TJ 67482, 4 juin 2025, RG 19/05449

RG N° RG 19/05449 - N° Portalis DB2E-W-B7D-JP63

TROISIÈME CHAMBRE CIVILE

RG N° RG 19/05449 - N° Portalis DB2E-W-B7D-JP63
Minute n°

Copie exec. à :
Me Grégoire FAURE
Me Guillaume HANRIAT
Me Sophie KAPPLER

Le

Le Greffier

Maître Grégoire FAURE de la SELARL DECOT - FAURE - PAQUET - SCHMIDT
Me Guillaume HANRIAT
Maître Sophie KAPPLER de la SELARL SCHRECKENBERG - PARNIERE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG

JUGEMENT DU 04 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

Mme [G] [F]
née le 21 Septembre 1946 à [Localité 6]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Grégoire FAURE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 163

DEFENDEURS :

Société VF ENERGIE, inscrite au RCS de STRASBOURG sous le n° 750.703.001. prise en la personne de son représentant légal, actuellement [Adresse 3] à [Localité 4]
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12

M. [Z] [B]
né le 27 Septembre 1975 à [Localité 5] - 67
de nationalité Française
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Sophie KAPPLER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 212

Mme [D] [K] épouse [B]
née le 12 Novembre 1978 à [Localité 8] - 67
de nationalité Française
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Sophie KAPPLER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 212

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Vincent BARRÉ, Vice-président, Président,
Chloé MAUNIER, Assesseur,
Anne MOUSTY, Assesseur
assistés de Aude MULLER, Greffier

OBJET : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

DÉBATS :
A l'audience publique du 07 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Juin 2025.

JUGEMENT :
Contradictoire
En Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe
Signé par Vincent BARRÉ, Vice-président et par Stéphanie BAEUMLIN,
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié en date du 8 août 2014, Madame [G] [C] veuve [F] a acquis auprès de Monsieur [Z] [B] et de Madame [D] [B] née [K] (ci-dessous « les époux [B] ») une maison sise [Adresse 1] à [Localité 7].

Déplorant une humidité anormale dans le vide sanitaire entraînant le ravinement de la terre, l’affaissement du terrain aux abords de la propriété et un défaut d’étanchéité à l’air des pièces situées à l’étage, Madame [G] [F] a fait réaliser une expertise privée.

Par assignation en date du 6 juillet 2017, Madame [G] [F] a fait attraire les époux [B] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Strasbourg aux fins de voir désigner un expert afin de constater les désordres et malfaçons, d’évaluer les travaux de remise en état et de rechercher tous éléments relatifs au dommage subi.

Par ordonnance en date du 28 septembre 2017, le juge des référés a fait droit à sa demande et désigné Monsieur [Y] en qualité d’expert.

Par ordonnance en date du 8 novembre 2018, les opérations ont été étendues aux désordres et non-conformités concernant le réseau d’assainissement, les conduites d’évacuation des eaux usées à l’intérieur de la maison et leur diamètre, l’installation électrique et l’implantation du tableau électrique vis-à-vis des conduites d’eau, l’installation de la V.M.C. et l’installation de climatisation.

L’expert a rendu son rapport le 8 mai 2021.

Parallèlement, par acte d’huissier de justice délivré le 26 septembre 2019, Madame [G] [F] a fait attraire les époux [B] devant le tribunal de grande instance de Strasbourg aux fins de les voir condamner à lui verser la somme de 110 775,24 euros au titre de la restitution partielle du prix de vente de l’immeuble, sur le fondement de l’article 1641 du code civil, subsidiairement à lui verser la même somme à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1792 du code civil, et, en tout état de cause, à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des désordres affectant le vide-sanitaire, l’isolation, les conduites d’eau et l’affaissement du sol et la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Par acte d’huissier de justice délivré le 20 août 2021, Madame [G] [F] a fait attraire en intervention forcée la S.A.R.L.U. VF Energie.

L’instruction a été clôturée le 11 septembre 2024 par ordonnance du même jour. L’affaire a été évoquée à l’audience collégiale du 21 janvier 2025.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 2 avril 2024, Madame [G] [F] demande au tribunal de :
A titre principal :
- CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [B] et la société VF ENERGIE à verser à madame [F] la somme de 145 958,58 € indexée sur l'indice du coût de la construction BT01, l’indice de référence étant celui du mois de mai 2021 ;
- LIMITER la solidarité s'agissant de la société VF ENERGIE à la somme de 26 162.29 € ;
- CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [B] à verser à Madame [F] la somme de 19 963,26 € indexée sur l'indice du coût de la construction BT01, l’indice de référence étant celui du mois de mai 2021 ;
Subsidiairement si le Tribunal devait juger que les consorts [B] ne sont pas tenus à la garantie décennale ;
- CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [B] à verser à Madame [F] la somme de 165 921,84 € indexée sur l'indice du coût de la construction BT01, l’indice de référence étant celui du mois de mai 2021, à titre de restitution partielle du prix de vente de l'immeuble ;
Plus subsidiairement, si le tribunal devait juger en tout ou partie que les vices et désordres ne peuvent pas faire l’objet d'une prise en charge ni au titre de la garantie décennale ni au titre de la garantie des vices cachés ;
- CONDAMNER solidairement monsieur et madame [B] ainsi que la société VF ENERGIE à verser à madame [F] la somme de 165 321,84 € indexée sur l'indice du coût de la construction BT01, l’indice de référence étant celui du mois de mai 2021, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel occasionné ;
- LIMITER la solidarité, s'agissant de la société VF ENERGIE, à la somme de 26 162,29 € ;

En tout état de cause :
- CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [B] à verser à Madame [F] la somme de 14 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice immatériel ;
- CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [B] ainsi que la société VF ENERGIE en tous les frais et dépens de l'instance y compris les frais de la procédure de référé-expertise RG Civ. 17/537 ;
- CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [B] à verser à Madame [F] la somme de 15 000,00 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER la société VF ENERGIE à verser à Mme [F] la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- DEBOUTER les consorts [B] et la société VF ENERGIE de leurs prétentions ;
- ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 7 novembre 2023, les époux [B] demandent au tribunal de :
Sur les demandes de Madame [F] :
- DEBOUTER la demanderesse de l'ensemble de ses fins et conclusions ;
- CONDAMNER la demanderesse à payer aux défendeurs la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER la demanderesse aux frais et dépens, comprenant les frais d’expertise ;
Sur l’appel en garantie de la société VF ENERGIE :
- DEBOUTER la société VF ENERGIE de toute demande dirigée à l’encontre de Monsieur et Madame [B] ;
A titre subsidiaire, sur l’appel en garantie de la société VF ENERGIE par Monsieur et Madame [B] :
- CONDAMNER la société VF ENERGIE à garantir Monsieur et Madame [B] de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre au profit de Madame [F] ;
- CONDAMNER la société VF ENERGIE à payer à Monsieur et Madame [B] la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER la société VF ENERGIE aux dépens du présent appel en garantie.

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 26 juillet 2024 ; la S.A.R.L.U. VF Energie demande au tribunal de :
A titre principal :
- DÉBOUTER Madame [F] de l’ensemble de ses prétentions, fins et moyens dirigés contre la Société VF ENERGIE ;
- DEBOUTER les époux [B] de l’ensemble de leurs prétentions, fins, moyens et appel en garantie dirigés contre la Société VF ENERGIE ;
A titre subsidiaire, si la responsabilité de la Société VF ENERGIE devait être retenue :
- LIMITER le montant alloué à Mme [F] à la somme de 13.667,50 € ;
- CONDAMNER solidairement ou in solidum Monsieur et Madame [B] à garantir la Société VF ÉNERGIE de toute condamnation prononcée à son encontre en principal, intérêts, dommages et intérêts, frais, dépens, capitalisation et article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER solidairement ou in solidum Monsieur et Madame [B] aux entiers frais et dépens de l’appel en garantie ;
En tout état de cause :
- CONDAMNER solidairement ou in solidum Madame [F] et les époux [B] aux entiers frais et dépens ;
- CONDAMNER solidairement ou in solidum Madame [F] et les époux [B] à payer à la Société VF ENERGIE la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures visées ci-dessus quant à l'exposé plus détaillé des faits, et quant aux moyens respectifs des parties.

***

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 768 du code civil, « les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées ».

En l’espèce, la fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes constitue une prétention. Or, elle ne figure pas dans le dispositif des conclusions des époux [B], qui sollicitent uniquement que la demanderesse soit déboutée de l’ensemble de ses prétentions et qu’elle soit condamnée aux dépens et à leur payer une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal ne peut donc statuer sur cette fin de non-recevoir (1re Civ., 2 mai 2024, pourvoi n° 21-26.014) et il n’y sera pas répondu.

Le délai décennal étant à la fois un délai d’épreuve et un délai d’action, il sera toutefois examiné le cas échéant ci-après si les désordres invoqués et présentant une gravité décennale sont survenus ou ont été révélés dans un délai de dix ans à compter dudit achèvement, condition du bien fondé de l’action.

I. Sur la responsabilité des époux [B] et de la société VF Energie

Madame [F] entend voir engager la responsabilité décennale des époux [B] s’agissant des désordres et malfaçons affectant le puits perdu, le vide sanitaire, les conduites d’eau, l’installation de climatisation, la ventilation de l’immeuble, l’isolation thermique des combles et les travaux d’assainissement. Subsidiairement, elle considère que leur responsabilité est engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés, du défaut de délivrance conforme, d’un manquement à l’obligation de loyauté et de bonne foi ou encore au titre des désordres intermédiaires.

S’agissant des désordres et malfaçons affectant les faux-plafond, la pompe à chaleur et les perrons, elle entend voir la responsabilité des époux [B] engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés. Subsidiairement, elle considère qu’ils engagent leur responsabilité sur le fondement du défaut de délivrance conforme, d’un manquement à l’obligation de loyauté et de bonne foi ou encore au titre des désordres intermédiaires.

Enfin, elle entend voir la garantie décennale de la société VF Energie engagée s’agissant des désordres affectant le puits perdu, subsidiairement sa responsabilité contractuelle de droit commun.

Il résulte des dispositions de l’article 1792 du code civil que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.

Aux termes de l’article 1792-1 du code civil, est notamment réputé constructeur « toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ».

Il est constant qu’étant réputé constructeur, la personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire est tenue d'une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les dommages intermédiaires (3e Civ., 4 novembre 2010, pourvoi n° 09-12.988).

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

L’article 1642 du code civil dispose quant à lui que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. Enfin, en application des dispositions de l’article 1643 du code civil, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, il sera précisé que le contrat de vente contre entre Madame [F] et les époux [B] stipule une clause d’exclusion de garantie en ces termes : « sauf application d’une disposition légale spécifique, le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments ». Dès lors, la responsabilité des époux [B] au titre de la garantie des vices cachés n’est susceptible d’être engagée que s’ils ont eu connaissance du vice.

Enfin, l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au présent litige dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il y a lieu d’examiner chaque désordre et malfaçon allégué afin d’établir son existence et, le cas échéant, le régime de responsabilité dont il relève.

A. S’agissant de l’affaissement des perrons

Madame [F] déplore un affaissement de la porte d’accès au jardin d’environ six centimètres, ainsi qu’un affaissement du perron de la porte d’entrée Elle indique que ce désordre est imputable à un mauvais compactage de la terre lors de la pose de ces éléments et à la présence du puits des eaux de rejet de la PAC. Arguant qu’il s’agit d’un vice révélé postérieurement à la vente et non apparent à cette date, elle entend voir engager la responsabilité des vendeurs au titre de la garantie des vices cachés, subsidiairement de l’obligation de délivrance conforme, de la responsabilité du constructeur au titre des dommages intermédiaires.

Les époux [B] reconnaissent que les perrons ont été réalisés par Monsieur [B]. Ils considèrent que les désordres sont légers, ne rendent pas l’ouvrage impropre à sa destination et qu’ils n’étaient pas connus avant la vente. Ils ajoutent qu’aucune faute de leur part n’est démontrée.

****

L’expert judiciaire relève que l’affaissement du perron de la porte d’entrée est dû à un mauvais compactage ainsi qu’à la présence du puits des eaux de rejet de la pompe à chaleur à proximité de l’entrée de la maison. S’agissant de l’affaissement du perron de la porte de service, il indique que ses causes sont également dues à un mauvais compactage, le perron reposant directement sur le sol. Il observe que ces travaux ont été réalisés par Monsieur [B].

L’affaissement des perrons s’est produit postérieurement à la vente, de sorte qu’il ne constitue pas un vice caché antérieur à celle-ci ni un défaut de délivrance conforme mais un désordre intermédiaire. Monsieur [B], réputé constructeur, a commis une faute en procédant à un mauvais compactage des terres, cette faute étant directement en lien avec l’affaissement des perrons plusieurs années plus tard. Il en résulte que les époux [B] engagent leur responsabilité à ce titre.

Madame [F] sollicite la somme de 583 euros correspondant à une partie d’un devis Capezio correspondant à la reprise des perrons. Cette somme a été retenue par l’expert judiciaire.

Les époux [B] seront donc condamnés solidairement à lui payer la somme de 583 euros.

Cette somme sera actualisée au jour de la présente décision en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 entre la date du rapport de l’expert et celle du présent jugement.

B. S’agissant du puits perdu et de l’humidité présente dans le vide sanitaire

Madame [F] expose que Monsieur [B] a réalisé le puits perdu de rejet des eaux de la pompe à chaleur ainsi que les travaux de gros œuvre de la maison puis, postérieurement au compromis de vente, une ouverture entre le vide sanitaire et le local chaudière, la société VF Energie étant ensuite intervenue en juillet 2014 pour poser un échangeur à plaques.

Elle indique que la condensation sur l’échangeur à plaque, l’ouverture réalisée, l’absence de ventilation mécanique contrôlée, l’absence d’étanchéité des fondations, l’absence de drainage et le positionnement trop proche de la maison du puits de rejet de la pompe à chaleur, au demeurant d’une taille insuffisante, sont responsables d’une humidité excessive dans le vide sanitaire entraînant le développement de champignons, ainsi que de mouvements de terre et d’éboulements rendant l’ouvrage impropre à sa destination.

Elle ajoute que les défauts affectant le puits perdu entraînent également le dysfonctionnement de la pompe à chaleur. Elle en déduit que tant la société VF Energie que les époux [B] sont responsables des désordres sur le fondement de la garantie décennale, subsidiairement respectivement sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun et la garantie des vices cachés, plus subsidiairement sur le fondement de l’obligation de délivrance.

Les époux [B] répliquent que le puits perdu est fonctionnel et que le gros œuvre et le remblai du vide sanitaire ont été réalisés par un professionnel, de même que la pose de l’échangeur à plaques. Ils indiquent que l’humidité du remblai n’a aucune conséquence sur la solidité des fondations qui n’est pas remise en question. Ils ajoutent que les désordres, soit l’affaissement du talus et l’humidité, sont apparus postérieurement à la vente et qu’ils n’en avaient pas connaissance. S’agissant plus particulièrement de l’ouverture réalisée dans le vide sanitaire, ils indiquent qu’elle ne constitue ni un désordre, ni une faute et ne nécessite pas de travaux de reprise.

La société VF Energie réplique qu’un échangeur à plaques aurait dû être adjoint à la pompe à chaleur mais que cet équipement indispensable n’a pas été installé dès l’origine. Elle expose que l’échangeur à plaques ne pouvant être installé dans le cellier, faute de place, il a été décidé par les parties de l’installer dans le vide sanitaire, Monsieur [B] ayant pratiqué une ouverture dans celui-ci à cette fin. Se prévalant des conclusions du rapport d’expertise ; elle considère que les causes de l’humidité résident dans le débordement du puits de rejet, l’infiltration des eaux de pluie, l’absence de ventilation du vide sanitaire et le transport de l’humidité dans le reste de la maison en raison de l’ouverture pratiquée par Monsieur [B]. Elle en déduit que seul Monsieur [B] en est responsable. En particulier, elle conteste tout lien de causalité entre la condensation présente sur l’échangeur à plaques et l’humidité excessive constatée dans le vide sanitaire, se prélavant d’une note technique de M. [E] [H], expert privé.

1) Sur l’origine et la qualification des désordres

L’expert judiciaire a observé en premier lieu que le vide-sanitaire présentait une très forte humidité, ladite humidité ayant entraîné l’apparition de moisissures, notamment sur les hourdis de la dalle du rez-de-chaussée, ainsi que l’effondrement d’une partie du talus. Par ailleurs, il observe que l’ouverture pratiquée par Monsieur [B] pour poser l’échangeur à plaques a entraîné une humidité permanente et une odeur de moisissures dans les pièces situées à proximité du vide-sanitaire, soit, des déclarations de Madame [F], le local du sous-sol à côté.

S’agissant des causes de cette humidité, il résulte du rapport d’expertise que les murs et longrines en béton du vide-sanitaire n’ont pas été étanchéifiés, permettant l’infiltration des eaux pluviales jusqu’à former des rigoles sur le talus. L’expert observe que les infiltrations d’eau s’effectuent y compris par les terres situées sous une longrine réalisée en partie sur la façade nord, au regard de la proximité du puits de rejet de la pompe à chaleur. En effet et s’agissant de ce puits de rejet, l’expert judiciaire relève que le puits perdu pour les eaux de rejet de la pompe à chaleur réalisé par Monsieur [B] n’a pas été implanté et réalisé conformément aux règles de l’art. En particulier, il constate que la distance est trop proche du bâtiment et que la profondeur du puits est insuffisante, de sorte que les eaux de rejet s’infiltrent dans les terres du vide sanitaire et entraînent une humidité importante à l’intérieur de ce dernier, responsable du développement des moisissures et des éboulis. Il observe que Madame [F] a dû faire modifier le puits en réalisant un forage à neuf mètres en profondeur, le puits ne pouvant plus être déplacé en tenant compte des contraintes du terrain et des canalisations existantes.

S’agissant de l’échangeur à plaques, l’expert a relevé que l’échangeur à plaques installé dans le vide sanitaire, de même que ses conduites, étaient recouvertes d’eau et a considéré qu’il s’agissait d’eau de condensation. Après avoir rappelé que le vide sanitaire n’était pas destiné à être un local technique ou une annexe à la chaufferie et que l’échangeur à plaques n’aurait pas dû être posé à cet endroit, il a observé qu’il n’était pas possible de le déplacer dans le cellier par manque de place et a préconisé la création d’un local dans le vide sanitaire.

Il a enfin conclu que les désordres observés dans le vide sanitaire ne nuisaient pas à la stabilité de l’immeuble.

Ainsi, il ne résulte pas du rapport d’expertise que les malfaçons affectant le puits perdu entraîneraient des dysfonctionnements de la pompe à chaleur. Il n’est par ailleurs pas démontré que l’humidité et les éboulements dans le vide sanitaire porteraient atteinte à la solidité de l’immeuble, l’expert judiciaire ayant expressément affirmé le contraire. Enfin, il n’est pas davantage établi que l’humidité et les odeurs de moisissures affecteraient des pièces de vie, l’expert ayant seulement constaté que les pièces situées à proximité, soit au sous-sol, étaient affectées.

Au regard de ces éléments, il ne peut être considéré que les malfaçons affectant le puits perdu, et entraînant notamment l’humidité dans le vide sanitaire, rendent l’immeuble impropre à sa destination. Ils ne relèvent donc pas de la garantie décennale.

2) Sur les responsabilités

a. Sur la responsabilité des époux [B]

Il est suffisamment établi que le puits perdu réalisé par Monsieur [B] ne remplissait pas sa fonction et a entraîné un apport d’humidité importante dans le vide sanitaire, participant au développement de moisissures et à des éboulements. Cette humidité a par ailleurs migré dans le local situé au sous-sol en raison de l’ouverture pratiquée par Monsieur [B] dans le mur.

Cette défaillance du puits perdu constitue un vice qui était nécessairement caché à Madame [F] au jour de la vente. Au regard de ses conséquences quant à l’humidité du sous-sol, il diminue l’usage de l’immeuble de telle façon que Madame [F] en aurait nécessairement donné un moindre prix si elle l’avait connu.

Monsieur [B] ayant lui-même réalisé le puits perdu, il est présumé en connaître les vices, de sorte que la clause d’exclusion stipulée à l’acte de vente n’a pas vocation à s’appliquer. S’agissant par ailleurs plus généralement du vide sanitaire, les vendeurs ne pouvaient ignorer l’humidité présente et le défaut d’étanchéité de ce dernier dans la mesure où Monsieur [B] a lui-même effectué une ouverture dans ce vide-sanitaire en 2014, entre la signature du compromis de vente et la réitération par acte authentique, de sorte qu’il a nécessairement dû constater son état.

En conséquences, les époux [B] engagent leur responsabilité sur le fondement de la garantie des vices cachés au titre des défauts affectant le puits perdu et de leurs conséquences quant à l’humidité du vide-sanitaire et, par extension, des locaux situés au sous-sol.

b. Sur la responsabilité de la société VF Energie

Ainsi qu’il a été précédemment exposé, les désordres affectant le vide-sanitaire ne constituent pas des désordres de nature décennale, de sorte que la responsabilité de la société VF Energie ne peut être engagée à ce titre.

Afin de voir engager sa responsabilité contractuelle de droit commun, il appartient à Madame [F] de démontrer que la société VF Energie a commis une faute dans l’exécution de sa mission, présentant un lien de causalité avec un préjudice par elle subi.

A ce titre, la société VF Energie s’est vue confier la mission de poser un échangeur à plaques. Or, force est de constater que la causalité entre la présence de l’échangeur à plaques et l’humidité présente dans le vide-sanitaire n’est pas suffisamment établie par le rapport d’expertise judiciaire.

En effet et en premier lieu, l’expert judiciaire n’explicite nullement en quoi la présence de l’échangeur à plaques dans le vide sanitaire serait contraire aux règles de l’art, ni d’ailleurs pourquoi. Or, la note technique produite par la société VF Energie et émanant du bureau Itex, spécialisé en ingénierie thermique, affirme l’inverse, citant les DTU applicables.

En second lieu, si l’expert judiciaire constate la présence d’eau qu’il qualifie « de condensation » sur l’échangeur à plaques, il n’explicite nullement de quelle façon cet élément serait responsable d’un surplus d’humidité. Or, le rapport d’expertise amiable de Monsieur [I], de même que celui réalisé à l’initiative de l’assureur de protection juridique de Madame [F], ne mentionnent pas davantage une telle causalité.

Au contraire, la note technique du bureau Itex explicite précisément en quoi l’apport important d’humidité à l’intérieur du vide-sanitaire ne saurait résulter de la présence de cet élément, la condensation n’étant que le résultat d’une humidité préexistante.
Enfin et s’agissant de la migration de cette humidité vers le local du sous-sol accolé au vide sanitaire, c’est bien l’ouverture créée par Monsieur [B] qui a entraîné cette migration, cette dernière n’étant pas étanche. Ainsi, il ne peut être considéré que l’humidité présente dans le sous-sol est imputable aux travaux réalisés par la société VF Energie.

Dès lors, les pièces produites aux débats ne permettent pas suffisamment d’établir une faute de la société VF Energie en lien de causalité avec ces désordres, ni d’ailleurs avec aucun autre désordre ou vice allégué. La responsabilité de la société VF Energie ne saurait donc être retenue. L’ensemble des demandes de Madame [F] à l’encontre de la société VF Energie, de même que l’appel en garantie formé par les époux [B] à son encontre, seront donc rejetés .

3) Sur le coût des réparations

S’agissant de l’action estimatoire, Madame [F] sollicite :
- la somme de 1 265 euros au titre du forage réalisé dans le puits de rejet, selon facture Balzer ;
- la somme de 273,53 euros au titre du coût du rehaussement du puits de rejet, selon facture Ernewein & Cie ;
- la somme de 23 254 euros au titre de travaux d’étanchéification du vide sanitaire et de réalisation d’un local pour l’échangeur à plaques, selon devis Capezio et fils construction ;
- la somme de 1 830,25 euros au titre de travaux de plâtrerie selon devis Wagner ;
- la somme de 1 078,04 euros au titre de travaux d’électricité selon devis Kocher ;
- les sommes de 1 138,50 euros et 200 euros au titre de travaux d’assèchement, selon devis Nuwa.

L’expert judiciaire a retenu les montants des factures Balzer et Ernewein & Cie au titre du forage et du rehaussement du puits de rejet pour des montants de 1 265 et 273,53 euros. Ces factures correspondent à des travaux nécessaires afin de remettre en état le puits de rejet, elles seront donc retenues. Il en est de même du coût des travaux d’assèchement, rendus nécessaires notamment en raison des malfaçons affectant le puits de rejet.

S’agissant des travaux de réfection du vide sanitaire lui-même, le devis Capezio a expressément été exclu par l’expert judiciaire dès lors qu’il était particulièrement onéreux par rapport au devis Alagoz, pour des prestations identiques. Si Madame [F] prétend que les prestations seraient plus détaillées - et donc plus sérieuses - dans le devis Capezio, force est de constater, à la comparaison des deux devis, que tel n’est pas le cas. En outre, la prétendue dangerosité de la solution retenue par la société Capezio, soit la création d’une seule ouverture au lieu des 10 prévues dans le devis Alagoz, de même que la prétendue insuffisance de la solution retenue s’agissant de l’étanchéité par l’extérieur, ne sont nullement étayées. Le devis Capezio ne sera donc pas retenu.

S’agissant du devis Alagoz, il résulte des éléments qui précèdent que l’existence de désordres en lien avec la présence de l’échangeur à plaques dans le vide sanitaire n’est pas suffisamment démontrée. Ainsi, il y a lieu de retirer les prestations relatives aux travaux de réalisation d’un local pour l’échangeur à plaques, soit les postes 5, (2 825 euros HT), et 8 (650 euros HT), pour un total de 3 822,50 euros TTC. Seule la somme de 11 037,80 euros (14 860,30 – 3 822,50) sera donc retenue.

Seront enfin écartés les sommes de 1 830,25 euros et 1 078,04 euros correspondant à nouveau à l’aménagement du local pour l’échangeur à plaques.

Le montant des travaux nécessaire à la réfection du vice s’élèvent donc à la somme de 13 914,83 euros (1 265 + 273,53 + 1 138,50 + 200 + 11 037,80).

Madame [F] exerçant une action estimatoire au titre de l’ensemble des vices cachés affectant l’immeuble, le montant de la réfection du prix sera examiné à l’issue de l’examen de l’ensemble des vices et désordres allégués. Il en sera de même pour l’ensemble des vices examinés ci-après et qualifiés de vices cachés.

C. S’agissant de la présence des conduites d’eau dans une goulotte électrique

Madame [F] expose que des conduites d’eau sont présentes dans une goulotte électrique, ce qui entraîne un risque de court-circuit. Elle indique qu’en raison de ce risque, cette malfaçon, antérieure à la vente, entraîne l’impropriété à destination de l’ouvrage, de sorte que la responsabilité décennale des vendeurs est engagée. Subsidiairement, elle entend voir engager leur responsabilité sur le fondement de la garantie des vices cachés au motif que Monsieur [B] étant l’auteur des travaux, il est présumé avoir connu ce défaut. Plus subsidiairement, elle indique que Monsieur [B] engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1611 du code civil, le bien n’étant pas conforme aux normes en vigueur.

Les époux [B] répliquent que si la conduite d’eau a été posée par leurs soins, les travaux électriques ont été réalisés par une société professionnelle postérieurement à la pose des conduites d’eau, de sorte que cette dernière est responsable du désordre. Ils ajoutent que les travaux électriques ont été validés part le consuel et qu’eux-mêmes ne pouvaient avoir connaissance d’un vice dès lors que les professionnels intervenus n’ont formulé aucune remarque.

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Il résulte du rapport d’expertise judiciaire qu’une conduite d’eau a été mise dans la même goulotte que les câbles électriques, et que des conduites d’eau sont situées à l’aplomb du tableau électrique. L’expert relève que la pose d’une conduite d’eau dans une goulotte électrique n’est pas conforme aux règles de l’art.

Contrairement à ce qu’indiquent les époux [B], il ne peut être soutenu que la conduite d’eau a été posée conformément aux règles de l’art et que la malfaçon est imputable à la société ayant réalisé les travaux électriques. En effet, c’est bien dans une goulotte électrique qu’a été posée la conduite d’eau et non l’inverse. Les désordres sont donc imputables aux époux [B].

Par ailleurs, la présence d’une conduite d’eau et de câbles électriques dans une même goulotte présente un risque pour la sécurité des personnes.

Toutefois, il sera rappelé que le désordre n’est susceptible d’engager la responsabilité du maître de l’ouvrage constructeur que s’il était caché. Or, le caractère apparent ou caché des désordres s'apprécie en la personne du maître de l'ouvrage constructeur et au jour de la réception, qui correspond pour celui-ci à l'achèvement des travaux.

En l’espèce, le fait que la conduite d’eau était placée dans une goulotte électrique ainsi que les risques en découlant était nécessairement apparent pour les époux [B] qui ont réalisé eux-mêmes les travaux. Ils ne relèvent donc pas de la garantie décennale.

En revanche, il s’agit d’un vice antérieur à la vente, qui était caché à Madame [F]. Au regard du risque pour la sécurité des personnes qu’il entraîne, il présente un caractère rédhibitoire.

La responsabilité des époux [B] est donc engagée à ce titre.

S’agissant de l’action estimatoire, Madame [F] sollicite la somme de 2 618 euros TTC, selon devis Morgenthaler, pour la modification du réseau d’eau chaude et froide au sous-sol ainsi que le déplacement du collecteur, de l’adoucisseur d’eau et des travaux annexes. Le montant de ce devis, retenu par l’expert judiciaire, n’est pas contesté par les époux [B].

Le coût des travaux de réfection du vice doit donc être évalué à la somme de 2 618 euros.

D. S’agissant de la climatisation

Madame [F] expose que l’entretien de la climatisation est impossible, compte tenu de sa configuration. Elle indique que ce défaut était nécessairement connu des époux [B] qui l’ont caché sciemment. Elle ajoute qu’il rend la climatisation impropre à sa destination dès lors qu’à défaut d’entretien, l’installation souffle de l’air vicié susceptible d’affecter gravement la santé des occupants. Elle considère en conséquence que les époux [B] engagent leur responsabilité sur le fondement de la garantie décennale, de la garantie des vices cachés et subsidiairement sur le défaut de délivrance conforme.

Les époux [B] répliquent que la climatisation a été réalisée par la société MDA, professionnel qui a fourni et posé la machinerie, ce dont ils déduisent que leur responsabilité décennale n’est pas engagée. Ils ajoutent que la société WS Control a été chargée de l’entretien du « gainable » de l’installation et qu’aucun entretien de la climatisation n’est obligatoire. Ils ajoutent que les désordres sont apparus après la vente, de sorte qu’ils n’en avaient pas connaissance, et qu’aucune impropriété à destination ne saurait être retenue. Ils en déduisent que leur responsabilité ne peut être engagée ni au titre de la garantie des vices cachés, ni au titre de la responsabilité contractuelle de droit commun.

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En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise que le filtre de l’appareil de climatisation n’est pas accessible et que ledit filtre n’a donc jamais subi d’entretien depuis sa pose.

Madame [F], sur laquelle repose la charge de la preuve, ne démontre pas que le système de climatisation aurait été installé par Monsieur [B], alors que celui-ci le conteste et indique que c’est la société MDA, qui s’en est occupé.

Dès lors, la responsabilité décennale des époux [B] ne saurait être engagée.

S’agissant de la garantie des vices cachés, il n’est nullement allégué que l’installation de climatisation aurait dysfonctionné. Par ailleurs, il sera observé que les époux [B] ont confié son entretien à la société WS Control. Celle-ci atteste s’être chargée de l’entretien de la partie « gainable » de l’installation. Si elle n’a nécessairement pas pu procéder à l’entretien du filtre au regard de l’impossibilité technique constatée, il n’est nullement démontré qu’elle aurait attiré l’attention des époux [B] sur l’insuffisance de cet entretien et l’impossibilité matérielle de procéder au changement de filtre, pourtant nécessaire.

La bonne foi des époux [B] étant présumée et la preuve contraire n’étant pas apportée, ils ne sauraient donc être tenus responsables, au titre de la garantie des vices cachés, de l’impossibilité d’entretenir le système de climatisation. Pour les mêmes raisons, leur responsabilité ne peut être retenue sur le fondement de l’obligation de bonne foi, du devoir de loyauté et au titre des dommages intermédiaires. Par ailleurs, le non-respect de normes administratives ne saurait être sanctionné au titre de l’obligation de délivrance conforme, la conformité de la chose vendue devant s’apprécier au regard du contrat et non de normes extérieures à ce dernier.

Les demandes de Madame [F] au titre du vice affectant la climatisation seront donc rejetées.

E. S’agissant de la VMC et des grilles d’aération des fenêtres

Madame [F] déplore l’absence de VMC à la cuisine et dans la salle de bain. Elle indique que cette absence constitue un vice caché dès lors que la VMC a pour objet d’assurer le renouvellement de l’air du bâtiment. Subsidiairement, elle indique qu’il s’agit d’un défaut de conformité entraînant une impropriété à destination du bien dès lors que la maison ne peut être occupée à défaut d’un tel équipement.

Les époux [B] reconnaissent que l’installation a été réalisée par Monsieur [B]. Ils indiquent que l’absence d’entrée d’air dans les pièces sèches ne saurait lui être reprochée dès lors qu’il appartenait au professionnel intervenu pour la pose des menuiseries extérieures de les installer. Ils ajoutent que la bouche d’aération n’était pas nécessaire au jour de la vente puisque l’extraction se faisait dans les combles non hermétiques. Ils en déduisent que c’est l’isolation des combles qui rend nécessaire l’installation d’une bouche d’aération.
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En l’espèce, l’expert judiciaire relève dans son rapport l’absence de bouche d’entrée d’air dans les menuiseries extérieures des chambres à l’étage, précisant qu’une ventilation mécanique a bien été posée et qu’une bouche d’extraction d’air fonctionne dans la salle de bain à l’étage. Il relève également l’absence d’extraction d’air vicié et donc de raccordement à la VMC à la cuisine. Il observe enfin qu’à la salle de bain, la gaine de la VMC a été obstruée dans le faux plafond. II conclut que l’installation n’est pas conforme aux règles de l’art et au DTU applicable, précisant que les désordres et malfaçons sont apparus après la vente et n’étaient pas apparents au moment de celle-ci.

L’absence d’extraction de l’air vicié dans la cuisine et dans la salle de bain et l’absence de bouches d’entrée d’air dans les menuiseries extérieures constituent un vice dès lors que le renouvellement de l’air n’est pas assuré de façon effective dans ces pièces.

Toutefois et à défaut de démonstration d’un risque pour la santé des occupants, l’absence de ventilation mécanique dans deux pièces de l’habitation seulement ne rend pas l’immeuble impropre à sa destination. Ils ne relèvent donc pas de la garantie décennale. Il est en de même s’agissant de l’absence de grilles d’aération.

S’agissant de la garantie des vices cachés, Monsieur [B] a procédé à la réalisation de l’installation de VMC, il est donc présumé en connaître les vices, soit l’absence de raccordement dans la cuisine et la salle de bain. Ces derniers préexistaient nécessairement à la vente. S’ils ne rendent pas l’immeuble impropre à sa destination, ils en diminuent néanmoins l’usage dès lors que l’air vicié n’est pas extrait de ces pièces, de sorte que Madame [F] aurait donné un moindre prix à l’immeuble si elle les avait connus. Les époux [B] engagent donc leur responsabilité au titre de la garantie des vices cachés s’agissant de la VMC.
En revanche, il est constant que Monsieur [B] ne s’est pas chargé de la pose des menuiseries extérieures. Il appartenait au professionnel à qui les travaux ont été confiés, soit la société Gross aux termes de l’acte de vente, de prévoir les grilles d’aération sur les fenêtres ou, a minima, de conseiller aux époux [B] la pose de cet équipement. La responsabilité des époux [B] au titre de l’absence de grille d’aération ne sera donc pas retenue, ni sur le fondement de la garantie des vices cachés, ni sur les fondements subsidiairement invoqués par les demandeurs.

S’agissant de l’action estimatoire, Madame [F] sollicite la somme de :
- 608,30 euros au titre du coût de mise en œuvre des grilles d’aération, selon devis SRP ;
- les sommes de 905,12 euros et 230,95 euros au titre du coût de remplacement du groupe VMC et de la bouche d’aspiration, selon factures Kocher ;
- la somme de 865,94 euros au titre des travaux de plâtrerie, selon devis Wagner.

Au regard des développements qui précèdent, le montant de 608,30 euros sera écarté. Sera également écarté le montant de 230,95 euros qui ne correspond pas au remplacement d’une bouche d’aspiration mais à l’installation d’un spot encastré dans le plafond du bureau, sans lien avec les vices.

En revanche, le montant de 905,12 euros, correspondant au remplacement du groupe VMC et des bouches d’aspiration et celui de 864,94 euros correspondant aux travaux de plâtrerie nécessaires à la pose des gaines techniques seront retenus.

Ainsi, le coût des travaux nécessaires afin de remédier au vice s’élève à 1 770,06 euros (905,12 + 864,94).

F. S’agissant de l’isolation thermique des combles

Se prévalant des termes du rapport d’expertise, Madame [F] indique que la ventilation de la couverture n’est pas assurée, qu’une membrane d’étanchéité aurait du être posée et que la pose de l’isolant en une seule couche engendre des ponts thermiques en isolants et au droit des chevrons. Elle indique que le défaut d’isolation entraîne une impropriété à destination de l’immeuble en raison des températures très basses constatées en hiver et de la chaleur en été.

Les époux [B] reconnaissent que Monsieur [B] a posé lui-même l’isolation thermique du bâtiment, soit la laine de verre, précisant que les règles de l’art et normes à l’époque des travaux n’imposaient pas la pose de deux couches croisées. Ils indiquent qu’aucun désordre n’a été constaté pendant la durée de l’expertise, de sorte qu’aucune impropriété à destination ni vice grave ne saurait être retenu. Subsidiairement, ils contestent le montant des dommages-intérêts sollicités par Madame [F].

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L’expert judiciaire relève dans son rapport que l’isolation a été posée en une seule couche au lieu de deux couches croisées, ce qui ne permet pas d’assurer une étanchéité à l’air conforme à la RT 2000. Il observe en outre que l’isolation est posée directement contre la couverture réalisée en tuiles de terre cuite alors que le DTU applicable prévoit une lame d’air d’épaisseur minimale de 20 millimètres afin d’assurer la ventilation de la sous-face des tuiles et de leur support. S’agissant des conséquences de ces défauts, l’expert indique que la ventilation de la couverture n’est pas assurée et qu’il existe de nombreux ponts thermiques en isolants et au droit des chevrons. Il évoque en outre une « température importante dans les combles » sans davantage de précisions.

Il résulte de ces constatations que les malfaçons affectant l’isolation des combles sont suffisamment démontrées. Toutefois, il ne résulte pas du rapport d’expertise que des températures compromettant l’habitabilité de l’immeuble auraient été relevées.

Ainsi et à défaut de précisions quant aux conséquences des défauts affectant l’isolation sur les températures ressenties dans l’immeuble, l’impropriété à destination n’est pas démontrée. Les désordres ne relèvent donc pas de la garantie décennale.

Les défauts affectant l’isolation constituent un vice antérieur à la vente. Monsieur [B] ayant réalisé lui-même les travaux, il est présume les connaître.

Toutefois, les conséquences du défaut affectant l’isolation des combles ne sont nullement étayées, aucun relevé de température ne figurant au rapport d’expertise ou dans toute autre pièce produite aux débats. Ainsi, la gravité du vice ne peut être appréhendée, de sorte qu’il n’est pas démontré qu’il diminue l’usage de l’immeuble de telle sorte que Madame [F] ne l’aurait pas acquis ou l’aurait acquis a un prix différent.

La responsabilité des époux [B] ne saurait donc être retenue au titre de la garantie des vices cachés.

Par ailleurs, le non-respect de normes ne saurait être sanctionné au titre de l’obligation de délivrance conforme, la conformité de la chose vendue devant s’apprécier au regard du contrat et non de normes extérieures à ce dernier. La responsabilité des vendeurs ne peut pas davantage être retenue au titre des désordres intermédiaires dès lors que le défaut affectant l’isolation existait dès l’achèvement de l’immeuble et qu’il ne s’est pas aggravé depuis. Enfin, les propos de Monsieur [B] au cours de l’expertise, même mensongers, ne sauraient caractériser un manquement des vendeurs à l’obligation de loyauté et bonne foi, laquelle s’apprécie au moment de la conclusion et de l’exécution du contrat et non au cours d’une expertise postérieure.

Au regard de ces éléments, les époux [B] n’engagent pas leur responsabilité au titre du défaut affectant l’isolation.

G. S’agissant du réseau d’assainissement

Madame [F] indique qu’un tronçon de canalisation s’est affaissé avec le temps en raison d’un défaut de compactage, que de l’eau stagne à plusieurs endroits au niveau des canalisations et qu’il n’existe aucun clapet anti refoulement. Elle ajoute que les travaux intérieurs de plomberie n’ont pas été réalisés conformément aux règles de l’art et au règlement d’assainissement dès lors qu’à l’étage, une baignoire, un WC et deux lavabos sont reliés à la même conduite tandis qu’au rez-de-chaussée, tel est le cas pour une machine à laver, une douche et une cuvette de WC. Précisant que Monsieur [B] a réalisé lui-même les travaux d’assainissement, elle considère que les vendeurs engagent leur responsabilité sur le fondement de la garantie des vices cachés, subsidiairement du dol pour n’avoir pas indiqué être les auteurs de l’installation, du défaut de conformité, subsidiairement de la responsabilité contractuelle pour défaut d’information et de loyauté dans l’exécution du contrat.

Les époux [B] reconnaissent avoir réalisé les travaux d’assainissement de la maison et de plomberie intérieure. Ils soulignent que si l’expert a retenu un affaissement des conduites, avec le temps, il n’a pas constaté de dommages rendant l’immeuble impropre à sa destination ni aucun dysfonctionnement de l’installation. Ils ajoutent qu’aucune faute de leur part n’est démontrée. Ils indiquent en outre que leur responsabilité ne saurait être engagée au titre des travaux d’assainissement dès lors qu’il a été stipulé dans l’acte de vente que le réseau d’assainissement n’avait fait l’objet d’aucun contrôle de conformité. Ils ajoutent enfin que si un affaissement des conduites d’assainissement devait être retenu, ce dernier serait lié à un affaissement du sol, de sorte qu’eux-mêmes n’ayant pas réalisé le soubassement de la maison, les fondations et la préparation des sols, il ne pourrait leur être imputé.

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En l’espèce, le contrat de vente stipule :
« Le vendeur déclare :
- que le bien objet des présentes est desservi par un réseau d’assainissement collectif et qu’il est relié à ce réseau.
- que le réseau d’assainissement utilisé n’a fait l’objet d’aucun contrôle de conformité, mais il déclare que l’installation est en bon état de fonctionnement.
L’acquéreur déclare prendre acte de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque ».

L’expert judiciaire n’a observé aucun défaut de fonctionnement global de l’installation. En revanche, il a constaté que les colonnes d’évacuation des eaux usées et eaux vannes n’étaient pas conformes au règlement du service d’assainissement de la communauté des communes de Roeschwoog et devaient être séparées. S’agissant des conduites extérieures, il a en outre relevé que les travaux réalisés par Monsieur [B] n’étaient pas conformes aux règles de l’art et aux normes en vigueur, en ce compris le règlement du service d’assainissement. Il a observé que les pentes n’avaient pas été respectées, que le compactage en fonds de fouille des canalisations n’avait pas été effectué correctement et que les conduites s’étaient affaissées, de l’eau stagnant en permanence dans les tuyaux.

Ces énonciations ne permettent pas de caractéri