TJ 67482, 10 juin 2025, RG 21/05539

N° RG 21/05539 - N° Portalis DB2E-W-B7F-KRI2

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 21/05539 - N° Portalis DB2E-W-B7F-KRI2

Minute n°

Copie exec. à :

Me Matthieu AIROLDI
Me Anne GANGLOFF
Me Arnaud HOUSSAIN
Me Anne-clémence MINET

Le

Le greffier

Me Matthieu AIROLDI
Me Anne GANGLOFF
Me Arnaud HOUSSAIN
Me Anne-clémence MINET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG

JUGEMENT DU 10 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. GARANCE AUDIT, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 753.119.064, prise en la personne de son représentant légal,, dont le siège social est sis [Adresse 7]
représentée par Me Anne-clémence MINET, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 172

DEFENDERESSES :

Madame [K] [L] [A]
née le 26 Mai 1952 à [Localité 12], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Matthieu AIROLDI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 229

Madame [S] [W]
née le 19 Novembre 1972 à [Localité 12], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Matthieu AIROLDI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 229

Madame [M] [A]
née le 05 Avril 1981 à [Localité 11], demeurant [Adresse 8]
représentée par Me Matthieu AIROLDI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 229

Madame [F] [N],
Interv. volontaire
née le 30 Septembre 2003 à [Localité 11]
demeurant [Adresse 6]
représentée par Me Matthieu AIROLDI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 229

Monsieur [P] [N]
Interv. volontaire
né le 26 Septembre 2004 à [Localité 11]
demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Matthieu AIROLDI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 229

Monsieur [G] [N], enfant mineur représenté par son père, Monsieur [R] [N],
Interv. volontaire
né le 01 Juin 2008 à [Localité 11]
demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Matthieu AIROLDI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 229

S.C.P. FREDERIC GARNIER, CARINE STEMMELIN-GARNIER ET CLAUDINE RIEGEL, immatriculée au RCS de Strasbourg sous le n°D 492.940.150, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Arnaud HOUSSAIN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 18

Syndic. de copro. [Adresse 5] A [Localité 10] représenté par son syndic la SASU VALIERE CORTEZ SYNDIC DE COPROPRIETE, immatriculée au RCS de Paris sous le n°790 159 461, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Anne GANGLOFF, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 57

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Vincent BARRÉ, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

DÉBATS :

A l'audience publique du 06 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Vincent BARRÉ, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Juin 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Vincent BARRÉ, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

La Sas Garance audit et Mme [K] [L] [V] épouse [A], Mme [S] [D]-[A] épouse [W], Mme [M] [A] et M. [R] [N] en sa qualité de représentant légal des enfants mineurs Mme [F] [N], M. [P] [N] et M. [G] [N] ont signé une promesse de vente le 6 décembre 2018 portant sur un bien immobilier de 49,80 m² situé [Adresse 5] à [Localité 10] pour une somme de 355 000 €.

La Scp Frédéric Garnier, Catherine Stemmelin-Garnier et Claudine Riegel, notaires associés (ci-après la Scp Garnier), a établi un projet d’acte de vente transmis à la Sas Garance audit le 21 mars 2019 portant sur un bien immobilier [Adresse 5] à [Localité 10] de 46,03 m² et mentionnant l’annexion de parties communes de 3,77 m².

La Sas Garance audit a refusé de signer un tel acte au motif qu’elle n’avait pas été informée de l’annexion de parties communes par les vendeurs.

Les parties ont signé un acte de vente dressé par la Scp Garnier le 18 avril 2019 portant sur un bien immobilier [Adresse 5] à [Localité 10] de 46,03 m² et prévoyant le séquestre d’une somme de 25 500 € à l’effet de couvrir une éventuelle indemnisation qui pourrait être votée en assemblée générale par le syndicat des copropriétaires afin de régulariser l’annexion de 3,77 m².

L’acte précise que la somme sera remise à l’acquéreur à défaut d’assemblée générale validant l’annexion dans le délai de 24 mois.

Par courriel du 14 avril 2021, la Sas Garance audit a demandé au notaire le versement de la somme de 25 500 € à son profit.

La Scp Garnier a refusé de libérer la somme séquestrée au motif que la Sas garance audit ne justifiait pas de démarches à l’effet de faire inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la cession à son profit des parties communes annexées.

Par actes de commissaire de justice délivrés à Mme [L] [V] épouse [A], Mme [S] [D]-[A] épouse [W], Mme [M] [A] et M. [R] [N] en sa qualité de représentant légal des enfants mineurs Mme [F] [N], M. [P] [N] et M. [G] [N] les 18 et 19 août 2021, la Sas Garance audit a saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg d’une demande de libération des fonds séquestrés et d’une demande indemnitaire.

Mme [K] [L] [V] épouse [A], Mme [S] [D]-[A] épouse [W] et Mme [M] [A] ont assigné en intervention forcée la Scp Garnier le 17 décembre 2021.

La procédure principale et l’action en intervention forcée ont été jointes par mention au dossier par le juge de la mise en état le 8 février 2022.

Par une ordonnance du 3 octobre 2023, le juge de la mise en état a donné acte à la Sas Garance audit de son désistement d’instance et d’action contre Mme [F] [N], M. [P] [N] et M. [G] [N], a constaté l’extinction de l’instance et de l’action contre Mme [F] [N], M. [P] [N] et M. [G] [N], a constaté le dessaisissement de la juridiction et dit que la sas Garance Audit conservera la charge des dépens exposés.

Mme [K] [L] [V] épouse [A], Mme [S] [D]-[A] épouse [W], Mme [M] [A], Mme [F] [N], M. [P] [N] et M. [R] [N] en sa qualité de représentant légal de l’enfant mineur M. [G] [N] ont assigné en intervention forcée le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à [Localité 10] (ci-après le syndicat des copropriétaires) le 2 février 2024.

La procédure principale et l’action en intervention forcée ont été jointes par mention au dossier par le juge de la mise en état le 7 mai 2024.

Dans ses conclusions transmises par voie électronique le 28 mars 2025, la Sas Garance audit demande au tribunal de :
- dire et juger qu’elle est recevable et bien fondée en ses demandes,
- débouter les défendeurs de toutes leurs demandes,
- ordonner la libération à son profit de la somme de 25 500 € séquestrée par la Scp Garnier,
- condamner conjointement et solidairement la Scp Garnier, Mme [L] [V], Mme [S] [D]-[A], Mme [M] [A], Mme [F] [N], M. [P] [N] et M. [G] [N] au paiement de la somme de 5 000 € au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamner conjointement et solidairement la Scp Garnier, Mme [L] [V], Mme [S] [D]-[A], Mme [M] [A], Mme [F] [N], M. [P] [N] et M. [G] [N] au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais exposés pour recouvrer la créance,
- ordonner l'exécution provisoire du jugement nonobstant toutes voies de recours et sans constitution de garantie,

Dans ses conclusions transmises par voie électronique le 24 février 2025, Mme [L] [V], Mme [S] [D]-[A], Mme [M] [A], Mme [F] [N], M. [P] [N] et M. [G] [N] demandent au tribunal de :
- constater la prescription acquisitive des 3,77 m² litigieux en vertu de l’article 2258 du code civil à leur profit,
- dire et juger qu’ils sont propriétaires des 3,77m² du fait de l’usucapion,
- dire et juger que la clause prévoyant le séquestre est nulle et non écrite,
- condamner la Scp Garnier à libérer la somme de 25 500 € au titre de l’acquisition par la Sas Garance audit des 3,77m² litigieux,
- constater le manquement à son devoir de conseil et d’information de la Scp Garnier,
- condamner la Scp Garnier au versement de la somme de 5 000 € à leur profit au titre du manquement à son devoir de conseil et d’information,
- condamner la Scp Garnier aux entiers frais et dépens de la procédure,
- condamner la Scp Garnier à verser la somme de 2 500 € à leur profit au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- débouter la Sas Garance audit de ses demandes tendant à les voir condamnés au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,
- débouter la Sas Garance audit de ses demandes tendant à les voir condamnés au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- dire et juger que la décision à intervenir sera opposable à toutes les parties à la présente procédure, notamment au syndicat des copropriétaires.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 janvier 2025, la Scp Garnier demande au tribunal de :
- lui donner acte qu’elle s’en remet à la sagesse du tribunal quant à la libération des fonds séquestrés entre ses mains, conformément aux stipulations de l’acte authentique de vente reçu le 18 avril 2019,
- débouter la Sas Garance audit de sa demande formée à son encontre pour résistance abusive,
- déclarer irrecevable la demande en constatation de l’usucapion et mal fondée la demande en responsabilité civile formée à son encontre,
- débouter Mmes [K] [A], [M] [A], [S] [W] et les consorts [N] de leur demande formée à son encontre pour résistance abusive,
- condamner in solidum Mmes [K] [A], [M] [A], [S] [W] et les consorts [N] et la Sas Garance audit au paiement d’une indemnité de 3 000 € application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires, selon des conclusions transmises par voie électronique le 24 juillet 2024, demande de :
- constater qu’aucune demande n’est formulée à son encontre,
- statuer ce que de droit sur les demandes de la Sas Garance audit,
- condamner la partie succombante à lui régler la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et moyens.

L'instruction a été clôturée par ordonnance du 22 avril 2025. L’affaire a été évoquée à l’audience du 6 mai 2025 et la décision a été mise en délibéré au 10 juin 2025.

MOTIFS

- A titre liminaire :

Il sera rappelé qu’en application de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et que ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « donner acte » ou « dire et juger » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu’ils viennent au soutien d’une prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans le dispositif de la décision, mais dans ses motifs.

- Sur la demande de Mme [K] [A], Mme [W], Mme [M] [A] au titre de l’usucapion :

Mme [K] [A], Mme [W], Mme [M] [A] font valoir qu’elles peuvent se prévaloir de la prescription acquisitive de l'article 2258 du code civil, l'annexion de parties communes pour 3,77 m² datant de 1970.

La Sas Garance audit expose quant à elle que Mme [K] [A], Mme [W], Mme [M] [A] ne peuvent arguer de l’existence d’une usucapion pour se soustraire aux dispositions de l’acte de vente.

La Scp Garnier fait valoir que la demande est irrecevable « en l’absence des indivisaires » et qu’en tout état de cause les conditions de l’article 2161 du code civil ne sont pas réunies.

Elle ajoute que Mme [K] [A], Mme [W], Mme [M] [A] ne peuvent demander l’usucapion au profit de la Sas Garance audit comme elles le font dans les motifs de leurs conclusions.

Elle relève au surplus que selon l’assemblée générale du 30 juin 2022 et l’acte modificatif à l’état descriptif de division et du règlement de copropriété du 17 octobre 2023, la Sas Garance audit a fait l’acquisition des parties communes qui avaient été annexées à son lot.

Le syndicat des copropriétaires précise que la question de la régularisation des parties communes annexées par des copropriétaires a été discutée au cours d’assemblées générales jusqu’à ce que la vente du lot n°91 issu des parties communes à la Sas Garance audit soit votée le 30 juin 2022 et relève que l’usucapion n’a pas été reconnue.

En premier lieu, si la Scp Garnier fait état de ce que l’action de Mme [K] [A], Mme [W], Mme [M] [A] seraient irrecevables, il sera rappelé que conformément à l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour […] 6° statuer sur les fins de non-recevoir et qu’en l’espèce le juge de la mise en état n’a pas été saisi.

La demande d’irrecevabilité n’est en conséquence pas recevable devant le tribunal.

Selon l’article 2258 du code civil, la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi.

Conformément à l’article 2261 code civil pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans en application de l’article 2272 du code civil.

En l’espèce, il sera relevé en premier lieu que la prétention formée par Mme [K] [A], Mme [W], Mme [M] [A] dans le dispositif de leurs conclusions et la motivation dans les moyens sont contradictoires puisque si Mme [K] [A], Mme [W], Mme [M] [A] demandent qu’il soit jugé que « les consorts [W]-[A] sont propriétaires des 3,77 m² du fait de l’usucapion », elles font écrire dans leur motivation que la « Sas Garance audit est aujourd’hui propriétaire du sas d’entrée objet du litige du fait de l’usucapion incontestablement caractérisée ».

Il est par ailleurs constant que Mme [K] [A], Mme [W], Mme [M] [A] ne disposent plus du bien immobilier, y compris la partie de 3,77 m² des parties communes, et ce même si ces 3,77 m² n’ont pas été vendus suite à l’acte de vente du 18 avril 2019 puisque du fait de l’annexion de cette partie et l’incorporation aux lots vendus, c’est, concrètement, la Sas Garance audit qui en dispose depuis la vente du bien immobilier.

Enfin et au surplus, il sera observé que l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2022 a voté en faveur de la résolution 20.4 selon laquelle le lot n°91 issu des parties communes est vendu à la Sas Garance audit pour un prix total de 3 300 € net vendeur et que si aucun acte de vente n’est produit, Maître [Z] [U], notaire, a reçu le 17 octobre 2023 l’acte modificatif à l’état descriptif de division et du règlement de copropriété portant sur différents lots, dont le lot n°91.

La demande de prescription acquisitive formée par Mme [K] [A], Mme [W], Mme [M] [A] sera dans ces conditions rejetée.

- Sur la nullité de la clause prévoyant le séquestre :

Conformément au deuxième alinéa de l’article 768 du code de procédure civil, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Si Mme [K] [A], Mme [W] et Mme [M] [A] demandent dans le dispositif de leurs dernières conclusions qu’il soit jugé que la clause prévoyant le séquestre est nulle et non écrite, elles ne développent aucun moyen au soutien de cette prétention.

Par ailleurs et si un lien devait être fait avec leur demande formée sur le fondement de l’article 2258 du code civil, leur demande ne peut qu’être rejetée, la prescription acquisitive n’ayant pas été retenue.

La demande de nullité de la clause prévoyant le séquestre sera en conséquence rejetée.

- Sur la libération du séquestre :

La Sas Garance audit demande que le séquestre soit libéré à son profit par application de l’acte de vente prévoyant que la somme de 25 500 € séquestrée sera remise à l’acquéreur à défaut d’assemblée générale validant l’annexion dans le délai de 24 mois.

Elle conteste l’interprétation de la Scp Garnier selon laquelle il lui appartenait d’engager des démarches pour faire mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale les délibérations prévues à l’acte de vente.

Elle précise qu’en tout état de cause le processus de régularisation des parties communes au sein de la copropriété était en cours depuis l’assemblée générale du 14 mars 2019.

Elle demande en conséquence l’application de la clause insérée à l’acte de vente, aucune assemblée générale n’ayant validé l’annexion dans le délai de 24 mois.

Mme [K] [A], Mme [W], Mme [M] [A] demandent quant à elles que le séquestre soit libéré à leur profit.

La Scp Garnier expose que l’esprit de la clause insérée à l’acte de vente était d’attendre une décision de l’assemblée générale statuant sur l’annexion des parties communes au titre de laquelle la somme de 25 500 € était séquestrée.

Elle relève que la Sas Garance audit n’a pas justifié de démarches auprès du syndic aux fins de faire voter une résolution sur cette question.

Elle précise que dans ces conditions, elle ne pouvait pas prendre le risque de libérer les fonds sans l’accord des vendeurs, ce qu’elle n’a pas pu obtenir malgré un courriel du conseil de l’indivision [A] du 29 octobre 2021.

Elle conclut qu’elle ne pourra libérer les fonds séquestrés que sur décision du tribunal dès lors qu’aucun accord amiable n’a pu être trouvé entre les parties.

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d'ordre public.

En l’espèce, alors que la Sas Garance audit et l’indivision [A] ont signé une promesse de vente le 6 décembre 2018 portant sur un bien immobilier de 49,80 m² situé [Adresse 5] à [Localité 9], le projet d’acte de vente établi par la Scp Garnier indiquait que le bien avait une superficie de 46,03 m² et qu’une superficie de 3,77 m², incorporée au bien, était des parties communes de l’immeuble soumis au régime de la copropriété.

L’acte de vente signé par les parties le 18 avril 2019 stipule sous le titre « annexion des parties communes – avertissement » :
« Le vendeur déclare que M. [X] [A] et Mme [B] née [E] ont réalisé des travaux de réunion des lots 7 et 8 suite à l’acquisition faite du lot 8 le 22 mai 1970. A l’occasion desdits travaux M. [X] [A] et Mme [B] née [E] se sont accaparés des parties communes générales (un bout du couloir commun) constituant aujourd’hui l’entrée du bien vendu d’une surface de 3,77 m².
L’acquéreur déclare avoir été averti par le notaire soussigné qu’une action peut être engagée par le syndicat ou par tout copropriétaire, pendant un délai de trente ans, s’agissant d’une action à caractère réel. Dès lors, à défaut de cession par le syndicat de la partie commune indument annexée (par la création d’un lot qui sera cédé par le syndicat), il a été informé que cette partie commune n’est pas comprise dans la vente et qu’il existe un risque qu’une action en restitution des parties communes soit engagée à l’encontre de l’acquéreur, pendant un délai de trente ans à compter de l’annexion irrégulière, si celui-ci ne restitue pas les parties communes à la demande du syndicat ou d’un copropriétaire.
Il résulte du point 20 de l’assemblée générale du 14 mars 2019 dont le projet de procès-verbal demeure ci-annexé que :
« Vingtième résolution : Mission à donner à un géomètre et à un notaire en vue d’identifier les parties communes privatisées sans accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.
L’Assemblée Générale après avoir délibéré, demande au syndic de faire chiffrer l’intervention d’un géomètre expert en vue d’une étude globale pour la régularisation de toutes les surfaces privatisées.
Le vote d’une étude complète sera porté à l’ordre du jour d’une Assemblée Générale Spéciale en vue de proposer une régularisation desdits lots annexés.
Ont voté pour : 19 copropriétaires représentant 626 tantièmes.
En vertu de quoi, cette résolution est adoptée à l’unanimité des voix des copropriétaires présents et représentés, soit (626/626 tantièmes) ».
Les parties dûment informées de cette situation ont convenu de séquestrer une partie du prix de vente à hauteur de vingt-cinq mille cinq cents euros (25 500 €), sur la part seulement revenant à, savoir :
- Mme [K] [V] veuve [A] à hauteur de huit mille cinq cents euros (8 500 €),
- Mme [S] [D] épouse [W] à hauteur de huit mille cinq cents euros (8 500 €),
- Mme [M] [A] à hauteur de huit mille cinq cents euros (8 500 €) […].
Cette somme de vingt-cinq mille cinq cents euros (25 500 €) sera séquestrée :
- à l’effet de couvrir une éventuelle indemnisation qui pourrait être votée en assemblée générale par le syndicat des copropriétaires afin de régulariser ladite annexion. Si l’indemnité demandée était inférieure au montant séquestré, le reliquat reviendra aux vendeurs dans les proportions des sommes séquestrées et si l’indemnité devait être supérieure au montant séquestrée l’acquéreur déclare vouloir en faire son affaire personnelle ledit montant étant forfaitaire et définitif.
- à l’effet de l’indemniser du préjudice subi en cas d’action en restitution des parties communes engagée à l’encontre de l’acquéreur, le montant du séquestre ci-dessus convenu étant un montant maximal et forfaitaire.
- d’un commun accord entre les parties, cette somme sera remise à l’acquéreur hors la présence du vendeur, à défaut d’assemblée générale validant l’annexion dans le délai convenu de vingt-quatre (24) mois, le montant du séquestre ci-dessus étant un montant maximal et forfaitaire ».

Il résulte de cette clause, suffisamment claire pour ne pas être interprétée, que la somme de 25 500 €, somme maximale et forfaitaire, doit couvrir une éventuelle indemnisation pouvant être votée par l’assemblée générale pour la vente, au profit de la Sas Garant audit, des 3,77 m² annexés des parties communes et que dans ce cas, si l’indemnité demandée est inférieure à la somme séquestrée, le reliquat sera reversé aux vendeurs et si elle est supérieure, l’acquéreur en fera son affaire personnelle.

La clause prévoit par ailleurs que si aucune assemblée générale ne valide l’annexion des parties communes dans le délai de 24 mois, la somme de 25 500 € sera remise à l’acquéreur, hors la présence des vendeurs.

Si la Scp Garnier se réfère à l’esprit de la clause en affirmant qu’il était accepté par les parties qu’il y avait lieu d’attendre une décision d’assemblée générale statuant sur l’annexion des parties communes, force est de constater qu’elle dénature la clause telle qu’elle est rédigée et ne prend pas en compte le délai de 24 mois prévu à l’acte.

De même, ladite clause n’obligeait pas la Sas Garance audit à entreprendre des démarches pour que l’assemblée générale prenne position sur le sort des parties communes annexées, ni à informer Mme [K] [A], Mme [W], Mme [M] [A] d’éventuelles difficultés.

Il résulte d’ailleurs de la clause que la copropriété avait, avant la signature de l’acte de vente le 18 avril 2019, engagée un processus de régularisation des parties communes annexées par différents copropriétaires, la situation du lot acquis par la Sas Garance audit n’étant pas unique dans l’immeuble, puisque la résolution n°20 adoptée par l’assemblée générale du 14 mars 2019 est relative à la « mission à donner à un géomètre et à un notaire en vue d’identifier les parties communes privatisées sans accord préalable de l’assemblée des copropriétaires ».

Ce processus a été poursuivi puisque l’assemblée générale a voté la résolution n°23 donnant mandat à un géomètre pour la régularisation des parties communes qui auraient été annexées dans la copropriété et que l’assemblée générale du 9 décembre 2021 a décidé de sursoir sur les résolutions liées aux cessions des parties communes.

Conformément à la clause acceptée par les parties et « à défaut d’assemblée générale validant l’annexion dans le délai convenu de 24 mois », la somme de 25 500 € sera libérée au profit de la Sas Garance audit.

La demande de Mme [K] [A], Mme [W] et Mme [M] [A] tendant à ce que la somme de 25 500 € soit libérée à leur profit sera rejetée.

- Sur la demande indemnitaire de la Sas Garance audit :

La Sas Garance audit demande que l’indivision [A] et la Scp Garnier soient condamnées à l’indemniser du préjudice subi du fait de leur résistance à ne pas libérer les fonds séquestrés.

Elle précise avoir subi un préjudice moral et un préjudice matériel puisque privée d’argent qui lui revient.

Ni l’indivision [A], ni la Scp Garnier ne développe de moyens sur ce point.

Sur la demande à l’encontre de l’indivision [A] :

Il sera en premier lieu rappelé que par une ordonnance du 3 octobre 2023, le juge de la mise en état a donné acte à la Sas Garance audit de son désistement d’instance et d’action contre Mme [F] [N], M. [P] [N] et M. [G] [N], a constaté l’extinction de l’instance et de l’action contre Mme [F] [N], M. [P] [N] et M. [G] [N] et le dessaisissement de la juridiction.

Toute demande à l’encontre de Mme [F] [N], M. [P] [N] et M. [G] [N] est dans ces conditions irrecevables.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Or, en l’espèce, l’acte de vente précise que « d’un commun accord entre les parties, cette somme sera remise à l’acquéreur hors la présence du vendeur, à défaut d’assemblée générale validant l’annexion dans le délai convenu de vingt-quatre (24) mois, le montant du séquestre ci-dessus étant un montant maximal et forfaitaire ».

Il résulte ainsi de l’acte de vente que la libération des fonds séquestrés n’était pas conditionnée à l’accord de Mme [K] [A], Mme [W] et Mme [M] [A].

La Sas Garance audit échoue dans ces conditions à rapporter la preuve d’une inexécution de Mme [K] [A], Mme [W] et Mme [M] [A].

La demande de dommages et intérêts formée par la Sas Garance audit à leur encontre sera en conséquence rejetée.

Sur la demande à l’encontre de la Scp Garnier :

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’acte de vente présente le contexte lié à l’annexion par les vendeurs de parties communes, organise un séquestre sous le titre « annexion des parties communes – avertissement » et précise le fonctionnement du séquestre sous le titre « constitution de séquestre – nantissement ».

Sous ce titre, il est stipulé « une somme de vingt-cinq mille cinq cents euros (25 500 €) sera remise par l’acquéreur, du consentement du vendeur, entre les mains de M. [H] [J], caissier comptable taxateur en l’étude du notaire soussigné […] à titre de séquestre.
Cette somme demeurera affectée à titre de gage et de nantissement au profit de l’acquéreur pour lui garantir les conséquences liées à l’annexion des parties communes susvisées par le vendeur pendant un délai maximum de vingt-quatre (24) mois à compter des présentes […].
Il est convenu entre les parties que le séquestre sera bien et valablement déchargé de sa mission par la remise des fonds séquestrés :
- au vendeur, directement et hors la présence de l’acquéreur, à réception d’un procès-verbal d’assemblée générale validant l’annexion effectuée devenu définitif après déduction de l’indemnité financière fixée par ladite assemblée pour cette annexion dans la limite du montant du séquestre, cette somme constituant une indemnisation maximale et forfaitaire. Le montant de l’indemnité étant alors versé directement à l’acquéreur.
- à l’acquéreur, directement et hors la présence du vendeur, à concurrence du montant séquestré à défaut d’assemblée générale validant l’annexion dans le délai convenu de vingt-quatre (24) mois ou en cas d’action en restitution des parties communes engagées à l’encontre de l’acquéreur, le montant du séquestre ci-dessus convenu étant un montant maximal et forfaitaire.
Le séquestre sera seul juge des justifications qui lui seront fournies et pourra toujours exiger décharge de sa mission par acte authentique ».

En ne libérant pas les fonds à la Sas Garance audit, à défaut d’assemblée générale validant l’annexion des parties communes à l’expiration du délai de 24 mois, la Scp Garnier a commis une faute engageant sa responsabilité à l’égard de la Sas Garance audit.

La Sas Garance audit ne démontre cependant pas la réalité des préjudices allégués, que ce soit le préjudice moral ou le préjudice matériel.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande indemnitaire à l’encontre de la Scp Garnier.

- Sur la responsabilité de la Scp Garnier :

Mme [K] [A], Mme [W] et Mme [M] [A] demandent que la Scp Garnier soit condamnée à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts au motif qu’elle a commis une faute en ne les informant pas de la possibilité de soulever la prescription acquisitive des parties communes annexées en 1970.

La Scp Garnier s’oppose à cette demande, exposant que la question de l’annexion s’est posée au moment de la rédaction de l’acte de vente et que la solution du séquestre était la solution la plus adaptée permettant de conclure la vente par acte authentique dans les meilleurs délais.

Elle ajoute que les délais de mise en œuvre de la prescription acquisitive étaient incompatibles avec une réitération rapide de la vente.

Enfin, elle conteste tout préjudice qu’auraient subi Mme [K] [A], Mme [W] et Mme [M] [A].

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que le notaire est tenu de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes rédigés par lui et d’une obligation de conseil et de mise en garde envers les parties afin que les droits et obligations réciproquement contractés par elles répondent aux finalités révélées de leur engagement et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité. A ce titre, le notaire est tenu d'éclairer les parties et d’appeler leur attention sur les conséquences et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique.

S’il appartient à la partie demanderesse de démontrer la faute qu’elle impute au notaire, la preuve de l’exécution de l’obligation de conseil incombe au notaire conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce, Mme [K] [A], Mme [W] et Mme [M] [A] reprochent à la Scp Garnier de ne pas les avoir informées de la possibilité d’acquérir par usucapion la partie annexée.

Cependant, il résulte des termes de l’assignation en intervention forcée de Mme [K] [A], Mme [W] et Mme [M] [A] qu’elles « ont explicité et soulevé l’opportunité de la prescription acquisitive quant au bien immobilier [Adresse 5], la Scp Garnier-Stemmelin-Riegel n’en a fait cas et a préféré stipuler un séquestre au sein de l’acte authentique de vente signé le 18 avril 2019 par les parties ».

Mme [K] [A], Mme [W] et Mme [M] [A] étaient en conséquence informées de la possibilité d’acquérir les parties communes annexées par usucapion mais ont accepté, en toute connaissance de cause, le mécanisme d’un séquestre.

Leur demande formée à l’encontre de la Scp Garnier sera rejetée faute de rapporter la preuve d’une faute de celle-ci.

- Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

La Scp Garnier, d’une part, et Mme [K] [A], Mme [W] et Mme [M] [A], d’autre part, qui succombent chacune en partie, seront condamnées aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile à hauteur de 50% chacune.

La Scp Garnier sera condamnée à payer à la Sas Garance audit la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [K] [A], Mme [W] et Mme [M] [A] seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes formées par la Scp Garnier et par Mme [K] [A], Mme [W] et Mme [M] [A] sur ce fondement seront rejetées.

- Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS