TJ 31483, 2 juin 2025, RG 24/00184

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de SAINT- GAUDENS
Place du Palais
31806 SAINT-GAUDENS CEDEX

JCP FOND

N° RG 24/00184 - N° Portalis 46CZ-W-B7I-RG3

Nature de l'Affaire:
5AA

Jugement du 02 Juin 2025

Minute n° 2025 /

Notifié le
1 FE + 1 ccc Me MONFERRAN
1 ccc Me DINGUIRARD
1 ccc dossier

JUGEMENT

A l'audience publique du Tribunal judiciaire tenue le 02 juin 2025 ;

Sous la Présidence de Emilie SENDRANE, Vice présidente des contentieux de la protection, assistée de Thérèse BOUDON, Greffière ;

Aprés débats à l'audience du 31 Mars 2025,

l'affaire a été mise en délibéré au 02 juin 2025 date à laquelle le jugement suivant a été rendu,

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. PROMOLOGIS, immatriculée au RCS de Toulouse sous le numéro 690 802 053, prise en la personne de ses représentants légaux domiciiés en cette qualité audit siège, demeurant 2 rue du Docteur Sanieres - CS 90718 - 31007 TOULOUSE

non comparante, représentée par Maître Emmanuelle MONFERRAN de la SCP MONFERRAN - ESPAGNO - SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE

c/

DEFENDEUR

Monsieur [A] [N] [W], demeurant 4 Place Lafayette - APPT 7215 - 31210 MONTREJEAU

comparant, assisté par Maître Nathalie RAYNAUD de la SCP RAYNAUD LOUBATIE, avocats au barreau de SAINT-GAUDENS

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RAPPEL DES FAITS
Par contrat en date du 5 juillet 2023, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à M. [W] [A] un logement situé 4, place Lafayette Porte 7215 31210 MONTREJEAU pour un loyer mensuel de 295,79 € et des provision sur charge à déterminer.

La SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner M. [W] [A] devant le Juge des contentieux de la protection de Saint-Gaudens par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2024 aux fins d'obtenir la résiliation du contrat et l'expulsion du locataire.

A l’audience du 31 mars 2025, la SA PROMOLOGIS a maintenu les termes de son assignation à savoir :

- le rejet de l'ensemble des demandes faites par M. [W] [A] ;
- la résiliation du contrat de bail souscrit avec M. [W] [A] portant sur l'appartement sis 4, place Lafayette Porte 7215 31210 MONTREJEAU ;
- l'expulsion de M. [W] [A] sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;
- la suppression du délai de 2 mois prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution;
- la condamnation de M. [W] [A] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer à compter de la décision rendue jusqu'à la libération effective des lieux ;
- la condamnation de M. [W] [A] aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La SA PROMOLOGIS indique que M. [W] cause des troubles de voisinage importants et ce depuis son entrée dans les lieux.

M. [W] [A], sous tutelle et représentée par Maître [V], demande que la SA PROMOLOGIS soit déboutée de l'ensemble de ses demandes y compris de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée aux entiers dépens.

Il fait valoir que ses agissements ne sont pas suffisamment graves pour entraider la résiliation de son contrat de bail et qu'il a mis en place diverses actions afin de remédier à ces troubles de voisinage.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA DEMANDE DE RESILIATION :

L’article 1718 du code civil prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales : d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; de payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 7 de la loi du 06 juillet 1989 précise que le locataire doit user paisiblement des lieux loués.

L’article 1217 du Code civil énonce que “la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut (...) provoquer la résolution du contrat (...)”.

Aux termes de l’article 1224 du même code, “la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice”.

Selon l’article 1228, “le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts”.

En l'espèce, le contrat de bail fourni par la SA PROMOLOGIS contient une clause indiquant que « le locataire doit respecter les règles d'hygiène, de santé et de sécurité dans son logement ainsi que dans les parties communes ; il doit jouir paisiblement des lieux loués sans rien faire qui puisse nuire à la tranquilité des autres locataires (sont notamment visés les cas d'ivrognerie, les violences, tapages nocturnes ainsi que tout bruit, éclat de voix, musique, etc.)[...] En tout état de cause, le locataire ayant un animal de compagnie, quel qu'il soit, devra respecter les règles d'hygiène et de sécurité dans le logement, ses accessoires et parties communes. ».

En l'espèce, la SA PROMOLOGIS a fourni :
- diverses plaintes par courrier ou auprès des services de gendarmerie des autres locataires voisins de M. [W] soit M.[M] [T], Mme [D] [O], M. [F] [E], de M. [R] [N] et de Mme [Y] [K] (datées des 14 août 2023, 8 novembre 2023, 15 novembre 2023, 21 novembre 2023, 8 janvier 2024, 24 janvier 2024, 29 janvier 2024, 5 février 2024, 12 février 2024, 4 mars 2024, 26 mars 2024, 1er mai 2024, 3 mai 2024,13 mai 2024, 16 mai 2024, 31 mai 2024, 4 juin 2024, 7 juin 2024, 18 juin 2024, 24 juin 2024, 27 juin 2024, 2 juillet 2024, 12 décembre 2024, 16 décembre 2024, 17 décembre 2024,19 décembre 2024, 15 janvier 2025, 22 janvier 2025, 27 janvier 2025, 7 février 2025, 13 mars 2025, 18 mars 2025,20 mars 2025) concernant du tapage nocturne et diurne de sa part et des personnes venant lui rendre visite, l'absence de verrouillage des portes, la présence d'un chien qui aboie et fait ses besoins sur le balcon, des odeurs de stupéfiants
- une mise en demeure de la SA PROMOLOGIS du 1er février 2024 d'avoir à cesser les troubles de voisinage
- un constat d'échec de conciliation du 4 avril 2024.

Ainsi, et contrairement à ce que soutient M. [W] [A], le bailleur rapporte la preuve des troubles de voisinage causés par celui-ci et ce depuis presque 2 ans. Ces troubles sont régulièrement attestés par au moins 3 des voisins et deux autres ont également déjà déposé des plaintes. Si des démarches et efforts ont été faits par le majeur protégé pour remédier à certaines difficultés (soins psychiatriques et don du chien), ils n'ont pas permis de faire cesser les troubles de voisinage causés par M. [W] [A] et qui excèdent les contraintes inhérentes à la vie en collectivité.

Compte tenu du nombre de plaintes et de la durée de ces troubles, ils caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs du locataire et son expulsion des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

M. [W] [A] sera également condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à sa libération définitive des lieux.

II SUR LA DEMANDE DE SUPPRESSION DU DELAI D'EXPULSION

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
 
D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande ainsi que la demande d'astreinte assortissant l'expulsion de M. [W] [A].

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [W] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il n'y a pas lieu de déroger au principe de l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,