TJ 35288, 10 juin 2025, RG 23/01197

N° 25/00122

JUGEMENT du
10 JUIN 2025

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N° RG 23/01197 - N° Portalis DBYD-W-B7H-DKPH

[D] [V]
, [H] [V]

C/

[R] [E]

Copie exécutoire délivrée
le

à

Copie certifiée conforme délivrée
le

à
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-MALO

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Madame BURON Annabelle, Juge des Contentieux de la protection de Saint-Malo, assistée de BENARD Sandra, greffier ;

DÉBATS : à l’audience publique du 01 Avril 2025 ;

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition le 10 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEURS :

Monsieur [D] [V]
né le 11 Septembre 1957 à [Localité 4]

Madame [H] [V]
née le 31 Décembre 1961 à [Localité 5]

demeurant ensemble [Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentés par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [E]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 2]
Représentés par Maître Karine POSTOLLEC, avocat au barreau de SAINT-MALO
Mandataire : Me [G] [F] [T] (Curatrice), absente

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M. et Mme [V] ont donné à bail à M. [R] [E] et Mme [C] [Y] une maison d’habitation principale située [Adresse 3], à compter du 20 mai 2009, par contrat du 11 avril 2009, pour un loyer mensuel de 755 € (charges locatives comprises).
Suite à un changement de situation, M. [R] [E] est devenu seul titulaire du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, M. et Mme [V] ont fait signifier le 9 mars 2023 par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme en principal de 3560,81 euros.

Les consorts [V] ont ensuite par acte de commissaire de justice du 5 juillet 2023, fait assigner le locataire en constatation de la résiliation du bail les liant, et ce, pour défaut de paiement des loyers, expulsion des lieux précités avec au besoin assistance de la force publique et autorisation de faire transporter aux frais de la locataire les meubles et effets mobiliers se trouvant dans les lieux, et si des délais de paiement étaient accordés, prononcer la déchéance au moindre manquement.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour échanges de conclusions et pièces entre les parties, M. [E] bénéficiant par ailleurs d’une mesure de protection à compter du 6 juillet 2023 ( placement sous sauvegarde de justice avec désignation d’un mandataire spécial par ordonnances du juge des contentieux de la protection en date du 6 juillet 2023 et placement par jugement en date du 11 janvier 2024 sous mesure de curatelle renforcée aménagée, Mme [G] [F] [T], mandataire judiciaire à la protection des majeurs étant désignée mandataire spéciale puis curatrice).

Au cours de la procédure, M. [R] [E] a restitué le logement et un état des lieux de sortie a été dressé le 25 janvier 2024 par commissaire de justice.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 1er avril 2025.

À cette audience, les consorts [V] représentés par leur conseil et se référant à leurs conclusions déposées à l’audience, ont, compte tenu de la restitution du logement, abandonné leurs demandes initiales en résiliation et paiement de l’arriéré locatif. Ils ont en revanche soutenu outre le rejet des demandes formées par le défendeur une demande au titre des réparations locatives à hauteur de 10494,54 euros (déduction faite du dépôt de garantie de 710 euros et du solde créditeur de 166,90 euros) et sollicité la condamnation de M. [E] aux dépens et au paiement d’une indemnité de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Se prévalant des dispositions des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, ils rappellent que le logement était neuf lors de l’entrée dans les lieux alors que l’état des lieux de sortie révèle des dégradations (peintures et sols affectés de moisissures et d’humidité) occasionnés par un dégât des eaux survenu en octobre 2021 et un défaut d’entretien. Selon eux, il appartenait au défendeur dont il suppose qu’il a été indemnisé par son assureur à cette fin, de réaliser les travaux nécessaires pour réparer les dégradations occasionnées par le dégât des eaux survenu en octobre 2021, celui-ci ayant par son inaction entrainé l’aggravation du sinistre.

M. [R] [E] représenté par son conseil et se référant à ses dernières écritures déposées à l’audience sollicite à titre principal le rejet des demandes formées par les consorts [V]. Il demande la restitution du dépôt de garantie (soit 710 euros) et de la somme de 166,90 euros, son solde locatif étant créditeur. À titre subsidiaire, il demande au juge des contentieux de la protection de réduire l’indemnisation due à la somme de 3642,10 euros et de lui accorder des délais de paiement sur deux ans. En tout état de cause, il demande la condamnation des époux [V] au paiement de la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et leur condamnation aux dépens.

Au soutien de ses demandes principales, il fait valoir, aux visas des articles 1730, 1732 du code civil, 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, du décret n°87-712 du 26 août 1987 sur les réparations locatives et de l’article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, que l’état des lieux de sortie n’a relevé que des traces d’humidité sur les murs et qu’il n’a pas été constaté d’autres désordres pouvant relever d’un défaut d’entretien ou de dégradations. Il affirme que le logement a été nettoyé et restitué vide, contrairement à ce que peuvent suggérer des photographies insérées dans les conclusions adverses non prises par le commissaire de justice. Il atteste n’avoir reçu aucune indemnisation de son assurance au titre du dégât des eaux. Il souligne à ce titre que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’un refus de prise en charge de leur propre assureur. Surtout, M. [R] [E] considère que les préjudices ne lui sont pas exclusivement imputables. Il estime que l’aggravation du dommage qui lui est imputée doit être nuancée car les bailleurs ont eux-mêmes tardé à mandater un professionnel. Il ajoute que les époux [V] avaient la charge des travaux réparatoires conformément aux conclusions des rapports d’expertise, qu’il leur appartenait de mettre en œuvre l’assurance du propriétaire et/ou de la copropriété, à charge pour ces derniers d’exercer des recours.
Au soutien de ses demandes subsidiaires, M. [E] observe que l’expertise diligentée par l’assureur des consorts [V] a chiffré la totalité des dommages à hauteur de 9273,08 € et a précisé que seuls les dommages relatifs aux doublages, cloisons et escalier lui seraient imputables (en raison de son inaction causant l’aggravation des dommages), excluant ainsi les dommages relatifs à l’embellissement. Il estime en conséquence que s’il devait être condamné à des réparations locatives, celles-ci ne sauraient excéder la somme de 3642,10 euros, correspondant au chiffrage des dommages liés aux doublages, cloisons et escaliers. Au surplus, il ajoute que le chiffrage produit par les époux [V] comprend des frais d’embellissement et que certains postes ne se sont pas vus appliquer un coefficient de vétusté. Enfin, se prévalant des dispositions de l’article 1342-5 du code civil et rappelant sa situation financière modeste, il demande des délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré au 10 juin 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 1730 du code civil, repris par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».
Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

Pour déterminer l’existence ou non de réparations imputables au locataire, il y a lieu en principe de comparer les états des lieux d’entrée et de sortie.

En l’espèce, les consorts [V] sollicitent la somme de 11371,44 euros (cf. Pièce 36) et produisent un relevé détaillé de ce chiffrage (“estimation des travaux de remise en état des détériorations du logement”).
Ce chiffrage comprend notamment pour les pièces à l’étage et l’escalier les travaux suivants : “ peinture + arrachage sol pour pose PV “.

Cependant, s’agissant de ces pièces, l’état des lieux de sortie ne permet pas d’établir un usage anormal du logement et un défaut d’entretien ( pour exemple, le commissaire de justice mentionne notamment “ rampe de l’escalier bois teinté, tâchée par le temps”, “peinture défraîchie”, “jaunie”, “des traces de passage”, “papier peint décoloré”, “traces de piètement de meubles”, “quelques décolorations”). Les photographies en noir et blanc ne permettent pas davantage d’établir un défaut d’entretien ou un usage anormal des lieux en considération de la durée d’occupation des lieux puisqu’il convient de rappeler que M. [R] [E] est resté près de quinze ans dans le logement. En conséquence, les constatations du commissaire de justice sont uniquement à mettre en relation avec la vétusté affectant inexorablement les sols et peintures après plus de quatorze années d’occupation.

Dans ces conditions, la somme de 733,36 euros réclamée à ce titre sera écartée.

S’agissant des pièces du rez-de-chaussée, il résulte des éléments du dossier qu’un dégât des eaux est survenu en octobre 2021 occasionnant d’importantes dégradations dans l’ensemble de ces pièces. Il est établi que ce sinistre a été provoqué par une fuite sur le réseau d’alimentation desservant le ballon d’eau chaude. Les deux expertises diligentées par les assureurs de chacune des parties et produites aux débats s’accordent ainsi sur le fait que la cause du dégâts des eaux ainsi identifiée relevait de la responsabilité du propriétaire. Néanmoins, il ressort également de ces deux rapports d’expertise que le comportement de M. [R] [E] en ce qu’il n’a pas informé immédiatement le gestionnaire du bien du sinistre et n’a pas permis l’accès au plombier dans les meilleurs délais (déplacement en vain les 13 et 23 janvier 2022 et accès au logement le 4 février 2022) a contribué à l’aggravation des dommages.

C’est sur ce point que les parties centrent leur désaccord.

Les époux [V] estiment en effet que M. [R] [E] est entièrement responsable de l’état du logement tel qu’il a été constaté par constat de commissaire de justice lors de l’état des lieux de sortie le 25 janvier 2024 alors que M. [R] [E] s’il ne conteste pas que l’aggravation des désordres lui est imputable estime que les consorts [V] ont eux-même tardé à mandater un plombier et qu’il leur appartenait ensuite de procéder aux travaux réparatoires sous réserve d’un recours à son encontre ou à l’encontre de son assureur.

Il ressort des éléments du dossier que l’inaction et le manque de réactivité de M. [R] [E] a effectivement généré une aggravation du sinistre a minima sur la période entre sa survenance et l’intervention du plombier et que c’est de par cette aggravation que les dommages ne se sont pas limités aux éléments d’embellissement mais ont également affecté les murs et cloisons.

Dans ces conditions, il convient conformément aux conclusions concordantes des expertises de retenir que les dommages occasionnés aux cloisons, doublages sont imputables à M. [E]. En revanche, les demandes au titre de la peinture et du détapissage dans ces pièces seront écartées (soit la somme totale de 639,31 euros) compte tenu d’une part, à l’instar de ce qui a été retenu ci-avant, de la vétusté qui affectait nécessairement ces éléments et d’autre part, du fait qu’il résulte des expertises amiables que les dommages d’embellissement restaient imputables au propriétaire compte tenu de l’origine du sinistre.
Dans le cadre de leur demande, les époux [V] sollicitent notamment la somme de 3671,76 euros au titre de la réalisation des cloisons de distribution, d’un plafond autoporté structure et d’une cloison SAD sans qu’il ne soit possible d’identifier précisément si cette reconstruction se fait à l’identique ou s’il s’agit en partie d’ajout de cloisons ou d’amélioration notamment s’agissant du plafond autoporté.
Par conséquent, compte tenu du caractère insuffisamment précis du chiffrage produit, il convient pour évaluer le montant des réparations locatives imputables au locataire de se référer aux rapports d’expertise, de retenir les postes correspondant à ceux sollicités dans le chiffrage produit et en conséquence, les sommes suivantes : 1056 euros (dépose et mise en décharge du doublage murale avec isolant), 1439,90 euros (fourniture et pose panneaux sandwich), 1355,20 euros (reprise du doublage murale) et 827,75 euros (remplacement des plinthes en carrelage), soit la somme totale de 4678,85 euros.

Il convient de déduire de ce montant le dépôt de garantie et le solde créditeur du décompte locatif.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [E] à payer aux époux [V] la somme de 3801,95 euros au titre des réparations locatives (4678,85-710 - 166,90).

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [E] âgé de 70 ans, est retraité. Il bénéficie depuis peu d’une mesure de protection sous la forme d’une curatelle renforcée afin de l’assister, notamment dans la gestion financière. Ses ressources mensuelles s’élèvent à 1313,62 euros et ses charges à 1058,26 euros conformément au budget mensuel établi par la curatrice. Son budget reste donc excédentaire et M. [E] apparait en capacité de régler sa dette.

Dès lors, il y a lieu d’accorder à M. [E] des délais de paiement mensuels sur 24 mois pour se libérer de sa dette selon les modalités décrites au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue du litige, il convient de dire que chaque partie supportera la charge de ses dépens et de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS