CA Dijon, 10 juin 2025, RG 23/01061

[R] [M]

C/

[F] [H]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 10 JUIN 2025

N° RG 23/01061 - N° Portalis DBVF-V-B7H-GH4J

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 15 juin 2023,

rendu par le juge des contentieux de la protection de Chalon sur Saône - RG : 11-22-300

APPELANTE :

Madame [R] [M]

née le 30 Juillet 1981 à [Localité 6] (21)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Véronique PARENTY-BAUT, membre de la SELAS ADIDA ET ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 38

INTIMÉ :

Monsieur [F] [H]

né le 07 Février 1959 à [Localité 7] (MAROC)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par Me Nadine THUREL, membre de la SCP GALLAND ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 mars 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 03 Juin 2025 pour être prorogée au 10 Juin 2025,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon bail du 6 janvier 2016, M. [F] [H] a donné en location à Mme [R] [M] un logement sis [Adresse 3] à [Localité 4] en contrepartie d'un loyer mensuel initial de 760 euros, outre charges, payable d'avance.

Selon contrat du 19 février 2019, à effet immédiat, il a été convenu du versement d'un loyer mensuel de 530 euros outre une provision mensuelle sur charges de 250 euros.

Par acte du 18 octobre 2021, visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, M. [H] a fait délivrer à Mme [M] un commandement d'avoir :

- d'une part à payer la somme principale de 5 912 euros au titre de l'arriéré locatif échu au 31 août 2021,

- d'autre part à justifier de la souscription d'une assurance locative.

Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 19 octobre 2021.

Par acte du 7 avril 2022, notifié aux services de la préfecture de Saône et Loire le 8 avril 2022, M. [H] a fait assigner Mme [M] devant le tribunal judiciaire de Chalon sur Saône aux fins essentiellement d'obtenir la résiliation du bail, la libération des lieux, au besoin via l'expulsion de Mme [M], et sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail.

Mme [M] s'est opposé aux demandes de M. [H] en soutenant pour l'essentiel que le logement n'était pas décent et qu'en conséquence, elle ne devait aucun loyer à compter de février 2021 ; à titre reconventionnel, elle a en outre présenté une demande indemnitaire au titre des troubles de jouissance subis.

Par jugement du 15 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chalon sur Saône a :

- jugé que Mme [M] ne saurait se prévaloir d'une exception d'inexécution de son obligation au paiement des loyers,

- constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 19 novembre 2021,

- rejeté la demande de Mme [M] aux fins de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire du contrat de bail,

- ordonné à défaut de départ volontaire du logement, l'expulsion de Mme [M], ainsi que celle de tous occupants de son chef et de tous ses meubles et effets, avec si besoin est le concours de la force publique, sous réserve des disposions de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- fixé l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, eventuellement révisés, qui aurait été dus si le bail avait continué,

- condamné Mme [M] à payer à M. [H] la somme de 17 047,01 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 28 mars 2023, comprenant la mensualité de mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, outre les indemnités d'occupation dues postérieurement jusqu'à la libération effective des lieux,

- rejeté la demande en paiement présentée par M. [H] au titre des charges locatives afférentes aux dépenses d'électricité,

- condamné M. [H] à verser à Mme [M] la somme de 6 625 euros en réparation de son trouble de jouissance,

- débouté M. [H] de sa demande de condamnation de Mme [M] à des dommages-intérêts pour résistance abusive,

- débouté les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [M] aux dépens.

Par déclaration du 17 août 2023, Mme [M] a interjeté appel de ce jugement.

Elle a quitté les lieux et en a restitué les clefs à M. [H] le 3 avril 2024.

' Aux termes du dispositif de ses conclusions n°2, notifiées le 13 mai 2024, Mme [M] demande à la cour de :

' infirmer le jugement dont appel en ce qu'il :

- a jugé qu'elle ne saurait se prévaloir d'une exception d'inexécution de son obligation au paiement des loyers,

- a constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 19 novembre 2021,

- a rejeté sa demande aux fins de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire du contrat de bail,

- a ordonné à défaut de départ volontaire du logement, son expulsion et celle de tous occupants de son chef et de tous ses meubles et effets, avec si besoin est le concours de la force publique, sous réserve des disposions de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- a fixé l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, eventuellement révisés, qui aurait été dus si le bail avait continué,

- l'a condamnée à payer à M. [H] la somme de 17 047,01 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 28 mars 2023, comprenant la mensualité de mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, outre les indemnités d'occupation dues postérieurement jusqu'à la libération effective des lieux,

- a limité à 6 625 euros le montant des dommages-intérêts dus au titre de son trouble de jouissance,

- l'a déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

- l'a condamnée aux dépens,

Statuant à nouveau en fait et en droit,

' juger que l'arriéré locatif à la date de délivrance du commandement était de 1 423 euros,

' constater toutefois l'indécence et l'insalubrité du logement,

' juger qu'elle peut se prévaloir de l'exception d'inexécution et juger qu'à compter du mois de février 2021, elle n'est redevable d'aucun loyer et qu'il n'existe donc aucun arriéré locatif,

' constater qu'elle a justifié de l'assurance du logement,

' débouter en conséquence M. [H] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, et appel incident,

' condamner reconventionnellement M. [H] à lui payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour logement indécent et insalubre,

' condamner M. [H] aux dépens et à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Très subsidiairement, si par extraordinaire la cour retenait l'existence d'un arriéré locatif et écartait l'indécence du logement,

' ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire,

' lui octoyer les plus larges délais de paiement pour apurer l'arriéré locatif qui serait retenu.

' Aux termes du dispositif de ses conclusions récapitulatives notifiées le 27 février 2025, M. [H] demande à la cour, au visa des articles 7, 17 et 24 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 et 1760 du code civil, de :

' déclarer recevable mais non fondé l'appel interjeté par Mme [M],

' déclarer recevable et fondé son appel incident,

' réformer le jugement dont appel en ce qu'il l'a condamné à payer à Mme [M] la somme de 6 625 euros de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance,

' pour le surplus, confirmer le jugement dont appel

En conséquence,

' juger que Mme [M] ne saurait se prévaloir d'une exception d'inexécution de son obligation au paiement des loyers,

' constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 19 novembre 2021,

' ordonner à défaut de départ volontaire du logement, l'expulsion de Mme [M], ainsi que celle de tous occupants de son chef et de tous ses meubles et effets, avec si besoin est le concours de la force publique, sous réserve des dispositions de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

' fixer l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, eventuellement révisés, qui auraient été dus si le bail avait continué,

' condamner Mme [M] à lui payer la somme de 25 627,01 euros arrêtée au 3 avril 2024, date de restitution des clefs par Mme [M], au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation échus et impayés avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 15 juin 2023, 'outre les indemnités d'occupation dues postérieurement',

' débouter Mme [M] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

' condamner Mme [M] aux entiers dépens de première instance et d'appel

' condamner Mme [M] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 mars 2025.

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail

La cour observe que le premier juge a constaté l'acquisition des effets de la clause de résiliation de plein droit du bail, non pas pour défaut de paiement des causes du commandement de payer du 18 octobre 2021 mais pour défaut de justification dans le mois suivant la délivrance de ce commandement, d'une assurance locative.

Si Mme [M] justifie, par les attestations d'assurance qu'elle produit aux débats et qui sont datées du 8 janvier 2020, du 24 novembre 2020 et du 28 mars 2023, avoir assuré le logement du 8 janvier 2020 au 1er janvier 2022, puis du 28 mars 2023 au 1er janvier 2024, elle n'établit pas avoir effectivement produit à M. [H] l'attestation du 24 novembre 2020, après le 18 octobre 2021 et au plus tard le 18 novembre 2021. Ce n'est qu'à l'occasion de l'instance devant le premier juge que les trois attestations dont s'agit ont été communiquées au bailleur.

En conséquence, le jugement dont appel doit être confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail à effet du 19 novembre 2021, les moyens que Mme [M] invoque pour critiquer ce chef du jugement étant inopérants, dès lors qu'ils ne portent que sur le montant de sa dette locative au 18 octobre 2021 et sur l'exception d'inexécution légitimant sa décision de ne plus acquitter la part du loyer restant à sa charge après déduction de l'allocation servie par la CAF.

La demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ne peut pas davantage prospérer, étant observé qu'elle est devenue sans objet dès lors que Mme [M] ne demeure plus dans le logement appartenant à M. [H].

Sur la dette de loyers et provisions sur charges arrêtée au 19 novembre 2021

Sur la période de janvier 2016 à janvier 2021, M. [H] aurait dû percevoir la somme globale de 46 704,56 euros soit :

- du 6 au 31 janvier 2016 : 760 euros x 26 / 31 = 637,42 euros

- de février 2016 à janvier 2019 : 760 euros x 36 mois = 27 360 euros

- du 1er au 18 février 2019 : 760 euros x 18 / 28 = 488,57 euros

- du 19 au 28 février 2019 : 780 euros x 10 / 28 = 278,57 euros

- de mars 2019 à janvier 2021 : 780 euros x 23 mois = 17 940 euros.

C'est au terme d'une juste analyse des pièces produites aux débats que le premier juge a retenu que sur cette période, Mme [M] avait payé la somme globale de 14 248 euros, supérieure à celle qu'elle annonce elle-même et non discutée par M. [H].

Par ailleurs sur cette même période, la CAF a versé à M. [H] la somme globale de 33 002 euros soit 7 966 euros + 12 457 euros + 12 051 euros + 528 euros.

Soit un trop perçu de 545,44 euros.

Sur la période de février à novembre 2021, M. [H] aurait dû percevoir la somme globale de 7 800 euros, soit 780 euros x 10 mois. Il n'a perçu de la CAF que la somme de 3 397 euros. Il lui reste donc dû la somme de 4 403 euros.

Sur cette seconde période, Mme [M] n'a rien payé, au motif qu'elle pouvait se dispenser de payer le loyer en raison de l'état du logement qu'elle impute à un manquement du bailleur à ses obligations. La cour observe que Mme [M] n'a pas mis en oeuvre les dispositions de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et, à l'instar du premier juge, elle rappelle que l'exception d'inexécution invoquée par Mme [M] ne peut légitimer le défaut de paiement du loyer que si l'état du logement rend impossible sa jouissance. C'est par une juste analyse des pièces du dossier, parmi lesquelles l'arrêté du 16 juin 2021 qui n'est assorti d'aucune interdiction d'habiter ne serait-ce que temporairement les lieux loués, que le premier juge a retenu que Mme [M] n'était pas fondée à ne plus régler son loyer à compter de février 2021.

Ainsi, Mme [M] reste devoir la somme de 3 857,56 euros (4 403 euros - 545,44 euros) au titre des loyers et charges échus jusqu'en novembre 2021.

Sur la demande indemnitaire de Mme [M] pour troubles de jouissance

Mme [M] entend obtenir une indemnité réparant le préjudice que lui a causé la faute contractuelle de son bailleur, ce à compter de février 2021.

Le contrat ayant été résilié à compter du 19 novembre 2021, sa demande ne peut porter que sur la période comprise entre les mois de février et novembre 2021, M. [H] n'étant plus tenu aux obligations contractuelles d'un bailleur postérieurement à la résiliation du bail et ne pouvant donc plus se voir reprocher un quelconque manquement fautif aux dites obligations et devoir en répondre.

C'est par des motifs circonstanciés et pertinents que la cour adopte que le premier juge a retenu une faute contractuelle de M. [H] à l'origine de troubles de jouissance pour Mme [M] et a fixé l'indemnisation des dits troubles à 265 euros par mois.

Ainsi sur la période de février à novembre 2021, la cour alloue à Mme [M] la somme globale de 2 650 euros.

Sur la période postérieure à la résiliation du bail

Mme [M] devait libérer les lieux, ce qu'elle a fait le 3 avril 2024.

Il n'y a donc pas lieu de maintenir la disposition du jugement dont appel autorisant son expulsion.

Pour s'être maintenue dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail, Mme [M] est redevable d'une indemnité d'occupation compensant pour M. [H] l'indisponibilité de son bien.

Cette indemnité d'occupation doit être fixée en tenant compte de l'état du logement. Par infirmation du jugement dont appel, la cour fixe cette indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 515 euros.

L'intégralité du loyer correspondant au mois de novembre 2021 ayant été considéré dans le montant de la dette locative arrêtée au jour de la résiliation du bail, l'indemnité d'occupation n'est due que du 1er décembre 2021 au 3 avril 2024.

Le montant global dû à ce titre sur cette période est de 14 471,50 euros soit (28 mois x 515 euros) + (515 euros x 3/30).

Sur la demande de délais de paiement formée par Mme [M]

Il résulte de ce qui précède qu'elle est débitrice d'une somme globale de 15 679,06 euros soit (3 857,56 euros + 14 471,50 euros) - 2 650 euros.

Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Mme [M] n'a produit aux débats aucun élément relatif à sa situation économique et elle n'expose à aucun moment quel est le montant de ses revenus et de ses charges.

Sa situation de mère de famille nombreuse ne suffit pas à justifier que des délais de paiement lui soient accordés, étant observé que le 1/24ème de sa dette s'élève à plus de 650 euros par mois.

Sur les frais de procès

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, les dépens de première instance et d'appel doivent être supportés par Mme [M].

Les conditions d'application de l'article 700 du code de procédure civile ne sont réunies qu'en faveur de M. [H]. Mais dans les circonstances particulières de l'espèce, la cour laisse à sa charge l'intégralité des frais non compris dans les dépens qu'il a exposés tant en première instance qu'en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS,