TJ 06069, 3 juin 2025, RG 25/00603

1 CCC DOSSIER + 1 CCCFE et 1 CCC à Me JACQUEMIN + 1 CCC à Me GINET
Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DU 03 JUIN 2025

S.D.C. [Adresse 4]
c/
[H] [W]

DÉCISION N° : 2025/
N° RG 25/00603 N° Portalis DBWQ-W-B7J-QFZN

Après débats à l'audience publique des référés tenue le 05 Mai 2025

Nous, Madame Nathalie MARIE, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.D.C. [Adresse 4]
C/o son syndic, A.I.A.
[Adresse 8]
[Localité 7]

représentée par Me David JACQUEMIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

ET :

Monsieur [H] [W]
[Adresse 3]
[Localité 7]

non comparant, ni représenté

PARTIES INTERVENANTES :

Madame [T] [K] [O] [L]
[Adresse 2]
[Localité 6], née le 13 Mai 1978 à [Localité 9]

Madame [D] [G], [X] [L]
[Adresse 5]
[Localité 1], née le 17 Octobre 1983 à [Localité 9]

toutes deux représentées par Me Valérie GINET avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 05 Mai 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 03 Juin 2025.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Monsieur [H] [W] est propriétaire d'un local, constituant le lot n°0000020, au sein de la copropriété [Adresse 4] sis [Adresse 4] à [Localité 7].

Par acte en date du 1er avril 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] a fait assigner Monsieur [H] [W] devant le juge des référés aux fins de voir :

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,
Vu l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces versées aux débats,
CONDAMNER Monsieur [H] [W], sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, d'avoir à laisser accès à son lot, durant le temps nécessaire à l'exécution des travaux dont objet,
A défaut d'exécution, AUTORISER le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic et l'entreprise ASSAINISSEMENT SERVICES, de pénétrer dans les lieux afin de procéder aux travaux dont objet et si besoin en se faisant assister d'un commissaire de justice, de la force publique et d'un serrurier et/ou d'un artisan si besoin est,
CONDAMNER Monsieur [H] [W] au paiement d'une somme provisionnelle de 2.000 € à valoir sur des dommages et intérêts pour obstruction à la bonne administration de la copropriété et résistance abusive,
CONDAMNER Monsieur [H] [W] au paiement de la somme de 3 000 € au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

Il fait valoir que :
* des désordres sont apparus au niveau des canalisations, du regard enterré et du pied de chute situés dans le local appartenant à Monsieur [H] [W], occasionnant des engorgements et refoulements au niveau d'autres lots dans l'immeuble, situation particulièrement préjudiciable pour la copropriété,
* des sinistres ont été provoqués notamment dans le lot n°1, constitué d'un local commercial appartenant à Mesdames [T] et [D] [L], et loué depuis plusieurs années à la société [Localité 7] SHIP,
* la copropriété a financé plusieurs interventions et au vu du caractère répétitif de l'engorgement, a mandaté l'entreprise ASSAINISSEMENT SERVICES, pour des investigations,
* cette société a réalisé une inspection vidéo le 21 février 2023 qui a révélé:
- un pied de chute cassé dans le local de Monsieur [W];
- un regard enterré endommagé situé dans le local annexé par Monsieur [W] et qui n'est plus accessible du fait de la fermeture du tampon de visite, sans autorisation de la copropriété,
* ladite société a également procédé au débouchage du réseau d'eaux usées et vannes situées en parties communes,
* la société ASSAINISSEMENT SERVICES a ainsi établi un devis le 06 mars 2023, pour la réfection du regard, du pied de chute et du tampon, pour la somme de 1.045 €,
* les travaux de réparations nécessaires ont été votés lors de l'assemblée générale du 13 juillet 2023, et le syndic a mandaté l'entreprise ASSAINISSEMENT SERVICES pour les réaliser,
* depuis plus de deux ans, l'entreprise et le syndic n'ont eu de cesse alternativement de solliciter auprès de Monsieur [W] l'accès à son local pour procéder à la réalisation de ces travaux,
* une ultime mise en demeure lui a été adressée le 9 janvier 2025 par le syndicat des copropriétaires, par l'intermédiaire de son conseil,
* par ailleurs, le conseil de Mesdames [T] et [D] [L], propriétaires du lot N°1 de la copropriété, a également adressé une mise en demeure en ce sens à Monsieur [W], qui fut vaine,
* il y a urgence à réaliser impérativement ces travaux dans les plus brefs délais,
* en dépit de ces multiples relances, Monsieur [W] n'a pas permis l'accès à son local, empêchant ainsi la réalisation des travaux réparatoires,
* Monsieur [W] fait preuve d'une obstruction injustifiée à la réalisation de travaux régulièrement décidés par l'assemblée générale des copropriétaires en refusant de permettre l'accès à son local pour ce faire,
* dans ces conditions, il sera prononcé la condamnation sous astreinte de Monsieur [W] à laisser libre accès à son local le temps nécessaire à la réalisation des travaux dont objet,
* à défaut, le syndicat des copropriétaires et l'entreprise choisie devront être autorisés à pénétrer dans les lieux, si besoin en présence d'un huissier et/ou avec le concours de la force publique,
* Mesdames [T] et [D] [L]ont subi d'importants sinistres en raison des engorgements répétitifs des canalisations d'eaux usées,
* la résistance abusive de Monsieur [W] est constitutive de troubles au sein de la copropriété,
* c'est pourquoi, il sera demandé à Madame ou Monsieur le Juge des référés de condamner Monsieur [W] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme provisionnelle de 2.000 € à valoir sur les dommages et intérêts pour résistance abusive.

Bien que régulièrement assigné (acte déposé en l'étude du commissaire de justice), Monsieur [W] n'a pas comparu.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 30 avril 2025, et adressées à Monsieur [H] [W] par courrier recommandé du 30 avril 2025, Madame [T] [L] et Madame [D] [L] demandent à la juridiction de :

Vu l'action diligentée par le SDC [Adresse 4],
Vu les pièces produites,
Vu les articles 328 et suivants, 834 et 835 du CPC,
Vu les articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 1253 du Code civil et la jurisprudence citée,
ACCUEILLIR l'intervention volontaire de Mesdames [L] de leur intervention volontaire et l'accueillir favorablement;
CONDAMNER Monsieur [H] [W] à:
Remettre les clés de son local du rez-de-chaussée au syndic es qualité, pour permettre la réalisation des travaux de réparation nécessaires, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard, passé 48 heures après la signification de la décision à intervenir et pendant une durée de 1 mois,
À défaut d'exécution dans le délai d'un mois,
Autoriser le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic es qualité à pénétrer dans les lieux avec la société ASSAINISSEMENT SERVICES pour procéder aux travaux de réparation nécessaires, avec l'assistance d'un commissaire de justice et d'un serrurier, les frais de cette intervention (honoraires du syndic, frais et honoraires du commissaire de justice, facture de serrurier) étant à la charge exclusive de Monsieur [W] et qui seront appelés sur l'appel de fonds suivant.
CONDAMNER Monsieur [H] [W] à régler à Mesdames [L], une provision à valoir sur l'ensemble de leurs préjudices à hauteur de 1.924,23 €.
CONDAMNER Monsieur [W] à régler à Mesdames [L], une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC et en tous les dépens de la présente instance.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'intervention volontaire et les demandes de Madame [T] [L] et Madame [D] [L]

La qualité de copropriétaires de Madame [T] [L] et Madame [D] [L] n'est justifiée par aucun élément.

Toutefois, cette qualité est confirmée par le syndicat des copropriétaires requérants.

Il convient en conséquence de constater l'intervention volontaire de Madame [T] [L] et Madame [D] [L], et de la déclarer recevable.

Selon l'article 15 du Code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.

L'article 16 du même Code prévoit que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

La notification des conclusions et des pièces constitue une des modalités essentielles de la mise en œuvre du principe de la contradiction, qui suppose que chaque partie ait connaissance des arguments et preuves invoqués par l'autre, pour pouvoir y répondre utilement et assurer, ainsi, une défense effective.

Enfin, en application de l'article 68 alinéa 2 du Code de procédure civile, si elles sont dirigées à l'encontre de parties défaillantes ou de tiers, les demandes reconventionnelles, comme d'ailleurs toutes les demandes incidentes, doivent être formulées dans les formes prévues pour l'introduction de l'instance.

En l'espèce, Monsieur [H] [W] n'a pas comparu.

Madame [T] [L] et Madame [D] [L] ont notifié leurs conclusions par le RPVA, auquel Monsieur [W] n'a pas accès, et par courrier recommandé dont l'accusé de réception n'est pas produit.

La notification de conclusions par courrier recommandé n'est pas conforme aux dispositions de l'article 68 du Code de procédure civile.

Les demandes de Madame [T] [L] et Madame [D] [L] à l'encontre de Monsieur [H] [W] seront en conséquence déclarées irrecevables.

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l'article 834 du Code de procédure civile, Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile, Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d'urgence ou d'absence de contestation sérieuse n'est requise pour l'application de l'article susvisé.

Aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.
II.-Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu'il existe une autre solution n'affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.
Pour la réalisation de travaux d'intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.
III.-Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l'assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l'indemnité définitive.
L'indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d'intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux.

En l'espèce, il résulte du rapport d'inspection vidéo de la société ASSAINISSEMENT SERVICES du 21 février 2023 que :
* les dégâts des eaux dans le magasin Ship Toys viennent du pied de chute cassé dans le local de Monsieur [W],
* le regard enterré dans le local de Monsieur [W] est endommagé, celui-ci bloque toutes les matières.

Le syndicat des copropriétaires produit :
- un devis de travaux de réparation du regard de visite enterré, de la société ASSAINISSEMENT SERVICES du 6 mars 2023,
- le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 juillet 2023, ayant voté la réalisation de ces travaux.

L'obligation de Monsieur [W] de laisser l'accès à son local pour permettre l'exécution des travaux votés par l'assemblée générale des copropriétaires n'est donc pas sérieusement contestable.

Plusieurs demandes d'accès à ce local ont été adressées à Monsieur [W], les 24 octobre 2024 et 9 janvier 2025 (pli avisé non réclamé).

Il convient en conséquence de faire droit aux demandes d'accès sous astreinte, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Le syndicat des copropriétaires requérant ne produit aucun justificatif du préjudice qu'il invoque, résultant de la résistance de Monsieur [W].

Il sera en conséquence débouté de sa demande de provision sur dommages et intérêts.

Sur les dépens et l'article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [H] [W], qui succombe, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles exposés à l'occasion de la présente action; il convient en conséquence de faire droit partiellement à la demande formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et de condamner Monsieur [W] au paiement de la somme de 2.000 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS