TJ 06069, 6 juin 2025, RG 23/03856

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER
1 GROSSE Me VERANY
1 GROSSE Me FONTAN FARON
1 GROSSE Me BELARBI
1 GROSSE Me ZEPI

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section B

JUGEMENT DU 06 Juin 2025

DÉCISION N° 2025/445

N° RG 23/03856 - N° Portalis DBWQ-W-B7H-PKGT

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [F]
né le 24 Octobre 1989 à GRASSE (06)
115 Chemin de la Reinaude
06530 CABRIS

Madame [P] [D] épouse [F]
née le 01 Mai 1991 à CANNES (06)
115 Chemin de la Reinaude
06530 CABRIS

représentés par Me David VERANY, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Madame [B] [J]
née le 14 Juin 1949 à SPERACEDES
1098 Chemin des Planasteaux
06530 LE TIGNET

représentée par Me Valérie FONTAN FARON, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant

Madame [Z] [E]
née le 24 Octobre 1990 à CHENOVE (21)
16 Rue Louis Gibert
13004 MARSEILLE

Monsieur [A] [E]
né le 09 Décembre 1995 à MARSEILLE (13)
47 Boulevard Velten
13004 MARSEILLE

Monsieur [M] [E]
né le 17 Mai 1960 à LE CANNET (06)
47 Boulevard Velten
13004 MARSEILLE

Monsieur [L] [X]
né le 07 Avril 1936 à SERANON (06)
2242 Chemin des Baux
06750 SERANON

représentés par Me Naïma BELARBI, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

Madame [C] [J]
née le 01 Juin 1991 à GRASSE (06)
Gites Napoleon Bonaparte 110 allée Pul Chiris
06750 SERANON

Madame [W] [H] [J]
née le 25 Août 1985 à CASTELLANE (04)
19 lotissement les Grosses Listes
04120 CASTELLANE

Madame [I] [J]
née le 25 Mai 1990 à GRASSE (06)
Hameau Picourenc Chemin de la Frayere
06530 PEYMEINADE

représentées par Me Sandrine ZEPI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Mme CASINI, Vice-Présidente

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 26 février 2025 ;

A l’audience publique du 24 Mars 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 06 Juin 2025.

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Les consorts [E], [X] et [J] sont propriétaires d’une maison de village et parcelles de terre attenantes sur la commune de SERANON (06) – Rue du Bas Asinas.

Ces biens immobiliers sont issus du règlement de successions anciennes et répartis au cadastre comme suit :

B 141 Les Asinas 00ha 00a 62ca
Madame [Z] [E] (nue-propriétaire)
Monsieur [A] [E] (nu-propriétaire)
Monsieur [M] [E] (usufruitier)
Monsieur [L] [X] (usufruitier)

B 142 Les Asinas 00ha 42a 00ca
Madame [C] [J] (propriétaire indivis)
Monsieur [R] [J] (propriétaire indivis)
Madame [I] [J] (propriétaire indivis)

B 143 123 rue des Asinas 00ha 00a 20ca
Monsieur [L] [X]

B 144 123 rue des Asinas 00ha 00a 49ca
Succession de Monsieur [T] [J]

B 639 Les Asinas 00ha 00a 53ca
Succession de Monsieur [T] [J]

B 640 123 rue des Asinas 00ha 00a 41ca
Madame [Z] [E] (nue-propriétaire)
Monsieur [A] [E] (nu-propriétaire)
Monsieur [M] [E] (usufruitier)
Monsieur [L] [X] (usufruitier)

Monsieur [T] [J] est décédé le 23 mai 2013 et laisse pour lui succéder:
- Son fils [R] [J]
- Sa fille [B] [J]
-Sa petite fille [I] [J]
-Sa petite fille [C] [J]
-Sa petit fille [W] [J]

Monsieur [R] [J] est décédé le 11 mai 2014 et qu’il laisse pour lui succéder :
Son frère [Y] [J], lui même décédé le 06 aout 2020
Sa soeur [B] [J]
Sa nièce [I] [J]
Sa nièce [C] [J]
Sa nièce [W] [J]

Les biens immobiliers ont été commercialisés par l’intermédiaire de l’Agence Castellane Immobilier, à l’exception initialement de la parcelle de terre cadastrée section B numéro 142 (grand terrain attenant à la maison).

Les époux [F] ont formulé une offre d’achat le 03 novembre 2022 pour l’ensemble des biens à l’exception de la parcelle B 142 au prix de 80.000 euros, frais d’agence inclus avec condition suspensive d’obtention d’un crédit.

Par courriel du 15 novembre 2022, Monsieur [U], agent immobilier a informé les époux [F] que leur offre était acceptée par la famille [J] et la famille [X]/[E]

A la suite, les consorts [J], propriétaires d’un terrain attenant à la maison de village, la parcelle cadastrée section B numéro 142, ont indiqué qu’ils souhaitaient qu’une proposition globale soit faite à la fois pour la maison et pour le terrain attenant qui demeurait enclavé.

Alors que les consorts [F], [B] [J] et [E] soutiennent qu’une offre a été formulée par les époux [F] pour acquérir la parcelle B 142 au prix de 80.000 euros, en sus de l’offre initiale de 80.000 euros pour les autres biens immobiliers, Mesdames [C], [W] et [I] [J] le contestent.

Ces dernières ont souhaité se désengager de la vente et Mesdames [W] [J] et [I] [J] ont signé, seules, le 26 octobre 2023,un compromis portant sur l’ensemble des parcelles au prix 165.000 euros avec une tierce personne.

Par acte du 02 août 2023, Monsieur [O] [F] et Madame [P] [F] ont assigné Madame [Z] [E], Monsieur [A] [E], Monsieur [M] [E], Monsieur [L] [X], Madame [C] [J], Madame [W] [J], Madame [I] [J] et Madame [B] [J] devant le Tribunal Judiciaire de Grasse aux fins de voir déclarer la vente intervenue, parfaite.

Dans le dernier état de leurs conclusions notifiées par rpva le 28 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, les époux [F] demandent au tribunal au visa des articles 1104, 1583 et suivant du Code civil,
CONSTATER l’accord de volonté des parties sur la chose et sur le prix,
JUGER parfaite la vente intervenue entre :
• Monsieur [O] [F] et Madame [P] [F], d’une part, et Madame [Z] [E], Monsieur [A] [E], Monsieur [M] [E], Monsieur [L] [X], d’autre part, sur la parcelle cadastrée section B numéro 141, lieudit Les Asinas, pour une contenance de 00ha 00a 62ca,
• Monsieur [O] [F] et Madame [P] [F], d’une part, et Madame [C] [J], Madame [W] [J], Madame [I] [J], Madame [B] [J] d’autre part, sur la parcelle cadastrée section B numéro 142, lieudit Les Asinas, pour une contenance de 00ha 42a 00ca,
• Monsieur [O] [F] et Madame [P] [F], d’une part, et Monsieur [L] [X], d’autre part, sur la parcelle cadastrée section B numéro 143, lieudit 123 rue des Asinas, pour une contenance de 00ha 00a 20ca,
• Monsieur [O] [F] et Madame [P] [F], d’une part et Madame [C] [J], Madame [W] [J], Madame [I] [J], Madame [B] [J] d’autre part, sur la parcelle cadastrée section B numéro 144, lieudit 123 rue des Assinas, pour une contenance de 00ha 00a 49ca
• Monsieur [O] [F] et Madame [P] [F], d’une part, et Madame [C] [J], Madame [W] [J], Madame [I] [J], Madame [B] [J] d’autre part, sur la parcelle cadastrée section B numéro 639, lieudit Les Asinas, pour une contenance de 00ha00a53ca,
• Monsieur [O] [F] et Madame [P] [F], d’une part, et Madame [Z] [E], Monsieur [A] [E], Monsieur [M] [E], Monsieur [L] [X], d’autre part, sur la parcelle cadastrée section B numéro 640, lieudit 123 rue des Asinas, pour une contenance de 00ha 00a 41ca, - 9/9 -
JUGER, qu’à défaut pour les défendeurs de réitérer la vente dans les trois mois du jugement à intervenir par acte authentique, le jugement à intervenir tiendra lieu d’acte de vente
ORDONNER la publication du jugement à intervenir,
CONDAMNER solidairement Mesdames [C] [J], [W] [J] et [I] [J], au paiement d’une somme de 15.000 euros sur le fondement de la résistance abusive, au profit des consorts [F].
CONDAMNER, Mesdames [C] [J], [W] [J] et [I] [J], à payer aux époux [F] une somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 outre les entiers dépens.
JUGER de la décision à intervenir bénéficiera de l’exécution provision de droit.

Dans le dernier état de leurs conclusions notifiées par rpva le 02 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [Z] [E], Monsieur [A] [E], Monsieur [M] [E] et Monsieur [L] [X] demandent au tribunal de :
CONSTATER l’accord des volontés des parties sur la chose et sur le prix ;
JUGER parfaite la vente intervenue entre :
o Monsieur [O] [F] et Madame [P] [F], d’une part, et Madame [Z] [E], Monsieur [A] [E], Monsieur [M] [E], Monsieur [L] [X], d’autre part, sur la parcelle cadastrée section B numéro 141, lieudit les Asinas, pour une contenance de 00 ha 00a 62 ca ;
o Monsieur [O] [F] et Madame [P] [F], d’une part, et Monsieur [L] [X], d’autre part, sur la parcelle cadastrée section B numéro 143, lieudit 123 rue des Asinas, pour une contenance de 00 ha 00a 20 ca ;
o Monsieur [O] [F] et Madame [P] [F], d’une part, et Madame [Z] [E], Monsieur [A] [E], Monsieur [M] [E], Monsieur [L] [X], d’autre part, sur la parcelle cadastrée section B numéro 640, lieudit les Asinas, pour une contenance de 00 ha 00a 41ca ;
- CONDAMNER in solidum les consorts [J] à l’exception de Madame [B] [J] à leur payer la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par rpva le 06 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [B] [J] demande au tribunal de :
Vu les articles 1113, 1583, 1104 et suivants du Code Civil,
JUGER qu’un accord est intervenu entre l’ensemble des co indivisaires et Monsieur et Madame [F], pour la cession des biens immobiliers situés à SERANON (maison d’habitation et terrain y attenant) pour un montant de 80.000 € pour la maison d’habitation et 80.000 € pour le terrain,
En conséquence,
JUGER parfaite la vente desdits biens entre l’ensemble des co-indivisaires et les Epoux [F],
DEBOUTER toutes parties d’une demande de condamnation à l’encontre de Madame [B] [J].
Reconventionnellement :
CONDAMNER conjointement et solidairement Mesdames [C] [J], [W] [J] et [I] [J] à régler à Madame [B] [J] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans le dernier état de leurs conclusions notifiées par rpva le 03 octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, Mesdames [C] [J], [W] [J] et [I] [J] demandent au tribunal de :
A titre principal :
DIRE ET JUGER que tous les indivisaires n'ont pas donné leur accord,
DIRE ET JUGER que la vente ne saurait être parfaite
A titre subsidiaire :
DIRE ET JUGER que la vente n'est pas parfaite
En tout état de cause
DEBOUTER Monsieur et Madame [F] de toutes leurs fins, demandes, moyens et conclusions,
CONDAMNER Monsieur et Madame [F] à la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts compte tenu du caractère abusif de sa procédure à chacune des 3 requises,
CONDAMNER Monsieur et Madame [F] à la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens à chacune des 3 requises.

La procédure a été clôturée suivant ordonnance du juge de la mise en état du 08 octobre 2024 avec effet différé au 26 février 2025 et l’affaire fixée à l’audience juge unique de plaidoirie du 24 mars 2025. Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 06 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la vente forcée des biens immobiliers

Monsieur et Madame [F], auxquels se joignent les consorts [X], [E] et Madame [B] [J], entendent voir reconnaître le caractère parfait de la vente intervenue entre tous les propriétaires indivis des parcelles sur lesquelles est édifiée une maison d’habitation B 141, B143,B 144, B639 et B640, ainsi que du terrain attenant B142 au prix de 80.000 euros pour les premières et 80.000 euros pour la seconde au profit des époux [F] en application de l’article 1583 du code civil. Ils font valoir que l’ensemble des propriétaires indivis a donné son accord le 15 novembre 2022 sur la chose et le prix s’agissant de l’offre initiale formulée par les époux [F] le 3 novembre 2022 et que l’ensemble des proprétaires indivis a également donné son accord sur la chose et le prix s’agissant de l’offre complémentaire d’acquisition de la parcelle B142 formulée par les époux [F] le 4 janvier 2023, lors d’une réunion le 3 avril 2023 en l’étude de Maitre [F], notaire à Castellane.

Mesdames [C], [W] et [I] [J] s’opposent à la vente des biens aux demandeurs. Elles soutiennent pour leur part que les époux [F] n’ont jamais formulé une offre d’un montant de 80.000 euros portant sur le terrain adjacent à la maison, cadastré B 142 comme ils le prétendent, de sorte qu’il n’y a pas eu accord sur la chose et le prix. Elles soutiennent qu’à compter du 3 avril 2023, les consorts [F] n’ont plus donné aucun signe, qu’aucun compromis n’a été rédigé, ni aucune démarche bancaire effectuée, alors que dans l’intervalle s’est présenté un autre acquéreur faisant une offre à 165.000 euros pour le terrain et la maison.
Subsidiairement, elles font valoir qu’à défaut de signer un compromis sur les modalités exactes de la vente, celle-ci n’était pas parfaite mais au stade de simples pourparlers.

***

L’article 1113 du Code civil dispose : “Le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager.
Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque
de son auteur”.

L’article 1583 du Code civil prévoit, s’agissant de la vente : “Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé”.

Aux termes des dispositions de l’article 1217 du Code civil : “La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : (...) poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation (...)”

L’article 1221 du Code civil dispose que : “ Le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt
pour le créancier”.

Il est admis que le consentement des parties à la vente n’est soumise à aucune condition de forme.

En l’espèce, il est constant que le 3 novembre 2022, Monsieur [F] a transmis à l’agent immobilier en charge de la vente, Monsieur [U] représentant l’agence Castellane Immobilier, deux offres d’achat de la maison.

Par courriel du 11 novembre 2022, l’agent immobilier a envoyé à Madame [W] [J] et Madame [Z] [E], représentantes de leur indivision familiale, deux propositions d’achat de la part de Monsieur [O] [F] :
La première : 80.000 € commission d’agence incluse soit 75.000 € assortie d’une réserve
d’obtention de crédit ;
La deuxième : 75.000 € net vendeur paiement comptant.

Par courriel du 12 novembre 2022, Madame [W] [J] a répondu :
“Après concertation avec mes cousines, nous sommes d’accord de partir sur la première offre que Monsieur [F] t’a proposée”.

Par courriel du 13 novembre 2022, Madame [Z] [E] a répondu également positivement à la proposition d’achat en ces termes : “Après concertation avec mon frère et mon grand-père, nous avons le plaisir d’accepter également l’offre de Monsieur [F] à 80k€”

A la suite de l’acceptation de toutes les parties, Monsieur [U] a, par courriel du 15 novembre 2022, transmis à Monsieur [F] l’acceptation de toutes les parties sur l’offre au prix de 80.000 €.

Par courriel du 5 décembre 2022, Madame [K] [J] a réitéré l’accord des consorts [J] pour la vente de la maison indivise à Monsieur et Madame [F], de même que par courriel du 16 décembre 2022, Madame [Z] [E] a confirmé l’acceptation des consorts [E] et [X] pour vendre la maison indivise aux époux [F].

Ayant relevé qu’il y avait accord sur la chose et le prix, le tribunal constate par conséquent le caractère parfait de la vente des parcelles sur lesquelles est édifiée une maison d’habitation B 141, B143,B 144, B639 et B640 aux époux [F] au prix net vendeur de 80.000 euros.

Il résulte ensuite des pièces du dossier que Monsieur [F] a proposé par courriel du 2 décembre 2022 adressé à l’agence Castellane Immmobilier, d’acquérir avec son épouse le terrain attenant d’une superficie d’environ 4200 m2 cadastrée B 142 au prix de 80.000 euros, sous réserve de l’obtention d’un prêt et d’un permis d’aménager, soit un prix total de 160.000 euros pour la maison et le terrain.

Par courriel du 4 janvier 2023, il interrogeait Monsieur [U] pour connaître l’avancée de la vente portant sur la maison et le sort réservé à sa proposition concernant le terrain à vendre derrière la maison. L’agent immobilier lui répondait qu’il avait transmis le dossier aux notaires des deux indivisions en leur précisant que les actes devaient se signer concomitamment. Il informait en revanche l’agent immobilier du refus de la famille [J] quant à la proposition portant sur le terrain dans l’attente de renseignement concernant sa constructibilité.

Par la suite, il ressort des échanges de courriels entre [Z] [E] représentant la famille [X]/[E] et [W] [J] représentant la famille [J] entre le 7 février 2023 et le 9 février 2023 que les formalités pour parvenir à la signature d’un compromis ont pris du retard, [W] [J] souhaitant confier la rédaction du compromis et les actes de succession de la famille [J] à son seul notaire, Maitre [F] notaire à Castellane pour faire une économie de frais d’actes, tandis que Monsieur [F] souhaitait prendre son notaire personnel. [W] [J] émet alors l’idée de ne plus vendre au consorts [F] et de republier une annonce, ce à quoi [Z] [E] s’oppose lui rappelant les textes applicables en matière de vente parfaite et de notaire choisi.

Il résulte de l’examen des actes de notoriété de Messieurs [R] et [T] [J] établis le 3 avril 2023 par Maitre [F] que Mme [B] [J], Madame [W] [J] et Madame [I] [J] étaient présentes à l’étude lors de la signature des actes notariés.

Or Mme [B] [J] atteste sur l’honneur, par courrier du 17 juillet 2023, que lors de cette signature des actes héritiers à l’étude de Me [F] à Castellane le 3 avril 2023, une héritière a téléphoné à Monsieur [F] pour savoir s’il était bien acquéreur de la maison et du terrain, ce que ce dernier a confirmé conformément aux propositions faites par l’agence immobilière.

Il résulte de ces éléments que les consoeurs [J] ont bien été destinataires d’une offre globale d’acquisition de la maison et du terrain émise par les consorts [F] pour 80.000 euros + 80.000 euros, soit un prix total de 160.000 euros.

Postérieurement à cette transmission, il ressort des SMS échangés entre [W] [J] et [O] [F] entre le 5 avril 2023 et le 13 juin 2023 qu’un accord est bien intervenu sur la chose et le prix portant sur le terrain B n°132 puisque leur conversation ne porte plus que sur les modalités pratiques et les formalités à accomplir pour la rédaction de l’acte de vente (diagnostics technique, fosse septique etc).

Les parties n’en sont donc pas aux simples pourparlers avant conclusion de la vente sur ce terrain.

Il s’ensuit que la vente de la parcelle B n°132 appartenant aux consorts [J] sera également déclarée parfaite au profit des consorts [F] au prix de 80.000 euros pour accord sur la chose et le prix en application de l’article 1583 du code civil.

En application des dispositions des article 1217 et 1221 du code civil et au regard de la justification par les demandeurs des formalités de publicité de l’assignation au Centre de la Publicité Foncière, il y a lieu d’ordonner la vente forcée et de dire qu’à défaut pour les défendeurs de réitérer la vente par acte authentique dans le délai de trois mois suivant le présent jugement, le présent jugement vaudra acte de vente.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’action engagée par Monsieur et Madame [F] ayant été favorablement accueillie, et Mesdames [C], [W] et [I] [J] ne démontrant ni l’abus du droit d’agir, ni le préjudice qui en serait résulté, seront déboutées de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formées à l’encontre des demandeurs.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Dans la mesure où Mesdames [C], [W] et [I] [J] pouvaient valablement faire valoir leur position sans que soit démontrée une résistance abusive de leur part, le tribunal considère que la demande de dommages et intérêts formée par les consorts [F] doit être rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Mesdames [C], [W] et [I] [J], parties perdantes à l’instance, seront condamnées in solidum aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’à verser à Monsieur et Madame [F] une indemnité de 1.500 euros au titre des frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans la mesure où les autres défendeurs avaient donné leur accord pour réitérer la vente, et que le refus manifesté par Mesdames [C], [W] et [I] [J] les a contraint à engager des frais d’avocat, elles seront également condamnées in solidum à verser à Madame [Z] [E], Monsieur [A] [E], Monsieur [M] [E] et Monsieur [L] [X], une somme de 1000 euros, ainsi qu’à Madame [B] [J] une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il résulte des articles 514 et suivants du code de procédure civile que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :