TJ 62160, 5 juin 2025, RG 25/00112

Tribunal Judiciaire
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N° RG 25/00112 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76DEP

JUGEMENT

DU : 05 Juin 2025

[W] [K]

C/

[R] [M]

REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 05 Juin 2025

Jugement rendu le 05 Juin 2025 par Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l'audience d'Alice FAGES, auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [W] [K]
né le 23 Janvier 1993 à [Localité 10],
demeurant [Adresse 6]

comparant

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [R] [M], demeurant [Adresse 4]

non comparant

DÉBATS : 03 Avril 2025

PROCÉDURE : l'affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00112 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76DEP et plaidée à l'audience publique du 03 Avril 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 05 Juin 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 février 2023, M. [W] [K] a donné à bail, à compter du 1er mars 2023, à M. [R] [M] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 450,00 euros, payable d’avance le 1er de chaque mois, net de charges.

En présence de loyers impayés, M. [W] [K] a, par acte de commissaire de justice signifié le 11 septembre 2024, fait commandement au preneur d'avoir à lui payer la somme de 3900,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2024, outre 155,61 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La CCAPEX a été saisie de la situation d'impayé de loyer par lettre électronique enregistrée le 19 août 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 janvier 2025, M. [W] [K] a fait citer M.[R] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] aux fins de :
- voir constater la résolution de plein droit du contrat de location acquise par le jeu de la clause résolutoire ;
- dire et juger qu’à défaut de départ volontaire il sera procédé à l’expulsion de M. [R] [M] de corps et de biens ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;
- d’autoriser le demandeur à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur en vertu de l’article R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
- condamner M. [R] [M] au paiement de la somme principale de 4500,00 euros au titre du solde des loyers arrêté au 20 janvier 2025, le tout avec intérêt au taux légal à compter de la présente assignation;
- condamner M. [R] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuelles à compter du 20 janvier 2025, date qui sera retenue pour constater la résiliation du bail, exigible au 1er de chaque mois et jusqu’à la libération effective des lieux ;
- le condamner au paiement de la somme de 350,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront les frais de commandement de payer et de la présente assignation.

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 22 janvier 2025.

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 03 avril 2025, où elle a été retenue.

M. [W] [K], comparant en personne, maintient ses demandes et actualise sa demande de paiement à la somme de 5850,00 euros arrêtée au 03 avril 2025. Il s’oppose à tout délai de paiement au profit du locataire en précisant que le locataire n’a plus payé de loyer depuis le mois d’octobre 2023.

M. [R] [M] bien que régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le juge a précisé que le diagnostic social et financier n’a pas été réalisé l’enquêteur social ayant trouvé porte close.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

SUR CE

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

- Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l'espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 19 septembre 2024.

L'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l'espèce, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 22 janvier 2025, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est en conséquence recevable.

- Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet, à l'initiative du bailleur.

Or, il est constant que les causes du commandement de payer du 11 septembre 2024 sont demeurées impayées, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 12 novembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail conclu le 27 février 2023, le commandement de payer du 11 septembre 2024, un décompte de créance au mois de janvier 2025 auquel il ajoute les trois mois de loyer de février, mars et avril 2025, soit 450,00 euros x 3 = 1350,00 euros .

Le solde de loyer s’élève en conséquence à la somme de 4500,00 + 1350,00 = 5850,00 euros au 1er avril 2025.

En conséquence, M. [R] [M] sera condamné au paiement de la somme de 5850,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce M. [R] [M], qui ne sollicite pas de délai de paiement, ne justifie pas avoir repris le paiement intégral de son loyer courant, ne s’en explique pas devant le tribunal et ne formule aucune offre de paiement pour apurer sa dette.

En conséquence il n’apparait pas que le locataire soit en mesure d’apurer la dette locative de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de lui accorder de délais de paiement.

Sur le sort des meubles

Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des procédures civiles d'exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés.

Notamment l'article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n'est qu'à défaut de cette indication que le commissaire de justice chargé de l'expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d'en dresser inventaire conformément aux dispositions de l'article R.433-1.

Il convient par conséquent de renvoyer le demandeur à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution s'agissant des meubles laissés dans les lieux.

Sur les autres demandes

- Sur les dépens

Selon l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, il convient de dire que M. [R] [M], succombant à l'instance, supportera la charge des dépens.

- Sur les frais irrépétibles

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de l’équité, de condamner M. [R] [M] à payer à M. [W] [K] la somme de 350,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

- Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

Aucun élément de l'espèce ne justifie qu'il soit dérogé au principe de l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS