TJ 35288, 10 juin 2025, RG 25/00042

N° 25/00127

JUGEMENT du
10 JUIN 2025

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N° RG 25/00042 - N° Portalis DBYD-W-B7J-DTJ3

SASU FONCIERE ATIXA

C/

[M], [W] [I]

Copie exécutoire délivrée
le

à

Copie certifiée conforme délivrée
le

à
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-MALO

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Madame BURON Annabelle, Juge des Contentieux de la protection de Saint-Malo, assistée de BENARD Sandra, greffier ;

DÉBATS : à l’audience publique du 13 Mai 2025 ;

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition le 10 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDERESSE :

SASU FONCIERE ATIXA
[Adresse 3]
[Localité 2]
Rep légal : M. [F] [R] (Président)

Comparante

DÉFENDERESSE :

Madame [M], [W] [I]
née le 23 Janvier 1971 à [Localité 6]
[Adresse 4]
[Localité 1]

Comparante

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Par contrat du 9 octobre 2018, la société civile immobilière (ci-après S.C.I.) Man a donné à bail à Mme [M] [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 410 € outre 10 € à titre de provision sur charges.
La société par actions simplifiée (ci-après S.A.S.) Fonciere Atixa est venue aux droits de la S.C.I. Man aux termes d’un acte authentique du 13 juillet 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A.S. Fonciere Atixa a fait signifier le 18 septembre 2024 un commandement de payer la somme en principal de 1395,60 euros et de justifier de l’occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2025, la S.A.S. Fonciere Atixa a fait assigner Mme [M] [I] en constatation de la résiliation du bail les liant, et ce, pour défaut de paiement des loyers, provisions sur charges et charges y afférents, expulsion des lieux précités avec au besoin assistance de la force publique et autorisation de faire transporter et séquestrer aux frais de la locataire les meubles et effets mobiliers se trouvant dans les lieux, et si des délais de paiement étaient accordés, en résiliation du bail au moindre manquement.

La S.A.S. Fonciere Atixa sollicite également sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- la somme de 1547,01 euros au titre de la dette locative arrêtée au 8 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

- une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer qui serait dû en l’absence de résiliation, et ce jusqu'à la libération effective des lieux,

- la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- les dépens, en ce notamment compris les frais du commandement de payer, de l'assignation et les frais de mise à exécution à intervenir.

A l’audience du 13 mai 2025, la S.A.S. Fonciere Atixa représentée par son président M. [F] [R] maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 917 euros.

Mme [M] [I] comparait en personne. Elle ne conteste pas la dette mais précise qu’elle a obtenu une aide de 800 euros de sa caisse de retraite complémentaire. Elle produit la notification de cette décision en date du 23 avril 2025. Elle sollicite de pouvoir se maintenir dans le logement dans l’attente que sa demande de logement social aboutisse et propose un échéancier sur la base de mensualités de 30 euros. Elle précise qu’elle est actuellement en formation de conductrice de car.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe en amont de l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 10 juin 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Ille-et-Vilaine par la voie électronique le 4 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.S. Fonciere Atixa justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".
En l’espèce, le bail conclu le 9 octobre 2018 contient une clause résolutoire (article 12 Contrat de location) comportant une stipulation faisant expressément état d’un délai de deux mois pour régulariser l’impayé. La loi du 6 juillet 1989 relevant d’un ordre public de protection et cette stipulation étant plus favorable au locataire, il en sera fait application, étant précisé que la loi du 27 juillet 2023 en ce qu’elle a modifié le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire n’a pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 septembre 2024 pour la somme en principal de 1395,60 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 18 novembre 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La S.A.S. Fonciere Atixa produit un décompte démontrant que Mme [M] [I] reste lui devoir la somme de 546,67 € (déduction faite des frais de commissaire de justice compris dans les dépens) à la date du 13 mai 2025, échéance d’avril 2025 comprise.

Mme [M] [I] ne conteste pas la dette ni en son principe ni en son montant mais justifie avoir obtenu une aide de sa caisse de retraite complémentaire qui couvrira la dette en son intégralité. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme sous réserve de déduction de l’aide à venir avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE DE RÉSILIATION DE PLEIN DROIT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le “juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative”.
L’article 24 VII de cette même loi ajoute notamment que “ Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.”

À l’audience, Mme [M] [I] a sollicité de pouvoir se maintenir dans les lieux et proposé un échéancier. Le bailleur n’a pas donné son accord pour la mise en place d’un échéancier.

Il apparait cependant que l’aide envisagée devrait permettre à Mme [M] [I] de régler la dette en intégralité et qu’elle a par ailleurs repris le paiement du loyer courant. Au regard de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par la défenderesse ainsi qu’à la demande de délais de paiement.

Mme [M] [I] sera donc autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif de la présente décision. Il convient également de dire que la résiliation du bail et par conséquent les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le délai accordé. Si Mme [M] [I] règle outre le loyer courant, l'arriéré et l’indemnité d’occupation dans le délai accordé, la clause sera réputée ne pas avoir joué et l'exécution du bail se poursuivra. En revanche, en cas de non-respect des modalités de paiement accordées, la clause résolutoire produira tous ses effets : le bail sera résilié et la S.A.S. Fonciere Atixa pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique. L’indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, continuera d’être due du jour de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clefs.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [M] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité et la situation économique de Mme [M] [I] telle qu’elle ressort notamment du diagnostic social et financier justifient de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 9 octobre 2018 liant la S.A.S. Fonciere Atixa et Mme [M] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 18 novembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [M] [I] à verser à la S.A.S. Fonciere Atixa la somme de 546,67 € (décompte arrêté au 13 mai 2025, incluant les loyers et indemnités d'occupation, échéance d’avril 2025 comprise ), avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation étant rappelé que les parties devront déduire le montant de l’aide de la caisse de retraite complémentaire de la locataire une fois cette aide versée ;

AUTORISE dans l’attente du versement de cette aide, Mme [M] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 18 mensualités de 30 € chacune et une 19ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Mme [M] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A.S. Fonciere Atixa puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [M] [I] soit condamnée à verser à la S.A.S. Fonciere Atixa une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Mme [M] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE le surplus des demandes formées par la S.A.S. Fonciere Atixa en ce compris la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que le présent jugement sera communiqué par les soins du greffe à Monsieur le sous-préfet de [Localité 5] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de la défenderesse dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,