TJ 21231, 10 juin 2025, RG 21/00874

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
de DIJON

2ème Chambre

MINUTE N°

DU : 10 Juin 2025

AFFAIRE N° RG 21/00874 - N° Portalis DBXJ-W-B7F-HHVI

Jugement Rendu le 10 JUIN 2025

AFFAIRE :

Société BV DIMICT

C/

S.C.I. [Adresse 2]

ENTRE :

La Société BV DIMICT, immatriculée au RCS de BELGIQUE sous le numéro 088 335 9841, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 4] (BELGIQUE)

représentée par Maître Simon LAMBERT de la SELAS LANCELIN & LAMBERT, avocats au barreau de DIJON postulant et par Maître Marc STUBBE, avocat au barreau de LILLE, plaidant

DEMANDERESSE

ET :

La SCI [Adresse 2], immatriculée au RCS de DIJON ous le numéro 435 055 033, agissant poursuites et dligences de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Eric RUTHER, avocat au barreau de DIJON plaidant

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Laetitia TOSELLI, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Madame Catherine MORIN,

L’avocat de la demanderesse a déposé son dossier de plaidoirie conformément à l’article 799 du code de procédure civile ;

DEBATS :

Vu l’avis en date du 18 décembre 2024 ayant fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries à juge unique du 11 Février 2025 date à laquelle l’affaire a été appelée en audience publique ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 décembre 2024 ;

Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 10 Juin 2025 ;

JUGEMENT :

- Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;
- Contradictoire
- en premier ressort
- rédigé par Laetitia TOSELLI
- signé par Laetitia TOSELLI, Présidente et Catherine MORIN, greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le
à
Maître Simon LAMBERT de la SELAS LANCELIN & LAMBERT
Me Eric RUTHER

* * *

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte notarié du 1er octobre 2019, la SCI [Adresse 2] a consenti à la société BV Dimict une promesse unilatérale de vente d’un château situé [Adresse 1], pour un prix de 950 000 euros, jusqu’au 31 décembre 2020 à 16 heures, sous plusieurs conditions suspensives, notamment une condition suspensive d’obtention du prêt. Une somme de 95 000 euros, correspondant à 10 % du prix de la vente, a été déposée par virement à la comptabilité du notaire.

Par avenants des 31 janvier 2020, 24 juin 2020 puis 7 août 2020, la SCI [Adresse 2] et la société BV Dimict sont convenues de repousser la date de réalisation des conditions suspensives.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 novembre 2020, la société BV Dimict a informé la SCI [Adresse 2] du fait que la condition suspensive pour l’obtention d’un financement n’était pas remplie et a sollicité du notaire la restitution de la somme de 95 000 euros.

Selon lettre recommandée avec avis de réception du 11 janvier 2021, le conseil de la société BV Dimict a mis en demeure la SCI [Adresse 2] de solliciter du notaire la restitution de la somme de 95 000 euros séquestrée. Par lettre simple du même jour, il a demandé au notaire l’indication des raisons de l’absence de la restitution.
Par courriel en réponse du 14 janvier 2021, Me [K] demandait à la société BV Dimict de justifier d’un refus de prêt conforme aux stipulations de la promesse de vente.

Par acte d’huissier de justice du 16 avril 2021, la société à responsabilité limitée de droit belge BV Dimict a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Dijon la SCI [Adresse 2], afin de voir, sur le fondement des articles 1103 et 1353 du code civil et de l’article 514 du code de procédure civile, notamment déclarer la vente caduque et obtenir la restitution du dépôt de garantie de 95 000 euros sous astreinte, outre intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2021.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 20 décembre 2024. L’affaire a été fixée à l’audience publique du 11 février 2025 puis mise en délibéré au 10 juin 2025.

°°°°°

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 30 mars 2023, la société BV Dimict demande au tribunal, au visa des articles 1103 et 1353 du code civil et de l’article 514 du code de procédure civile, de :
- débouter la SCI [Adresse 2] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- dire que la défaillance de la condition suspensive d'obtention de prêt ne lui est pas imputable, de sorte que la vente est caduque,
- ordonner à la SCI [Adresse 2] de notifier à Me [K], Notaire à [Localité 3], son accord écrit pour la restitution du dépôt de garantie de 95 000 euros versé par elle, et ceci sous astreinte de 50 euros par jour de retard, commençant à courir le huitième jour suivant la signification du jugement à intervenir,
- condamner la SCI [Adresse 2] à lui payer une somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation des préjudices subis par elle, toutes causes confondues,
- condamner la SCI [Adresse 2] à lui payer des intérêts au taux légal sur la somme de 95 000 euros à compter du 11 janvier 2021,
En tout état de cause,
- condamner la SCI [Adresse 2] à lui payer la somme de 5 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,
- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,
- condamner la SCI [Adresse 2] aux entiers dépens.

La société BV Dimict soutient que la promesse de vente est devenue caduque et qu’elle le prouve car le type de crédit qu’elle justifie avoir demandé et qui lui a été refusé est conforme à la clause de condition suspensive, s’agissant en particulier du montant et de la durée de remboursement. Elle ajoute qu’elle a communiqué le refus dans le délai imparti par la promesse de vente, la durée de la validité de la condition suspensive ayant été fixée au 30 novembre 2020. Elle en déduit qu’elle a respecté ses obligations contractuelles et que la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt ne lui est pas imputable, ce qui justifie la restitution du dépôt de garantie.

La société BV Dimict conteste ainsi l’insuffisance de l’attestation de refus de son organisme bancaire accompagnée de sa demande de financement. En réponse à l’argmumentation adverse, elle fait valoir que le taux nominal du prêt sollicité, à savoir un taux nominal maximum de 2%, n’est pas à l’origine du refus de financement. Elle précise que des « Incidents externes négatifs » ont conduit l’organisme de financement à refuser le prêt demandé et qu’il s’agit de la pandémie mondiale de coronavirus qui a entraîné un durcissement des conditions de prêt, d’autant plus qu’il s’agissait d’une demande de prêt pour un investissement à l’étranger. Elle expose que la manière dont la banque a formulé son courrier n’a rien d’étonnant en langue néerlandaise.
Rappelant que la vente était subordonnée à l’obtention par le bénéficiaire du financement de l’opération grâce à l’octroi d’un prêt pour un montant de 760 000 euros, pour une durée maximale de 5 ans, elle explique que la question d’un éventuel second prêt pour financer les travaux est sans incidence sur la procédure puisque non prévue dans l’acte notarié du 1er octobre 2019, outre le fait que le projet de financement prévoyait expressément le financement des travaux. Elle ajoute que le paiement de la somme de 40 000 euros pour obtenir des délais supplémentaires démontre sa capacité d’emprunt. Elle réplique que, s’agissant du mobilier, le prix de vente avait été augmenté de 20 000 euros. Elle en déduit que la restitution du dépôt de garantie est justifiée.
Concernant la demande reconventionnelle, la société BV Dimict se prévaut de l’absence de dommage causé à la SCI [Adresse 2] pour conclure au rejet de la demande de dommages et intérêts. Elle ajoute que l’indemnité d’immobilisation ne peut s’accompagner d’intérêts légaux puisqu’ils n’ont pas été prévus.

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Dans ses dernières écritures notifiées électroniquement le 29 septembre 2023, la SCI [Adresse 2] conclut au rejet de l’ensemble des demandes de la société BV Dimict et sollicite reconventionnellement du tribunal de :
- ordonner à la société BV Dimict de notifier à Me [K], notaire, son accord écrit pour lui restituer l’indemnité forfaitaire d’immobilisation de 95 000 euros sous astreinte définitive de 75 euros à compter de la signification du jugement,
- déclarer que cette indemnité forfaitaire d’immobilisation sera augmentée des intérêts légaux à compter du jugement à intervenir,
- condamner la société BV Dimict à lui régler la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, augmentés des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,
- condamner la société BV Dimict à lui régler la somme de 5 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société BV Dimict aux dépens en jugeant que Me Eric Ruther, Avocat, pourra procéder à leur recouvrement comme cela est prescrit à l’article 699 du code de procédure civile.

La SCI [Adresse 2] soutient que les éléments produits par la société BV Dimict sont insuffisants pour permettre la restitution de l’indemnité d’occupation. Aussi considère-t-elle que l’attestation de refus de prêt, qui ne mentionne pas le taux nominal du prêt demandé, ne permet pas de savoir si le prêt réclamé était conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, pas plus que la demande de financement dont elle précise ignorer si elle était adressée à l’organisme bancaire pour l’octroi du prêt. Elle demande des précisions sur les incidents bancaires qualifiés de « incidents externes négatifs » dont la société BV Dimict n’a jamais fait état alors qu’elle déclarait dans la promesse de vente qui n’existait pas à sa connaissance d’empêchement à l’octroi des prêts.

La SCI [Adresse 2] réplique que « les incidents externes négatifs » ne peuvent correspondre à la crise sanitaire et que cette dernière ne peut à elle seule expliquer le refus du prêt. Elle estime avoir été très patiente avec la société BV Dimict pour l’obtention de son financement. Elle ajoute que la partie adverse ne verse aucun élément sur les demandes de prêts travaux qu’elle a effectués, susceptibles de dépasser la capacité d’emprunt qu’elle avait. Enfin, elle précise que le versement de la somme de 40 000 euros pour obtenir des délais supplémentaires correspondait à une indemnité de dédommagement pour l’entretien de la propriété le temps pour la société BV Dimict de trouver son financement.
La SCI [Adresse 2] conclut au rejet de la demande de dommages et intérêts formulée à son encontre et rappelle être dans l’attente d’une attestation de refus conforme à ce qui était prévu dans la promesse de vente.
Elle soutient que l’indemnité d’immobilisation de 95 000 euros doit lui être versée en raison des manquements de la société BV Dimict, à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation du bien immobilier. Elle ajoute que le préjudice qui lui a été causé par l’immobilisation du bien immobilier pendant plus de 13 mois justifie la condamnation de la société BV Dimict à lui verser la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir.

MOTIFS :

1/ Sur la demande d’injonction de la SCI [Adresse 2] de notifier au notaire son accord écrit pour la restitution de la somme de 95 000 euros :

D’après l’article 1103 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

Il résulte de l’acte notarié signé entre les parties le 1er octobre 2019 que :
“le promettant confère au bénéficiaire la faculté d’acquérir, si bon lui semble, le bien ci-dessous identifié.
Le bénéficiaire accepte la présente promesse de vente en tant que promesse, mais se réserve la faculté d’en demander ou non la réalisation suivant qu’il lui conviendra” (page 3).
“La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 31 décembre 2020 à 16 heures”(page 4). Le délai a ensuite été repoussé, par 3 avenants successifs.

“La réalisation de la promesse aura lieu : (…)
par la levée d’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur de ce délai. La levée d’option par le bénéficiaire, si elle est effectuée, transformera la promesse unilatérale de vente en vente. Cette vente restera placée sous les seules conditions suspensives encore pendantes le jour de la levée d’option, sauf si renonciation de la part du bénéficiaire à ces dernières”(page 4).

“Au cas où le bénéficiaire n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant, qui disposera alors librement du bien nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d’acquérir qu’aurait exprimées le bénéficiaire”(page 5).

“Il est entendu entre les parties qu’en raison de l’acceptation par le bénéficiaire de la promesse faite par le promettant, en tant que simple promesse, il s’est formé entre elles un contrat dans les termes de l’article 1124 du code civil”(page 6).

Selon l’article 1124 alinéa 1er du code civil, “la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire”.

En l’occurrence, la somme de 95 000 euros versée a une nature d’indemnité d’immobilisation puisque l’acte notarié prévoit :

“INDEMNITE D’IMMOBILISATION
1. Constatation d’un versement par le bénéficiaire
Le bénéficiaire a déposé au moyen d’un virement bancaire à la comptabilité de Maître [Y], notaire participant la somme de 95 000 euros, soit 10 % de la présente vente.
Il est ici précisé que, dans l’hypothèse où le virement ne serait pas effectif à la date ci-dessus fixée, la présente promesse de vente sera considérée comme caduque, et le bénéficiaire sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes, et ce si bon semble au promettant.
2. Nature de ce versement
La somme ci-dessus versée ne constitue pas des arrhes. En conséquence, les dispositions de l’article 1590 du code civil ne lui sont pas applicables.
3. Sort de ce versement
La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts.
Elle sera versée au promettant ou au bénéficiaire selon les hypothèses suivantes :
(...)
b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci.
(...)
c) toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s’il se prévalait de l’un des cas suivants :
- si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte” (pages 7 et 8).

En l’espèce, il n’est pas contesté que la bénéficiaire de la promesse, qui se prévaut de la condition suspensive suivante, n’ait pas levé l’option à la date du 30 novembre 2020, aux termes du 3e avenant du 7 août 2020 :
“Condition suspensive d’obtention de prêt
le bénéficiaire déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L. 313-40 du code de la consommation et répondant aux caractéristiques suivantes :
- organisme prêteur : tout établissement bancaire
- montant maximal de la somme empruntée : 760 000 euros
- durée maximale de remboursement : 5 ans
- taux nominal d’intérêt maximal : 2 % l’an (hors assurances)
- garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute

garantie personnelle devant émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès invalidité.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt dans les 4 mois des présentes au plus tard le 31 janvier 2020 < date devenue le 30 novembre 2020 après le 3ème avenant>.
(…)

L’obtention ou non obtention devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant.
À défaut de cette notification, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.
Passé ce délai de 8 jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. À défaut, ces fonds resteront acquis au promettant” (page 12).

L'article 1304-3 alinéa 1er du code civil, qui est dans les débats puisque figurant dans la promesse de vente, dispose qu’une condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.
Il en découle que, lorsqu’une vente a été conclue sous la condition suspensive de l’obtention d'un prêt, il appartient à l’acquéreur de justifier qu’il a déposé une ou des demandes de financement conforme(s) aux caractéristiques stipulées au compromis de vente (cf Civile 3ème, 30 janvier 2008, n° 06-21.117), sachant qu’une seule demande conforme suffit, sauf convention contraire (cf Civile 3ème, 8 décembre 1999, n° 98-10.766).

En l’espèce, la société BV Dimict doit donc établir qu’elle a sollicité un financement conforme aux stipulations de la promesse de vente.
La société BV Dimict, bénéficiaire, a justifié, par courrier recommandé du 26 novembre 2020, à la SCI [Adresse 2] et aux deux notaires, Maître [K] et Maître [Y], de ce que la condition suspensive n’était pas remplie du fait du refus du financement par la banque. Elle joignait une attestation du 20 novembre 2020 émanant du département crédits de Groep DGB Finance NV, dont il n’est pas contesté qu’il soit bien un organisme prêteur, confirmant le refus du dossier de crédit professionnel en raison d’un “apport insuffisant” et d’ “incidents externes négatifs”, ainsi qu’une demande de financement dans laquelle est mentionnée, en page 11, que la société BV Dimict envisage un financement total de 760 000 euros selon les modalités suivantes : durée de 5 ans ; type de financement :“straight loan” ; garanties : hypothèque de contrôle de premier ordre sur la propriété. Puis, en réponse au courriel du notaire Me [K] du 14 janvier 2021 lui demandant de justifier d’un “refus de prêt conforme aux stipulations de la promesse de vente”, elle a transmis, par courrier du 22 février 2021, une nouvelle attestation émanant du département crédits de Groep DGB Finance NV, confirmant que “le dossier

de crédit, à savoir un prêt direct de 760 000 euros sur 5 ans, a été refusé sur la base des éléments suivants :
- un apport insuffisant
- incidents externes négatifs”,
qui explique donc les causes du refus de prêt.
Il convient de constater que le taux nominal, qui devait être au maximum de 2 %, n’est pas mentionné, et qu’il ne l’est pas plus dans la première attestation ni encore dans la demande de financement.
Toutefois, la société BV Dimict finit par produire une attestation bancaire du 20 décembre 2021 aux termes de laquelle “nous confirmons par la présente avoir reçu de votre part une demande de financement du projet de [Adresse 2] en vue d’obtenir un crédit (straightloan) aux conditions suivantes :
- montant 760 000 euros ;
- durér 5 ans ;
- taux d’intérêt maximal de 2 %.
Comme déjà mentionné dans l’attestation du 20 novembre 2020, nous ne pouvons pas vous accorder ce crédit et ce entre autres en raison du développement de la pandémie de corona mondiale (les incidents externes négatifs)”.
L’emploi du passé “avoir reçu” et le membre de phrase suivant : “comme déjà mentionné dans l’attestation du 20 novembre 2020” témoignent du fait que la demande de financement correspondant à ces conditions avait bien été effectuée conformément à la convention, avant la date de la réalisation de la condition suspensive, donc avant le 30 novembre 2020, puisque renvoyant à l’attestation du 20 novembre 2020. La demande de financement était donc conforme aux conditions contractuelles.
En outre, le refus avait bien été notifié avant le 30 novembre 2020.
Ainsi, à défaut pour le bénéficiaire d’avoir levé l’option et signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, la société BV Dimict s’est trouvée de plein droit déchue du bénéfice de la promesse de vente au terme dudit délai de réalisation, et la vente s’est trouvée caduque. Mais la défaillance de la condition suspensive, qui n’est pas imputable à la société BV Dimict, lui permet de solliciter à juste titre la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

Il sera précisé que l’établissement prêteur sollicité définissant les “incidents externes négatifs” comme extérieurs à la société BV Dimict (la crise de coronavirus), celle-ci n’a pas manqué à ses obligations contractuelles en déclarant qu’elle n’avait pas connaissance d’un empêchement à l’octroi du crédit sollicité.
Par ailleurs, aucun élément ne démontre que les attestations auraient été rédigées pour les besoins de la cause.

Il y a donc lieu d’ordonner à la SCI [Adresse 2] de notifier à Me [K], conformément aux dispositions de la promesse de vente, son accord écrit pour que lui soit restituée l’indemnité d’immobilisation de 95 000 euros, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, pendant un délai de 4 mois.
En conséquence, la demande reconventionnelle de la SCI [Adresse 2] d’ordonner à la société BV Dimict de notifier à Me [K], son accord écrit pour voir restituer à la SCI [Adresse 2] l’indemnité d’immobilisation de 95 000 euros sous astreinte doit être rejetée.

Il y a lieu de condamner la SCI [Adresse 2] à verser à la société BV Dimict en outre les intérêts au taux légal sur la somme de 95 000 euros à compter de la mise en demeure de payer en lettre recommandée

avec accusé de réception présentée le 15 janvier 2021 à la SCI [Adresse 2], par application de l’article 1231-6 alinéa 1er du code civil.

2/ Sur la demande de condamnation de la SCI [Adresse 2] à lui verser la somme de 2 500 euros dommages et intérêts toutes causes confondues :

La société BV Dimict invoque une “opposition abusive” de la partie adverse à lui restituer les 95 000 euros au soutien de sa demande de dommages et intérêts, qui l’aurait privée de trésorerie (page 5 de ses écritures). Elle sollicite donc l’indemnisation d’un préjudice financier.
En effet, le défaut de restitution de l’indemnité d’immobilisation a privé la société BV Dimict d’une importante somme d’argent dont elle aurait pu avoir l’usage.
Ce préjudice sera justement réparé par l’allocation de la somme de 1 500 euros à ce titre. La SCI [Adresse 2] sera donc condamnée au versement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, s’agissant d’une indemnisation judiciairement fixée.

3/ Sur la demande reconventionnelle aux fins de versement de dommages et intérêts :

Dès lors qu’il a été fait droit à la demande principal en paiement, la demande reconventionnelle en dommages et intérêts est devenue sans objet.

4/ Sur les demandes accessoires :

La SCI [Adresse 2] perdant le procès, elle sera condamnée aux dépens, qui seront recouvrés par le conseil de la demanderesse selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la SCI [Adresse 2] à verser à la société BV Dimict la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire, qui est de droit.

PAR CES MOTIFS