'huissier de justice en date du 24 juillet 2024, principalement pour obtenir l'annulation du congé pour vendre.

A l’audience du 31 mars 2025, M. [X] [R] représenté par Maître ABADIE demande au Tribunal, sur le fondement de l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989 :

- de prononcer la nullité des congés délivrés à M. [X] les 8 décembre 2022 et 17 novembre 2023 ;
- de condamner la commune de [Localité 7] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision à installer une serrure sur la porte de l'immeuble dans lequel l'appartement est loué, à remettre en place le portillon d'accès à la voie publique côté [Adresse 6] ;
- de condamner la commune de [Localité 7] à lui verser la somme de 435,05 euros ;
- de condamner la commune de [Localité 7] à lui rembourser la somme de 407,50 euros au titre du constat d'huissier ;
- de condamner la commune de [Localité 7] à lui verser la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

M. [X] [R] estime que le congé qui lui a été délivré n'est pas conforme aux prescriptions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu'il ne précise pas exactement le bien proposé à la vente, qu'il ne reproduit pas les textes obligatoires et ne contient pas l'annexe prévue. Il demande en outre la sécurisation des lieux loués par la remise en place d'une serrure à la porte d'entrée et d'un portillon donnant sur la rue.

En défense, la commune de VILLENEUVE DE RIVIERE représentée par Maître SOURZAC sollicite du Tribunal :

- le rejet de l'ensemble des demandes de M. [X] [R] ;
- l'expulsion de M. [X] [R] du logement ainsi que tous occupants de son chef ;
- la condamnation de M. [X] [R] à lui verser une indemnité d'occupation d'un montant de 325,16 euros jusqu'à restitution ou reprise des lieux ;
- la condamnation de M. [X] [R] au paiement de la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

La commune de [Localité 7] estime au contraire que le congé délivré à M. [X] [R] est parfaitement valable et que les nullités invoquées ne lui font pas grief. Elle indique ne pas avoir de devoir de sécurisation des lieux loués contrairement à ce qu'affirme le locataire et ne pas avoir à régler la facture de réparation de la chaudière, M. [X] ne lui ayant pas laissé le temps de procéder à ces réparations.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA REGULARITE DU CONGE :

En application des dispositions de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut six mois avant l'expiration du bail, donner congé des lieux loués pour vendre.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues à cet article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En vertu de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Les termes des cinq alinéas de l'article 15-II de la loi de 1989 précité sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification, la nullité de l'acte étant encourue si le locataire démontre un grief.

De manière générale, et en cas de saisine dans le cadre de la contestation d'un congé, le juge doit s'attacher à pratiquer un certain nombre de vérifications en ce qui concerne tout d'abord le respect des délais légaux imposés à peine de nullité, ensuite celui des motifs invoqués dans leur existence matérielle tels qu'ils doivent être repris dans le corps même de l'acte énonçant le congé et enfin le respect du formalisme et de l'ensemble des mentions imposées par la loi.

En l'espèce, le congé délivré les 8 décembre 2022 et 17 novembre 2023 par la Commune de [Localité 7], propriétaire du logement loué par M. [X] [R] ne comporte pas de manière claire et précise la composition du logement proposé à la vente à M. [X] [R] et surtout, ne reproduit pas les alinéas de l'article 15 II de la loi du 06 juillet 1989, ce qui a effectivement causé au locataire un grief dans la mesure où il a ainsi été privé d'informations importantes relatives à la possibilité de racheter l'immeuble. La notice d'information prévue par l'arrêté du 13 décembre 2017 n'a pas non plus été fournie, privant là encore M. [X] [R] d'un droit à l'information.

Il convient dans ces conditions de déclarer le congé délivré à M. [X] [R] par courriers recommandés des 8 décembre 2022 et 17 novembre 2023 comme nul.

II. SUR LA DEMANDE DE SECURISATION DES LIEUX ET DE PRISE EN CHARGE DES TRAVAUX:

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

De plus, le bailleur est obligé :

- De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
- d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
- D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
- De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

S'agissant de la mise en place d'un verrou sur la porte d’accès à la maison où se trouve l’appartement de M. [X] et la remise en place d'un portillon donnant sur la voie publique, le locataire ne démontre pas en quoi la remise en place de ces éléments constitue une des obligations du bailleur à son égard. En effet, le terrain présent autour de la maison ne fait pas partie des lieux loués à M. [X] et la porte dont il demande la sécurisation n'est pas celle de son appartement mais celle de la maison où se trouve d'autres appartements. M. [X] [R] est donc défaillant dans la démonstration que ces deux éléments l'empêchent de jouir paisiblement des lieux loués. Il sera donc débouté de sa demande.

Il est par ailleurs constant que le locataire ne peut pas obtenir le remboursement des frais engagés pour pallier le défaut d'entretien du bailleur s'il n'a pas mis ce dernier en demeure de porter remède à l'état de l'installation. M. [X] [R] a ainsi informé la commune de [Localité 7] d'une panne sur la chaudière par courrier du 11 mars 2024 reçu le 13 mars 2024 comprenant un devis de travaux du 11 mars 2024.

Ainsi, M. [X] ne justifie pas avoir mis en demeure le bailleur de réaliser les travaux dans un délai suffisant et ne prouve pas, au surplus, avoir payé ces travaux, seul le devis étant produit. La demande de M. [X] à ce titre sera donc rejetée ainsi que la demande au titre du remboursement du constat d'huissier.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la commune de [Localité 7] succombant à l'instance, les dépens seront mis à sa charge.

Sur les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l'espèce, la Commune de [Localité 7] condamnée aux dépens, sera également condamnée à verser à M. [X] [R] une somme qu'il est équitable de fixer à 700 € au titre des frais irrépétibles.

Sur l'exécution provisoire

L'article 514 du code de procédure civile prévoit les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucun motif ne justifie que l'exécution provisoire soit écartée.

PAR CES MOTIFS,